Cassazione n. 13636/2026

rappresentato e difeso dall'avvocatoAlessandro Riccioni unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Agenzia Delle Entrate, in persona del legale rappresentante protempore, rappresentata e difesa dall’[OSCURATO:PERSONA] controAgenzia [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLombardia n. 849/2020 depositata il 03/06/2020.Numero registro generale 1000/2021Numero sezionale 2818/2026Numero di raccolta generale 13636/2026Data pubblicazione 11/05/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. La società contribuente, titolare del diritto di nuda proprietà di uncomplesso immobiliare sito in Milano, via [OSCURATO:PERSONA] n. 327 (mentredell’usufrutto era titolare l’associazione Chiesa di Scientology), presentò,con esito negativo, istanza di reclamo avverso quattro avvisi diaccertamento relativi all'attribuzione di classamento e rendita catastale delcomplesso immobiliare sopra indicato.Il reclamo era stato preceduto da una proposta, respinta, di nuovaqualificazione dell’unità immobiliare, già accatastata D/8, collocandolanella categoria ordinaria B/1.L’odierna ricorrente propose distinti ricorsi e, previa riunione, vennerodisattesi. Stessa sorte seguì l’appello.2. Per quel che rileva in questa sede, il giudice di merito escluse che ladeterminazione della rendita fosse illegittima come invece contestato dallacontribuente. In relazione all’edificio sub. 703, part. 18, la C.T.R. chiarìche il compendio immobiliare, sebbene fosse stato censito come quattrounità immobiliari distinte, costituisse un complesso omogeneo concaratteristiche costruttive e tipologiche tali da dover essere inquadrato,interamente, tra quelli concepiti per ospitare attività direzionali; a riprovadi ciò osservò che su proposta della precedente proprietà era già statoaccatastato nella categoria D/8 con l'attribuzione di una renditacomplessiva pari a € 152.962,62.Il giudice di merito affermò che fosse incontestato tra le parti il fatto che,successivamente all'acquisto, la società appellante non avesse effettuatomodifiche strutturali tali da mutare la destinazione dell’edificio; si rimarcòche la qualifica soggettiva del proprietario, ovvero l'uso a cui lo stessodestinava l'immobile, non potesse incidere in alcun modo sulla proceduraNumero registro generale 1000/2021Numero sezionale 2818/2026Numero di raccolta generale 13636/2026Data pubblicazione 11/05/2026di accatastamento, determinata dalle sole caratteristiche oggettivedell'immobile e, a tal riguardo, fu richiamata la giurisprudenza di questaCorte, in particolare Cass. n. 22103/2018. Con riferimento all’edificio,part. 15 e 16, sub. 705, 706, 701, la contribuente aveva lamentato chel'ufficio avesse confermato solo per una parte del compendio immobiliarela modifica della categoria catastale da D8 ad E7, rettificando la renditacatastale proposta.Il giudice, anche con riferimento a questo fabbricato, ribadì che ilcomplesso aveva caratteristiche tipologiche identiche a quelle che avevaavuto in precedenza, senza aver subito radicale trasformazione. Pertanto,l’immobile doveva rimanere nella categoria D/8.Il fatto poi che una porzione del complesso possedesse dellecaratteristiche tali da poter essere utilizzata come luogo di culto noninfluiva sulla determinazione della rendita catastale, determinazione chenon poteva fare che riferimento alla destinazione ordinaria del bene nelsenso innanzi chiarito.Anche con riferimento alla part. 16, subalterno 706, il giudice respinse ladoglianza in forza delle medesime argomentazioni innanzi riportate. Inrelazione ai subalterni 705, 706, 701, part. 15, la società contribuentecensurò la sentenza anche nella parte in cui non aveva tenuto conto delladestinazione d'uso dell'immobile.La società evidenziò, in particolare, di aver ottenuto dal comune di Milanoil permesso di costruire e che con tale atto era stato riconosciuto il cambiodi destinazione d'uso da terziario ad attività socio-culturale religiosa; inconseguenza di ciò il complesso aveva perso le caratteristiche originarieproprie degli immobili direzionali. Pertanto, la stima catastale avrebbedovuto rispettare l'effettivo uso dei locali.Il giudice di merito respinse anche questa censura, dichiarando di aderireall’orientamento giurisprudenziale secondo cui, in tema di renditacatastale, qualora l'immobile rientri per caratteristiche strutturali in unaNumero registro generale 1000/2021Numero sezionale 2818/2026Numero di raccolta generale 13636/2026Data pubblicazione 11/05/2026categoria speciale, non assume alcuna rilevanza l'attività in concretosvolta all'interno dello stesso, fatta salva l'effettuazione di trasformazionistrutturali tali da dimostrare il mutamento di destinazione. Nella specie,l'immobile al momento dell'acquisizione aveva caratteristiche tipologiche