Fons Iuris
Torna alla ricerca
CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 17 aprile 2023

Cassazione n. 12551/2023

Il testo disponibile è l'estratto OCR della fonte e può non coincidere con il provvedimento integrale. Apri il documento originale.

Testo disponibile della fonte

Testo disponibile della fonte

o la seguente ORDINANZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 29159/2018) proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del suo legale rappresentante pro – tempore , rappresentata e difesa, giusta procura per scrittura privata autenticata per atto pubblico del 19 gennaio 2021, rep. n. 15846, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] e, giusta procura a margine del ricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], nel cui studio in Roma, via degli Scipioni n. 268/A, ha eletto domicilio; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 40E13 D139D) e MANENTI Augustina (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 45E41 M045L), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, via Cosseria n. 5, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti - nonché R.G.N. 29159/18 C.C.17/04/2023 Servitù – Limitazioni nell’edificazione – Costituzione convenzionale – Opponibilità agli acquirenti MANENTI Augustina (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 45E41 M045L) e SAVOLDI Vincenzo (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 75C13 A794Q), quali eredi di [OSCURATO:PERSONA]; -intimati - avverso la sentenza della Corte d’appello di Brescia n. 322/2018, pubblicata il 15 marzo 2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 aprile 2023 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; lettala memoria depositata nell’interesse della ricorrente, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1.– Con atto di citazione notificato il 5 marzo 2004, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano, davanti al Tribunale di Bergamo (Sezione distaccata di Grumello del Monte), la [OSCURATO:SOCIETA]., chiedendo che, previo accertamento della violazione dei vincoli discendenti dai contratti di compravendita immobiliare conclusi nel 1968 e nel 1973, trasfusi nel successivo atto di compravendita immobiliare del 2002, regolarmente trascritti nei registri immobiliari ed aventi natura di servitù reciproche tra fondi, siti nel comparto “[OSCURATO:PERSONA]”, la società convenuta fosse condannata alla demolizione dei fabbricati o delle porzioni di essi realizzate in violazione dei vincoli suddetti, oltre al risarcimento dei danni da quantificarsi anche in via equitativa.

Al riguardo, gli attori esponevano: che, con atti di compravendita del 20 marzo 1971 e del 30 novembre 1968, avevano acquistato dai fratelli Pizzigoni le rispettive porzioni immobiliari, site in Comune di Credaro, nell’ambito della [OSCURATO:PERSONA], della quale i danti causa erano originariamente proprietari ed avevano predisposto un piano generale di lottizzazione; che per ogni lotto della predetta tenuta erano stati previsti specifici vincoli di edificabilità, come riportati negli atti di compravendita, ai quali era altresì allegato il documento denominato “Prescrizioni per le costruzioni”, che mirava altresì a disciplinare in modo omogeneo le modalità concrete di eventuali successivi interventi edilizi; che, nel medesimo comparto, [OSCURATO:PERSONA] aveva acquistato dai medesimi fratelli Pizzigoni, con atto concluso il 21 settembre 1968, il lotto 2, costituito dagli originari mappali nn. 692/c e 255/b, sul quale già esisteva una casa per civile abitazione, atto in cui si conveniva espressamente che la parte acquirente si obbligava, per sé e per gli aventi causa, a non utilizzare il terreno oggetto della compravendita, se non per l’edificazione, solo in caso di demolizione della preesistente casa venduta, di una casa ad uso esclusivo di abitazione, con caratteristiche analoghe sia con riferimento all’altezza che al rapporto di copertura; che, con altro contratto di vendita concluso il 15 settembre 1973, relativo al lotto 1, costituito dai mappali nn. 255/v e 1320, sempre in favore di [OSCURATO:PERSONA], era pattuito che la parte acquirente si obbligasse, per sé e per gli aventi causa, a non utilizzare il terreno oggetto della compravendita, se non per l’edificazione di una casa ad uso esclusivo di abitazione, con rapporto di copertura 1:8 ed altezza massima in colmo di ml. 6,50; che successivamente, con atto del 18 novembre 2002, gli eredi della [OSCURATO:PERSONA] avevano alienato alla [OSCURATO:SOCIETA]. la proprietà dei suddetti lotti 1 e 2, stabilendosi espressamente che le parti avevano richiamato come conosciuti e integralmente accettati tutti i patti, le clausole, le condizioni, gli oneri e le servitù di cui agli atti di provenienza infavore della de cuius del 21 settembre 1968 e del 15 settembre 1973, che si intendevano integralmente richiamati e riportati, anche se non materialmente trascritti; che la Givi, dopo aver acquistato gli immobili, aveva eseguito la demolizione e la nuova costruzione dell’originario fabbricato abitativo insistente sul lotto 2 e aveva realizzato altre tre nuove unità immobiliari, così edificando sui lotti acquistati quattro ville, identificate con le lettere A, B, C e D dalla planimetria predisposta dalla stessa convenuta, anziché due, come invece imposto dagli atti di compravendita; che l’intervento edilizio realizzato dalla Givi confliggeva con quanto prescritto dagli atti di compravendita del 21 settembre 1968 e del 15 settembre 1973, regolarmente trascritti ed espressamente richiamati nell’atto d’acquisto del 18 novembre 2002.

Resisteva alla domanda la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale contestava la domanda avversaria, in quanto infondata in fatto e in diritto.

In specie, deduceva che le clausole contenute negli atti di compravendita non costituivano vere e proprie servitù reciproche a carico e a favore dei fondi compresi nella [OSCURATO:PERSONA], ma i relativi vincoli avevano natura meramente obbligatoria e pertanto non erano opponibili alla convenuta, eccependo altresì la prescrizione del diritto azionato ed asserendo che le prescrizioni per le costruzioni allegate agli atti di compravendita dovevano intendersi come pure linee guida.

Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnica d’ufficio.

Il Tribunale adito, con sentenza n. 189/2010, depositata il 7 dicembre 2010, accoglieva la domanda avanzata dagli attori e, per l’effetto, condannava la convenuta alla demolizione del nuovo fabbricato realizzato sul lotto 2 nonché alla parziale demolizione del fabbricato realizzato sul lotto 1, secondo le indicazioni contenute nell’allegato 2 della relazione peritale.

Rigettava, invece, la domanda di risarcimento danni.

In particolare, la pronuncia accertava la natura reale dei vincoli di edificabilità previsti nei contratti di compravendita. 2.–Con atto di citazione notificato l’8 marzo 2011, proponeva appello la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale lamentava: a) il difetto di attualità dei vincoli, la conseguente natura obbligatoria e la loro inopponibilità, essendo le prescrizioni subordinate alla costruzione degli edifici, oltre che l’omessa trascrizione delle servitù; b ) l’omessa pronuncia sull’eccezione di prescrizione della pretesa azionata dagli attori; c ) l’erroneo ordine di demolizione del fabbricato D, eretto sul lotto 2, poiché nell’atto di compravendita sarebbe stata contemplata unicamente la destinazione abitativa della costruzione, senza che fosse previsto alcun limite numerico.

Si costituivano nel giudizio di impugnazione [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], i quali chiedevano il rigetto dell’appello principale e, in via incidentale, instavano per l’estensione dell’ordine di demolizione ad uno dei due corpi dell’edificio realizzato sul lotto 1, in ragione dell’erronea affermazione dell’unitarietà delle costruzioni ivi erette; inoltre, insistevano nell’accoglimento della domanda di risarcimento dei danni, disattesa dalla pronuncia di prime cure.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Brescia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale, accoglieva l’appello incidentale e, per l’effetto, condannava la [OSCURATO:SOCIETA]. alla demolizione di uno dei due edifici eretti sul lotto 1 nonché al risarcimento dei danni quantificati in euro 2.000,00 annuali, a decorrere dall’anno 2003, sino all’esecuzione dei disposti interventi di demolizione.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava, per quanto interessa in questa sede: a) che le clausole contenute nei contratti del 1968 e del 1973, precise e determinate nel loro contenuto, erano giustificate dall’esigenza della venditrice di imprimere alla zona da edificare, originariamente appartenuta ad un unico proprietario, il carattere di zona residenziale, il più possibile intima e riservata, in relazione a diversi vincoli che le nuove costruzioni avrebbero dovuto rispettare; b ) che la previsione di un vincolo relativo al numero degli edifici da costruire, alla loro altezza e al rapporto di copertura poneva delle concrete ed effettive limitazioni all’edificabilità dei fondi, costituendo delle servitù reciproche per l’utilità ovvero per la maggiore comodità o amenità dei fondi medesimi, e non già degli obblighi personali non opponibili; c) che le servitù in questione erano state chiaramente indicate negli atti di acquisto con cui erano state costituite, atti regolarmente trascritti, ed erano state espressamente richiamate nella compravendita in favore della Givi, sicché dovevano ritenersi vincolanti per quest’ultima; d) che la natura reale dei vincoli di edificabilità assorbiva la doglianza sull’omessa pronuncia in ordine all’eccezione di prescrizione, sollevata sul presupposto che detti vincoli avessero natura obbligatoria e non reale; e) che i vincoli previsti sul lotto 2 dall’atto di compravendita del 21 settembre 1968 concernevano anche il numero delle abitazioni da realizzare all’esito della demolizione del fabbricato ivi esistente, contrariamente all’assunto dell’appellante, che – oltre ad avere attuato su tale lotto la ristrutturazione del fabbricato C preesistente – aveva altresì realizzato il nuovo edificio D; f) che la Givi aveva realizzato sul lotto 1 due distinti corpi di fabbrica, ciascuno con tratti costruttivi e architettonici propri e con un proprio accesso, in spregio a quanto stabilito nel contratto del 15 settembre 1973, sicché doveva essere condannata alla demolizione di uno dei due edifici eretti; g ) che doveva trovare accoglimento anche la connessa domanda risarcitoria, in quanto il danno derivante dalla violazione o limitazione di una servitù prediale doveva ritenersi in re ipsa e come tale non necessitava di una specifica attività probatoria, consacrandosi la sua integrazione nella diminuzione di aria e luce conseguente alle costruzioni erette e, più in generale, nella privazione dell’utilità rappresentata dalla particolare amenità di cui il fondo dominante sarebbe stato dotato ove i fondi serventi avessero rispettato i vincoli pattuiti. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, la [OSCURATO:SOCIETA].

