Cassazione n. 13853/2026

, con domicilio digitaleex lege- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege- controricorrente -avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 2659/2022,depositata il 28/11/2022;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 7/5/2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]’UTRI:Ritenuto che:Numero registro generale 10800/2023Numero sezionale 1660/2026Numero di raccolta generale 13853/2026Data pubblicazione 12/05/2026Con sentenza n.2659/2022, la Corte d’appello di Firenze ha confermato lasentenza n.350/2019 con la quale il Tribunale di Siena aveva rigettato ladomanda proposta da [OSCURATO:PERSONA] per la condanna di [OSCURATO:PERSONA] alrisarcimento di danni conseguenza della pretesa violazione, da parte delDinolfo, dei propri doveri professionali di notaio, nella specie consistitanella sua mancata informazione della possibilità per la Salvi di usufruiredei benefici fiscali connessi alla natura dei beni acquistati, nella speciericompresi tra quelli sottoposti a vincolo di carattere storico ed artistico.La Corte ha aderito alla pronuncia impugnata nella parte in cui vi era statoaffermato l’avvenuto corretto adempimento, da parte del [OSCURATO:PERSONA], deipropri obblighi informativi verso la Salvi, così come emerso dall’esamedegli elementi istruttori complessivamente acquisiti; e, quand’anche ilnotaio non avesse adempiuto ai propri obblighi informativi, la cliente nonavrebbe sofferto alcun danno direttamente dipendente dalla responsabilitàdel notaio, avendo quest’ultimo comunque obiettivamente fornito,all’acquisto della prima casa, il consiglio operativo ragionevolmente piùfavorevole sul piano fiscale, come peraltro condiviso dalla stessa Salvi,secondo quanto emerso dagli atti di causa.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso sulla base di cinque motivi; il [OSCURATO:PERSONA] haresistito con controricorso, e depositato pure memoria.Considerato che:1.1 Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.1218, 2730 e 2735 c.c. - in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3c.p.c. -, per avere la corte territoriale erroneamente qualificatoconfessione stragiudiziale resa al terzo le dichiarazioni rese dal difensoredella ricorrente in altro giudizio - in cui veniva espressamente asserital’avvenuta richiesta della Salvi al notaio di usufruire dei benefici fiscali peri beni d’interesse storico e artistico -, omettendo di rilevare l’assolutoNumero registro generale 10800/2023Numero sezionale 1660/2026Numero di raccolta generale 13853/2026Data pubblicazione 12/05/2026difetto, in dette dichiarazioni, dei requisiti richiesti dall’art. 2730 c.c. alfine di sostanziare il riscontro di detta qualificazione.1.2 Il motivo è infondato: la disciplina normativa attinente all’istituto dellaconfessione stragiudiziale resa al terzo (cfr. l’art. 2735 c.c.) nonche la stessa possa valere, sul piano probatorio, più di un qualunque altroelemento di prova liberamente valutabile dal giudice di merito - «èliberamente apprezzata dal giudice» -. Costituisce, infatti, orientamentoconsolidato nella giurisprudenza di legittimità quello per cui la confessionestragiudiziale a un terzo non ha valore di prova legale, come laconfessione giudiziale o stragiudiziale alla parte, e può quindi essereliberamente apprezzata dal giudice, a cui compete, con valutazione nonsindacabile in cassazione se adeguatamente motivata, stabilire la portatadella dichiarazione rispetto al diritto fatto valere in giudizio (cfr. explurimis, Sez. L, Ordinanza n. 11898 del 18/6/2020, Rv. 657978 - 01).Nel caso di specie, è certamente vero che la dichiarazione in esame siastata resa dal difensore della Salvi e non direttamente dalla parte e,conseguentemente, non possa essere considerata confessione in sensostretto; tuttavia, la circostanza che il difensore della Salvi ebbe atestimoniare (nella sede processuale rammentata) l’avvenuta espressarichiesta, formulata dalla Salvi al notaio [OSCURATO:PERSONA], di avvalersi del beneficiofiscale relativo agli immobili sottoposti a vincolo storico-artistico ècertamente fatto di per sé munito di una propria valenza presuntiva,idonea a integrarsi, sul piano della valutazione probatoria complessiva,con l’altro estremo indiziario valorizzato dalla corte territoriale - costituitodall’effettiva indicazione nell’atto rogato della natura storico-artisticadell’immobile - al fine di ritenere ragionevolmente comprovata l’avvenutatrasmissione dell’informazione oggetto d’esame dal [OSCURATO:PERSONA] alla Salvi, ondeappare adeguatamente costruita, sul piano logico inferenziale,l’argomentazione probatoria della corte territoriale in ordine allaNumero registro generale 10800/2023Numero sezionale 1660/2026Numero di raccolta generale 13853/2026Data pubblicazione 12/05/2026dimostrazione dell’avvenuta comunicazione, da parte del notaio,dell’informazione relativa alla possibilità per la Salvi di avvalersi anche delbeneficio relativa alla natura storico artistica dell’immobile acquistato.Dunque, una volta rilevata la congruità logico-giuridicadell’argomentazione probatoria elaborata dalla corte territoriale, ogni altraquestione relativa all’idoneità degli elementi presuntivi valorizzati deveritenersi espressione di una mera proposta di rilettura nel merito dei fattidi causa e delle prove, sulla base di un’impostazione critica non consentitain sede di legittimità.2.1 Il secondo motivo denuncia nullità della sentenza impugnata perviolazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c. - in relazione all’art.360, primo comma, n. 4 c.p.c. -, per avere la corte territoriale fornito unamotivazione radicalmente illogica e sostanzialmente apparente afondamento dell’asserto che la mera menzione nell’atto notarile del vincolostorico-artistico gravante sull’immobile negoziato non valesse ad attestarel’avvenuto adempimento da parte del notaio dell’obbligo informativoconcernente l’applicabilità del corrispondente regime fiscale, a frontedell’ulteriore affermazione della Corte d’appello, con la prima del tuttocontrastante, che il fatto che il notaio aveva inserito nell’atto la presenzadel vincolo rendeva presumibile che le parti ne avessero valutate leimplicazioni e che, quindi, egli avesse assolto ai propri obblighi informativi.2.2 Il motivo è infondato: la corte territoriale ha effettivamente ritenutoche la mera inclusione nell’atto rogato della natura del bene immobile(come sottoposto a vincolo storico artistico) non potesse valere di per sé acostituire elemento presuntivo dell’avvenuta comunicazione, da parte delnotaio, dell’informazione concernente la possibilità di beneficiare delrisparmio fiscale corrispondente; viceversa, nella seconda parte dellapropria argomentazione, la corte ha ritenuto che quell’indicazioneall’interno dell’atto rogato potesse costituire elemento presuntivo diriscontro circa l’effettiva trasmissione di quell’informazione.Numero registro generale 10800/2023Numero sezionale 1660/2026Numero di raccolta generale 13853/2026Data pubblicazione 12/05/2026In particolare, il giudice d’appello ha ritenuto che quell’indicazioneformale fosse valsa a confermare, sul piano probatorio, l’ulteriorecircostanza di fatto costituita dall’affermazione, resa dal difensore dellaSalvi in altro giudizio, dell’avvenuta espressa richiesta dalla Salvi al notaioDinolfo di avvalersi del beneficio fiscale relativo agli immobili sottoposti avincolo storico-artistico; da qui il riscontro della piena compatibilità delledue affermazioni, nei diversi contesti logici di riferimento, e ilriconoscimento della conseguente infondatezza della censura in esame.3.1 Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.1218, 2699, 2700, 2730 e 2735 c.c. - in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3 c.p.c. - per avere la corte territoriale attribuito valenzaprobatoria di natura confessoria a una dichiarazione (quella asseritamenteresa per conto dell’odierna ricorrente nel corso di un giudizio