Cassazione n. 18332/2026

vocatoPierpaolo Salinetti-controricorrenti-nonché contro[OSCURATO:PERSONA], d'[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] inpersona del legale rappresentante pro tempore-intimati-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 3830/2023 depositatail 25/05/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 16650/2023Numero sezionale 1759/2026Numero di raccolta generale 18332/2026Data pubblicazione 07/06/20261.- Il 28 novembre 2003, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] acquistano unimmobile, sito in [OSCURATO:PERSONA], dalla società [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., con atto notarilerogato dal notaio [OSCURATO:PERSONA]. L'immobile consisteva in unappartamento cielo-terra facente parte di un villino.Al momento del rogito, il [OSCURATO:PERSONA] verifica la documentazione e ritienel’immobile in regola con le prescrizioni edilizie ed urbanistiche.Nel giugno 2009, Renzetti e Loreti trovano quale acquirente per l'immobiled'acquisto e versa una caparra confirmatoria di € 15.000, oltre a € 6.000 diprovvigione all'agenzia immobiliare.La proposta conteneva però la clausola secondo cui l’offerta era subordinataall’esame dei documenti da parte di un notaio di fiducia dell’acquirente.La scelta cade sul notaio [OSCURATO:PERSONA], da cui le parti si recano perla stipula del preliminare. Tuttavia, il notaio, esaminata la documentazione,si accorge di problemi relativi alla regolarità urbanistica e redige unarelazione datata 30 luglio 2009 in cui evidenzia che il fabbricato, puredificato in forza di concessioni edilizie, insisteva su un lotto di terrenoagricolo; che il lotto non era stato frazionato al [OSCURATO:PERSONA], matrasformato in [OSCURATO:PERSONA] con atto del 7 marzo 2005 (quindi dopol'acquisto dei Renzetti-Loreti); la maggior parte dell'area agricola, libera einedificata, non era stata venduta pro quota ai vari acquirenti ma sembravarimasta di proprietà della società costruttrice.Si profilava dunque il sospetto di lottizzazione abusiva.Il notaio Dragonetti consiglia quindi alla [OSCURATO:PERSONA] di non procedereall'acquisto senza approfondimenti tecnici. [OSCURATO:PERSONA], conraccomandata del 27 luglio 2009, comunica il recesso.2.- Avendo perso l’affare, la promissaria acquirente ha convenuto in giudizioi promittenti venditori e l'agenzia immobiliare per ottenere la dichiarazionedi legittimità del proprio recesso e la condanna alla restituzione delle sommeNumero registro generale 16650/2023Numero sezionale 1759/2026Numero di raccolta generale 18332/2026Data pubblicazione 07/06/2026versate. In subordine, ha chiesto la declaratoria di nullità della proposta diacquisto per illiceità dell'oggetto.I promittenti venditori si sono costituiti, contestando le domande attoree echiamando in causa la società che aveva loro venduto l'immobile nel 2003nonché il notaio che aveva rogato tale precedente atto di compravendita (lacompravendita del 2003). Nei confronti di quest'ultimo, hanno chiestol'accertamento della sua responsabilità professionale e la conseguentecondanna a tenerli indenni da ogni pregiudizio economico derivante dallacausa.Il notaio chiamato in causa si è costituito, chiedendo il rigetto delle domandeformulate nei suoi confronti e, in via subordinata, che la società venditriceoriginaria - quella della vendita precedente - fosse dichiarata unicaresponsabile e tenuta a manlevarlo.Il Tribunale di Tivoli, con la sentenza n. 1737/2017, ha accolto le domandedella promissaria acquirente. Sulla base di una consulenza tecnica d'ufficio,ha accertato l'incommerciabilità del bene, ha dichiarato risolto il contrattopreliminare ed ha condannato i promittenti venditori alla restituzione deldoppio della caparra (€ 30.000,00) e l'agenzia immobiliare alla restituzionedella provvigione (€ 6.000,00). Tuttavia, ha omesso di pronunciarsi sulledomande di manleva e risarcimento avanzate dai promittenti venditori neiconfronti della società venditrice originaria e del notaio rogante la"compravendita 2003".3.