Cassazione n. 17385/2023

ciato la seguente O R D I N A N Z A sul ricorso iscritto al NRG33739 del 20 18 promosso da : GATTI Marina, GATTI [OSCURATO:PERSONA], GATTI Giuseppe, GATTI Paolo e GATTI Francesca,rappresentati e difes i dall’[OSCURATO:PERSONA] ; - ricorrent i - contro [OSCURATO:SOCIETA]., rappresentata e difes a dall’[OSCURATO:PERSONA]; - controricorrente – perla cassazione della sentenza della Corte d’appello di Venezia , de- positatain cancelleria il 7 settembre 2018 , n. 2508/2018 . Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 31 maggio2023 dal [OSCURATO:PERSONA] . R.G. 33739/2018 Cron. Rep. C.C. 31/05/2023 Responsabilità mediatore -2 - [OSCURATO:PERSONA] 1. –Con atto di citazione del 26 ottobre 2010 , [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] in giudizio dinanzi alTribunale di Verona l’agenzia immobiliare Agrim- casa s.r.l.,affinché ne fosse disposta la condanna , da un lato, alla re- stituzione della somma di euro 21.600,00 , già corrisposta a titolo di provvigione, e, dall’altro lato, al risarcimento dei danni. In particolare, gli attori lamentavano la violazione, da parte della convenuta, dell’obbligo contrattuale di assistenza professionale in ese- cuzione dell’incarico di mediazione, e quantificavano il danno in euro 100.000,corrispondente allo sconto sul prezzo da essi venditori accor- dato all’acquirente in ragione della mancanza del certificato di agibilità dell’immobile oggetto di alienazione, oltre all’importo di euro 10.000, per il pregiudizio di immagine patito. Si costituiva la [OSCURATO:SOCIETA]., resistendo. Essa, nello specifico, contestava le rappresentazioni degli attori , secondo cui l’agenzia immobiliare , in forza del contratto stipulato in data 6 giugno 2009, avevaaltresì assunto l’obbligo di verificare, repe- rire e custodire la documentazione, segnatamente di carattere urbani- stico-edilizio,necessari a all ’ alienazione dell’immobile. Inoltre, riferiva di avere informato i venditori circa i necessari documenti da ottenere per addivenire alla vendita senza irregolarità (fra cui, in particolare, il certificato di agibilitàdell’autorimessa). Il Tribunale di Verona, con sentenza dell’11 marzo 2014,rigettava le domande spiegate dagli attori, osservandoche – a fronte della deci- sione dei fratelli Gatti di vendere l’immobile, nonostante l’assenza del certificato di agibilità, al ridotto prezzo di euro 800.000 (in luogo dell’originario importo di euro 900.000) – non era ravvisabil e alcuna responsabilità in capo alla [OSCURATO:SOCIETA]. Il giudice, infatti, eviden- ziava che nell’incarico di mediazione del 6 giugno 2009, non solo non -3 - era ricompreso l’obbligo di identificare tutti i documenti necessari alla vendita, ma che l’agenzia era stata espressamente dispensata dall’ob- bligo di verificare la conformità urbanistico - edilizia dell’im mobile. Pre- cisava, inoltre, che i testi escussi avevano dichiarato di aver conse- gnato ai signori Gatti un promemoria con i documenti da presentare per il preliminare, incluso nell’elenco il certificato di agibilità. 2. -Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 7 settembre 2018,la Corte d’appello di Venezia, nel rigetta re il gra- vame interpostodai fratelli Gatti, ha confermato integralmente la pro- nuncia di primo grado. Nello specifico, la Corte territoriale ha o sservato che [OSCURATO:SOCIETA]., con la sottoscrizione del contratto di mediazione del 6 giugno 2009, non ha assunto espressamente alcun obbligo di reperimento dei documenti necessari alla compravendita; ha sottolineato l’inidoneità del sito internet di [OSCURATO:PERSONA] – cui la convenuta era, all’epoca dei fatti, affiliata– a produrre tale obbligo, stante la natura dello stesso, modi- ficabile unilateralmente e neppure richiamato all’interno dell’incarico di mediazione; ha affermatoche la rilevazione della mancanza materiale del certificato di agibilità spettava ai venditori; infine, ha valorizzato le testimonianze assunte in primo grado, dalle quali emergeva la consa- pevolezza dei fratelli Gatti circa la mancanza del certificato di agibilità alla stipula del preliminare e dell’obbligo di produrlo alla stipula del definitivo, nonché la consegna, da parte dell’agenzia convenuta, ante- riormente al conferimento dell’incarico, di un promemoria che inclu- deva la lista dei documenti da procurarsi a cura del venditore. 3. -Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Vene- zia, i signori Gatti hanno interposto ricorso, con atto notificato il 12 novembre2018, sulla base di due motivi. Ha resistito, con controricorso, la [OSCURATO:SOCIETA]. 4. – Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ. -4 - In prossimità della camera di consiglioi ricorrenti e la controricor- rentehanno depositato memorie illustrative. [OSCURATO:PERSONA] 1. –Con il primo motivo di ricorso , viene censurato il vizio di viola- zione o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1365, 1366, 1367, 1368, 1369, 1370 e 1371 cod. civ., nonché dell’art. 35 del codice del consumo. I ricorrenti si dolgono che la Corte territorialeabbia erroneamente interpretato la clausola n. 6 del l’incarico di mediazione del 6 giugno 2009. Tale previsione contrattuale, infatti, cristallizzando l’impegno dell’agenzia immobiliare ad assistere i venditori sino alla stipula dell’atto notarile, avrebbe dovuto essere valorizzatasia nel suo tenore letterale sia vagliando la comune intenzione delle parti. Pure a voler trascurare la rilevanza semantica del concetto di “assistenza”, che in- dicherebbe la necessità di prendersi cura delle esigenze appunto dell’assistitoe, nello specifico, quantomeno la verifica della presenza della documentazione necessaria, la comune intenzione delle parti, coincidendo con la volontà di addivenire al trasferimento dell’immobile oggetto del contratto, illuminerebbe circa la necessità di reperire, quale precondizione, il certificato di agibilità dell’autorimessa. Ad avviso dei ricorrenti, la Corte territoriale avrebbe altresì errato nel ritenere irrilevante, ai fini dell’individuazione degli obblighi assunti dalla controricorrente, il contenuto del sito webdi [OSCURATO:PERSONA] (a cui [OSCURATO:SOCIETA]., all’epoca dei fatti, risultava affiliata), che inclu- deva espressamente, fra i servizi ai clienti, quello di individuazione della documentazione necessaria e di assistenza per le formalità richie- ste dalla normativa vigente. In secondo luogo, si censura che la Corte lagunare abbia violato i canoni ermeneutici per non aver interpretato le clausole contrattuali “le une per mezzo delle altre” e secondo “il senso che risulta dal complesso -5 - dell’atto”, come imposto dalla normativa codicistica. Infatti, se l’obbligo dei venditori di consegnare l’immobile in regola con le disposizioni ur- banistico-edilizie fosse stato mess o in correlazione con l’obbligo di as- sistenza assunto dall’agenzia, secondo un’esegesi sistematica, il giu- dice d’appello sarebbe giun to a conclusioni opposte , rilevando l’ina- dempimento di [OSCURATO:PERSONA] sul punto. Il contratto di mediazione fra le parti, peraltro, sarebbe stato, ad avviso dei ricorrenti, interpretatoin spregio al canone di buona fede imposto dall’art. 1366 cod. civ. Ciò inquanto la Corte territoriale non avrebbe considerato la lesione dell’affidamento riposto dai venditori sul rapporto di affiliazione tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], che li avrebbe indotti a ritenere un controllo del primo sulla seconda, e sul sito internet dell’affiliante, asseritamente rassicurante in ordine alle attività di assi- stenza garantite ai clienti. Inoltre, la Corte d’appello, nell’interpretare la clausola del contratto con cui [OSCURATO:PERSONA] si impegnava ad assistere i fratelli Gatti sino al mo- mento del rogito notarile, avrebbe omesso di riempire di contenuto tale obbligo di assistenza e, dunque, di specificare quali attività esso ricom- prendesse: in tal modo, avrebbe violato gli artt. 1367 e 1369 cod. civ., che affermano, rispettivamente, la necessità di interpretare leclausole contrattualinel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno, e di intenderle nel senso più conveniente alla natura e all’oggetto del contratto (nella specie, di mediazione).Ciò anche al fine di realizzare un equo contemperamento degli interessi delle parti, che, nel caso di specie, sarebbe stato possi- bile raggiungere considerando la clausola contestata come foriera dell’obbligo elementare di verificare quantomeno la completezza della documentazione edilizio-urbanistica. Infine, in ragione della predisposizione in via unilaterale del modulo da parte di [OSCURATO:PERSONA], in veste di professionista, e della riconducibilità dei ricorrenti alla categoria dei consumatori, la sentenza d’appello -6 - avrebbe dovuto applicare il principio dell’interpretazione contra stipu- latorem, contemplato dall’art. 1370 cod. civ. e dall’art. 35 del codice del consumo. 2. – Con il secondo motivo di ricorso , si lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1175, 1176, secondo comma, 1375 e 1759, primo comma,cod. civ., nonché degli artt. 2, 3, 4, 6, 7 e 8 della legge n. 39 del 3 febbraio 1989. In particolare, i ricorrenti sottolineano la natura professionale dell’attività svolta dal mediatore, il quale, anchealla luce dei canoni di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, sarebbe gravato da un obbligo di corretta informazione nei confronti del cliente, nel caso di specie asseritamente violato in ragione dell’assenza di una pronta comunicazione ai venditori circa la documentazione mancante. 