Hanno resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].

Sono rimasti intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA]. 4.–La ricorrente ha depositato memoria illustrativa. [OSCURATO:PERSONA] 1.–In primis, si rileva che non possono essere considerate le circostanze nuove (in ordine alla realizzazione di più corpi di fabbrica negli altri fondi asserviti), dedotte per la prima volta nella memoria di parte ricorrente.

Ed invero siffatti rilievi sono irrituali e inutilizzabili, in quanto detta memoria ha una valenza meramente illustrativa e non può rivestire una portata integrativa, volta a sanare i vizi del ricorso attraverso aggiunte e chiarimenti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 6018 del 28/02/2023; Sez. 6-3, Ordinanza n. 17893 del 27/08/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 30760 del 28/11/2018; Sez. 6- 3, Ordinanza n. 17603 del 23/08/2011).

E più in generale, con riferimento al giudizio di legittimità, qualora una questione giuridica – implicante un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che la proponga in sede di legittimità, onde non incorrere nell’inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, per consentire alla Corte di controllare ex actisla veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la censura stessa (Cass. Sez. 6-5, Ordinanza n. 32804 del 13/12/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 2038 del 24/01/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8206 del 22/04/2016; Sez. 1, Sentenza n. 28480 del 22/12/2005; Sez.

L, Sentenza n. 6656 del 05/04/2004; Sez.

L, Sentenza n. 2331 del 15/02/2003), il che non è avvenuto nella fattispecie quanto alle circostanz e dedottenella richiamata memoria. 2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1029, primo e secondo comma, c.c., per avere la Corte di merito ritenuto che le clausole pattizie contenute negli atti di compravendita avessero istituito reciproche servitù, aventi ad oggetto limitazioni del diritto di edificabilità a carico ed a favore dei fondi compresi nel piano di lottizzazione dell’area denominata [OSCURATO:PERSONA], non tenendo conto del fatto che, al momento della stipulazione degli atti di vendita, l’utilitasnon sarebbe stata ancora attuale e che il vincolo si sarebbe perfezionato, con riferimento al lotto 2, solo nell’ipotesi in cui l’immobile ivi insistente fosse stato demolito e poi ricostruito e, con riferimento al lotto 1, nella sola ipotesi in cui il terreno fosse stato edificato, cosicché, in difetto di alcuna nuova costruzione, il contenuto del rapporto sarebbe risultato privo dell’inerenza necessaria a dar vita concreta alle servitù.

Ne arguisce l’istante che i succitati patti costitutivi delle servitù avrebbero avuto efficacia meramente obbligatoria e, quindi, non sarebbero stati opponibili a soggetti diversi dagli originari contraenti, come del resto sarebbe stato suffragato sia dal richiamo agli “obblighi” assunti, sia dal mancato riferimento ai fondi dominanti; e ciò diversamente dal tenore dell’art. 1 dei contratti, con il quale si istituivano delle vere e proprie servitù, volte a soddisfare le esigenze dei fondi compresi nella lottizzazione.

Soggiunge la ricorrente che le prescrizioni per le costruzioni di cui all’allegato B, cui espressamente rinviavano gli artt. 8 e 9 degli atti di compravendita del 1968 e del 1973, si sarebbero risolte in mere direttive di massima, inevitabilmente connesse all’epoca in cui erano stati stipulati i contratti e come tali suscettibili di variazioni legateanche all’evoluzione delle tecniche realizzative degli immobili, sicché si sarebbe trattato di semplici linee guida, certamente inidonee ad imporre un vincolo reale su detti lotti.

In ultimo, l’istante obietta che non vi sarebbe stata la specifica trascrizione degli atti costitutivi delle servitù, essendo tale trascrizione avvenuta solo con riferimento agli atti traslativi della proprietà e non specificamente con riferimento alle clausole costitutive del vincolo prediale, con la conseguenza che non sarebbe stata sufficiente la generica clausola secondo la quale parte acquirente dichiarava di essere a conoscenza del contenuto degli atti di provenienza. 2.1.– Il motivo è infondato, sebbene la motivazione debba essere, in parte qua, corretta ex art. 384, ultimo comma, c.p.c. nei termini che seguono.

E ciò perché dal tenore riportato delle clausole pattizie risulta che le relative previsioni hanno costituito delle servitù reciproche, dotate del requisito dell’attualità del vincolo di edificabilità sui fondi interessati sin dal momento della loro costituzione, secondo l’interpretazione esente da vizi logici e giuridici offerta dalla pronuncia impugnata.

Esse, infatti, prevedono espressamente – nell’ambito della lottizzazione di un fondo di più ampia estensione, originariamente unitario, e su impulso degli originari proprietari, che intendevano imprimere ai terreni risultanti dalla lottizzazione delle caratteristiche costruttive e architettoniche omogenee – che gli edifici da realizzare sui fondi siano delimitati numericamente, abbiano un rapporto di copertura ben definito rispetto all’intera estensione dei lotti e non superino una determinata altezza, tutte previsioni cogenti, destinate ad imporre un peso immediato e reciproco sui fondi.

Si riflettono, dunque, sulla destinazione, utilizzazione ed edificabilità delle aree vendute e, di conseguenza, importando restrizioni delle facoltà insite nel diritto di proprietà, allo scopo di assicurare vantaggi alle aree contigue, assumono carattere di realità ed hanno la sostanza di servitù.

Ora, le pattuizioni –con le quali vengono poste a carico di un fondo ed a favore di altri fondi limitazioni di edificabilità – restringono permanentemente i poteri connessi alla proprietà dell’area gravata e mirano ad assicurare stabilmente e correlativamente particolari utilità a vantaggio del proprietario dell’area contigua.

Di conseguenza tali pattuizioni si atteggiano, rispetto ai terreni che vi sono considerati, a permanente minorazione della loro utilizzazione da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, ed attribuiscono al fondo vicino un corrispondente vantaggio che a questo inerisce come qualitas fundi, ossia con caratteristiche di realità tali da inquadrarsi nello schema delle servitù, senza che siffatto carattere venga meno qualora le parti non parlino espressamente di servitù, ma prevedano l’imposizione agli acquirenti e loro aventi causa di limitazioni e vincoli del genere anzidetto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24940 del 15/09/2021; Sez. 2, Sentenza n. 14580 del 21/08/2012; Sez. 2, Sentenza n. 4770 del 24/05/1996; Sez. 2, Sentenza n. 11948 del 02/12/1993; Sez. 2, Sentenza n. 4624 del 03/08/1984; Sez. 2, Sentenza n. 1317 del 25/02/1980; Sez. 2, Sentenza n. 1162 del 08/03/1978; Sez. 2, Sentenza n. 25 del 07/01/1975; Sez. 1, Sentenza n. 2743 del 25/10/1973; Sez. 1, Sentenza n. 1528 del 25/05/1973).

Siffatte limitazioni, nel caso di vendita di una pluralità di lotti di aree fabbricabili, risultanti da un precedente frazionamento, come nel caso di specie, possono essere imposte reciprocamente a tutti i fondi venduti, in modo che ciascuno di essi sia al tempo stesso fondo dominante e servente.

Pertanto, nell’ipotesi di inosservanza della pattuita limitazione di edificabilità, il proprietario del fondo dominante può agire nei confronti del proprietario del fondo servente con azione di natura reale (confessoria servitutis ex art. 1079 c.c.) per chiedere ed ottenere la rimessione in pristino ed il risarcimento del danno, non diversamente dal proprietario danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni ex artt. 872, 873 c.c. 2.2.– La potenziale attitudine del vincolo a manifestarsi sin dalla costituzione a vantaggio dei fondi importa che le servitù così stabilite si iscrivano nella cornice edittale dell’art. 1029, primo comma, c.c. Ed invero, in tema di servitù per vantaggio futuro, la differenza fra le due fattispecie – come regola te da i commi primo e secondo dell’art. 1029 c.c. –sta nella circostanza che nel primo caso (servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante) esistono tutti gli elementi necessari per la costituzione della servitù, cioè sia il fondo servente che quello dominante.