ecostruttive tali da dover essere inquadrato tra quelli concepiti per ospitarestati posti in essere in modo da modificarne le caratteristiche; anzi, avevadichiarato che le opere edilizie vere e proprie erano state limitate econsistevano nella demolizione di tramezzi all'interno dell'edificio.Pertanto, il classamento operato dall'ufficio appariva corretto.Circa poi il contraddittorio endoprocedimentale venne richiamata laconsolidata giurisprudenza di questa Corte di cui a Cass. S.U. n.24823/2015 che esclude il contraddittorio per i tributi non armonizzati.Avverso questa decisione ricorre la società contribuente con due motivi;resiste l'Agenzia delle Entrate con controricorso.In prossimità dell’udienza la società ricorrente ha depositato memoriaillustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo è denunciata la violazione, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c., degli artt. 61, 62, 63 del d.P.R. n. 1142 del 1942.Il giudice di merito avrebbe, in tesi, violato e/o falsamente applicato l’art.61 ai sensi del quale le unità immobiliari urbane devono essere classate inbase alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’attodel classamento.La C.T.R. avrebbe erroneamente ritenuto che l’autorizzazione comunale almutamento di destinazione d’uso, concessa nella specie alla contribuente,sarebbe irrilevante ai fini della classificazione catastale e dell’attribuzionedella rendita.Numero registro generale 1000/2021Numero sezionale 2818/2026Numero di raccolta generale 13636/2026Data pubblicazione 11/05/2026Il giudice di merito avrebbe mal interpretato la giurisprudenza di questaCorte.Ai fini della idoneità del bene a produrre ricchezza sebbene infatti nonrilevi “l’uso concreto” che del fabbricato venga fatto ma la suadestinazione funzionale e produttiva, tale destinazione va accertata inriferimento alla potenzialità di utilizzo del bene stesso che non contrasticon la disciplina urbanistica. Particolare rilievo è dato dal ricorrente aquest’ultimo inciso al quale attribuisce valore cogente.Sicché l’uso legale dell’immobile presuppone sicuramente l’utilizzo che noncontrasti con le prescrizioni dello strumento urbanistico che siconcretizzano, in sostanza, per un immobile già realizzato con l’usoautorizzato con il permesso di costruire rilasciato.L’Agenzia delle Entrate avrebbe dovuto prendere atto della disciplinaurbanistica del bene e collocarlo nella corrispondente categoria catastalenon D/8 ma le richieste B/1 e E/7.1.2. Il primo motivo del ricorso è infondato.Trova applicazione il consolidato principio in forza del quale in tema diclassamento, il provvedimento di attribuzione della rendita catastale d'unimmobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituiscel'oggetto secondo una prospettiva di tipo reale, ossia riferita allecaratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere) checostituiscono il nucleo sostanziale della cd. "destinazione ordinaria", sicchél'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente,non al concreto uso che di esso venga fatto ma alla sua destinazionefunzionale e produttiva, da accertarsi in riferimento alle potenzialitàd'utilizzo, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (da ultimoCass. 30/01/2026 n. 2425).Secondo la società contribuente il permesso di costruire innanzi indicatocomporterebbe il necessario mutamento di classamento dell’immobile daD/8 a B ed E.Numero registro generale 1000/2021Numero sezionale 2818/2026Numero di raccolta generale 13636/2026Data pubblicazione 11/05/2026Innanzitutto, vale il principio innanzi riportato, ed è incontroverso chequanto a potenzialità d’uso il giudice di merito ha accertato come si sia alcospetto di un centro direzionale.Quanto all’ulteriore profilo di doglianza, viene in considerazione ilcontenuto dell’art. 61, richiamato dalla ricorrente che recita: "ilclassamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ogni singolaunità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sulreddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classiprestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gliopportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione ecaratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devonoessere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristicheche hanno all'atto del classamento".A norma poi del successivo art. 62, "La destinazione ordinaria si accertacon riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo allecaratteristiche costruttive dell'unità immobiliare". Analoghe indicazionisono contenute nel d.P.R. 138 del 1998 art. 8, commi 1 e 2.Il dettato normativo in esame pone, dunque, l'accento sulla "destinazioneordinaria" del bene da classare, destinazione che va desunta dallecaratteristiche oggettive del bene (costruttive e tipologiche