- I promittenti venditori hanno proposto appello principale, insistendo peril rigetto delle domande avversarie e per l'accoglimento delle loro domandericonvenzionali di risarcimento e manleva nei confronti della societàvenditrice e del notaio. Hanno chiesto, in particolare, una pronunciagenerica sull'esistenza del danno ("an debeatur") da liquidarsi in unseparato giudizio.La Corte di Appello di Roma, con la sentenza n. 3830/2023, ha riformatoparzialmente la decisione di primo grado. In particolare:Numero registro generale 16650/2023Numero sezionale 1759/2026Numero di raccolta generale 18332/2026Data pubblicazione 07/06/2026• ha accolto parzialmente l'appello principale, condannando ipromittenti venditori a restituire alla promissaria acquirente solo la caparraricevuta (€ 15.000,00) e non il doppio;• ha riconosciuto la responsabilità contrattuale del notaio rogante la"compravendita 2003" (e della società venditrice originaria) perinadempimento al mandato professionale conferitogli;• ha condannato in solido il notaio e la società venditrice al risarcimentodel danno in favore dei promittenti venditori, da liquidarsi in un separatogiudizio;• ha riqualificato la domanda di manleva come domanda di risarcimentodel danno e rigettato l'originaria domanda di manleva.La Corte territoriale ha fondato la declaratoria di responsabilità del notaiosulla violazione del dovere di diligenza professionale. Secondo i giudicid'appello, il notaio non avrebbe dovuto limitarsi a un controllo formale, maavrebbe dovuto sconsigliare l'acquisto di un immobile non pienamenteconforme dal punto di vista urbanistico-edilizio, in adempimento dei suoidoveri di protezione e consiglio, richiamando a tal fine precedentigiurisprudenziali e i Protocolli dell'[OSCURATO:PERSONA].4.- Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il notaio contre motivi di censura. Si sono costituti gli intimati con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.- In via preliminare i controricorrenti eccepiscono l’improcedibilità delricorso per violazione dell'art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c., perchéunitamente ad esso non è stato depositato l'"originale" della relazione dinotifica della sentenza impugnata. Essi osservano che lo stesso ricorrentesostiene di aver ricevuto la notifica della sentenza il 30/06/2023, ma inrealtà la sentenza fu notificata via PEC 30 giorni prima; che l'art. 369,comma 2, n. 2 c.p.c. richiede il deposito dell'"originale" della relata dinotifica, a pena di improcedibilità e che, in caso di notifica via PEC, l'originaleè costituito dal file "eml" o "msg" della PEC e dal file "pdf.p7m" della relata.Numero registro generale 16650/2023Numero sezionale 1759/2026Numero di raccolta generale 18332/2026Data pubblicazione 07/06/2026L'art. 9, co. 1-bis e 1-ter, L. 53/1994 consente il deposito di copia autenticasolo "qualora non si possa procedere al deposito con modalità telematiche"Il ricorrente avrebbe depositato solo una "mera copia conforme" noninclusiva di tutti gli elementi.1.1.- Il motivo è infondato.L’eccezione, sebbene oggetto di successiva rinuncia, va comunque tenutain conto, dal momento che essa è relativa ad un vizio rilevabile anched’ufficio.È principio di diritto che «in relazione ai ricorsi per cassazione proposti dopoil 1° gennaio 2023 (data di attuazione del processo telematico in cassazione,ex art. 196-quater disp. att. c.p.c.) la prova della notificazione dellasentenza impugnata, indispensabile ai fini della verifica di tempestività delricorso in cassazione e sottratta alla disponibilità delle parti attesol'interesse pubblicistico alla verifica dell'eventuale passaggio in giudicato,deve essere offerta dal ricorrente tramite il deposito in formato digitale delmessaggio originale di notificazione pervenutogli; ove, tuttavia, sia statadepositata nel fascicolo telematico la sola immagine del messaggio e dellarelata, il ricorrente è tenuto, come per gli altri documenti prodotti in formatonon digitale, a munirla di attestazione di conformità nei termini di cui agliartt. 