tributario,volta a rivelare l’avvenuta espressa richiesta, formulata dalla Salvi alnotaio [OSCURATO:PERSONA], di avvalersi del beneficio fiscale relativo agli immobilisottoposti a vincolo storico-artistico) dal contenuto difforme da quella –viceversa, pienamente fidefacente - che il notaio ha attestato di averricevuto nell’atto pubblico dallo stesso rogato, avente ad oggetto ladichiarazione della parte acquirente volta ad esprimere la volontà diavvalersi del beneficio fiscale relativo all’acquisto della prima casa.3.2 Il motivo è infondato: la pretesa incompatibilità denunciata dalla Salvi(e imputata alla sentenza d’appello) - tra la natura confessoria dellavolontà della stessa di avvalersi del beneficio fiscale relativo al caratterestorico artistico dell’immobile e la dichiarazione resa davanti al notaio divolersi avvalersi della beneficio fiscale relativo alla prima casa – èchiaramente spiegata nell’articolazione argomentativa della sentenzaimpugnata, laddove la corte territoriale ha rilevato che «come emergedalla sentenza della commissione tributaria regionale (v. doc. 10 Salvi)[…] la Salvi ebbe a dichiarare in tale giudizio – in cui s’opponeva allarevoca del beneficio per l’acquisto della prima casa e comunqueNumero registro generale 10800/2023Numero sezionale 1660/2026Numero di raccolta generale 13853/2026Data pubblicazione 12/05/2026pretendeva le fosse in alternativa applicato il beneficio per i benid’interesse storico e artistico – che essa aveva espresso al notaio lavolontà d’usufruire del beneficio per i beni d’interesse storico e artistico eche questi non aveva ben compreso e aveva erroneamente chiesto ilbeneficio per l’acquisto della prima casa (con una tesi evidentemente bendiversa da quella spesa poi in sede civile)» (cfr. pag. 9-10 della sentenzad’appello). La contraddizione denunciata dall’odierna ricorrente, pertanto,non costituisce un vizio della sentenza impugnata, bensì, piuttosto, ilfrutto dell’equivoco insorto in sede notarile secondo la descrizione datanedalla stessa Salvi; e in ogni caso va escluso il ricorso di alcunaincompatibilità tra le due dichiarazioni, dato che, nel caso delladichiarazione resa nel giudizio tributario, non si trattò affatto di unaconfessione (come riconosciuto dalla stessa ricorrente), bensì di unadichiarazione (la volontà espressa in sede notarile dalla Salvi, testimoniatadal proprio difensore, di usufruire del beneficio fiscale connesso alla naturastorico artistica dell’immobile) che il giudice d’appello ha ritenutosignificativa, sul piano indiziario, di per sé - ovvero, indipendentementedalla circostanza che corrispondesse o meno a verità l’avvenutadichiarazione formale al notaio di volersi avvalere del beneficio fiscaleconnesso alla natura storico artistica del bene -: circostanza di fatto,quest’ultima, da ritenersi ben diversa da quella relativa all’avvenutaeffettiva informazione della Salvi da parte del notaio di potersi avvalere ditale beneficio.4.1 Il quarto motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.1218, 2727 e 2729 c.c. - in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3c.p.c. - per avere la corte territoriale erroneamente escluso l’obbligorisarcitorio in capo al notaio sul presupposto di una circostanzameramente ipotetica alla quale i danni sarebbero stati riconducibili (id estalla scelta del tutto autonoma della Salvi di invocare il beneficio fiscalerelativo all’acquisto della prima casa, quale scelta economicamente piùNumero registro generale 10800/2023Numero sezionale 1660/2026Numero di raccolta generale 13853/2026Data pubblicazione 12/05/2026favorevole), ricorrendo a un ragionamento inferenziale fondato su unamera congettura (ossia sul carattere economicamente più favorevole delbeneficio fiscale relativo all’acquisto della prima casa), come tale nonidonea a costituire una prova presuntiva.4.2 Il motivo è inammissibile: una volta superata la questione relativaall’avvenuta dimostrazione, sul piano probatorio, dell’adempimento, daparte del