Cassazione n. 36043/2023

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.3245/2021 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in [OSCURATO:PERSONA] 52, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che li rappresenta e difende -controricorrenti- nonchè contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] -intimati- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO NAPOLI n. 4966/2019 depositata il14/10/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/12/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Ritenuto 1.- Gli eredi di [OSCURATO:PERSONA] hanno venduto a [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] un immobile sito in un complesso più ampio di proprietà dei venditori. L’atto si è perfezionato nel 1995, ma sin dal 2001, gli acquirenti hanno dovuto abbandonare l’immobile, per il pericolo di crollo e per i danni gravissimi che ne minavano la stabilità: hanno dunque esperito un accertamento tecnico preventivo, e poi hanno citato in giudizio i venditori per ottenere da costoro che eseguissero le opere necessarie a rendere il bene abitabile, oltre che per il risarcimento del danno. 2.- Solo una delle convenute, [OSCURATO:PERSONA] si è costituita tempestivamente, mentre [OSCURATO:PERSONA] lo ha fatto tardivamente: in ogni caso i convenuti hanno negato ogni loro responsabilità, sostenendo sostanzialmente che le condizioni dell’immobile erano note agli acquirenti, i quali dunque le hanno accettate. 3.- Inoltre, [OSCURATO:PERSONA] ha depositato, unitamente alla sua conclusionale, una transazione idonea ad estinguere il giudizio: in particolare i venditori avevano ceduto l’intera area (in cui era compreso l’immobile acquistato dai coniugi attori) alla impresa [OSCURATO:PERSONA] srl, ed avevano chiesto a quest’ultima di risolvere il problema con i coniugi Scafuru e Grasso: l’impresa ha allora concluso con costoro un accordo in base al quale si impegnava a riparare l’immobile, a condizione però che si perfezionasse l’accordo (che era di permuta) con i proprietari, ossia i convenuti in questo giudizio, e cioè a condizione che essa impresa acquistasse il complesso immobiliare, di cui faceva parte l’immobile già venduto ai due coniugi. 4.- Il Tribunale di Nola ha ritenuto che la transazione tra l’impresa ed i coniugi acquirenti non si fosse perfezionata, poiché non si era avverta la condizione sospensiva della conclusione dell’accordo con i venditori, in base al quale l’impresa avrebbe acquisito diritti sul complesso immobiliare, e dunque ha rigettato la richiesta di dichiarare cessata la materia del contendere. Ha dunque deciso nel merito, e, utilizzando le conclusioni dell’ accertamento tecnico preventivo, ha condannato i convenuti venditori ad effettuare le opere di messa in sicurezza dell’immobile. 5. Questa decisione è stata confermata dalla Corte di Appello di Napoli, avverso la quale Felicia ed [OSCURATO:PERSONA] propongono ricorso con otto motivi, illustrati da memoria. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], costituitisi con controricorso, hanno chiesto il rigetto del ricorso. Considerato 6.-La ratio della decisione impugnata. I giudici di appello hanno ritenuto corretta la decisione del primo grado di non dichiarare cessata la materia del contendere, in quanto la transazione, che avrebbe dovuto giustificare quella pronuncia, non era diventata efficace, in quanto era stata subordinata alla condizione che si perfezionasse l’accordo tra i venditori (i Romano) e l’impresa Caccavale, che si era assunta l’obbligo di rimediare ai vizi dell’immobile acquistato dai due coniugi. I giudici di appello hanno osservato come la transazione fosse subordinata non già alla conclusione del preliminare tra i venditori e l’impresa, bensì alla stipula del definitivo, che non era mai avvenuta. Hanno poi osservato che, comunque, anche a considerare efficace la transazione, sarebbe residuato un interesse degli acquirenti a continuare nel giudizio, in quanto, ove lo avessero abbandonato, non avrebbero avuto alcuna garanzia che l’impresa facesse poi i lavori, ben potendo eccepire loro di non essere più obbligata, essendo venuta meno la transazione. Infine, nel merito, i giudici di appello hanno ritenuto che i venditori fossero gli unici responsabili del danno all’immobile, in quanto precedenti proprietari e che dunque solo a loro incombeva obbligo di riparazione. 6.1.