3. – I motivi possono essere esaminati congiuntamente, data la stretta connessione logica e argomentativa che li sostiene. Essi sono,entrambi, infondati e, in parte, inammissibili. 4. –Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, il me- diatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) - ha, ai sensi dell'art. 1759, primo comma, cod. c iv ., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circo- stanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto cono- scere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare. Dalla lettura combinata dell’art. 1759, primo comma, cod.civ. con gli artt. 1175 e 1176 cod. c iv ., nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, si desume, invero, la natura professionale dell’at- tività del mediatore, il quale (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico–giuridica) riveste comunque un ruolo che gli permette -7 - di “svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclu- sione dell'affare”. L’obbligo exart. 1759, primo comma, c od . c iv . c on- sente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato. In questi limiti possono rilevare, in caso di mediazione immobiliare, le in- formazioni afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insol- venza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed op- zioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore. Hanno peso, in particolare, ai fini dell’obbligo di informazione di cui all’art. 1759, primo comma, cod. c iv ., le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possano influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia comunque nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni (Cass., Sez. II, 16 gennaio 2019, n. 965; Cass., Sez. II, 28 ottobre 2019, n. 27842; Cass., Sez. II, 2 mag- gio 2023, n. 11371). Nel delineare l’ambito dellaresponsabilità del mediatore professio- nale,la giurisprudenza esclude che questa possa estendersi ad indagini di caratteretecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di agibi lità che esulano obiettivamente dalnovero delle cognizioni specialistiche esigibili in re- lazione alla categoriaprofessionale di appartenenza (Cass., Sez. II, 21 febbraio 2017, n. 4415). Una responsabilità del mediatore può porsi, in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certifi- cato di agibilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informa- zioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbiariferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovveroancora -8 - laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad unaveri- fica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico. Poiché la legge n. 39 del 1989 subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, configurandola come attività professionale, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell'art. 1759 cod. civ.va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempi- mento della sua prestazione il mediatore di media capacità e, pertanto, deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le cir- costanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza. Non rientra tuttavia nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giu- ridico. Seppure il mediatore non sia tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua pre- stazione (che si svolge in un ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnica al finedi individuare circostanze rilevanti per la con- clusione dell'affare a lui non note, egli è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza pro- fessionale, il quale comprende, in senso positivo, l'obbligo di comuni- care le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche infor- mazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Egli deve tacere delle -9 - circostanze delle quali non abbia sicura contezza. Il generale dovere di correttezza, cui fa riscontro l'affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche es- senziali dell'immobile, gli impone, per contro, d'informare chi siainte- ressato all'acquisto circa lapropria inconsapevolezza in ordine alla ve- rità di quanto egli affermi, chiarendo che le notizie fornite sono incon- trollate. Qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legitti- mamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente. In relazione alle operazioni di acquisto immobi- liare, sono così certamente comprese, fra le informazioni oggetto dell'obbligo di informazione a carico del mediatore, quelle riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità. Tale certificato, infatti, attestando la rispondenza dell'immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici, e la conformità al progetto approvato ovvero alla concessione in sana- toria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godi- mento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere di suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l'abitabilità non sia ottenuta (Cass., Sez. II, 9 agosto 2022, n. 24534). 