La sola particolarità della fattispecieva ravvisata nel fatto che l’utilità per il fondo dominante si verrà ad estrinsecare secondo una valenza prospettica, che si origina sin dalla costituzione e si proietta dinamicamente per l’avvenire (in questo senso essa non è attuale ma futura).

Pertanto, l’utilitas è, quantomeno, potenziale o eventuale o tendenziale, sicché la servitù può essere da subito esercitata, anche quando il relativo vantaggio non possa essere attuato nella sua pienezza.

Nella seconda ipotesi (servitù a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare) all’atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servitù, ossia l’edificio da costruirsi in seguito, a cui favore opererà la servitù.

Da tanto consegue che nella prima ipotesi la servitù viene ad esistenza immediatamente; nella seconda si ha la costituzione di un rapporto obbligatorio, suscettibile di trasformarsi in un rapporto di natura reale soltanto nel momento in cui l’edificio verrà costruito.

Per stabilire in quale fattispecie si versi, occorre fare riferimento al criterio dell’attualità o meno dell’utilitas in cui si concreta il contenuto della servitù; qualora si controverta sull’identificazione del fondo dominante in servitù convenzionale – se cioè esso sia costituito dal terreno ovve ro dall’edificio costruendo – occorre interpretare la comune volontà delle parti, come risultante dal contratto a suo tempo concluso per individuare a vantaggio di quale immobile venne costituito il diritto reale, tenendo presente che l’ipotesi di cui al secondo comma dell’art. 1029 c.c. ha carattere eccezionale e presuppone la sicura individuazione del fondo dominante nell’edificio erigendo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32858 del 08/11/2022; Sez. 2, Sentenza n. 27481 del 28/10/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 10486 del 03/05/2018; Sez. 2, Sentenza n. 20462 del 11/10/2016; Sez. 2, Sentenza n. 2432 del 02/02/2011; Sez. 2, Sentenza n. 9576 del 26/04/2006; Sez. 2, Sentenza n. 8885 del 03/07/2000; Sez. 2, Sentenza n. 4346 del 07/04/2000; Sez. 2, Sentenza n. 4833 del 04/08/1988; Sez. 2, Sentenza n. 1766 del 18/05/1976; Sez. 2, Sentenza n. 712 del 05/03/1968).

Debitamente applicando tali principi, la Corte di merito ha inquadrato la fattispecie nell’ambito delle servitù a vantaggio dei lotti e non già delle future costruzioni, atteso che il vantaggio ed il corrispondente onere sono indipendenti dalla prevista costruzione degli edifici, in guisa da inerire direttamente ai suoli non ancora edificati, con carattere di realità.

I fondi dominanti si identificano, infatti, nei lotti in vista della loro potenziale edificazione – essendo essi assoggettati ad un’attuale e permanente minorazione del godimento e dell’utilizzazione – e non già nelle costruzioni da realizzare, che costituiscono, invece, l’oggetto del vincolo prediale (in termini di limiti all’edificazione) sui lotti su cui esse sono suscettibili di insistere (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20400 del 18/10/2004; Sez. 2, Sentenza n. 5287 del 06/08/1983; Sez. 2, Sentenza n. 3367 del 22/05/1981; Sez. 2, Sentenza n. 3543 del 29/05/1980; Sez. 2, Sentenza n. 2246 del 09/05/1978; Sez. 2, Sentenza n. 2949 del 23/07/1976; Sez. 2, Sentenza n. 4251 del 13/12/1974; Sez. 2, Sentenza n. 2341 del 08/07/1968). 2.3.– D’altronde, tali vincoli reali previsti nei contratti di compravendita del 21 settembre 1968 e del 15 settembre 1973 erano opponibili all’avente causa [OSCURATO:SOCIETA]., in forza dell’atto di vendita del 18 novembre 2002.

E ciò sebbene la trascrizione abbia riguardato gli atti traslativi del diritto dominicale sui fondi, e non già specificamente le clausole costitutive delle servitù in detti atti contenute, poiché nell’atto di acquisto in favore di Givi vi era l’espressa menzione delle servitù gravanti sui lotti acquistati, secondo quanto riportato dalla pronuncia impugnata.

Si premette che al terzo acquirente di un fondo servente la servitù prediale è opponibile se il titolo costitutivo di essa è trascritto, ovvero se essa è menzionata nell’atto di trasferimento, ancorché indirettamente attraverso il richiamo alla situazione dei luoghi, ma inequivocabilmente, e non con clausole generiche o di mero stile (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21501 del 31/08/2018; Sez. 2, Sentenza n. 9457 del 28/04/2011; Sez. 2, Sentenza n. 5158 del 03/04/2003; Sez. 2, Sentenza n. 757 del 28/01/1999; Sez. 2, Sentenza n. 1329 del 21/02/1996; Sez. 2, Sentenza n. 8038 del 08/08/1990; Sez. 2, Sentenza n. 2338 del 21/04/1981; Sez. 2, Sentenza n. 994 del 18/02/1981; Sez. 2, Sentenza n. 576 del 25/01/1979; Sez. 2, Sentenza n. 1378 del 20/04/1976). 2.3.1.– S otto il primo profilo, le clausole di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari dei singoli lotti, costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale e sono soggette, pertanto, ai fini dell’opponibilità ultra partes , alla trascrizione in base agli artt. 2643, n. 4, e 2659, n. 2, c.c. (con riferimento al regolamento condominiale predisposto dall’originario costruttore, ma il principio è estensibile, per analogia di ratio, anche alle limitazioni imposte dall’originario proprietario lottizzante alienante, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24526 del 09/08/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 5336 del 02/03/2017).

Sicché, laddove il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, le limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene, contenute in una pattuizione dei contratti di compravendita, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitù prediale reciproca tra i fondi e vincolano all’osservanza anche i successivi aventi causa, pur se i rispettivi atti di acquisto non ne facciano menzione, avendo i proprietari originari dei terreni in tal modo costituito, per accordo negoziale unanime, un vincolo di natura reale sul bene (Cass. Sez. 2, Sentenzan. 524 del 14/01/2021).

Ne discende che il trasferimento dei fondi comporta anche quello delle relative servitù, attive e passive, relative agli stessi, senza che sia necessaria una specifica menzione della loro cessione, quando risulti regolarmente trascritto il titolo in forza del quale esse furono costituite (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3630 del 19/06/1984; Sez. 2, Sentenza n. 2155 del 25/05/1977; Sez.

U, Sentenza n. 4588 del 10/12/1976; Sez. 2, Sentenza n. 499 del 02/03/1970).

Ebbene, conformemente all’assunto della ricorrente, in tema di trascrizione, qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione (o clausola), costitutiva di un diritto di servitù in favore di altri immobili di proprietà del venditore ed a carico delfondo alienato, come nella fattispecie, è necessario, in sede di redazione della relativa nota, menzionare non soltanto il trasferimento del diritto di proprietà, ma anche la costituzione del diritto di servitù, poiché, in assenza di tale ultima indicazione, il titolo costitutivo del diritto reale limitato, non potendo legittimamente dirsi trascritto, non sarà opponibile ai successivi acquirenti del fondo servente, salvo il caso in cui la servitù non risulti espressamente menzionata e riconosciuta in quest’ultimo titolo di acquisto (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 17026 del 25/06/2019; Sez. 3, Ordinanza n. 4726 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 8000 del 30/03/2018; Sez. 2, Sentenza n. 8448 del 25/08/1998; Sez. 2, Sentenza n. 6485 del 16/07/1997; Sez. 2, Sentenza n. 5626 del 16/11/1985).

In conseguenza, il vincolo prediale sul cespite deve essere individuabile dal contenuto della nota di trascrizione, senza possibilità di equivoci o incertezze e senza compiere ulteriori indagini.

Nel caso in disputa, pacificamente tale requisito difetta poiché la trascrizione degli atti stipulati il 21 settembre 1968 e il 15 settembre 1973 ha riguardato – e la relativa nota è stata predisposta – per il solo passaggio della proprietà dei lotti, ai sensi dell’art. 2643, n. 1, e non dell’art. 2643, n. 4, c.c.

In altri termini, ai fini dell’opponibilità ai terzi, avrebbe dovuto costituire oggetto di trascrizione, non già l’atto traslativo della proprietà, ma la clausola costitutiva della servitù in esso contenuta (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20694 del 09/08/2018). 2.3.2.– Nondimeno, il vincolo prediale è ugualmente opponibile al terzo, poiché ricorre la condizione alternativa prevista dalla giurisprudenza di questa Corte innanzi evocata, ossia l’espressa menzione della sua inerenza al fondo alienato, contenuta nell’atto di compravendita del 18 novembre 2002.

