Cassazione n. 15354/2026

pro tempore, rappresentata e difesadall’Avvocatura Generale dello Stato, come in atti domiciliata,[OSCURATO:PERSONA] S.R.L., in persona del legale rappresentantepro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]Guarino e [OSCURATO:PERSONA], come in atti domiciliata,CONTRORICORRENTE-RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA]avverso la sentenza n. 3805/19 della Commissione TributariaRegionale del Lazio, pubblicata in data 25 giugno 2019.Udita la relazione del Consigliere designato, dott. FrancescoBruno, nella camera di consiglio del 12 maggio 2026.1. Con la sentenza in epigrafe indicata la CommissioneTributaria Regionale del Lazio ha rigettato l’appello dell’AgenziaNumero registro generale 5058/2020Numero sezionale 3945/2026Numero di raccolta generale 15354/2026Data pubblicazione 20/05/2026delle Entrate avverso la sentenza n. 7794/18 dellaCommissione Tributaria Provinciale di Roma, con la quale erastato accolto il ricorso della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. avverso l’avviso diaccertamento n. 2016RM0446719, avente ad oggetto larettifica del classamento prospettato dalla contribuente,tramite modello DOCFA, in relazione a due unità immobiliariubicate in [OSCURATO:PERSONA] (RM).2. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazioneavverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a duemotivi di impugnazione.3. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. si è costituita in giudizio, resistendoalle avverse argomentazioni e richieste e depositando ricorsoincidentale, affidato a due motivi di impugnazione, e,successivamente, memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso principale non è fondato ed, in quanto tale, nonmerita accoglimento.2. Con il primo motivo l’Agenzia delle Entrate ha denunciato,ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., laviolazione o falsa applicazione dell’art. 1, commi 2, 3 e 10,d.m. 701 del 1994, per avere la corte regionale laziale reputatonon assolto l’onere di motivazione dell’avviso di accertamento.Esso, infatti, conteneva tutti gli elementi previsti dalla legge,“quali gli identificativi catastali, l’ubicazione, la classificazionedell’immobile, la rendita catastale, il possessore e lamotivazione della rettifica”, nonché “l’espressa indicazionedelle caratteristiche dell’unità immobiliare”, desumibili anchedall’allegata perizia di stima, che annoverava tutte leindicazioni necessarie -non ultime quelle relative al criterio distima utilizzato- ai fini della comprensione -e contestazione-Numero registro generale 5058/2020Numero sezionale 3945/2026Numero di raccolta generale 15354/2026Data pubblicazione 20/05/2026dell’operato dell’ufficio. Trattandosi di immobili di categoriaspeciale, la rendita catastale era stata individuata “con stimadiretta” e, cioè, “con il criterio della stima puntuale, mirata adeterminare il più probabile valore di mercato della struttura,riferito all’epoca censuaria 1988/89, utilizzando, qualeparametro tecnico, la consistenza lorda dell’immobile, rilevatadalla planimetria depositata dalla parte, opportunamentedifferenziata secondo la specifica destinazione d’uso dei varilocali e delle pertinenze, e, quale parametro economico, iprezzi di comune commercio, attraverso il consolidato saggio difruttuosità”. Ed, infatti, “il riferimento nell’avviso diaccertamento ad altre unità immobiliari” aveva un valore“puramente indicativo”, giacché la valutazione non era stataeseguita “in funzione di una stima di tipo sintetico-comparativo”, ma di una stima diretta.Con il secondo motivo l’Agenzia delle Entrate ha prospettato,ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., laviolazione o falsa applicazione del r.d.l. n. 652 del 1939, conv.,con modif., dalla legge n. 1249 del 1939 e, successivamente,dal d.lgs. n. 1142 del 1949, nonché dell’art 11 d.l. n. 70 del1988, conv., con modif., dalla legge n. 154 del 1988, inrelazione all’istruzione II -Accertamento e Classamento-emanata in data 24 maggio 1942 dalla Direzione Generale delCatasto, paragrafi 22 e 23, in quanto la rendita catastale erastata determinata nel pieno rispetto dell’impianto normativovigente, tenendo conto di tutti gli elementi all’uopo necessari,che l’avevano portata -non a caso- a conclusioni analoghe aquelle raggiunte con riferimento ad unità immobiliari aventicaratteristiche similari nella provincia di Roma.Numero registro generale 5058/2020Numero sezionale 3945/2026Numero di raccolta generale 15354/2026Data pubblicazione 20/05/20263. I motivi -esaminabili congiuntamente per la correlazionedelle questioni sulle quali sono incentrati- sono inammissibili.3.1. Essi, infatti, non si confrontano a pieno con la ratiodecidendi della sentenza impugnata, con la quale i giudici disecondo grado hanno evidenziato che: -l’amministrazioneaveva provveduto a rideterminare la rendita