5. –Dunque, il mediatore è tenuto a comunicare le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, come pure a informare le parti, sulla documentazione necessaria, da un punto di vista urbanistico-edilizio, per il regolare passaggio di proprietà e per la commerciabilità del bene, ma ciò non implica, a meno che egli sia stato in tal senso specificamente incaricato, un dovere per lo stesso di assu- mere particolari informazioni o di effettuare indagini e controlli presso la pubblica amministrazione sulla regolarità urbanistico-edilizia dell’im- mobile. -10 - Di tale orientamento la Corte d’appello ha fatto corretta applica- zionenel caso di specie. 6. –Il caso di specie si contraddistingue per i seguenti elementi: - il lamentato deficit di infor mazione e di assistenza riguarda il ven- ditore e non il compratore; - concerne la condizione oggettiva di una porzione del bene posto in vendita, una autorimessa accessoria al fabbricato principale, realizzata in modo difforme dal progetto presentato alla compe- tente autorità, e perciò priva del certificato di agibilità; - si riferisce a una condizione nota al venditore e riconducibile alla sua sfera giuridica; - riguarda una vicenda nella quale l’agenzia immobiliare ha prov- veduto a indicare al futuro venditore, prima ancora di ricevere per iscritto l’incarico di mediazione, i documenti sulla conformità urbanistico-edilizia che egli avrebbe dovuto presentare in vista della stipula del preliminare e della regolarità del passaggio di proprietà. 7. - [OSCURATO:PERSONA] rte di Venezia ha escluso , con logica ed esaustiva moti- vazione, che [OSCURATO:PERSONA] sia venuta meno all’obbligo di corretta infor- mazione, secondo il criterio della media diligenza professionale. La sentenza ha dato conto, infatti, che i testi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno riferito di aver consegnato ai consorti Gatti in agenzia, ancor prima che l’incarico di mediazione fosse firmato, un pro- memoria, contenente l’elenco dei documentiche la parte venditrice do- veva procurare: in tale elenco erano compresitutte le licenze, conces- sioni, autorizzazioni, permessi di costruiree pratiche di condono atti- nenti alla regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile oggetto di com- pravendita, incluso il certificato di agibilità. La Corte lagunare, dunque, indica chiaramente che è stata effet- tuata lapreventiva informazione, da parte dell’agenzia immobiliare , dei -11 - documenti che parte venditrice avrebbe dovuto presentare per il preli- minare. La Corte d’appello non haneppure trascurat o di descrivere il con- testo fattuale di riferimento. In base alla testimonianza del notaio [OSCURATO:PERSONA] , alla firma del preliminare i promittenti venditori sapevano che l’autorimessa “non poteva essere venduta perché abusiva”.La mancanza del docu- mento certificativo dell’agibilità, dunque, riflette la condizione di abu- sività dell’autorimessa promessain vendita dai Gatti insieme al fabbri- cato principale, non essendo l’agibilità “neppure richiedibile e rilascia- bile senza il preventivo espletamento di un articolato procedimento di sanatoria”. Un altro testimone([OSCURATO:PERSONA]) ha, a sua volta, riferito che i Gatti “sapevano benissimo di non avere il certificato di agibilità dell’autori- messa”, “nonostante tale adempimento fosse stato specificamente pre- visto nel contratto preliminare”da loro sottoscritto. Questo è il contesto che emerge dalla sentenza, dalla quale non risulta che l’agenzia immobiliare abbia mai riferito alla parte venditrice – alla quale era “ben nota” l a mancanza del certificato di agibilità - circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza. 8. -Tali essendo la ricostruzione della vicenda operata dalla Corte e il quadro fattuale che ad essa fa da sfondo, la prospettazione, artico- lata con il secondo motivo, che i parametri dettati dagli artt. 1175, 1176, 1375 e 1759 cod. civ. e dalla legge n. 39 del 1989 gravassero il mediatore di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, si risolve in una censura disalli- neata rispetto alla ratio decidendi. La Corte d’appello di Venezia, invero, non ha preso le mosse da un principio di diritto diverso da quello, in questa sede auspicato dai ricor- -12 - renti, secondo cui il mediatore professionale non può esimersi dall’in- formare il cliente delle circostanze da lui conoscibili che possano in- fluenzare il buon fine dell’affare. La decisione dei giudici del gravame è basata, piuttosto,sull’accer- tamento che [OSCURATO:PERSONA] ha