Cassazione n. 23268/2024

sigliere ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 07333/2022R.G., proposto da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore; rappresentatae difesa da ll’[OSCURATO:PERSONA]Arma (pec dichiarata: [OSCURATO:EMAIL]), in virtù di procura allegata in atti; -ricorrente- nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], in persona del Presidente e legale rappresentante pro tempore ; rappresentata e difesa dall’[OSCURATO:PERSONA] (pec dichiarata: [OSCURATO:EMAIL]), in virtù di procura a margine del controricorso; -controricorrente- C.C. 11.07.2024 N. R.G. 07333/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani per la cassazione della sentenza n. 491/2021 del la CORTE d ’ APPELLO di CALTANISSETTA, depositata il 9 dicembre 2021, notificata il 2 febbraio 2022; udìta la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del l’11 luglio 2024dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con atto notificato il 4 maggio 2012, [OSCURATO:SOCIETA]. intimò alla [OSCURATO:PERSONA] del Mediterraneo licenza per finita locazione in ordine al complesso immobiliare sito in Gela, [OSCURATO:PERSONA] de Janeiro, invitandola a rilasciarlo alla data del 31 dicembre 2012 e citandola a comparire dinanzi al Tribunale di Gela all’udienza del 15 giugno 2012. La ricorrente espose: che il detto complesso immobiliare era condotto in locazione dall’[OSCURATO:PERSONA] del Mediterraneo, sulla base di un contratto stipulato con la precedente proprietaria, [OSCURATO:SOCIETA].,in data 13 dicembre 2006, della durata di anni uno , salvo rinnovo, con decorrenza dal 1° gennaio 2007 ; che [OSCURATO:SOCIETA]., in data 20dicembre 2011, aveva disdettato il contratto, il quale sarebbe dunque andato a scadenza definitiva in data 31 dicembre 2012; che, con atto per [OSCURATO:PERSONA] del 4 aprile 2012, essa società aveva acquistato, dall’[OSCURATO:SOCIETA]., il detto complesso immobiliare, così subentrando nei diritti della locatrice; e che di tale subentro aveva informato l’associazione conduttrice con raccomandata del 10 aprile 2012, avendo interesse al rilascio dell’immobile allascadenza. Con ordinanza del 13 ottobre 2012, il Tribunale di Gela –ritenuta effettivamente integrata l’ipotesi (dedotta dalla ricorrente) di disdetta inerente a scadenza contrattuale successiva alla prima , relativa a contratto stipulato con decorrenza dal1° gennaio 2007 per la durata di anni uno, salvo rinnovo – o rdinò alla conduttrice il rilascio C.C. 11.07.2024 N. R.G. 07333/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani dell’immobile, ex art. 665 cod. proc. civ., e dispose il mutamento del rito da ordinario a specialelocatizio. 2. Con sentenza dell’8 luglio 2015, il Tribunale dichiarò che il contratto di locazione si erarisolto alla data del 31 dicembre 20 12 per rituale disdetta del locatore, confermò l’ o rdinanza di rilascio del 13 ottobre 2012 e condannò l’associazione convenuta alle spese di lite. 3. La Corte d’appello di Caltanissetta , in accoglimento del gravame proposto d all ’ associazione Oasi del M editerraneo e in integrale riforma della sentenza impugnata , ha rigettato la domanda formulata da [OSCURATO:SOCIETA]., condannando la società attrice a rimborsare alla associazione convenuta le spese dei due gradi di giudizio. La Corte territoriale ha deciso sulla base dei seguenti rilievi: I- in primo luogo, poiché , sul piano oggettivo , il complesso immobiliare, dotato di attrezzature e beni mobili relativi alla somministrazione di alimenti e bevande, ristorante e pizzeria, era destinato ad attività particolari (precipuamente , di carattere “culturale”), ai sensi dell’art. 42 della legge n. 392/1978 , e poiché , sul piano soggettivo, esso complesso era stato concesso in locazione ad una associazione senza scopo di lucro , si verteva nell’ipotesi di locazione ad uso diverso da quello abitativo , come tale disciplinata dagli artt. 27 e ss. della legge citata (restando inapplicabile il solo art.34 sull’indennità di avviamento, in ragione della mancanza del carattere tipico della commercialità, atteso il fine non lucrativo dell’attività svolta dalla conduttrice),sicché la durata del contratto, al di là della specifica previsione in esso contenuta , avrebbe dovuto intendersi pari a sei anni; II- avuto riguardo alla durata sessennale della locazione , la disdetta del 20 novembre 2011 avrebbe dovuto essere riguardata come comunicazione della volontà di negare la rinnovazione del C.C. 11.07.2024 N. R.G. 07333/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani contratto alla primascadenza contrattuale, effettivamente coincidente con la data del 31 dicembre 2012, avendo