196-novies disp. att. c.p.c., 16-decies e 16-undecies, l. n. 221 del2012, la quale costituisce formalità necessaria e sufficiente a consentire laverifica suddetta in termini di certezza» (Cass. 34959/2025).Il ricorrente ha depositato il messaggio di posta elettronica con cui è statanotificata la sentenza, che è del 30.5.2023. Il ricorso risulta a sua voltanotificato il 28.7.2023, dunque nel termine di legge.2.- Con il primo motivo si prospetta violazione degli artt. 2 e 111 Cost., 100c.p.c. e 2909 c.c..Il ricorrente eccepisce l'inammissibilità della domanda di condanna genericaal risarcimento del danno, formulata dai promittenti venditori nei suoiconfronti. Sostiene che tale richiesta, avanzata unitamente a una domandaNumero registro generale 16650/2023Numero sezionale 1759/2026Numero di raccolta generale 18332/2026Data pubblicazione 07/06/2026di manleva (poi rigettata), costituisca una forma di "tutela processualefrazionata" priva di un interesse meritevole di tutela e, pertanto, configuriun abuso del processo.Il ricorrente richiama i principi espressi da questa Corte (sentenze n.4090/2017, n. 4091/2017, n. 23726/2007), che avrebbe sancitol'illegittimità del frazionamento giudiziale di un credito unitario in assenzadi un interesse oggettivamente apprezzabile del creditore. Nel caso dispecie, egli argomenta che i promittenti venditori, al momento dellachiamata in causa nel 2010, disponevano già di tutti gli elementi fattuali perquantificare il presunto danno subito, ma hanno deliberatamente scelto dinon farlo, optando per una condanna generica e procrastinando ladefinizione del contenzioso in violazione dei principi di solidarietà e delgiusto processo.2.1.- Il motivo è inammissibileCome eccepito dai controricorrenti la questione del frazionamento delladomanda e dunque dell’abuso del diritto è posta per la prima volta nellapresente sede: il ricorrente non dimostra di averla posta nei precedentigiudizi di merito.Essa è, comunque, infondata.E’ vero che una pronuncia di questa stessa sezione della Corte (n.17984/2022) ha ritenuto inammissibile «la domanda dell'attoreoriginariamente rivolta unicamente ad una condanna generica, in quantol'art. 278 c.p.c. costituisce una norma eccezionale e la parcellizzazionedell'esercizio della tutela giurisdizionale determina un abuso del processo».Ma è altresì vero che, invece, successiva pronuncia, questa volta a sezioniunite (n. 29862/2022), ha opinato diversamente, ribadendo il consolidatoprincipio di diritto per cui «la vittima di un fatto illecito può proporre unadomanda limitata "ab origine" all'accertamento del solo "an debeatur", conriserva di accertamento del "quantum" in un separato giudizio».Numero registro generale 16650/2023Numero sezionale 1759/2026Numero di raccolta generale 18332/2026Data pubblicazione 07/06/2026Tale indirizzo, già affermato in numerosi precedenti (citati a pagina 9), èstato, dunque, definitivamente riconfermato dalle sezioni unite, che hannoespressamente affermato, in proposito, che «a fronte di questoorientamento così risalente e consolidato, tale da costituire un vero eproprio "diritto vivente", non può essere condiviso il precedente di questaCorte invocato dalla difesa della ricorrente (e cioè l'ordinanza 17984/22,cit.)» (p.10).Ma c’è un argomento in più. Il precedente negativo argomenta dalla naturaeccezionale dell’art. 278 c.p.c. e dunque non applicabile in modogeneralizzato.Questa tesi è fallace per più ragioni. Intanto, non è chiaro perché la normadebba considerarsi eccezionale, dal momento che essa prevedesemplicemente che, quando non è ancora accertato l’ammontare, il giudicepuò limitarsi a pronunciare su ciò che comunque è fino a quel momentoaccertato (l’an): facoltà che rientra dunque, in via generale, nei poteri delgiudice e non già via eccezionale.Ma anche ammesso che si tratti di una norma eccezionale, ne deriverebbesolo il divieto di applicazione analogica, che secondo il precedente citatostarebbe in ciò: la norma prevede solo il caso in cui la domanda è propostasia per