provveduto ad informare i fratelli Gatti circa i documenti, attinenti alla regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile oggetto di compravendita, che la parte venditrice doveva procurare per il buon fine dell’affare, incluso il certificato di agibilità. L’accertamento della Corte veneziana si fonda su una valutazione sinergica e non frammentaria del compendio probatorio, che non tra- scura di valorizzare né la circostanza che “l’agibilità, oltre a non esi- stere, non era neppure richiedibile”, né la dichiarazione, al momento della stipula del preliminare, dei Gatti,ai quali era “ben nota” la situa- zione,“che il certificato di agibilità del garage, mancante a quella data, sarebbe stato prodotto in sede di stipula del definitivo”. Tale essendo la ratio che assiste la pronuncia impugnata, il rilievo dei ricorrenti, secondo cui [OSCURATO:PERSONA], venendo meno all’obbligo di in- formazione discendente dalla legge e dalle norme del codice, avrebbe finito con l’“abbandonare a se stessi” i venditori, si compendia in una doglianzaastratta, priva di riscontri nelle risultanze di causa come, non implausibilmente,accertate e ricostruite dai giudici del merito. 9. – La Corte di Venezia ha anche escluso che [OSCURATO:PERSONA] abbia assunto, con il contratto di mediazione, l’incarico di procurare l’inesi- stente certificato. Secondo i giudici di merito, l’agenzia immobiliare non ha assunto contrattualmente l’obbligo di ricercare tutti i documenti necessari per la conclusione della compravendita con il Butti. A tale conclusionela Corte d’appello è pervenuta esaminando il te- sto del contratto di mediazione firmato dai Gatti il 6 giugno 2009, nel quale –afferma il giudice a quo – “non vi è alcun cenno all’assunzione di un simile obbligo da parte della mediatrice”. -13 - La sentenza impugnata esclude altresì che la fonte dell’obbligo po- tessederivare dal sito internet di [OSCURATO:PERSONA] (cui [OSCURATO:PERSONA] era all’epoca affiliata): sia perché il contratto scritto di mediazione è cosa diversa dal contenuto di un sito webche può essere modificato a piacimento in modo unilaterale e che nello specifico non risulta recepito neppure con un richiamo indiretto; sia perché, in ogni caso, il sito internetdelineava semplicemente l’attività dell’agenzia come rivolta alla “individuazione della documentazione necessaria”, attività, questa, irrilevante nella specie, a fronte della concreta vicenda, nella quale “l’agibilità mancava del tutto”. Denunciando la violazione o la falsa applicazione degli artt. 1362- 1371cod. civ. e 35 del codice del consumo, i ricorrenti sostengono che la decisione impugnata avrebbe erroneamente escluso che la clausola n. 6 del contratto di conferimento dell’incarico di mediazione –che te- stualmente prevede l’impegno dell’agenzia immobiliare di “assistere le parti sino alla stipula dell’atto notarile” – configurasse l’obbligo di se- gnalare ai signori Gatti l’assenza, tra i documenti da costoro ad essa consegnati, del certificato di agibilità dell’autorimessa dell’immobile og- getto dell’incarico di mediazione, tanto più alla luce del contenuto del sito internetdi [OSCURATO:PERSONA] (cui, all’epoca, [OSCURATO:PERSONA] era af- filiata), dove era specificato che l’assistenza consisteva nella “indivi- duazione della documentazione necessaria”. La sentenza impugnata si sottrae alle censure sviluppate dai ricor- renti. [OSCURATO:PERSONA] osserva che l’interpretazione degli atti negozialiè riser- vata al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità ove rispettosa dei criteri legali di ermeneutica contrattuale e sorretta da motivazione immune da vizi. L’interpretazione del contratto va con- dotta sulla scorta di due fondamentali elementi che si integrano a vi- cenda, e cioè il senso letterale delle espressioni usate e la ratio del -14 - precetto contrattuale, nell’ambito non già della prevalenza o della prio- rità di uno dei due criteri, ma secondo un razionale gradualismo dei mezzi di interpretazione. Nell'interpretazione di una clausola negoziale, la comune intenzione dei contraenti deve essere ricercata sia inda- gando il senso letterale delle parole, alla luce dell'integrale contesto negoziale, ai sensi dell'art. 1362 c od . c iv ., sia utili zzando i criteri di interpretazione volti a consentire l'accertamento del significato dell'ac- cordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta e ad escludere, mediante un comportamento improntato a lealtà e salva- guardia dell'altrui interesse, interpretazioni in contrasto con gli inte- ressi che le parti abbiano inteso tutelare con la stipulazione negoziale, in una circolarità del percorso ermeneutico, da un punto di vista logico, che impone all'interprete, dopo aver compiuto l'esegesi del testo, di ricostruire