notaio, dei propri obblighi informativi, ogni ulteriore questionerelativa alle ipotetiche conseguenze dell’eventuale inadempimento delnotaio (considerazione che la Corte d’appello ha esposto in via meramentesubordinata) deve ritenersi del tutto priva di rilevanza in questa sede.5.1 Il quinto motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.1175, 1176, 1218 e 2236 c.c. - in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c. -, per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che ilnotaio non fosse gravato dall’obbligo di verificare le effettivecaratteristiche e la consistenza reale degli immobili acquistati dalla Salvi alfine di verificare l’effettiva fruibilità, da parte della stessa, dei beneficifiscali connessi all’acquisto della prima casa. Peraltro, secondo laricorrente, l’affermazione che quest’ultima, pur quando il notaio avessesollevato dubbi sull’effettiva consistenza dell’immobile acquistato, avrebbecomunque optato per il beneficio fiscale relativo all’acquisto della primacasa - essendosi munita di specifiche misurazioni eseguite da un propriotecnico di fiducia - sarebbe, ancora una volta, affetta dall’evidente viziologico di aver escluso l’obbligo risarcitorio in capo al notaio sulpresupposto di una circostanza meramente ipotetica.5.2 Il motivo è inammissibile: la corte territoriale ha opportunamentesottolineato l’avvenuto assolvimento, da parte del notaio, dell’obbligo diprocedere alla verifica della consistenza effettiva dell’immobile sulla basedegli elementi a sua disposizione, senza che fossero emersi elementi difatto tali da rendere ragionevolmente necessario il ricorso a un ulterioreapprofondimento eventualmente corroborato da un’analisi tecnicaNumero registro generale 10800/2023Numero sezionale 1660/2026Numero di raccolta generale 13853/2026Data pubblicazione 12/05/2026aggiuntiva. E il giudice d’appello ha correttamente sottolineato, infatti, cheil [OSCURATO:PERSONA] aveva «legittimamente fatto affidamento sulla misura dettagliatae precisa fornita dalla cliente, anche in considerazione del fatto che ildovere di consiglio del notaio non si estende alla verifica delle circostanzedi fatto che rientrano nella normale prudenza delle parti. Il fatto, poi, chela cliente per il suo livello culturale non potesse non rendersi conto delleconseguenze di una dichiarazione mendace non poteva che aumentaretale affidamento. Non si vede peraltro come sulla base della soladescrizione del bene e della planimetria il notaio, a fronte della contrariarassicurazione della cliente, dovesse dubitare della circostanza: la stessacommissione tributaria provinciale, certamente esperta della materia, hadel resto ritenuto di dover disporre una CTU per comprendere se,effettivamente, il bene avesse le dimensioni dichiarate dalla contribuente,a riprova che la difformità non era evidente» (cfr. pag. 13 della sentenzaimpugnata).Al riguardo, è appena il caso di ribadire che ogni questione volta asottoporre a critica quest’ultimo apprezzamento deve ritenersi nonconsentita in questa sede di legittimità, trattandosi di una valutazione difatto istituzionalmente riservata al potere discrezionale del giudice dimerito.6. In conclusione, va pronunciato il rigetto del ricorso; le speseseguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo; si dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedella ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-quater dell’art. 13d.p.r. n. 115/2002. P.Q.MNumero registro generale 10800/2023Numero sezionale 1660/2026Numero di raccolta generale 13853/2026Data pubblicazione 12/05/2026Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere al controricorrente lespese, liquidate in complessivi euro 6.000, oltre agli esborsi liquidati ineuro 200, alle spese forfettarie nella misura del 15% e agli accessori comeper legge.Dà atto dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-quater dell’art. 13d.p.r. n. 115/2002.Così deciso in Roma il 7 maggio 2026Il PresidenteChiara Graziosi