Nella sentenza d’appello si fa riferimento – con accertamento in fatto debitamente motivato, riservato al giudice di merito ed insindacabile in questa sede (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 515 del 22/02/1974; Sez. 2, Sentenza n. 2129 del 20/07/1973; Sez. 2, Sentenza n. 2650 del 24/09/1971; Sez. 2, Sentenza n. 865 del 18/03/1968) – alla circostanza che le servitù in questione sono state espressamente richiamate nell’atto di acquisto in favore della Givi (con il puntuale riferimento al vincolo di cui alle clausole costitutive della servitù previste negli atti di provenienza del 1968 e del 1973, di cui è stata dichiarata la specifica conoscenza e l’integrale accettazione).

E la stessa ricorrente fa esplicito richiamo all’allegato B, cui rinviavano gli artt. 8 e 9 degli atti del 1968 e del 1973, sulle prescrizioni per le costruzioni da realizzare, che costituiscono non già mere linee guida, bensì elementi esplicativi delle servitù stabilite convenzionalmente.

Né la ricorrente ha evocato la violazione o falsa applicazione, a cura della Corte territoriale, di puntuali canoni di interpretazione del contratto.

Sicché risulta soddisfatto il requisito della relatio perfecta, attuata mediante la specifica e inequivocabile menzione delle suddette clausole all’interno dell’atto di acquisto della proprietà, con il contestuale riferimento alla situazione dei luoghi, e non già attraverso il generico rinvio al contenuto degli atti di provenienza mediante frasi generiche o di mero stile (con riferimento al regolamento di condominio di formazione contrattuale, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24526 del 09/08/2022; Sez. 2, Sentenza n. 4529 del 11/02/2022). 3.– Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1073 c.c. o, in subordine, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte territoriale ritenuto assorbite le ragioni addotte sull’omessa pronuncia in ordine all’eccezione di prescrizione, in ragione della natura reale dei vincoli di edificabilità.

Osserva l’istante che, quand’anche si fosse ritenuto che le clausole in questione fossero idonee a costituire l’asserita servitù, tuttavia si sarebbe trattato di un vantaggio futuro per gli altri lotti, attraverso l’imposizione di limitazioni quanto ai futuri interventi edilizi.

Sicché i diritti fondati su quel vincolo, fino a quando la costruzione non fosse stata realizzata, si sarebbero prescritti secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni.

E poiché dal momento in cui le limitazioni sono state previste, rispettivamente nel 1968 e nel 1973, gli unici interventi edilizi sono stati realizzati nel 2003, il diritto si sarebbe estinto per prescrizione. 3.1.–La censura è infondata.

Infatti – per quanto anzidetto scrutinando il primo motivo – , le servitù non sono state costituite a vantaggio e a carico di un edificio da costruire, in prospettiva futura, bensì, in prospettiva attuale, a vantaggio e a carico dei fondi gravati dal vincolo sulle caratteristiche delle costruzioni da realizzare.

Per cui non trova applicazione la ricostruzione esposta dalla ricorrente, a mente della quale dalla convenzione diretta a costituire una servitù a vantaggio o a carico di un edificio da costruire scaturisce un rapporto obbligatorio suscettibile di tramutarsi in un rapporto di natura reale soltanto al momento in cui l’edificio è costruito, con la conseguenza che i diritti fondati su quel vincolo, fino a quando non viene realizzata la costruzione, si prescrivono secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni, decorrendo la prescrizione dal momento costitutivo del vincolo stesso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7618 del 01/09/1994; Sez. 2, Sentenza n. 1622 del 14/02/1987; Sez. 2, Sentenza n. 5890 del 27/11/1985).

Ora, il peso attuale imposto sui fondi, sin dal momento della costituzione delle servitù reciproche, consisteva appunto nel divieto di realizzazione di edifici che non rispettassero determinati requisiti.

Con l’effetto che il termine di prescrizione delle servitù negative e di quelle continue, entro cui ricade l’ipotesi di specie, accomunate dalla peculiarità per cui il loro esercizio non implica lo svolgimento di alcuna specifica attività da parte del relativo titolare, decorre dal giorno in cui è stato compiuto un fatto impeditivo dell’esercizio del diritto medesimo ex art. 1073, secondo comma, c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3857 del 26/02/2016; Sez. 2, Sentenza n. 2338 del 23/06/1976), ossia, nel caso di specie, dal momento in cui l’odierna ricorrente, nell’anno 2003, ha realizzato le costruzioni in spregio alle prescrizioni limitative indicate.

Solo da tale momento è iniziato a decorrere il periodo di venti anni entro cui il proprietario del fondo dominante poteva avvalersi dello jus prohibendi per impedire l’estinzione per prescrizione, ossia dell’onere di riattivazione del diritto successivamente ad un evento che lo abbia violato, evento che si produce per il solo verificarsi di un fatto che ne ha impedito l’esercizio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10280 del 29/04/2010; Sez. 2, Sentenza n. 326 del 16/01/1998; Sez. 2, Sentenza n. 12350 del 05/12/1997; Sez. 2, Sentenza n. 366 del 05/02/1969). 4.–Con il terzo motivo la ricorrente censura, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. per travisamento della prova o, in subordine, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte distrettuale – per un verso – ritenuto che la Givi avesse realizzato sui due lotti acquistati quattro distinti corpi di fabbrica, e non già tre, e – per altro verso – prospettato che l’asservimento dei fondi imponesse la limitazione numerica delle unità immobiliari realizzande, e non già la mera destinazione abitativa delle costruzioni.

E ciò in contrasto con le emergenze ricavabili dalle risultanze istruttorie.

Segnatamente dalla consulenza tecnica d’ufficio sarebbe emerso il collegamento strutturale dei corpi di fabbrica di cui ai blocchi A e B eretti sul lotto

1. Inoltre, sarebbero state rispettate le prescrizioni sul rapporto di copertura e sulle altezze degli edifici, indipendentemente dal numero di unità abitative realizzate. 4.1.–La doglianza è infondata.

Non ricorre, infatti, alcun travisamento della prova.

Quanto al primo profilo, il Giudice del gravame ha espressamente tenuto conto del fatto che nel lotto 1 gli edifici A e B fossero costituiti da due corpi di fabbrica uniti al piano interrato mediante un muro in cemento armato con funzione divisoria.

All’esito, ha rilevato che, in ogni caso, si trattava di due distinti edifici,ciascuno con tratti costruttivi e architettonici propri e con un proprio accesso, in spregio alla prescrizione sull’edificazione di una sola casa.

Tale valutazione dei fatti, che non travisa le prove, non è sindacabile in sede di legittimità, non potendo la Corte compiere una loro ponderazione alternativa, rimessa in via esclusiva al giudice di merito (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20553 del 19/07/2021; Sez. 3, Sentenza n. 15276 del 01/06/2021; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez.

U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017).

Con riguardo al secondo aspetto, la Corte d’appello ha richiamato il dato letterale desumibile dal tenore degli atti costitutivi delle servitù reciproche, da cui emergeva chiaramente che il vincolo di edificabilità riguardasse anche il limite numerico dei corpi di fabbrica da realizzare e segnatamente la possibilità di costruzione di una sola casa ad uso esclusivo di abitazione, sia con riferimento al lotto 2 (in ordine alla possibilità di demolizione della casa preesistente e di costruzione di un nuovo edificio con caratteristiche analoghe per l’altezza e per il rapporto di copertura), sia con riferimento alla realizzazione di un solo edificio nel lotto

1. A nulla, dunque, vale obiettare che, quanto ai corpi di fabbrica A, B, C e D, ne sia stata rispettata la destinazione d’uso e non siano stati violati i limiti prescritti di superficie e di altezza. 5.– Con il quarto motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2043 e 2056 c.c., in relazione agli artt.1223, 1226 e 2697 c.c., per avere la Corte d’appello affermato che il danno derivante dalla violazione o limitazione di una servitù prediale dovesse ritenersiin re ipsa e come tale non necessitasse di alcuna specifica attività probatoria.

Dal che la Corte di merito avrebbe erroneamente desunto che – in conseguenza della violazione dei vincoli di edificabilità, tali da importare la diminuzione di aria e luce e da privare i fondi dominanti di quella utilità rappresentata dalla particolare amenità che si sarebbe ricavata ove i fondi serventi avessero rispettato i vincoli pattuiti – si fosse determinato un pregiudizio, liquidato in un importo pari ad euro 2.000,00 all’anno, a decorrere dal 2003. 5.1.–Il motivo è infondato.

Ed invero, la Corte di merito ha, in prima battuta, ricavato l’an del danno-conseguenza dalla violazione dei limiti di esercizio imposti dalle costituite servitù prediali e tali da ingenerare un danno in re ipsa (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12810 del 14/05/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8511 del 31/03/2017; Sez. 2, Sentenza n. 11196 del 07/05/2010; Sez. 2, Sentenza n. 7752 del 27/03/2013; Sez. 2, Sentenza n. 7972 del 27/03/2008), e, in seconda battuta, il quomodo del nocumento dalla procurata diminuzione di aria e di luce nonché dalla privazione della particolare amenità che sarebbe discesa dal rispetto dei vincoli stabiliti.

Nella sostanza l’affermazione della esistenza e della connotazione di un pregiudizio è stata desunta attraverso un meccanismo inferenziale, in forza del quale la violazione delle prescrizioni sui limiti costruttivi inerenti ai fondi asserviti implica una minorazione del godimento e dell’utilizzazione dei lotti stessi.