l’accertamento del diritto che del danno, ma il giudice ritenendo«ancora controversa la quantità della prestazione dovuta, il collegio, suistanza di parte, può limitarsi a pronunciare con sentenza la condannagenerica alla prestazione». Quindi il caso in cui invece è sin dall’inizioproposta domanda di pronuncia generica è, rispetto a tale previsione,diverso, con la conseguenza che la regola dell’art. 278 c.p.c. non puòestendersi ad esso senza violare il divieto di applicazione analogica dellenorme eccezionali (ar.t 14 preleggi).Ognuno vede come questa impostazione sia concettualistica poiché nontiene conto della ratio della norma che, evidentemente imponendo l’istanzadi parte, rimette ad essa la scelta della sentenza di condanna generica, eNumero registro generale 16650/2023Numero sezionale 1759/2026Numero di raccolta generale 18332/2026Data pubblicazione 07/06/2026se il legislatore ha ritenuto di dover affidare tale scelta alla parte nel corsodel giudizio, è perché ha ritenuto che la scelta di una decisione solo genericapossa rispondere per l’appunto all’interesse della parte; e allora non si vedeperché non ritenere che tale interesse possa essere perseguito attraversola proposizione di una domanda sin dall’inizio rivolta ad una condannagenerica.Del resto, la controparte non risulta danneggiata dalla proposizione in viaoriginaria della domanda generica, ben potendo estendere l’oggetto delgiudizio anche al quantum, mediante domanda riconvenzionale.Dunque, non vi può essere abuso del diritto in astratto, ossia per il solofatto di avere proposto sin dall’inizio una domanda di condanna generica.3. Con il secondo motivo si prospetta violazione degli artt. 1176, 1218,1223, 2236 e 2679 c.c., nonché dell'art. 27 L. Not..Il ricorrente contesta nel merito l'affermazione di responsabilitàprofessionale. Il notaio sostiene che la Corte di Appello abbia dilatato inmodo eccessivo l'ambito della diligenza richiesta al professionista,compiendo una valutazione del suo operato ex post, basata su elementiemersi solo molti anni dopo la stipula dell'atto del 2003.Il ricorrente evidenzia che, al momento del rogito, l'immobile era dotato diregolari permessi di costruire e la documentazione urbanistica e catastaleappariva formalmente in regola. Il suo ruolo è quello di verificare laconformità documentale e la validità giuridica dell'atto, non di svolgerecomplesse indagini tecniche o urbanistiche che esulano dalle suecompetenze, specialmente in assenza di uno specifico incarico in tal senso.La diligenza professionale deve essere valutata ex ante, sulla base delleinformazioni e dei documenti disponibili al momento dell'atto, e non allaluce di "sospetti" emersi sei anni dopo o delle conclusioni di una CTUespletata quasi un decennio più tardi.Numero registro generale 16650/2023Numero sezionale 1759/2026Numero di raccolta generale 18332/2026Data pubblicazione 07/06/2026Tra l’altro, il notaio, secondo il ricorrente, non può discostarsi dalladichiarazione fatta dal venditore di conformità urbanistica del bene oggettodi compravendita.Ed infine, va tenuto in conto che l’obbligazione del notaio è obbligazione dimezzi e non di risultato.3.1.- Il motivo è inammissibile.Lo è per diverse ragioni.Innanzitutto, esso contesta l’applicazione di due regole giuridiche, e dunquesembrerebbe postulare violazione di legge, in una duplice dimensione. Laprima è che l’inadempimento di una prestazione professionale si verifica exante, ossia ponendosi nel momento in cui deve essere adempiuta, edinvece, secondo il ricorrente, la valutazione è stata fatta ex post, violandoquindi i criteri giuridici di accertamento dell’inadempimento.Ma questa censura non corrisponde affatto alla ratio decidendi, che non hacompiuto una valutazione ex post, bensì ha ritenuto che, sin dal momentodel rogito del 2003 (quello del notaio ricorrente), era possibile accorgersidella lottizzazione abusiva (v. p. 29, in particolare ove si fa riferimento allavisibile esistenza di diversi manufatti, a fronte del fatto che invece solo dueerano