Cassazione n. 10146/2026

;-ricorrente-controAGENZIA DELLE ENTRATE - [OSCURATO:PERSONA] –TERRITORIO;-intimata-avverso SENTENZA di [OSCURATO:PERSONA] del Lazio,n. 5688/2021 depositata il 14/12/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1 [OSCURATO:PERSONA] di Benisichi proponeva ricorso innanzi la CommissioneTributaria Provinciale di Roma avverso l’avviso di accertamento n.2013RM0752728 dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] relativo a nuova determinazione diclassamento e rendita catastale (art. 1, comma 335, della L. n. 311/2004)avente ad oggetto la rideterminazione del classamento di n. 2 unitàimmobiliari di proprietà del contribuente ubicate in Roma.Numero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/20262 [OSCURATO:PERSONA] di Roma rigettava il ricorsocompensando le spese di lite.3 [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, adita in appello dalcontribuente, rigettava l’impugnazione.4 Avverso siffatta pronuncia, il contribuente ha proposto ricorso incassazione affidandosi a tre motivi.5 L’Agenzia delle Entrate intimata non ha depositato difese.6 In prossimità dell’adunanza camerale il ricorrente ha depositatomemoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo, il contribuente lamenta la violazione di legge perfalsa ed erronea applicazione dell’art. 1, comma 335, della L. n. 311/2004 e dell’art. 7 della L. n. 212 /2000 in relazione all’art. 360, commaI, n. 3 c.p.c., sostenendo che l’avviso di accertamento è carente dimotivazione, in quanto non specifica le fonti, i criteri e i metodi utilizzatiper determinare i parametri di revisione del classamento. Assume che lamotivazione sia generica e non consenta al contribuente di verificare lalegittimità dell’operato dell’amministrazione, non essendo, inoltre, statiforniti concreti riferimenti temporali né dettagli sui dati utilizzati per larevisione.2. Con il secondo motivo, si duole della nullità della sentenza permotivazione apparente sull’esistenza e congruità della motivazionedell’accertamento, ossia per violazione dell’art. 132, comma 4 c.p.c. inrelazione all’art. 360, comma I, n. 4 c.p.c., sostenendo che il giudice disecondo grado è incorso in error in procedendo per essersi limitato ariproporre il contenuto dell’accertamento per poi concludere sic etsimpliciter per la congruita dell’accertamento, in difetto di esposizionenella di un qualsiasi ragionamento che, partendo dalla premessa delcontenuto dell’accertamento, pervenga, sulla scorta di un adeguatoNumero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/2026procedimento enunciativo e con argomentazioni obiettivamente idonee, aspiegare il risultato cui essa è pervenuta in ordine alla res decidendi.3. Con il terzo motivo, lamenta, in via subordinata, la violazione di leggeper falsa ed erronea applicazione dell’art. 1, comma 335, della L. n. 311/2004 in relazione all’art. 360, comma I, n. 3 c.p.c. , assumendo chel’incremento della rendita catastale superiore al 100% sia sproporzionatoe in violazione dell’art. 1, comma 335, della L. n. 311 /2004, consideratoche la revisione avrebbe dovuto limitarsi a un aumento massimo del 9%o, in subordine, del 44%, in base ai parametri di legge.3.1. Il primo motivo è fondato con conseguente assorbimento deirestanti.3.2. La questione prospettata in tale motivo è stata difatti già affrontatada questa Corte, in plurime occasioni, con orientamento dal quale non vi èragione alcuna di discostarsi (di recente, ex plurimis, Cass. 4689/2025,Cass. 9035/2024, 30448/2024 e 31096/23 che richiama Cass., Sez. VI/T,23 febbraio 2022, 12025; Cass., Sez. VI/T, 23 gennaio 2020, n. 1543;Cass., Sez. T, 11 settembre 2019, n. 22671; Cass., Sez. VI/T, 23 ottobre2019, n. 27180).3.3. La censura, che attiene alla questione su quale debba essere ilcontenuto motivazionale minimo necessario dell'atto di accertamento perrendere adeguato a parametri di tutela del contribuente e di trasparenzaamministrativa la revisione parziale, ai sensi dell'articolo l, comma 335,della legge 311 del 2004, del classamento delle unità immobiliari diproprietà privata site in microzone comunali c.d. anomale, va accolta.3.4. In questa prospettiva giova ricordare che il nostro ordinamentocatastale prevede tre ipotesi di revisione del classamento di un immobileurbano su iniziativa dell'amministrazione comunale.3.5. La prima è quella prevista dalla legge n. 662 del 1996, art. 3,comma 58, secondo cui il Comune può chiedere l'intervento dell'Agenziadelle entrate per ottenere la revisione del classamento di un immobile, siaNumero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/2026quando il classamento stesso risulti non aggiornato sia quando esso risultipalesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesimecaratteristiche.3.6. Altra ipotesi è quella prevista dall'articolo l, comma 336, della legge311 del 2004 e riguarda il classamento di immobili non dichiarati ovvero diimmobili che