All’esito, il quantum è stato determinato in via equitativa secondo la misura indicata. 6.–In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quell

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
o la seguente ORDINANZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 29159/2018) proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del suo legale rappresentante pro – tempore , rappresentata e difesa, giusta procura per scrittura privata autenticata per atto pubblico del 19 gennaio 2021, rep. n. 15846, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] e, giusta procura a margine del ricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], nel cui studio in Roma, via degli Scipioni n. 268/A, ha eletto domicilio; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 40E13 D139D) e MANENTI Augustina (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 45E41 M045L), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, via Cosseria n. 5, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti - nonché R.G.N. 29159/18 C.C.17/04/2023 Servitù – Limitazioni nell’edificazione – Costituzione convenzionale – Opponibilità agli acquirenti MANENTI Augustina (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 45E41 M045L) e SAVOLDI Vincenzo (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 75C13 A794Q), quali eredi di [OSCURATO:PERSONA]; -intimati - avverso la sentenza della Corte d’appello di Brescia n. 322/2018, pubblicata il 15 marzo 2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 aprile 2023 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; lettala memoria depositata nell’interesse della ricorrente, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1.– Con atto di citazione notificato il 5 marzo 2004, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano, davanti al Tribunale di Bergamo (Sezione distaccata di Grumello del Monte), la [OSCURATO:SOCIETA]., chiedendo che, previo accertamento della violazione dei vincoli discendenti dai contratti di compravendita immobiliare conclusi nel 1968 e nel 1973, trasfusi nel successivo atto di compravendita immobiliare del 2002, regolarmente trascritti nei registri immobiliari ed aventi natura di servitù reciproche tra fondi, siti nel comparto “[OSCURATO:PERSONA]”, la società convenuta fosse condannata alla demolizione dei fabbricati o delle porzioni di essi realizzate in violazione dei vincoli suddetti, oltre al risarcimento dei danni da quantificarsi anche in via equitativa. Al riguardo, gli attori esponevano: che, con atti di compravendita del 20 marzo 1971 e del 30 novembre 1968, avevano acquistato dai fratelli Pizzigoni le rispettive porzioni immobiliari, site in Comune di Credaro, nell’ambito della [OSCURATO:PERSONA], della quale i danti causa erano originariamente proprietari ed avevano predisposto un piano generale di lottizzazione; che per ogni lotto della predetta tenuta erano stati previsti specifici vincoli di edificabilità, come riportati negli atti di compravendita, ai quali era altresì allegato il documento denominato “Prescrizioni per le costruzioni”, che mirava altresì a disciplinare in modo omogeneo le modalità concrete di eventuali successivi interventi edilizi; che, nel medesimo comparto, [OSCURATO:PERSONA] aveva acquistato dai medesimi fratelli Pizzigoni, con atto concluso il 21 settembre 1968, il lotto 2, costituito dagli originari mappali nn. 692/c e 255/b, sul quale già esisteva una casa per civile abitazione, atto in cui si conveniva espressamente che la parte acquirente si obbligava, per sé e per gli aventi causa, a non utilizzare il terreno oggetto della compravendita, se non per l’edificazione, solo in caso di demolizione della preesistente casa venduta, di una casa ad uso esclusivo di abitazione, con caratteristiche analoghe sia con riferimento all’altezza che al rapporto di copertura; che, con altro contratto di vendita concluso il 15 settembre 1973, relativo al lotto 1, costituito dai mappali nn. 255/v e 1320, sempre in favore di [OSCURATO:PERSONA], era pattuito che la parte acquirente si obbligasse, per sé e per gli aventi causa, a non utilizzare il terreno oggetto della compravendita, se non per l’edificazione di una casa ad uso esclusivo di abitazione, con rapporto di copertura 1:8 ed altezza massima in colmo di ml. 6,50; che successivamente, con atto del 18 novembre 2002, gli eredi della [OSCURATO:PERSONA] avevano alienato alla [OSCURATO:SOCIETA]. la proprietà dei suddetti lotti 1 e 2, stabilendosi espressamente che le parti avevano richiamato come conosciuti e integralmente accettati tutti i patti, le clausole, le condizioni, gli oneri e le servitù di cui agli atti di provenienza infavore della de cuius del 21 settembre 1968 e del 15 settembre 1973, che si intendevano integralmente richiamati e riportati, anche se non materialmente trascritti; che la Givi, dopo aver acquistato gli immobili, aveva eseguito la demolizione e la nuova costruzione dell’originario fabbricato abitativo insistente sul lotto 2 e aveva realizzato altre tre nuove unità immobiliari, così edificando sui lotti acquistati quattro ville, identificate con le lettere A, B, C e D dalla planimetria predisposta dalla stessa convenuta, anziché due, come invece imposto dagli atti di compravendita; che l’intervento edilizio realizzato dalla Givi confliggeva con quanto prescritto dagli atti di compravendita del 21 settembre 1968 e del 15 settembre 1973, regolarmente trascritti ed espressamente richiamati nell’atto d’acquisto del 18 novembre 2002. Resisteva alla domanda la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale contestava la domanda avversaria, in quanto infondata in fatto e in diritto. In specie, deduceva che le clausole contenute negli atti di compravendita non costituivano vere e proprie servitù reciproche a carico e a favore dei fondi compresi nella [OSCURATO:PERSONA], ma i relativi vincoli avevano natura meramente obbligatoria e pertanto non erano opponibili alla convenuta, eccependo altresì la prescrizione del diritto azionato ed asserendo che le prescrizioni per le costruzioni allegate agli atti di compravendita dovevano intendersi come pure linee guida. Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnica d’ufficio. Il Tribunale adito, con sentenza n. 189/2010, depositata il 7 dicembre 2010, accoglieva la domanda avanzata dagli attori e, per l’effetto, condannava la convenuta alla demolizione del nuovo fabbricato realizzato sul lotto 2 nonché alla parziale demolizione del fabbricato realizzato sul lotto 1, secondo le indicazioni contenute nell’allegato 2 della relazione peritale. Rigettava, invece, la domanda di risarcimento danni. In particolare, la pronuncia accertava la natura reale dei vincoli di edificabilità previsti nei contratti di compravendita. 2.–Con atto di citazione notificato l’8 marzo 2011, proponeva appello la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale lamentava: a) il difetto di attualità dei vincoli, la conseguente natura obbligatoria e la loro inopponibilità, essendo le prescrizioni subordinate alla costruzione degli edifici, oltre che l’omessa trascrizione delle servitù; b ) l’omessa pronuncia sull’eccezione di prescrizione della pretesa azionata dagli attori; c ) l’erroneo ordine di demolizione del fabbricato D, eretto sul lotto 2, poiché nell’atto di compravendita sarebbe stata contemplata unicamente la destinazione abitativa della costruzione, senza che fosse previsto alcun limite numerico. Si costituivano nel giudizio di impugnazione [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], i quali chiedevano il rigetto dell’appello principale e, in via incidentale, instavano per l’estensione dell’ordine di demolizione ad uno dei due corpi dell’edificio realizzato sul lotto 1, in ragione dell’erronea affermazione dell’unitarietà delle costruzioni ivi erette; inoltre, insistevano nell’accoglimento della domanda di risarcimento dei danni, disattesa dalla pronuncia di prime cure. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Brescia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale, accoglieva l’appello incidentale e, per l’effetto, condannava la [OSCURATO:SOCIETA]. alla demolizione di uno dei due edifici eretti sul lotto 1 nonché al risarcimento dei danni quantificati in euro 2.000,00 annuali, a decorrere dall’anno 2003, sino all’esecuzione dei disposti interventi di demolizione. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava, per quanto interessa in questa sede: a) che le clausole contenute nei contratti del 1968 e del 1973, precise e determinate nel loro contenuto, erano giustificate dall’esigenza della venditrice di imprimere alla zona da edificare, originariamente appartenuta ad un unico proprietario, il carattere di zona residenziale, il più possibile intima e riservata, in relazione a diversi vincoli che le nuove costruzioni avrebbero dovuto rispettare; b ) che la previsione di un vincolo relativo al numero degli edifici da costruire, alla loro altezza e al rapporto di copertura poneva delle concrete ed effettive limitazioni all’edificabilità dei fondi, costituendo delle servitù reciproche per l’utilità ovvero per la maggiore comodità o amenità dei fondi medesimi, e non già degli obblighi personali non opponibili; c) che le servitù in questione erano state chiaramente indicate negli atti di acquisto con cui erano state costituite, atti regolarmente trascritti, ed erano state espressamente richiamate nella compravendita in favore della Givi, sicché dovevano ritenersi vincolanti per quest’ultima; d) che la natura reale dei vincoli di edificabilità assorbiva la doglianza sull’omessa pronuncia in ordine all’eccezione di prescrizione, sollevata sul presupposto che detti vincoli avessero natura obbligatoria e non reale; e) che i vincoli previsti sul lotto 2 dall’atto di compravendita del 21 settembre 1968 concernevano anche il numero delle abitazioni da realizzare all’esito della demolizione del fabbricato ivi esistente, contrariamente all’assunto dell’appellante, che – oltre ad avere attuato su tale lotto la ristrutturazione del fabbricato C preesistente – aveva altresì realizzato il nuovo edificio D; f) che la Givi aveva realizzato sul lotto 1 due distinti corpi di fabbrica, ciascuno con tratti costruttivi e architettonici propri e con un proprio accesso, in spregio a quanto stabilito nel contratto del 15 settembre 1973, sicché doveva essere condannata alla demolizione di uno dei due edifici eretti; g ) che doveva trovare accoglimento anche la connessa domanda risarcitoria, in quanto il danno derivante dalla violazione o limitazione di una servitù prediale doveva ritenersi in re ipsa e come tale non necessitava di una specifica attività probatoria, consacrandosi la sua integrazione nella diminuzione di aria e luce conseguente alle costruzioni erette e, più in generale, nella privazione dell’utilità rappresentata dalla particolare amenità di cui il fondo dominante sarebbe stato dotato ove i fondi serventi avessero rispettato i vincoli pattuiti. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, la [OSCURATO:SOCIETA]. Hanno resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Sono rimasti intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA]. 4.–La ricorrente ha depositato memoria illustrativa. [OSCURATO:PERSONA] 1.–In primis, si rileva che non possono essere considerate le circostanze nuove (in ordine alla realizzazione di più corpi di fabbrica negli altri fondi asserviti), dedotte per la prima volta nella memoria di parte ricorrente. Ed invero siffatti rilievi sono irrituali e inutilizzabili, in quanto detta memoria ha una valenza meramente illustrativa e non può rivestire una portata integrativa, volta a sanare i vizi del ricorso attraverso aggiunte e chiarimenti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 6018 del 28/02/2023; Sez. 6-3, Ordinanza n. 17893 del 27/08/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 30760 del 28/11/2018; Sez. 6- 3, Ordinanza n. 17603 del 23/08/2011). E più in generale, con riferimento al giudizio di legittimità, qualora una questione giuridica – implicante un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che la proponga in sede di legittimità, onde non incorrere nell’inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, per consentire alla Corte di controllare ex actisla veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la censura stessa (Cass. Sez. 6-5, Ordinanza n. 32804 del 13/12/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 2038 del 24/01/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8206 del 22/04/2016; Sez. 1, Sentenza n. 28480 del 22/12/2005; Sez. L, Sentenza n. 6656 del 05/04/2004; Sez. L, Sentenza n. 2331 del 15/02/2003), il che non è avvenuto nella fattispecie quanto alle circostanz e dedottenella richiamata memoria. 2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1029, primo e secondo comma, c.c., per avere la Corte di merito ritenuto che le clausole pattizie contenute negli atti di compravendita avessero istituito reciproche servitù, aventi ad oggetto limitazioni del diritto di edificabilità a carico ed a favore dei fondi compresi nel piano di lottizzazione dell’area denominata [OSCURATO:PERSONA], non tenendo conto del fatto che, al momento della stipulazione degli atti di vendita, l’utilitasnon sarebbe stata ancora attuale e che il vincolo si sarebbe perfezionato, con riferimento al lotto 2, solo nell’ipotesi in cui l’immobile ivi insistente fosse stato demolito e poi ricostruito e, con riferimento al lotto 1, nella sola ipotesi in cui il terreno fosse stato edificato, cosicché, in difetto di alcuna nuova costruzione, il contenuto del rapporto sarebbe risultato privo dell’inerenza necessaria a dar vita concreta alle servitù. Ne arguisce l’istante che i succitati patti costitutivi delle servitù avrebbero avuto efficacia meramente obbligatoria e, quindi, non sarebbero stati opponibili a soggetti diversi dagli originari contraenti, come del resto sarebbe stato suffragato sia dal richiamo agli “obblighi” assunti, sia dal mancato riferimento ai fondi dominanti; e ciò diversamente dal tenore dell’art. 1 dei contratti, con il quale si istituivano delle vere e proprie servitù, volte a soddisfare le esigenze dei fondi compresi nella lottizzazione. Soggiunge la ricorrente che le prescrizioni per le costruzioni di cui all’allegato B, cui espressamente rinviavano gli artt. 8 e 9 degli atti di compravendita del 1968 e del 1973, si sarebbero risolte in mere direttive di massima, inevitabilmente connesse all’epoca in cui erano stati stipulati i contratti e come tali suscettibili di variazioni legateanche all’evoluzione delle tecniche realizzative degli immobili, sicché si sarebbe trattato di semplici linee guida, certamente inidonee ad imporre un vincolo reale su detti lotti. In ultimo, l’istante obietta che non vi sarebbe stata la specifica trascrizione degli atti costitutivi delle servitù, essendo tale trascrizione avvenuta solo con riferimento agli atti traslativi della proprietà e non specificamente con riferimento alle clausole costitutive del vincolo prediale, con la conseguenza che non sarebbe stata sufficiente la generica clausola secondo la quale parte acquirente dichiarava di essere a conoscenza del contenuto degli atti di provenienza. 2.1.– Il motivo è infondato, sebbene la motivazione debba essere, in parte qua, corretta ex art. 384, ultimo comma, c.p.c. nei termini che seguono. E ciò perché dal tenore riportato delle clausole pattizie risulta che le relative previsioni hanno costituito delle servitù reciproche, dotate del requisito dell’attualità del vincolo di edificabilità sui fondi interessati sin dal momento della loro costituzione, secondo l’interpretazione esente da vizi logici e giuridici offerta dalla pronuncia impugnata. Esse, infatti, prevedono espressamente – nell’ambito della lottizzazione di un fondo di più ampia estensione, originariamente unitario, e su impulso degli originari proprietari, che intendevano imprimere ai terreni risultanti dalla lottizzazione delle caratteristiche costruttive e architettoniche omogenee – che gli edifici da realizzare sui fondi siano delimitati numericamente, abbiano un rapporto di copertura ben definito rispetto all’intera estensione dei lotti e non superino una determinata altezza, tutte previsioni cogenti, destinate ad imporre un peso immediato e reciproco sui fondi. Si riflettono, dunque, sulla destinazione, utilizzazione ed edificabilità delle aree vendute e, di conseguenza, importando restrizioni delle facoltà insite nel diritto di proprietà, allo scopo di assicurare vantaggi alle aree contigue, assumono carattere di realità ed hanno la sostanza di servitù. Ora, le pattuizioni –con le quali vengono poste a carico di un fondo ed a favore di altri fondi limitazioni di edificabilità – restringono permanentemente i poteri connessi alla proprietà dell’area gravata e mirano ad assicurare stabilmente e correlativamente particolari utilità a vantaggio del proprietario dell’area contigua. Di conseguenza tali pattuizioni si atteggiano, rispetto ai terreni che vi sono considerati, a permanente minorazione della loro utilizzazione da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, ed attribuiscono al fondo vicino un corrispondente vantaggio che a questo inerisce come qualitas fundi, ossia con caratteristiche di realità tali da inquadrarsi nello schema delle servitù, senza che siffatto carattere venga meno qualora le parti non parlino espressamente di servitù, ma prevedano l’imposizione agli acquirenti e loro aventi causa di limitazioni e vincoli del genere anzidetto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24940 del 15/09/2021; Sez. 2, Sentenza n. 14580 del 21/08/2012; Sez. 2, Sentenza n. 4770 del 24/05/1996; Sez. 2, Sentenza n. 11948 del 02/12/1993; Sez. 2, Sentenza n. 4624 del 03/08/1984; Sez. 2, Sentenza n. 1317 del 25/02/1980; Sez. 2, Sentenza n. 1162 del 08/03/1978; Sez. 2, Sentenza n. 25 del 07/01/1975; Sez. 1, Sentenza n. 2743 del 25/10/1973; Sez. 1, Sentenza n. 1528 del 25/05/1973). Siffatte limitazioni, nel caso di vendita di una pluralità di lotti di aree fabbricabili, risultanti da un precedente frazionamento, come nel caso di specie, possono essere imposte reciprocamente a tutti i fondi venduti, in modo che ciascuno di essi sia al tempo stesso fondo dominante e servente. Pertanto, nell’ipotesi di inosservanza della pattuita limitazione di edificabilità, il proprietario del fondo dominante può agire nei confronti del proprietario del fondo servente con azione di natura reale (confessoria servitutis ex art. 1079 c.c.) per chiedere ed ottenere la rimessione in pristino ed il risarcimento del danno, non diversamente dal proprietario danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni ex artt. 872, 873 c.c. 2.2.