assentiti, e per due era stato lottizzato il fondo).Lo è altresì quanto alla seconda censura, che assume disattesa la distinzionetra obbligazioni mezzo e obbligazioni di risultato.In realtà la decisione impugnata non ha affatto ritenuto il notaio gravatodell’obbligo di un risultato, bensì lo ha onerato di una obbligazione di mezzi:verificare la commerciabilità del bene, obbligo strumentale e dunque dimezzi, rispetto al risultato atteso dalla parte.Per il resto, il motivo si risolve in una contestazione dell’accertamento infatto operato dai giudici di merito circa la violazione del canone di diligenzaprofessionale, che presuppone per l’appunto la verifica di fatti storici (se almomento della stipula potesse emergere che la lottizzazione era abusiva)Numero registro generale 16650/2023Numero sezionale 1759/2026Numero di raccolta generale 18332/2026Data pubblicazione 07/06/2026rimessa al giudice di merito ed incensurabile in cassazione se non per difettodi motivazione.Censura che è svolta invero con il motivo successivo.4. Con il terzo motivo si prospetta violazione degli artt. 111 Cost., 132 c.p.c.e 118 disp. att. c.p.c.Il ricorrente denuncia la nullità della sentenza d'appello per vizi dellamotivazione, e precisamente per "illogicità", "apparenza", "contrastoirriducibile fra affermazioni inconciliabili" e "motivazione perplessa edobiettivamente incomprensibile" .Si sostiene che la Corte di Appello abbia fondato la sua decisione suprecedenti giurisprudenziali non pertinenti al caso di specie (relativi, adesempio, alla mancanza del certificato di abitabilità e non a una presuntalottizzazione abusiva). Soprattutto, si evidenzia una contraddizioneinsanabile nel ragionamento della Corte: da un lato, essa riconosce chel'atto di compravendita del 2003 era e rimane valido e non affetto da nullità;dall'altro, afferma la responsabilità del notaio per non aver rilevato una"probabile" lottizzazione abusiva, i cui indizi sono emersi solo in seguito. Ilricorrente sottolinea l'incoerenza logica tra la premessa che il dovere delnotaio è assicurare la validità dell'atto e la conclusione che egli siaresponsabile nonostante l'atto sia, in effetti, valido.4.1.- Il motivo è infondato.La decisione impugnata è, evidentemente, per come si ricava da agevolelettura, sufficientemente motivata. Ma, soprattutto, essa non è affetta dacontraddizione tra l’affermata validità del rogito e la responsabilità delnotaio, posto che i giudici di appello assumono che, pur non essendo nullol’atto, l’immobile oggetto di compravendita è comunque «illegittimo»,«trattandosi di bene ad uso residenziale edificato su terreno in zona agricola(ove erano consentite soltanto le edificazioni di fabbricati rientranti nellecategorie sopra indicate), privo di qualsivoglia collegamento con laNumero registro generale 16650/2023Numero sezionale 1759/2026Numero di raccolta generale 18332/2026Data pubblicazione 07/06/2026conduzione del fondo, fra l’altro oggetto di lottizzazione abusiva, conLa motivazione non è dunque contraddittoria, poiché non contiene dueaffermazioni incompatibili, ossia che il notaio è responsabile di atto nullo,ma che l’atto però non è nullo. Piuttosto contiene due affermazionicompatibili e diverse: sebbene l’atto di vendita del fabbricato non sia nullo,tuttavia ha comportato il trasferimento di un bene irregolare, il che ha lesocomunque l’interesse della parte acquirente.5.- Il ricorso va, in definitiva, respinto e le spese seguono la soccombenza. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna il ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, dellespese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00 per compensi,oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidatiin Euro 200,00, ed agli accessori di legge, da distrarsi a favore delprocuratore costituito che ha dichiarato di averle anticipate, avvocatoPierpaolo Salinetti. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto peril ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14/05/2026.Il PresidenteAugusto Tatangelo