-Necessita una premessa. Le parti qualificano l’accordo come transazione, ma si tratta di un accordo complesso. Come si è detto, l’impresa Caccavale si obbliga verso i due coniugi ad effettuare le riparazioni che sono a carico dei ricorrenti, venditori dell’immobile: dunque l’impresa non ha alcunché da transigere con la controparte, non è in lite con quest’ultima, non ha con lei alcun rapporto contrattuale. Ad essere in lite con gli acquirenti sono i venditori, ossia gli attuali ricorrenti: si può ammettere che costoro hanno dato mandato alla impresa di transigere la lite che avevano in atto con gli acquirenti, e che, posto che la transazione non ha ad oggetto beni immobili o diritti immobiliari, ma solo l’obbligo di risarcimento o di eliminazione dei vizi della cosa, il relativo mandato ( a transigere) non deve avere necessariamente avere la forma scritta, potendo desumersi per comportamenti concludenti (Cass. 10546/ 2003; Cass. 1181/ 2012). Ma si tratta di un mandato in rem propriam , poiché l’impresa ha interesse a che la lite tra le due parti si risolva, dovendo acquistare il complesso immobiliare in cui è posto il bene oggetto di lite. E l’interesse della società è tutelato dalla condizione sospensiva: l’accordo con cui la società si obbliga verso i coniugi acquirenti dell’immobile è subordinato all’acquisto da parte della società del complesso immobiliare in cui l’immobile si trova. Fatta questa premessa, dunque le rationes decidendi prima illustrate sono qui contestate con otto motivi. 7.-I motivi di ricorso. 8.- Con il primo motivo di ricorso si prospetta un errore nella procedura, ed in particolare l’errore di non avere tenuto conto di tutte le difese che i ricorrenti, convenuti nel giudizio di merito, hanno svolto. In particolare, [OSCURATO:PERSONA] assume di avere depositato sin dall’inizio del procedimento una serie di documenti messi a verbale, che poi erano spariti, e che per questa ragione aveva chiesto la ricostruzione del fascicolo, illegittimamente negata. Il giudice di merito, dunque, non ha potuto tenere conto di quei verbali e del contenuto del fascicolo di parte. Ed ha deciso senza di essi, in violazione del diritto di difesa. Il motivo è inammissibile. Non si dice quale fosse la rilevanza degli atti di cui i giudici di merito non avrebbero tenuto conto. Si assume che si trattava di verbali, e degli atti della intera attività difensiva, ma non si dice quale contenuto si potesse da tali atti ricavare, che, se tenuto in considerazione, avrebbe consentito una decisione di segno opposto: non è tanto l’indicazione dei singoli documenti trascurati che manca, quanto proprio l’illustrazione della loro rilevanza ai fini del decidere. Inoltre, i giudici di merito hanno chiaramente detto che la ricorrente [OSCURATO:PERSONA] ha richiamato tutte le sue difese con la comparsa conclusionale, alla quale ha anche allegato documenti: ed è chiaro che di essi si è tenuto conto nella decisione. Ancora una volta non si dice perché, documenti non depositati con la conclusionale, o difese in questo atto non riproposte, sarebbero state decisive per un diverso esito della lite: cosa contenevano che non sia stato già oggetto di valutazione. 9.-Il secondo motivo prospetta violazione degli articoli 1362 e ss. c.c. La tesi è la seguente. Come si è detto, la Corte di Appello ha ritenuto che la transazione fosse condizionata non già alla conclusione del contratto preliminare bensì alla stipula del definitivo. Secondo i ricorrenti questa interpretazione è errata in quanto basata su un criterio interpretativo detto “funzionale”, a discapito della espressione letterale dei contraenti: se si fosse tenuto conto della lettera del contratto, si sarebbe arrivati ad ammettere che la transazione era condizionata non già alla stipula del definitivo ma a quella del preliminare. 10. Il terzo motivo prospetta anche esso violazione degli articoli 1362 e ss. c.c. ed è nel senso che la tesi secondo cui la transazione era condizionata sospensivamente non già alla stipula del definitivo, bensì a quella del preliminare avrebbe dovuto discendere altresì da una considerazione della causa in concreto. I due motivi pongono una questione comune e sono inammissibili. Intanto, va ricordato che quale sia la ricostruzione della volontà delle parti, ossia cosa esse abbiano voluto, se condizionare l’atto ad uno o ad altro evento, è accertamento in fatto, a differenza della qualificazione di quella volontà, ed in quanto accertamento in fatto, è rimesso alla discrezionalità del giudice di merito, che non è censurabile se adeguatamente motivata (Cass. 29111/ 2017; Cass.12946/ 2007). A parte ciò, qui non è riportato in alcun modo il contenuto della transazione, neanche nella sola clausola che contiene la discussa condizione sospensiva: non è dato sapere quale fosse l’espressione usata dalle parti e dunque se la sua letterale interpretazione avrebbe portato ad un diverso esito, attesa l’importanza di quella espressione letterale nel contesto del contratto. Non si vuole dire, come obiettano nella memoria i ricorrenti, che essi erano tenuti a riportare nel ricorso tutto il contenuto degli atti richiamati: per lo meno avrebbero dovuto riportare la clausola della cui errata interpretazione si dolgono. Infine, il motivo è inammissibile in quanto postula una prevalenza apodittica