il contratto avuto decorrenza dal 1° gennaio 2007; III-però, intesa in tal senso, la “disdetta” avrebbe dovuto essere motivata con riferimento ad una delle ragioni tassativamente indicate nell’art. 29 della legge n. 392/1978; IV- tale esigenza, pur formalmente rispettata nella comunicazione inviata dalla [OSCURATO:SOCIETA]. il 20 novembre 2011 (ove la motivazione della disdetta era stata indicata con riferimento «al fine di adibire l’immobile quale sede amministrativa ai fini dell’esercizio dell’attività propria dell’[OSCURATO:SOCIETA] s,r.l. consistente nella compravendita e ristrutturazione di immobili » ) , era st a ta però sostanzialmente disattesa per effetto della successiva vendita dell’immobile medesimo a [OSCURATO:SOCIETA]., in seguito alla quale la licenza per finita locazione e ra stata intimata dall ’ acquirente subentrante, che non aveva proceduto a riformulare la disdetta per un motivo diverso, con conseguente nullità del diniego di rinnovo del contratto e con conseguente prosecuzione dello stesso per un successivosessennio. 4. P er la cassazione della sentenza della Corte nissena ricorre [OSCURATO:SOCIETA]., sulla base di un unico, articolato motivo. Risponde con controricorso l’associazione Oasi del Mediterraneo. La trattazione delricorso è stata fissata in adunanza camerale , ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ.. Il pubblico ministero non ha presentatoconclusioni scritte. Entrambe le parti hanno depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con la memoria depositata in vista dell’adunanza camerale, la ricorrente [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. formula ex novo tre eccezioni: a) in primo luogo, eccepisce l’inammissibilità del controricorso proposto dalla C.C. 11.07.2024 N. R.G. 07333/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani associazione Oasi del Mediterraneo, sul duplice rilievo che non sussisterebbe la prova dell’elezione alla carica di Presid e nte del sig. [OSCURATO:PERSONA] (il quale, nella qualità di legale rappresentante dell’ente, ha conferito la procura al difensore) e che neppure vi sarebbe prova della deliberazione dell’assemblea o del consiglio direttivo dell’associazione con cui quegli sarebbe stato autorizzato a resistere nel giudizio di cassazione; b) in secondo luogo, viene eccepita l’estinzione dell’ associazione controricorrente per «sopravvenuta mancato raggiungimento dello scopo sociale» con «consequenziale perdita di relativa capacità giuridica e processuale»; c)in terzo luogo, sul presupposto dell’avvenuta estinzione, in data 4 novembre 2014, del giudizio«iscritto al n. 1452/09 rgac Tribunale di Gela» (giudizio diverso dal presente ), viene eccepita la rinuncia agli «elementi ivi indicati e portati a sostegno della tesi attorea». 1.1.Le eccezioni sub b) e c) , sono manifestamente inammissibili, oltre che per novità, per l’assoluta genericità e indeterminatezza della loro formulazione: non si spiega quale sarebbe il fatto che a vrebbe determinato loscioglimento e l ’estinzione dell’associazione , facendosi riferimento ad un aspecifico sopravvenuto mancato raggiungimento dell’oggetto; non si chiarisce l’oggetto del distinto giudizio asseritamente pendente dinanzial Tribunale di Gela ed asseritamente estinto, né la sua attinenza con le questioni controverse nel presente processo, evidenziandosi solo che tale giudizio sarebbe stato «richiamato dalla controricorrente» nel controricorso di cui immediatamente prima si è eccepita l’inammissibilità; non si considera che, anche se si volesse ammettere l’avvenuto scioglimento dell’associazione non riconosciutanelle more del giudizio , questo non ne determinerebbe l ’ automatica perdita della capacità di stare in giudizio, permanendo in vita l ’ associazione, quale centro di imputazione di effetti giuridici in relazione a tutti i rapporti ad essa C.C. 11.07.2024 N. R.G. 07333/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani facenti capo e non ancora esauriti, in base al cd. principio di “ultrattività”dell'associazione disciolta (Cass. 27/11/2018, n. 30606). Ne discende la manifesta inammissibilità delle due eccezioni in esame. 