catastale “sullabase di quanto dichiarato nel documento DOCFA e deglielementi economici e quantitativi riportati nella relazione distima sintetica”; -le motivazioni dell’avviso di accertamentodovevano desumersi, in via esclusiva, dalla suddetta relazione,esaminando la quale poteva evincersi che la divergenza dellarendita catastale accertata dall’ufficio rispetto a quella propostadalla contribuente era dipesa dal valore unitario attribuito aciascuna delle unità immobiliari, “rimanendo incontestati econdivisi tutti gli altri elementi costituenti oggetto dellaoriginale dichiarazione”; -nella relazione di stima sintetica eraspecificato che “tali valori unitari applicati alla consistenza diciascuno dei due immobili” erano stati desunti, “tenendo contodella specifica destinazione degli stessi, dai valori riferibili agliimmobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghecaratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidatiprontuari di settore”; -era evidente, pertanto, che la variazionedella rendita catastale era stata fondata, “in modo esclusivo,sulla comparazione con i valori riferibili ad immobili, concaratteristiche analoghe, ubicati nella stessa zona”, in forza,quindi, “di un’analisi di tipo sintetico-comparativo”, nonpotendo trovare accoglimento, “perché non confortata dallerisultanze della documentazione in atti”, la tesi dell’ufficio,secondo il quale “il riferimento compiuto nell’avviso diaccertamento alle altre unità immobiliari” aveva “un valoreNumero registro generale 5058/2020Numero sezionale 3945/2026Numero di raccolta generale 15354/2026Data pubblicazione 20/05/2026puramente indicativo”; -in ogni caso, “tale modo di procedere”non era stato “adeguatamente supportato dalla specificaindicazione dei parametri di riferimento assunti quale terminedi comparazione, vale a dire degli elementi identificativi deglialtri immobili asseritamente aventi caratteristiche analoghe”,genericamente indicati, e dall’allegazione o indicazione “deiprontuari di settore”; -tali carenze avevano inciso sullapossibilità di effettuare una compiuta ed esaustiva verifica,anche sul piano probatorio, in merito alla correttezza delcriterio di stima adottato, non avendo l’amministrazione offertoin valutazione i suddetti prontuari ed avendo la contribuente,viceversa, prodotto in giudizio documentazione che, sebbenenon avesse specifica valenza probatoria, attenendo ad immobiliubicati in un altro contesto territoriale, dava conto vieppiù dellalacunosità della motivazione dell’atto impugnato e del suo“supporto probatorio”; -né era utile, ai fini auspicati dall’ufficio,la documentazione depositata in grado di appello, relativa adaltri immobili siti nel Comune di [OSCURATO:PERSONA], perchénon era possibile stabilire se si trattasse effettivamente diimmobili aventi analoghe caratteristiche, né era noto se cifosse o meno, riguardo ad essi, un contenzioso circa la renditacatastale attribuita (cfr. la sentenza impugnata, alle pagg. 4, 5,6 e 7).E, così esprimendosi, la corte territoriale ha dato conto, inmaniera inequivocabile, delle ragioni che imponevano il rigettodell’appello, riconducibili non solo alla carenza di motivazionedell’atto impugnato, ma anche -se non soprattutto- all’omessadimostrazione della correttezza dei criteri di valutazioneutilizzati, evidenziando apertis verbis come la pretesa tributariaesercitata dall’amministrazione non potesse essere reputataNumero registro generale 5058/2020Numero sezionale 3945/2026Numero di raccolta generale 15354/2026Data pubblicazione 20/05/2026fondata -oltre che per i vizi di motivazione dell’avviso diaccertamento- per il deficit probatorio che la caratterizzava.3.2. Inoltre, al cospetto del convincimento maturatodall’autorità giudiziaria di secondo grado, secondo la quale ilvalore dei beni era stato determinato, in via esclusiva, dalraffronto con quello di immobili ubicati nella stessa zona,aventi caratteristiche analoghe, nonché attraverso laconsultazione di consolidati prontuari di settore, l’Agenzia delleEntrate si è limitata a sostenere di avere menzionato solo atitolo indicativo tali dati, senza dire perché quel convincimento,esplicitato dettagliatamente anche in relazione alle ragioni chelo avevano ispirato, fosse errato, ancor più tenendo a menteche l’interpretazione, da parte del giudice di merito, diun atto amministrativo a contenuto non normativo, quale è unavviso di accertamento, costituisce una valutazione di fatto cheè sottratta al controllo di legittimità qualora sia immune da vizilogici e giuridici e non impinga nella violazione di quelle normegiuridiche che, disposte dal legislatore per l’interpretazione deicontratti in genere, ben possono estendersi all’interpretazionedegli atti e dei provvedimenti unilaterali e di quelliamministrativi (cfr. Cass. n. 5286/25).In questa prospettiva, è stato affermato che, in tema diinterpretazione