del criterio letterale sugli altri criteri ermeneutici: non c’è una gerarchia tra i criteri di interpretazione del contratto, che porti ad assumerne uno come, in astratto, preferibile agli altri. Si può affermare la migliore funzione ermeneutica di un criterio qualora si dimostri che conduce a risultati più ragionevoli di ogni altro, dimostrazione che va fatta in quel caso concreto e che comunque non emerge affatto dal motivo di ricorso qui esposto. Né si può dire che l’argomento a favore della interpretazione letterale, o comunque di una interpretazione diversa da quella fatta propria dai giudici di merito, sta nel ruolo della causa concreta del contratto. Fermo restando che tuttavia il motivo è, in parte qua, a sua volta insufficiente: non si dice per quale ragioni considerando la causa concreta del contratto si può intendere che l’evento dedotto in condizione è la stipula del preliminare anziché la stipula del definitivo, ma a parte ciò, se cosi fosse, stabilire a cosa la transazione era condizionata, se alla stipula del preliminare o a quella del definitivo, è questione di interesse perseguito dalle parti, e quell’interesse, come si è visto, era nel fatto che l’impresa si accollava la riparazione dell’immobile dei coniugi (immobile estraneo all’acquisto che l’impresa stava facendo) se avesse concluso (e non solo ottenuto in promessa) l’accordo di acquistare tutto il complesso, di cui quell’immobile faceva parte: lo scopo era quello di concludere la vendita dell’intero complesso immobiliare libera – per entrambe le parti - da contestazioni relative ad un immobile che in quel complesso insisteva. 11.- Il quarto motivo prospetta omesso esame di un fatto decisivo. I giudici di merito non si sarebbero curati di accertare perché la condizione sospensiva (della transazione) non si è verificata: se lo avessero fatto avrebbero verificato che la mancata realizzazione era dovuta a colpa della impresa, dunque non ad un fatto “naturalistico”, ma ad una condotta rilevante di una delle parti in causa. I giudici di merito avevano, tra l’altro, evidenziato nell’interpretare la transazione che, la condizione cui, secondo i ricorrenti, era subordinata, ossia la stipula del preliminare, non avrebbe mai potuto realizzarsi in quanto quel contratto era nullo, o comunque destinato ad essere risolto. Ma, nel fare questa osservazione, secondo i ricorrenti, i giudici non avrebbero colto che il mancato avveramento della condizione era dovuto a condotta della parte. Il motivo è inammissibile. Intanto va ricordato che la transazione è stata stipulata tra gli acquirenti e l’impresa, ed alla stipula sono rimasti estranei i ricorrenti. Il che ha un rilievo: che se con questo motivo si volesse dire che la condizione doveva considerarsi come avverata ai sensi dell’articolo 1359 c.c. a doversene dolere è il contraente che, dall’avveramento, avrebbe ricavato vantaggio, e che dunque aveva interesse alla realizzazione della condizione. E non un terzo: ed i ricorrenti rispetto alla transazione sono, per l’appunto, terzi. Essi sono, si , mandanti , nel senso che hanno chiesto alla impresa di transigere lei la lite con i loro contraddittori, ma questo comporta che il mancato avveramento della condizione, ove anche possa dirsi imputabile alla impresa – e nel momento in cui la Corte di Appello ha deciso, il relativo e separato procedimento era pendente, né si poteva sospendere quello in attesa di questo, non essendovi pregiudizialità-non può comportare l’applicazione dell’articolo 1359 c.c.: in quanto: a) l’impresa, cui è imputato di aver reso impossibile l’avveramento della condizione, non aveva interesse contrario all’avverarsi della condizione, ma aveva invece un interesse favorevole, posto che l’evento dedotto in condizione consisteva nella stipula del contratto di compravendita del complesso immobiliare cui l’impresa era interessata; b) la condotta della impresa rileva, semmai, rispetto ai venditori (che non sono parte del contratto diventato inefficace per mancato avveramento della condizione) come violazione del mandato ricevuto dai ricorrenti a transigere. 12.-Il quinto motivo prospetta violazione dell’articolo 1420 c.c. e 100 c.p.c. La tesi dei ricorrenti è la seguente, e serve a contestare quanto si è detto anche nel motivo precedente: il complessivo accordo concluso, da un lato, tra i ricorrenti e l’impresa, ossia il mandato conferito a quest’ultima perché transigesse la lite, dall’altro, la transazione che in esecuzione di tale mandato l’impresa ha stipulato con gli acquirenti, costituisce un tipico contratto con scopo comune. Di conseguenza, non può essere invocata, come ha fatto la sentenza impugnata, una proposta di contratto del 2009, nella quale era espressamente previsto che la transazione veniva subordinata alla stipula del definitivo, e non del preliminare: i ricorrenti sostengono che, poiché