abbiano subito variazioni edilizie non denunziate.3.7. La terza ipotesi è quella della cui applicazione si tratta nel presentegiudizio ed è prevista dal comma 335 del medesimo articolo l della legge311 del 2004, che così dispone: "La revisione parziale del classamentodelle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, perle quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi delregolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo1998, n. 138 (in realtà tale regolamento non fornisce prescrizioni idonee astabilire le modalità di rilevazione e di determinazione dei valori medi dimercato, neppure attraverso il richiamo agli articoli da 145 a 26 delregolamento approvato con D.P.R. 1142 del 1949), e il corrispondentevalore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugliimmobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativoall'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Ufficiprovinciali dell'Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedenteperiodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalitàstabilite con il provvedimento di cui al comma 339 (ndr. il comma 339, inrealtà, riguarda il provvedimento del direttore dell'agenzia delle entratecon cui sono stabilite le modalità tecniche e operative per l'applicazionedelle disposizioni di cui ai commi 336 e 337, nulla quindi che interessil'aggiornamento dei valori medi di mercato, e tale incongruenza testualeaggiunge un elemento di ulteriore difficoltà al già non agevole compito diinterpretare con precisione la norma per quanto riguarda la definizione edil calcolo dei suoi parametri numerici e quindi, in definitiva, per quantoriguarda la definizione e l'accertamento dei presupposti per l'applicazioneNumero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/2026di essa). L'Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune everificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionalecon provvedimento del direttore dell'Agenzia medesima".3.8. E’ necessario sottolineare, in premessa, che le tre ipotesi direvisione del classamento sono tra loro distinte ed hanno presupposti,condizioni e procedure diverse.3.9. Ne consegue che, se l'amministrazione ha fatto ricorso ad una di taliipotesi, non può poi, nel corso del giudizio, legittimare la sua pretesainvocando condizioni e fattori che non siano rilevanti per la specificaprocedura di revisione intrapresa, anche se essi siano in ipotesi idonei agiustificare la revisione del classamento nel quadro di una proceduradiversa.3.10. Le causae petendi delle tre diverse ipotesi di revisione non sonoquindi interscambiabili tra di loro e non possono essere sostituite initinere, ed in questa prospettiva è stato infatti affermato che l'attribuzioned'ufficio di un nuovo riclassamento impone all'amministrazione dispecificare in modo chiaro nell'avviso di accertamento le ragioni dellamodifica senza alcuna possibilità per l'Ufficio di addurre, in giudizio, causediverse rispetto a quelle enunciate nell'atto nell'evidente fine di delimitarel'oggetto dell'eventuale giudizio contenzioso (cfr. Cass. n. 22900/2017).3.11. Con riferimento a ciascuna delle tre ipotesi di revisione delclassamento sopra indicate questa Corte ha avuto più volte modo dienunciare la regola della necessità di una rigorosa - e cioè completa,specifica e razionale - motivazione dell'atto di riclassamento, ma questaesigenza di rigore e di specificità si pone anche nel senso della illegittimitàdi improprie commistioni tra i profili motivazionali funzionali ad un tipo diriclassamento con quelli invece collegabili a riclassamenti di tipo diverso.3.12. Va in particolare considerato, a tal riguardo, che, mentre le primedue delle tre suddette ipotesi di revisione del classamento dipendono da(e debbono quindi essere motivate con riferimento a) fattori intrinseciNumero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/2026specificamente riguardanti il singolo immobile considerato, la terza ipotesi,che è quella che qui viene in esame, prevede invece un riclassamentodovuto, almeno in via principale, a fattori estrinseci di carattere per cosìdire generale o collettivo.3.13. Con riferimento a tale ultima previsione le sezioni unite (Cass., sez.un., 18 aprile 2016, n. 7665, p. 11) hanno chiarito che, quando si procedeall'attribuzione di ufficio di un nuovo classamento ad un'unità immobiliarea destinazione ordinaria, l'Agenzia competente deve specificare se ilmutamento è dovuto ad una risistemazione dei parametri relativi allamicrozona in cui si colloca l'unità immobiliare e, nel caso, indicare l'attocon cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona,a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano (...),trattandosi di uno dei possibili presupposti del classamento (...) e cioè diuno dei possibili fattori che possono determinare un aumento straordinariosuperiore alla media) del valore economico medio delle unità