in genere) enon dal concreto uso che ne venga fatto, tenuto conto, da una parte, cheil provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile, èun atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondoun'angolazione prospettica di carattere reale, e considerato, dall'altra, chei dati catastali costituiscono il punto di riferimento per il sistemaimpositivo, sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza vaprioritariamente ricondotta alla sua destinazione funzionale e produttiva, etale destinazione va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo delbene stesso - che non contrastino con la disciplina urbanistica - daaccertare, appunto, in riferimento alle caratteristiche del bene (vedi Cass.,Numero registro generale 1000/2021Numero sezionale 2818/2026Numero di raccolta generale 13636/2026Data pubblicazione 11/05/202630 aprile 2015, n. 8773; Cass., 10 giugno 2015, n. 12025; Cass., 19dicembre 2019, n. 34002; Cass., 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., 14 ottobre2020, n. 22166; Cass., 16 novembre 2020, n. 25992; Cass., 2 febbraio 2021,n. 2249; Cass., 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., 5 ottobre 2023, n.28114; Cass., 15 novembre 2024, n. 29542).Si è pure osservato che, ai fini della classificazione di un immobile, occorreguardare alle caratteristiche strutturali dell'immobile stesso e non allacondizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (vediCass., 14 ottobre 2020, n. 22166) sicché l'attività in concreto svolta puòsolo costituire un elemento ad colorandum, rafforzativo ma maialternativo alla valutazione oggettiva.Il provvedimento di modifica della destinazione d’uso dell’immobilecostituisce il presupposto di legittimità dell’utilizzazione del bene ma noncomporta, di per sé, la variazione del classamento catastale, che restaancorata alle caratteristiche oggettive e alla potenzialità redditualeordinaria dell’unità immobiliare, salvo che il mutamento di destinazione siaccompagni a interventi edilizi tali da rendere non più coerente ilprecedente inquadramento catastale.Nella specie, è incontroverso che non vi siano stati interventi edilizirilevanti nel senso innanzi indicato.il Collegio, peraltro, condivide quanto osservato da Cass. 13 gennaio 2022n. 3879 secondo cui “nelle circolari n. 4 del 16 maggio 2006 e n. 4 del 13aprile 2007, cui si rimanda, è ampiamente documentata l'autonomiadell'ordinamento catastale, rispetto a quelli di altri settori. Pare opportuno,sotto tale profilo, richiamare, a mero titolo esemplificativo, la sentenza diquesta Corte n. 11369 del 22 luglio 2003, in tema di classamento di beniimmobili sottoposti al vincolo storico-culturale, nella quale è ribadital'indipendenza del classamento da ogni vincolo amministrativo o legislativonon dettante disposizioni in materia di catasto”.In conclusione, il motivo è respinto.Numero registro generale 1000/2021Numero sezionale 2818/2026Numero di raccolta generale 13636/2026Data pubblicazione 11/05/20262. Con la seconda censura si denuncia la nullità della sentenza, ex art.360, comma 1, n. 4 c.p.c., violazione degli artt. 132 c.p.c. e art. 36 deld.lgs. n. 546 del 1992 per essere la motivazione apparente.In sostanza, il giudice di merito avrebbe omesso di pronunciarsi e nonavrebbe preso in considerazione la relazione depositata dalla contribuentea firma dell’Ing. Iovine e ciò comporterebbe la nullità della sentenza peressere la motivazione apparente.Il motivo è destituito di fondamento sotto plurimi profili.È orientamento consolidato di questa Corte che la riformulazione dell'art.360, primo comma, n. 5, c.p.c., disposta dall'art. 54 della legge 22 giugno2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essereinterpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall'art. 12 dellepreleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato dilegittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solol'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di leggecostituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza dellamotivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenzaimpugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Taleanomalia si esaurisce nella «mancanza assoluta di motivi sotto l'aspettomateriale e grafico», nella «motivazione apparente», nel «contrastoirriducibile tra affermazioni inconciliabili» e nella «motivazione perplessaed obiettivamente incomprensibile»; è esclusa, invece, qualunquerilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione.Le Sezioni Unite della Corte hanno chiarito che la motivazione è soloapparente, e la sentenza è nulla perché affetta da error in procedendo,allorquando, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia,percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioniobiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguìto dalgiudice per la formazione del proprio convincimento, cioè tali da lasciareall’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congettureNumero registro generale 1000/2021Numero sezionale 2818/2026Numero di raccolta generale 13636/2026Data pubblicazione 11/05/2026(Cass. Sez. U. 19 giugno 2018, n. 16159 [p. 7.2.], che menziona Cass.Sez. U. 03 novembre 2016, n. 22232; i medesimi concetti giuridici sonoespressi tra le tante da Cass. Sez. U. 24 marzo 2017, n. 766; Cass. Sez.U. 09 giugno 2017, n. 14430 [p. 2.4.]; Cass. Sez. U. 18 aprile 2018, n.9557 [p. 3.5.]).Nello stesso solco anche Cass. Sez. U. 27 dicembre 2019, n. 34476 (checita, in motivazione, Cass. Sez. U. 07 aprile 2014, n. 8053; Cass. Sez. U.18 aprile 2018, n. 9558; Cass. Sez. U. 31 dicembre 2018, n. 33679) cheha avuto modo di ribadire che nel giudizio di legittimità è denunciabile solol’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di leggecostituzionalmente rilevante, alla luce dei canoni ermeneutici dettatidall’art. 12 delle preleggi, in quanto attiene all’esistenza della motivazionein sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, aprescindere dal confronto con le risultanze processuali: tale anomalia siesaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale egrafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile traaffermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto disufficienza della motivazione». Pertanto, la mancanza della motivazione,rilevante ai sensi dell’art. 132, n. 4, cod. proc. civ., (e nel caso di speciedell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992) e riconducibileall’ipotesi di nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.4, cod. proc. civ., si configura quando questa manchi del tutto – nel sensoche alla premessa dell'oggetto del decidere, risultante dallo svolgimentodel processo, segue l'enunciazione della decisione, senza alcunaargomentazione – ovvero nel caso in cui essa formalmente esista comeparte del documento, ma le sue argomentazioni siano svolte in modotalmente contraddittorio da non permettere di individuarla, cioè diriconoscerla come giustificazione del decisum.Numero registro generale 1000/2021Numero sezionale 2818/2026Numero di raccolta generale 13636/2026Data pubblicazione 11/05/2026Nel caso che ci occupa, alla luce di tale consolidato orientamento, lamotivazione della sentenza impugnata si pone ben al di sopra del minimocostituzionale atteso che attraverso di essa si coglie il ragionamentologico-giuridico seguito dal giudice di appello nel respingere tutte ledoglianze formulate dalla società contribuente.E’ inoltre opportuno rilevare che nel processo tributario, la periziadepositata dalla parte, sia essa contribuente o Amministrazionefinanziaria, prodotta, singolarmente o nel contesto di scritti difensivi, ha ilvalore di allegazione difensiva a contenuto tecnico (Cass. Sez. U., 03giugno 2013 n. 13902, Cass. 27 dicembre 2018, n. 33503, Cass. 29settembre 2017, n. 22965; Cass., 11 novembre 2011, n. 23590; Cass. 01aprile 2016, n. 6351; Cass. 19 ottobre 2016, n. 21132). La stessa non èdotata di efficacia probatoria nemmeno rispetto ai fatti che il consulenteasserisce di aver accertato. Non essendo prevista dall'ordinamento la pre-costituzione fuori del giudizio di un siffatto mezzo di prova, ad essa si puòsolo riconoscere valore di indizio, al pari di ogni documento proveniente daun terzo, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale delgiudice di merito ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenereconto (Cass. 27 dicembre 2018, n. 33503) con la conseguenza che la suaomessa valutazione non può assurgere al vizio di omesso esame circa unfatto decisivo della controversia (da ultimo Cass., 29 gennaio 2025 n.2052).Il motivo è quindi disatteso.In conclusione, il ricorso è respinto e le spese di lite seguono lasoccombenza.Deve, infine, darsi atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater d.P.R. n.115 del 2002 sussistono i presupposti per il versamento da parte delricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloper il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.Numero registro generale 1000/2021Numero sezionale 2818/2026Numero di raccolta generale 13636/2026Data pubblicazione 11/05/2026 P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso;condanna il ricorrente alla rifusione a favore della controricorrente dellespese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4.305,00 oltre speseprenotate a debito.Si dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del2002 sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrentedell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.Così deciso in Roma, il 26.3.2026Il PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]