1.2. L’eccezione sub a) è invece fondata , nei termini che seguono. Agli atti del giudizio di legittimità sono stati allegati alcuni verbali del consiglio direttivo dell’associazione Oasi del Mediterraneo. Dal raffronto tra il verbale dell’11 febbraio 2022 e quello del 26 marzo 2022, risulta che [OSCURATO:PERSONA] era succeduto a tale sig. [OSCURATO:PERSONA] nella carica diPresidente, al quale, ai sensi dell’art. 12 e 13 dello statuto – pure esso allegato in atti – , era conferito il potere di stare in giudizio per l’ente. Peraltro, ai sensi dell’art. 12 dello statuto, la facoltà del Presidentedi promuovere un giudizio (o di resistere ad esso) in nome e per conto dell’associazione era subordinata alla previa autorizzazione del consiglio direttivo. Poiché la delibera dell'organo,che per previsione statutaria deve autorizzare il Presidente ad agire o resistere in giudizio, concorre ad integrare la capacità processuale dell'ente, la relativa mancanza comporta l'inefficacia degli atti processuali compiuti attraverso il Presidente stesso(Cass.27/12/2023, n. 36070). Nel caso di specie,dal verbale del consiglio direttivo del 26 marzo 2022 risulta che il Presidente aveva informato il consiglio direttivo del ricorso per cassazione proposto da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. avverso la sentenza d’appello, ma non risulta che, contestualmente o in altra sede , il consiglio direttivo avesse autorizzato il Presidente a resistere a tale ricorso; deve pertanto presumersi che il controricorso sia stato proposto in assenza della detta autorizzazione, con conseguente inammissibilitàdello stesso. C.C. 11.07.2024 N. R.G. 07333/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani 2. Con l’unico motivo di ricorso [OSCURATO:SOCIETA]. denuncia, per u n verso, ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ., la violazione e/o la falsa applicazione degli artt. 1599 e 1602 cod. civ., 111 cod. proc. civ., 27 e 29 della legge n. 392/1978; per a l tro verso, ex art. 360 n. 4 e 132 n. 4 cod. proc. civ., il vizio di apparenza e illogicità della motivazione. Sostiene che, avuto riguardo alla scadenza del contratto di locazione (31 dicembre 2012) , la disdetta inviata dalla locatrice , nonché prec e dente proprietaria , [OSCURATO:SOCIETA]. , in data 20 novembre 2011, giustificata con l’esigenza di adibire l’immobile a sede dellasocietà, era, oltre che tempestiva, debitamente motivata. Osserva:che, al momento in cui la disdetta era stata formulata, [OSCURATO:SOCIETA]. non poteva prevedere che avrebbe di lì a poco venduto il complesso immobiliare ; che essa società , a seguito dell’acquisto del bene in data 4 aprile 2012, si era surrogata, senza necessità del consenso dell’associazione conduttrice, nei diritti della venditrice-locatrice, tra i quali figurava quello di negare il rinnovo della locazione alla prima scadenza in seguito alladisdetta notificata il 20 dicembre 2011, da reputarsi valida ed efficace e, pertanto , “utilizzabile” anche dall’acquirente dell’immobile locato, ai sensi dell’art. 1602 cod. civ.; che, in ogni caso, anche essasocietà, come la precedente proprietaria , aveva necessità di adi bi re l’immobile a propria sede , sicché a maggior ragione poteva “utilizzare” la motivazione contenuta nella disdetta inviata dall’[OSCURATO:SOCIETA].. 2.1.L’unico motivo – e con esso l’intero ricorso – è inammissibile. La domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. con l’atto introduttivo del presente giudizio aveva ad oggetto la risoluzione di un contratto di locazione della durata di anni uno per mancato rinnovo al verificarsi di una scadenza successiva alla prima,fondata sulla licenza per finita locazione intimata sulla base di disdetta notificata dal l a prece de nte proprietaria (locatrice-venditrice) in data 20novembre 2011. C.C. 11.07.2024 N. R.G. 07333/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] d’appello ha rigettato la domanda, ritenendo che il contratto, in quanto locazione non abitativa , avesse durata sessennale e fosse soggetto alla disciplina degli artt. 27 e ss. della legge n. 392/1978, con particolare riferimento ai presupposti del diniego di rinnovo alla prima scadenza; ha pertanto ritenuto nulla la comunicazione della volontà di negarne la rinnovazione alla prima scadenza per erronea indicazione del motivo, tra quelli tassativamente indicati nell’art. 29 dellalegge n.392/1978, su cui la disdetta era fondata. Con il motivo di ricorso [OSCURATO:SOCIETA]. non censura tale statuizione sul presupposto che fosse stata esercitata la facoltà di diniego del rinnovo di locazione annuale ad una scadenza successiva alla prima , ma sul diverso presupposto di essersi surrogata nel diritto del la precedente proprietaria (venditrice-locatrice) di esercitare la predetta facoltà alla pri ma scadenza sessennale , assumendo di essere legittimata a far valere la disdetta comunicata dal precedente locatore, sebbene motivata con riferimento una ipotesi soggettiva tra quelle indicate nei primi commi dell’art. 27 della legge n. 392/1978, in quanto riferita «al fine di adibire l’immobile quale sede amministrativa ai fini dell’esercizio dell’attività propria della [OSCURATO:SOCIETA]., consistente nella compravendita e ristrutturazione di immobili». In tal modo, però, la ricorrente ha indebitamente proceduto ad una non consentitamutatio della domanda originaria, cambiandone la causa petendi da risoluzione d el con tratto annuale per scadenz a successiva alla prima in risoluzione del contratto sessennale alla prima scadenza ; domanda originariamente non formulata e concernente una fattispecie sottoposta a disciplina sostanziale (art. 29 legge n. 392/1978) e processuale (art.30 legge cit. ), diversa da quella applicabile alla diversa fattispecie della licenza per finita C.C. 11.07.2024 N. R.G. 07333/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani locazione di contratto disdettato ad una scadenza successiva alla prima. Ne discende l’inammissibilità del motivo di ricorso. 2.2.Peraltro, ove tale assorbente ragione di inammissibilità non ne precludesse l’esame nel merito, il motivo di ricorso sarebbe pure infondato. L’art.29, quarto comma, della legge n. 392/1978 prescrive che nell’attocon cui comunica la volontà di esercitare l a facoltà di diniego di rinnovo della locazione non abitativa alla prima scadenza, il locatore deve, a pena di nullità, specificare il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Ove tali prescrizioninon siano rispettate (vale a dire, se non viene indicato il motivo o viene elusa la tassatività del le ragioni che giustificano il diniego di rinnovo), la disdetta è nulla e il contratto si intende rinnovato per il periodo (sessennale o novennale, secondo i casi) previsto dall’art.27della citata legge n. 392/1978, in conformità alle previsioni delsuccessivo art.28. Nellafattispecie, la disdetta comunicata da O asi del [OSCURATO:SOCIETA]. in data 20 novembre 2011 era fondata sul motivo (di carattere soggettivo) previsto dall’art. 29, lett. b) , della legge n. 392/1978, avendo la locatrice espresso l’intenzione «di adibire l’immobile quale sede amministrativa ai fini dell’esercizio dell’attività propria della [OSCURATO:SOCIETA]., consistente nella compravendita e ristrutturazione di immobili». Questa intenzione era però rimastafrustrata all’esito della vendita dell’immobile, in quanto [OSCURATO:SOCIETA]., spogliatasi della proprietà e del possesso dello stesso, non avrebbe più potuto utilizzarlo come propria sede , con conseguente violazione del C.C. 11.07.2024 N. R.G. 07333/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani richiamato principio di tassatività delle ipotesi legittimanti il diniego della rinnovazionedella locazione, implicante la nullità della disdetta. D’altra parte, la circostanza che [OSCURATO:SOCIETA]. fosse subentrata, ex art. 602 cod. c i v., nei diritti s pettanti alla s ocietà venditrice - locatrice, l ungi dal legittimarla ad “utilizzare” la disdetta da quella comunicata il 20 novembre 2011, conferma l’avvenuto rinnovo del contratto per un altro sesse nnio; infatti, la venditrice (già locatrice ) non aveva tra i suoi diritti quello di negare il detto rinnovo per un motivo diverso da quello (l’adibizione dell’immobile a sede di [OSCURATO:SOCIETA].) su cui la disdetta era fondata (arg. ex art.29, quarto comma, legge n. 392/1978) , sicché l’acquirente non poteva surrogarsi in un diritto che non esisteva nella sfera giuridica della sua dante causa. In altre parole, [OSCURATO:SOCIETA]. sarebbe stata legittimata ad esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione del contratto sessennale alla prima scadenza del 31 dicembre 2012 (sulla base della disdetta intimata da [OSCURATO:SOCIETA]. in data 20 novembre 2011), solo in funzione di adibire l’immobile a sede di quest’ultima società, non anche per il raggiungimento di finalità diverse(compresa quella di adibirlo a sede propria), pena la violazione del principio di tassativitàdi cui all’art. 29, quarto comma, cod. proc. civ. . La disdetta, comunicata per fini diversi da quello in relazione al quale era stata motivata, era dunque nulla e il contratto di locazione si era rinnovato perun ulteriore sessennio. 3.In definitiva, il ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. va dichiarato inammissibile. 4. non vi è luogo a provvedere sulle spese del giudizio di legittimità, stante la rilevata inammissibilità del controricorso propostodall’associazione Oasi del Mediterraneo. C.C. 11.07.2024 N. R.G. 07333/2022 Pres. [OSCURATO:PERSONA]. Spaziani 5. Avuto riguardo al tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della società ricorrente, di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte dichiara inammissibile il ricorsoe il controricorso; ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della società ricorrente, al c