immobiliaripresenti nella zona.3.14. In particolare quando si tratta di un mutamento di renditainquadrabile nella revisione del classamento delle unità immobiliari privatesite in microzone comunali ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art.l, comma 335, la ragione giustificativa non è la mera evoluzione delmercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensìl'accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nellamicrozona, attraverso le procedure previste dal successivo comma 339 edelaborate con la det. direttoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. n. 40 del 18febbraio 2005), cui sono allegate linee guida definite con il concorso delleautonomie locali.3.15. Nello specifico, l'intervento è possibile nelle microzone "per le quali ilrapporto tra il valore medio di mercato (...) e il corrispondente valoremedio catastale si discosta significativamente dall'analogo rapportorelativo all'insieme delle microzone comunali" (comma 335).Numero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/20263.16. Per il D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 2, comma l, la microzona èuna porzione del territorio comunale, spesso coincidente con l'interoComune, che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici,storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi einfrastrutture urbane; in ciascuna microzona le unità immobiliari sonouniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione edestinazione prevalenti.3.17. Questo insieme di disposizioni ribadisce e presuppone che il singoloclassamento debba avvenire mediante l'utilizzo e la modifica del reticolo dimicrozone, avente portata generale in ambito comunale.3.18. Si tratta di atti amministrativi, non dissimili da altri di valenzaurbanistica e di natura pianificatoria o programmatoria per la P.A.,essendo volti a risolvere specifici problemi tecnico-estimativi posti inastratto dall'ordinamento fiscale e destinati ad operare nei confronti di unageneralità indeterminata di destinatari, individuabili solo ex post.3.19. La norma, come è stato più volte evidenziato, prima da questa Corte(cfr. sentenza n. 21176/2016) e poi anche dalla Corte costituzionale(sentenza n. 249/2017), è diretta ad attenuare gli squilibri impositivi chepossono verificarsi, per effetto della intrinseca variabilità dei valori dimercato degli immobili, nell'applicazione di un sistema impositivo basatoinvece su valori tendenzialmente stabili come sono di fatto le renditecatastali.3.20. Il sistema in esame prende in considerazione, in particolare, ilfattore di determinazione del valore economico dell'immobile e della suaredditività costituito dalla sua posizione, congiuntamente allaconsiderazione dell'esistenza di zone omogenee che registrano incrementidei valori medi di mercato significativamente maggiori di quelli cheinteressano la generalità del territorio comunale.3.21. Questi fenomeni di maggior crescita dei valori medi di mercato (conconseguente maggiore divaricazione rispetto alle corrispondenti renditeNumero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/2026catastali) possono essere determinati da diversi fattori la varietà dei qualicorrisponde alla varietà dei fattori che possono influenzare l'andamentodella domanda e la diversificazione di essa (con riferimento sia allecompravendite che alle locazioni), in quanto vi può essere, ad esempio, lavalorizzazione di centri storici prima degradati e tutta quella varietà dialtre manifestazioni del fenomeno c.d. di gentrificazione per cui divengonoappetibili come indirizzi residenziali di buon livello socioeconomico anchezone prima considerate popolari o ultrapopolari o addirittura degradate,con conseguente generalizzazione di opere di restauro e ristrutturazionead opera dei privati, oppure vi può essere la valorizzazione di zoneabitative dovuta a particolari, specifiche migliorie urbanistiche oambientali o ad altri fattori comunque idonei ad influenzare la domandaimmobiliare.3.22. Tali circostanze, peraltro, rilevano esclusivamente sul pianoprobatorio, nel senso che le stesse possono spiegare e quindi rendereverosimile l'affermazione di una crescita anomala (e cioèsignificativamente superiore a quella che si riscontra nella generalità delterritorio comunale) del valori di mercato degli immobili di quella specificamicrozona, ma quel che conta sul piano sostanziale è la risultanteeconomica e cioè il maggior incremento del valore medio di mercato diquella zona rispetto all'incremento del valore medio di mercato degliimmobili nell'intero territorio comunale.3.23. Per effettuare tale valutazione comparativa degli incrementi divalore, la norma utilizza come termine di partenza il valore della renditacatastale, sulla base dell'implicito presupposto che essa sia statadeterminata a suo tempo, per tutti gli immobili, in misura equivalente alrispettivo valore di mercato o comunque ad una pari quota di esso, ed intal