– La potenziale attitudine del vincolo a manifestarsi sin dalla costituzione a vantaggio dei fondi importa che le servitù così stabilite si iscrivano nella cornice edittale dell’art. 1029, primo comma, c.c. Ed invero, in tema di servitù per vantaggio futuro, la differenza fra le due fattispecie – come regola te da i commi primo e secondo dell’art. 1029 c.c. –sta nella circostanza che nel primo caso (servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante) esistono tutti gli elementi necessari per la costituzione della servitù, cioè sia il fondo servente che quello dominante. La sola particolarità della fattispecieva ravvisata nel fatto che l’utilità per il fondo dominante si verrà ad estrinsecare secondo una valenza prospettica, che si origina sin dalla costituzione e si proietta dinamicamente per l’avvenire (in questo senso essa non è attuale ma futura). Pertanto, l’utilitas è, quantomeno, potenziale o eventuale o tendenziale, sicché la servitù può essere da subito esercitata, anche quando il relativo vantaggio non possa essere attuato nella sua pienezza. Nella seconda ipotesi (servitù a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare) all’atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servitù, ossia l’edificio da costruirsi in seguito, a cui favore opererà la servitù. Da tanto consegue che nella prima ipotesi la servitù viene ad esistenza immediatamente; nella seconda si ha la costituzione di un rapporto obbligatorio, suscettibile di trasformarsi in un rapporto di natura reale soltanto nel momento in cui l’edificio verrà costruito. Per stabilire in quale fattispecie si versi, occorre fare riferimento al criterio dell’attualità o meno dell’utilitas in cui si concreta il contenuto della servitù; qualora si controverta sull’identificazione del fondo dominante in servitù convenzionale – se cioè esso sia costituito dal terreno ovve ro dall’edificio costruendo – occorre interpretare la comune volontà delle parti, come risultante dal contratto a suo tempo concluso per individuare a vantaggio di quale immobile venne costituito il diritto reale, tenendo presente che l’ipotesi di cui al secondo comma dell’art. 1029 c.c. ha carattere eccezionale e presuppone la sicura individuazione del fondo dominante nell’edificio erigendo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32858 del 08/11/2022; Sez. 2, Sentenza n. 27481 del 28/10/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 10486 del 03/05/2018; Sez. 2, Sentenza n. 20462 del 11/10/2016; Sez. 2, Sentenza n. 2432 del 02/02/2011; Sez. 2, Sentenza n. 9576 del 26/04/2006; Sez. 2, Sentenza n. 8885 del 03/07/2000; Sez. 2, Sentenza n. 4346 del 07/04/2000; Sez. 2, Sentenza n. 4833 del 04/08/1988; Sez. 2, Sentenza n. 1766 del 18/05/1976; Sez. 2, Sentenza n. 712 del 05/03/1968). Debitamente applicando tali principi, la Corte di merito ha inquadrato la fattispecie nell’ambito delle servitù a vantaggio dei lotti e non già delle future costruzioni, atteso che il vantaggio ed il corrispondente onere sono indipendenti dalla prevista costruzione degli edifici, in guisa da inerire direttamente ai suoli non ancora edificati, con carattere di realità. I fondi dominanti si identificano, infatti, nei lotti in vista della loro potenziale edificazione – essendo essi assoggettati ad un’attuale e permanente minorazione del godimento e dell’utilizzazione – e non già nelle costruzioni da realizzare, che costituiscono, invece, l’oggetto del vincolo prediale (in termini di limiti all’edificazione) sui lotti su cui esse sono suscettibili di insistere (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20400 del 18/10/2004; Sez. 2, Sentenza n. 5287 del 06/08/1983; Sez. 2, Sentenza n. 3367 del 22/05/1981; Sez. 2, Sentenza n. 3543 del 29/05/1980; Sez. 2, Sentenza n. 2246 del 09/05/1978; Sez. 2, Sentenza n. 2949 del 23/07/1976; Sez. 2, Sentenza n. 4251 del 13/12/1974; Sez. 2, Sentenza n. 2341 del 08/07/1968). 2.3.– D’altronde, tali vincoli reali previsti nei contratti di compravendita del 21 settembre 1968 e del 15 settembre 1973 erano opponibili all’avente causa [OSCURATO:SOCIETA]., in forza dell’atto di vendita del 18 novembre 2002. E ciò sebbene la trascrizione abbia riguardato gli atti traslativi del diritto dominicale sui fondi, e non già specificamente le clausole costitutive delle servitù in detti atti contenute, poiché nell’atto di acquisto in favore di Givi vi era l’espressa menzione delle servitù gravanti sui lotti acquistati, secondo quanto riportato dalla pronuncia impugnata. Si premette che al terzo acquirente di un fondo servente la servitù prediale è opponibile se il titolo costitutivo di essa è trascritto, ovvero se essa è menzionata nell’atto di trasferimento, ancorché indirettamente attraverso il richiamo alla situazione dei luoghi, ma inequivocabilmente, e non con clausole generiche o di mero stile (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21501 del 31/08/2018; Sez. 2, Sentenza n. 9457 del 28/04/2011; Sez. 2, Sentenza n. 5158 del 03/04/2003; Sez. 2, Sentenza n. 757 del 28/01/1999; Sez. 2, Sentenza n. 1329 del 21/02/1996; Sez. 2, Sentenza n. 8038 del 08/08/1990; Sez. 2, Sentenza n. 2338 del 21/04/1981; Sez. 2, Sentenza n. 994 del 18/02/1981; Sez. 2, Sentenza n. 576 del 25/01/1979; Sez. 2, Sentenza n. 1378 del 20/04/1976). 2.3.1.– S otto il primo profilo, le clausole di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari dei singoli lotti, costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale e sono soggette, pertanto, ai fini dell’opponibilità ultra partes , alla trascrizione in base agli artt. 2643, n. 4, e 2659, n. 2, c.c. (con riferimento al regolamento condominiale predisposto dall’originario costruttore, ma il principio è estensibile, per analogia di ratio, anche alle limitazioni imposte dall’originario proprietario lottizzante alienante, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24526 del 09/08/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 5336 del 02/03/2017). Sicché, laddove il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, le limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene, contenute in una pattuizione dei contratti di compravendita, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitù prediale reciproca tra i fondi e vincolano all’osservanza anche i successivi aventi causa, pur se i rispettivi atti di acquisto non ne facciano menzione, avendo i proprietari originari dei terreni in tal modo costituito, per accordo negoziale unanime, un vincolo di natura reale sul bene (Cass. Sez. 2, Sentenzan. 524 del 14/01/2021). Ne discende che il trasferimento dei fondi comporta anche quello delle relative servitù, attive e passive, relative agli stessi, senza che sia necessaria una specifica menzione della loro cessione, quando risulti regolarmente trascritto il titolo in forza del quale esse furono costituite (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3630 del 19/06/1984; Sez. 2, Sentenza n. 2155 del 25/05/1977; Sez. U, Sentenza n. 4588 del 10/12/1976; Sez. 2, Sentenza n. 499 del 02/03/1970). Ebbene, conformemente all’assunto della ricorrente, in tema di trascrizione, qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione (o clausola), costitutiva di un diritto di servitù in favore di altri immobili di proprietà del venditore ed a carico delfondo alienato, come nella fattispecie, è necessario, in sede di redazione della relativa nota, menzionare non soltanto il trasferimento del diritto di proprietà, ma anche la costituzione del diritto di servitù, poiché, in assenza di tale ultima indicazione, il titolo costitutivo del diritto reale limitato, non potendo legittimamente dirsi trascritto, non sarà opponibile ai successivi acquirenti del fondo servente, salvo il caso in cui la servitù non risulti espressamente menzionata e riconosciuta in quest’ultimo titolo di acquisto (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 17026 del 25/06/2019; Sez. 3, Ordinanza n. 4726 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 8000 del 30/03/2018; Sez. 2, Sentenza n. 8448 del 25/08/1998; Sez. 2, Sentenza n. 6485 del 16/07/1997; Sez. 2, Sentenza n. 5626 del 16/11/1985). In conseguenza, il vincolo prediale sul cespite deve essere individuabile dal contenuto della nota di trascrizione, senza possibilità di equivoci o incertezze e senza compiere ulteriori indagini. Nel caso in disputa, pacificamente tale requisito difetta poiché la trascrizione degli atti stipulati il 21 settembre 1968 e il 15 settembre 1973 ha riguardato – e la relativa nota è stata predisposta – per il solo passaggio della proprietà dei lotti, ai sensi dell’art. 2643, n. 1, e non dell’art. 2643, n. 4, c.c. In altri termini, ai fini dell’opponibilità ai terzi, avrebbe dovuto costituire oggetto di trascrizione, non già l’atto traslativo della proprietà, ma la clausola costitutiva della servitù in esso contenuta (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20694 del 09/08/2018). 2.3.2.