di un atto negoziale, lo scrutinio di legittimitànon può investire il risultato interpretativo in sé, cheappartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati alle corti diprossimità, ma può attenere solo alla verifica del rispetto deicanoni legali di ermeneutica -la cui violazione deve esserecompiutamente ed esaurientemente dedotta, mediantespecifica indicazione delle norme asseritamene violate e delleragioni per cui il giudice del merito si sarebbe discostato daiNumero registro generale 5058/2020Numero sezionale 3945/2026Numero di raccolta generale 15354/2026Data pubblicazione 20/05/2026richiamati canoni legali (cfr. Cass. n. 2571/26)- e dei principiche presiedono all’elaborazione della motivazione, conconseguente inammissibilità delle critiche alla ricostruzionedella volontà negoziale che sollecitino una diversa valutazionedegli stessi elementi di fatto esaminati in sede di merito (cfr.Cass. n. 7605/22, Cass. n. 26986/23 e Cass. 7007/24).3.3. Pertanto, avendo reputato -sulla scorta di unconvincimento non adeguatamente censurato- che avesseroavuto un rilievo determinante nella rettifica della renditacatastale i valori di beni aventi analoghe caratteristiche, ubicatinel medesimo contesto territoriale, ed i prontuari di settoremenzionati nell’avviso di accertamento, o meglio, nell’allegatarelazione di stima e che, con riferimento a tali dati, non fossestata fornita prova adeguata, preclusiva di qualsivoglia verificariguardo alla correttezza delle conclusioni alle quali l’Agenziadelle Entrate era pervenuta, le censure mosse con i due motividi gravame non colgono nel segno, essendo evidentementeeccentriche rispetto alle ragioni della decisione, perché è statocensurato meramente il reputato vizio di motivazione dell’attoimpugnato ed è stata altrettanto meramente peroratal’osservanza delle norme dettate in materia catastale, quandola corte di merito ha ritenuto che alcuni degli elementi fattualiindicati nell’avviso, rilevanti ai fini della rideterminazione dellarendita catastale, non fossero stati dimostrati.4. Il ricorso incidentale (con il quale è stata dedotta: -aisensi dell’art. 360, primo comma, num. 3 e num. 5, c.p.c., laviolazione o falsa applicazione dell’art. 53 d.lgs. n. 546 del1992 e l’omessa pronuncia sulla questione inerente allagenericità dell’appello; -ai sensi dell’art. 360, primo comma,num. 3 e num. 5, c.p.c., la violazione o falsa applicazioneNumero registro generale 5058/2020Numero sezionale 3945/2026Numero di raccolta generale 15354/2026Data pubblicazione 20/05/2026dell’art. 329, secondo comma, c.p.c. e 53 d.lgs. n. 53 del1992, per non essere stata dichiarata l’inammissibilitàdell’appello in ragione dell’omessa impugnazione -ad operadell’Agenzia delle Entrate- dell’affermazione contenuta nellasentenza di primo grado inerente alla violazione dell’art. 10 r.d.n. 652 del 1939)- è assorbito, stante la reiezione di quelloprincipale.5. Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, ilricorso principale, ancorato a due motivi inammissibili, deveessere rigettato, mentre quello incidentale deve esseredichiarato assorbito.6. Le spese di lite conseguono alla soccombenza e sonoliquidate in dispositivo.7. Non sussiste -e, conseguentemente, non deve esserefatta la relativa dichiarazione- l’obbligo -da parte dell’Agenziadelle Entrate- di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater,d.P.R. n. 115 del 2002, un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato, non trovando applicazione tale norma neiconfronti delle amministrazioni dello Stato che, mediante ilmeccanismo della prenotazione a debito, sono esentate dalpagamento delle imposte e tasse che gravano sul processo(cfr. Cass. 2615/22, Cass. n. 29956/23, Cass. n. 26720/24 eCass. n. 18523/25).Né tale dichiarazione deve essere fatta al cospetto di unricorso -come, nella vicenda in esame, quello della ricorrenteincidentale- rimasto assorbito, giacché tale ipotesi esula dallaprevisione normativa, limitata alle ipotesi in essa previste (cfr.Cass. n. 1549/26), quali il rigetto dell’impugnazione o la suadeclaratoria di inammissibilità o improcedibilità (cfr. Cass. n.23175/15), trattandosi di misura eccezionale, lato sensuNumero registro generale 5058/2020Numero sezionale 3945/2026Numero di raccolta generale 15354/2026Data pubblicazione 20/05/2026sanzionatoria, di stretta interpretazione (cfr. Cass. n.19562/15) e, come tale, non suscettibile di interpretazioneestensiva o analogica (cfr. Cass. n. 16657/24). P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito quelloincidentale; condanna l’Agenzia delle Entrate alla refusione, infavore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida ineuro 5.000,00 per compensi ed in euro 200,00 per esborsi,oltre accessori di legge.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 12 maggio2026.[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]