in base ad essa l'intenzione dei contraenti e di verificare se quest'ultima sia coerente con le restanti disposizioni dell'accordo e con la condotta tenuta dai contraenti medesimi (Cass., Sez. I, 2 luglio 2020, n. 13595; Cass., Sez. Lav., 14 settembre 2021, n. 24699). Nella specie, la Corte d’appello,con motivazione congrua e scevra di contraddizioni e di vizi logici, ha ricercato e ricostruito la comune intenzione dei contraenti attraverso il senso letterale delle parole e le espressioni utilizzate nel contratto, in applicazione dei criteri legali di interpretazione del contrattoe in esito ad un esame complessivo delle diverse clausolesecondo una prospettiva logico-sistematica. La Corte territoriale ha disatteso l’interpretazione della clausola contrattualesuggerita dalla difesa dei venditori, e – nell’escludere che il pattuito impegno di assistenza delle parti sino alla stipula dell’atto notarile comportasse l’obbligo dell’agenzia immobiliare di procurare l’inesistente certificato di agibilità –è pervenuta ad attribuire alla clau- sola contrattuale un significato logicamente ragionevole, sicuramente rientrante nelle potenzialità di senso della disposizione enon precluso -15 - da indici esterni univocamente rivelatori di una diversa volontà dei con- traenti. La valutazione di merito compiuta dalla Corte d’appello non viola neppure la disciplina in tema di interpretazione dettata dall’art. 35 del codice del consumo là dove la sentenza esclude che la fonte dell’obbligo contrattualeper il mediatore di ricercare e procurare tutti i documenti necessari per la conclusione della compravendita possa farsi derivare dal contenuto del sito internet della società affiliante dell’agenzia im- mobiliare che, nel descrivere l’attività del mediatore, fa riferimento an- che alla “individuazione della documentazione necessaria”. Soprattutto appare decisiva, e non idoneamente attinta,la ratio in base alla quale la sentenza impugnata ha considerato irrilevante nella fattispecie concreta la eventuale applicabilità alla società affiliata dell'obbligopubblicato e pubblicizzato sul sito. Infatti , nella fattispecie concreta mancava del tutto l'agibilità, si c ch é , essendo l'autorimessa abusiva,il problema non era rappresentato dalla mancanza del certifi- cato di agibilità,ma dall a necessità di un preventivo espletamento di un articolato procedimento di sanatoria. Inoltre, l’osservanza di un (ipotetico) obbligo di dichiarare l'inesistenza del certificato di agibilità non avrebbe modificato la consapevolezza dei venditori, essendo al la parte venditrice “ben nota” l ’ abusività della autorimessa già al mo- mento della firma del preliminare. La Corte d’appello si è lasciata guidare, evidentemente, dal princi- pio di autoresponsabilità del venditore, la cui condotta assume un ri- lievo al fine di escludere l’effettiva esistenza di un deficit informativo da parte dell’agenzia immobiliare. 10. –In conclusione, in tema di mediazione immobiliare , una volta che il mediatore abbiainformato la parte alienante, prima della conclu- sione dell’affare, sulla necessità di presentare, in vista della stipula- zione del preliminaredi vendita, tutta la documentazione attestante la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile, incluso il certificato di -16 - agibilità, egli soddisfa l’obbligo di informazione, dovendo escludersiche rientri tra gli obblighi del mediatore quello di assumere particolari in- formazioni o di effettuare indagini e controlli presso la pubblica ammi- nistrazione sulla regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile. Ne deriva che il venditore, a conoscenza dell’abusività dell’autorimessa promessa in vendita insieme al fabbricato principale, non può –ostandovi il prin- cipio di autoresponsabilità, inteso come sopportazione delle conse- guenze che i propri atti producono nella propria sfera– addebitare alla violazione dell’obbligo di informazione o di assistenza gli effetti pregiu- dizievoli derivanti dall’avere dovuto riconoscere all’acquirente, nel con- tratto definitivo, una riduzione del prezzo finale rispetto a quello pat- tuito nel preliminare, pari alla diminuzione di valore del bene, essendo la mancanza del certificato di agibilità il riflesso della necessità di sot- toporre l’autorimessa ad un procedimento di sanatoria. 11. –Il ricorso è rigettato. Le spese processuali, liquidate come da dispositivo, seguono la soc- combenza. 12. –Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gen- naio2013 ed è rigettato, ricorrono i presupposti processuali per dare atto –ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. n. 115 del 2002 –della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte deiricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto. P.Q.M. rigetta il r