– Nondimeno, il vincolo prediale è ugualmente opponibile al terzo, poiché ricorre la condizione alternativa prevista dalla giurisprudenza di questa Corte innanzi evocata, ossia l’espressa menzione della sua inerenza al fondo alienato, contenuta nell’atto di compravendita del 18 novembre 2002. Nella sentenza d’appello si fa riferimento – con accertamento in fatto debitamente motivato, riservato al giudice di merito ed insindacabile in questa sede (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 515 del 22/02/1974; Sez. 2, Sentenza n. 2129 del 20/07/1973; Sez. 2, Sentenza n. 2650 del 24/09/1971; Sez. 2, Sentenza n. 865 del 18/03/1968) – alla circostanza che le servitù in questione sono state espressamente richiamate nell’atto di acquisto in favore della Givi (con il puntuale riferimento al vincolo di cui alle clausole costitutive della servitù previste negli atti di provenienza del 1968 e del 1973, di cui è stata dichiarata la specifica conoscenza e l’integrale accettazione). E la stessa ricorrente fa esplicito richiamo all’allegato B, cui rinviavano gli artt. 8 e 9 degli atti del 1968 e del 1973, sulle prescrizioni per le costruzioni da realizzare, che costituiscono non già mere linee guida, bensì elementi esplicativi delle servitù stabilite convenzionalmente. Né la ricorrente ha evocato la violazione o falsa applicazione, a cura della Corte territoriale, di puntuali canoni di interpretazione del contratto. Sicché risulta soddisfatto il requisito della relatio perfecta, attuata mediante la specifica e inequivocabile menzione delle suddette clausole all’interno dell’atto di acquisto della proprietà, con il contestuale riferimento alla situazione dei luoghi, e non già attraverso il generico rinvio al contenuto degli atti di provenienza mediante frasi generiche o di mero stile (con riferimento al regolamento di condominio di formazione contrattuale, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24526 del 09/08/2022; Sez. 2, Sentenza n. 4529 del 11/02/2022). 3.– Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1073 c.c. o, in subordine, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte territoriale ritenuto assorbite le ragioni addotte sull’omessa pronuncia in ordine all’eccezione di prescrizione, in ragione della natura reale dei vincoli di edificabilità. Osserva l’istante che, quand’anche si fosse ritenuto che le clausole in questione fossero idonee a costituire l’asserita servitù, tuttavia si sarebbe trattato di un vantaggio futuro per gli altri lotti, attraverso l’imposizione di limitazioni quanto ai futuri interventi edilizi. Sicché i diritti fondati su quel vincolo, fino a quando la costruzione non fosse stata realizzata, si sarebbero prescritti secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni. E poiché dal momento in cui le limitazioni sono state previste, rispettivamente nel 1968 e nel 1973, gli unici interventi edilizi sono stati realizzati nel 2003, il diritto si sarebbe estinto per prescrizione. 3.1.–La censura è infondata. Infatti – per quanto anzidetto scrutinando il primo motivo – , le servitù non sono state costituite a vantaggio e a carico di un edificio da costruire, in prospettiva futura, bensì, in prospettiva attuale, a vantaggio e a carico dei fondi gravati dal vincolo sulle caratteristiche delle costruzioni da realizzare. Per cui non trova applicazione la ricostruzione esposta dalla ricorrente, a mente della quale dalla convenzione diretta a costituire una servitù a vantaggio o a carico di un edificio da costruire scaturisce un rapporto obbligatorio suscettibile di tramutarsi in un rapporto di natura reale soltanto al momento in cui l’edificio è costruito, con la conseguenza che i diritti fondati su quel vincolo, fino a quando non viene realizzata la costruzione, si prescrivono secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni, decorrendo la prescrizione dal momento costitutivo del vincolo stesso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7618 del 01/09/1994; Sez. 2, Sentenza n. 1622 del 14/02/1987; Sez. 2, Sentenza n. 5890 del 27/11/1985). Ora, il peso attuale imposto sui fondi, sin dal momento della costituzione delle servitù reciproche, consisteva appunto nel divieto di realizzazione di edifici che non rispettassero determinati requisiti. Con l’effetto che il termine di prescrizione delle servitù negative e di quelle continue, entro cui ricade l’ipotesi di specie, accomunate dalla peculiarità per cui il loro esercizio non implica lo svolgimento di alcuna specifica attività da parte del relativo titolare, decorre dal giorno in cui è stato compiuto un fatto impeditivo dell’esercizio del diritto medesimo ex art. 1073, secondo comma, c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3857 del 26/02/2016; Sez. 2, Sentenza n. 2338 del 23/06/1976), ossia, nel caso di specie, dal momento in cui l’odierna ricorrente, nell’anno 2003, ha realizzato le costruzioni in spregio alle prescrizioni limitative indicate. Solo da tale momento è iniziato a decorrere il periodo di venti anni entro cui il proprietario del fondo dominante poteva avvalersi dello jus prohibendi per impedire l’estinzione per prescrizione, ossia dell’onere di riattivazione del diritto successivamente ad un evento che lo abbia violato, evento che si produce per il solo verificarsi di un fatto che ne ha impedito l’esercizio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10280 del 29/04/2010; Sez. 2, Sentenza n. 326 del 16/01/1998; Sez. 2, Sentenza n. 12350 del 05/12/1997; Sez. 2, Sentenza n. 366 del 05/02/1969). 4.–Con il terzo motivo la ricorrente censura, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. per travisamento della prova o, in subordine, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte distrettuale – per un verso – ritenuto che la Givi avesse realizzato sui due lotti acquistati quattro distinti corpi di fabbrica, e non già tre, e – per altro verso – prospettato che l’asservimento dei fondi imponesse la limitazione numerica delle unità immobiliari realizzande, e non già la mera destinazione abitativa delle costruzioni. E ciò in contrasto con le emergenze ricavabili dalle risultanze istruttorie. Segnatamente dalla consulenza tecnica d’ufficio sarebbe emerso il collegamento strutturale dei corpi di fabbrica di cui ai blocchi A e B eretti sul lotto 1. Inoltre, sarebbero state rispettate le prescrizioni sul rapporto di copertura e sulle altezze degli edifici, indipendentemente dal numero di unità abitative realizzate. 4.1.–La doglianza è infondata. Non ricorre, infatti, alcun travisamento della prova. Quanto al primo profilo, il Giudice del gravame ha espressamente tenuto conto del fatto che nel lotto 1 gli edifici A e B fossero costituiti da due corpi di fabbrica uniti al piano interrato mediante un muro in cemento armato con funzione divisoria. All’esito, ha rilevato che, in ogni caso, si trattava di due distinti edifici,ciascuno con tratti costruttivi e architettonici propri e con un proprio accesso, in spregio alla prescrizione sull’edificazione di una sola casa. Tale valutazione dei fatti, che non travisa le prove, non è sindacabile in sede di legittimità, non potendo la Corte compiere una loro ponderazione alternativa, rimessa in via esclusiva al giudice di merito (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20553 del 19/07/2021; Sez. 3, Sentenza n. 15276 del 01/06/2021; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017). Con riguardo al secondo aspetto, la Corte d’appello ha richiamato il dato letterale desumibile dal tenore degli atti costitutivi delle servitù reciproche, da cui emergeva chiaramente che il vincolo di edificabilità riguardasse anche il limite numerico dei corpi di fabbrica da realizzare e segnatamente la possibilità di costruzione di una sola casa ad uso esclusivo di abitazione, sia con riferimento al lotto 2 (in ordine alla possibilità di demolizione della casa preesistente e di costruzione di un nuovo edificio con caratteristiche analoghe per l’altezza e per il rapporto di copertura), sia con riferimento alla realizzazione di un solo edificio nel lotto 1. A nulla, dunque, vale obiettare che, quanto ai corpi di fabbrica A, B, C e D, ne sia stata rispettata la destinazione d’uso e non siano stati violati i limiti prescritti di superficie e di altezza. 5.– Con il quarto motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2043 e 2056 c.c., in relazione agli artt.1223, 1226 e 2697 c.c., per avere la Corte d’appello affermato che il danno derivante dalla violazione o limitazione di una servitù prediale dovesse ritenersiin re ipsa e come tale non necessitasse di alcuna specifica attività probatoria. Dal che la Corte di merito avrebbe erroneamente desunto che – in conseguenza della violazione dei vincoli di edificabilità, tali da importare la diminuzione di aria e luce e da privare i fondi dominanti di quella utilità rappresentata dalla particolare amenità che si sarebbe ricavata ove i fondi serventi avessero rispettato i vincoli pattuiti – si fosse determinato un pregiudizio, liquidato in un importo pari ad euro 2.000,00 all’anno, a decorrere dal 2003. 5.1.–Il motivo è infondato. Ed invero, la Corte di merito ha, in prima battuta, ricavato l’an del danno-conseguenza dalla violazione dei limiti di esercizio imposti dalle costituite servitù prediali e tali da ingenerare un danno in re ipsa (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12810 del 14/05/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8511 del 31/03/2017; Sez. 2, Sentenza n. 11196 del 07/05/2010; Sez. 2, Sentenza n. 7752 del 27/03/2013; Sez. 2, Sentenza n. 7972 del 27/03/2008), e, in seconda battuta, il quomodo del nocumento dalla procurata diminuzione di aria e di luce nonché dalla privazione della particolare amenità che sarebbe discesa dal rispetto dei vincoli stabiliti. Nella sostanza l’affermazione della esistenza e della connotazione di un pregiudizio è stata desunta attraverso un meccanismo inferenziale, in forza del quale la violazione delle prescrizioni sui limiti costruttivi inerenti ai fondi asserviti implica una minorazione del godimento e dell’utilizzazione dei lotti stessi. All’esito, il quantum è stato determinato in via equitativa secondo la misura indicata. 6.–In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quell
Sentenza Cassazione n. 12551/2023 — Fons Iuris — Fons Iuris