l’accordo già concluso nel 2008 (la transazione che ci occupa,) era un contratto con scopo comune, per la sua novazione occorreva l’assenso di tutti, ed il loro è mancato: essi non hanno sottoscritto la modifica del 2009. Il motivo è infondato. Lo è in quanto postula che l’accordo di estinguere la lite, subordinatamente alla stipula della permuta, fosse un contratto con comunione di scopo: invece è un complesso di accordi (mandato e transazione) in cui ciascuna parte agisce per uno scopo diverso e contrastante con quello dell’altra. Ossia: il contratto con uno scopo comunque è quello in cui gli interessi diversi e contrapposti confluiscono verso il conseguimento di uno scopo comune. Anche a non accedere alla tesi secondo cui lo scopo comune presuppone un’attività comune delle parti o da essi demandata ad una organizzazione (come nel contratto di società), tesi che, se adottata, escluderebbe in radice che si possa qui avere un contratto con scopo comune; anche a non accedere a tale tesi, lo scopo comune è l’unicità del risultato economico-giuridico; qui invece i risultati giuridici sono diversi: per gli acquirenti il risultato è avere la riparazione dell’immobile; per i venditori, uscire dalla lite con gli acquirenti e vendere il complesso immobiliare all’impresa; per quest’ultima acquistare il detto complesso senza avere all’interno un proprietario che lamenta risarcimenti. 13.-Il sesto motivo prospetta violazione dell’articolo 2043 c.c. Secondo i ricorrenti, è errata la pronuncia impugnata nella parte in cui ha escluso che vi sia stata una specifica contestazione dei risultati della CTU, la quale ha accertato che i solai non erano stati oggetto di adeguata manutenzione e comunque avevano subito un notevole stress termico in quanto nell’area sottostante i ricorrenti, prima di vendere, producevano il ghiaccio. Ritengono i ricorrenti di avere invece indicato delle concause. Inoltre, essi assumono che se questi vizi erano preesistenti alla vendita, mal si attaglia allora il richiamo all’articolo 2043 c.c., dovendosi piuttosto parlare di vizi della cosa venduta. Ma, a tal proposito, è da considerare che la cosa è stata vista ed accettata dagli acquirenti. Il motivo è inammissibile. I ricorrenti non dimostrano di avere effettivamente ed in modo specifico censurato le conclusioni del CTU: si limitano a dire che hanno prospettato altre concause rispetto a quelle individuate dal consulente. Ma quali fossero ed in che modo siano state indicate non è detto. Né dimostrano di avere censurato la sentenza nella parte in cui ha prospettato una loro responsabilità aquiliana (v. pagina 12 della sentenza impugnata). 14.- Con il settimo motivo si prospetta violazione dell’articolo 2051 c.c. La tesi dei ricorrenti è che, se il bene era diventato comune- si parla del solaio dell’immobile acquistato, che era parte di un solaio più esteso- ossia se gli acquirenti ne hanno acquistato il compossesso, allora il difetto di custodia è anche loro, e non del venditore. Il motivo è inammissibile. Non coglie la ratiodella decisione impugnata. La quale è nel senso che se un solaio diventa di proprietà comune, ma i danni che provoca hanno cause nel momento in cui era di proprietà esclusiva, come nella fattispecie in questione, allora è il proprietario che era tale in via esclusiva al momento in cui quelle cause sono insorte a dover rispondere dei danni da omessa custodia. Qui non rileva dunque il momento – e la relativa custodia - in cui il bene è diventato comune, ma rileva quello in cui era di esclusivo godimento dei ricorrenti. Né vale osservare che questo dato di fatto è sbagliato, non tanto perché qui non può essere messo in discussione, quanto perché, come risulta a pagina 12 della sentenza, ma traspare anche dai motivi di ricorso, i ricorrenti hanno ammesso che i vizi esistevano al momento della vendita, al fine di poter sostenere la tesi che gli acquirenti li hanno accettati e non possono dunque dolersene. 15.- L’ottavo motivo prospetta violazione degli articoli 2043 e 1227 e ss. c.c. La censura attiene alla quantificazione del danno operata dal CTU, e dunque della spesa necessaria a portare il bene nelle condizioni di poter essere abitato. Il motivo è inammissibile. Propone una censura ad un accertamento in fatto, la valutazione e stima del danno, rimessa al CTU, qui on censurabile. Né può essere ritenuta ammissibile nel punto in cui contesta al giudice di merito di non aver tenuto conto del concorso del danneggiato (p. 31 del ricorso) in quanto, come si è detto, prima, è accertato in fatto che non vi è stato alcun concorso, ossia che i danni sono riferibili al periodo di esclusiva proprietà dei venditori. Il ricorso va dunque rigettato. Le spese seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti al pagamento delle spese di lite nella misura di 3000,00, oltre 200 per esborsi ed olt