modo, la revisione di cui al comma 335 è funzionale alla presa inconsiderazione, a fini di perequazione e riallineamento, degli incrementi divalore di mercato interessanti l'intera microzona - e quindi,Numero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/2026indirettamente, le unità immobiliari in essa comprese - e non anche acorreggere eventuali errori di valutazione in sede di determinazioneoriginaria della rendita catastale relativa alla singola unità immobiliare eneppure ad aggiornare il classamento di esse in dipendenza di migliorieedilizie ad esse apportate.3.24. Ne consegue che se l'amministrazione intende procedere allarevisione del classamento ai sensi dell'articolo l, comma 335 dovrà seguireun iter scomponibile, sul piano funzionale, in due fasi.3.25. Nella prima l'amministrazione - su cui grava sempre l'onere didedurre e provare la causa petendi giustificativa dell'accertamento - hal'onere di accertare, e preliminarmente, di specificare in modo chiaro,preciso e analitico, e quindi di provare i presupposti di fatto chelegittimano nel caso di specie la c.d. riclassificazione di massa, nellaseconda fase l'amministrazione ha l'onere di dedurre e provare iparametri, i fattori determinativi ed i criteri per l'applicazione dellariclassificazione alla singola unità immobiliare.3.26. Relativamente alla prima fase è preliminare la suddivisione delterritorio comunale in microzone che presentino al loro interno i caratteridi omogeneità previsti dall'articolo 2 del Regolamento emanato con D.P.R.23 marzo 1998 n. 138.3.27. Occorre poi che l'unità immobiliare oggetto di accertamento siasituata in una delle c.d. microzone anomale e cioè in una delle microzonenelle quali, come prevede il comma 335, il rapporto tra il valore medio dimercato delle unità immobiliari ivi esistenti e il corrispondente valoremedio catastale è significativamente maggiore dell'analogo rapportorelativo all'insieme delle microzone comunali.3.28. Nell'ipotesi di cui al comma 335, infatti, la causa petendi non è lamera evoluzione dei valori del mercato immobiliare né ha alcun rilievo cheil valore di mercato della singola unità sia superiore di molto o di poco alsuo valore catastale, poiché ciò che rileva è esclusivamente laNumero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/2026considerazione comparativa dell'andamento dei valori di mercato (inrapporto ai valori catastali) delle varie microzone, nel senso che sonosoggette alla revisione del classamento in oggetto solo quelle microzonenelle quali la crescita dei valori di mercato - ed il conseguente loroscostamento dai valori catastali - sono stati significativamente (nel sensospecificato in seguito) superiori alla crescita di valore economico e alloscostamento di esso dal valore catastale che si sono verificati, in media,nella generalità delle microzone in cui è suddiviso il territorio comunale.3.29. A fronte di una norma che, come si è detto, identifica in modoastratto i presupposti per l'identificazione delle l'Amministrazionefinanziaria deve assolvere, secondo la regola generale, l'onere di dedurree provare la sussistenza in fatto dei medesimi presupposti, mapreliminarmente ha l'onere di dichiarare in modo preciso e specifico qualesia l'interpretazione applicativa della normativa da essa concretamenteadottata, perché solo così il contribuente è posto in grado di verificare edeventualmente contestare o riconoscere la legittimità, in diritto e in fatto,dell'operato dell'Amministrazione.3.30. La Corte costituzionale, nel convalidare la legittimità del peculiarestrumento introdotto con la legge finanziaria 2005, (C. cost, l dicembre2017, n. 249), afferma, peraltro, che l'obbligo della motivazione inconsiderazione del carattere "diffuso" dell'operazione, deve essere assoltoin maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione diconoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento (p. 7 .3),di conseguenza, non può ritenersi congruamente motivato ilprovvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento intermini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed ilvalore catastale nella microzona considerata rispetto all'analogo rapportosussistente nell'insieme delle microzone comunali, e al relativoscostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento delriclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questiNumero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/2026dati sono stati ricavati ed elaborati (cfr. Cass. n. 3156/2015, Cass. n.22900/2017; Cass n. 10403/2019; Cass nr 19990/2019 e Cass nr.23047/2019 tutte concordi nel senso nel richiedere che vengano precisatele ragioni che hanno indotto l'Amministrazione a modificare d'ufficio ilclassamento originario).3.31. L'amministrazione comunale è tenuta ad indicare in mododettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane chehanno portato l'area alla riqualificazione non essendo sufficiente farrichiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta(cfr. Cass. n. 3156 del 2015; n. 16643 del 2013; n. 9626 del 2012; n.19814 del 2012; n. 21532 del 2013; n. 17335 del 2014; n. 16887 del2014).3.32. Occorre invece che il contribuente sia posto in grado di conoscere glielementi concreti idonei a specificare quei criteri di massima.3.33. Per quanto riguarda, ad esempio, il parametro costituito dal valoremedio di mercato delle unità immobiliari comprese nella singolamicrozona, è necessario che l'amministrazione specifichi e documenti conprecisione quali dati sono stati utilizzati ed in quale modo ne è stataeffettuata la rilevazione e l'elaborazione per determinare tale valoremedio, in quanto la norma non fornisce alcuna specificazione al riguardoné è sufficiente a tal fine il richiamo al regolamento di cui al D.P.R. 138 del1998, ovvero al comma 339 del medesimo articolo.3.34. Al fine di consentire al contribuente il controllo sulla legittimitàdell'operato dell'amministrazione, così come non è sufficiente il merorichiamo ai termini generici impiegati dalla norma, neppure è sufficiente lamera indicazione in cifra dei risultati, ma è necessario dar conto in modochiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, deicriteri impiegati e delle tecniche statistiche applicate oltre che dellaNumero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/20263.35. Qualora poi, ai fini dell'individuazione del valore medio di mercatodella singola microzona sia stato fatto ricorso oltre che alla rilevazionedocumentata dei dati reali, quali i prezzi delle compravendite e dellelocazioni, anche (oppure in luogo ovvero in aggiunta e integrazione diessi) a fattori indiziari e inferenziali (urbanistici, ambientali o simili ovveroriguardanti le variazioni delle preferenze della clientela) dai quali sianostati inferiti componenti di maggior valorizzazione economica delle unitàimmobiliari comprese nella microzona, allora l'amministrazione ha l'oneredi specificare con precisione e di provare la sussistenza e l'efficacia di talicondizioni fattuali e la correttezza del metodo inferenziale adottato.3.36. In definitiva, il contribuente deve essere posto in condizione di potercompiutamente controllare e se del caso contestare - sul piano giuridicooltre che sul piano fattuale - la sussistenza dei presupposti perl'applicazione della revisione del classamento di cui al comma 335.3.37. E’ evidente, infatti, che per la correttezza della revisione in parola ènecessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati edelaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore mediodi mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio dellamicrozona; il valore di mercato medio per l'insieme di tutte le microzone;il valore catastale medio per l'insieme di tutte le microzone.3.38. In particolare, per questi due ultimi parametri occorre che siaspecificato se la media dei valori di mercato e catastali per la generalitàdegli immobili del territorio comunale sia stata effettuata sulla base deivalori delle singole unità immobiliari ovvero facendo la media dei valorimedi delle singole microzone: in questa seconda ipotesi, infatti, il metodosarebbe stato erroneo se attuato senza i necessari meccanismi dicorrezione, data la diversa composizione quantitativa delle singolemicrozone ed i conseguenti ovvi effetti distorsivi.3.39. Parimenti è necessario che siano specificati i criteri in base ai quali èstato operato il rapporto tra valori catastali e valori di mercato, posto che iNumero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/2026primi fanno riferimento ai vani ed i secondi ai metri quadri di superficie, ilrapporto tra due misure così disomogenee ha bisogno di essere in qualchemodo corretto ed occorre dar conto di come ciò sia stato fatto.3.40. Infine occorre che sia specificata la data alla quale fa riferimento larilevazione della media dei valori medi catastali e la data della rilevazionedella media dei valori di mercato, poiché senza una piena coincidenzadelle date di rilevazione le comparazioni tra zona e zona ipotizzate dallanorma non hanno alcun senso, ed inoltre, la data di rilevazione dei valorimedi di mercato deve essere prossima al provvedimento diriclassificazione e comunque non precedente rispetto ai fenomeni didecrescita dei prezzi degli immobili e dei canoni di locazione quali si sonoavuti nei tempi recenti e che, presumibilmente, non erano stati previsti dallegislatore.3.41. In ogni caso, la mancata specificazione dell'anno di riferimentoimpedisce al contribuente di effettuare il controllo del dato e di svolgere alriguardo le sue difese.3.42. Riguardo a tutti i profili fin qui esemplificativamente indicati, l'avvisodi accertamento in esame nulla dice, sicché il contribuente non è posto incondizioni di sapere alcunché circa i criteri e i modi con cui tali parametrisono stati determinati e circa le operazioni effettuate per la relativaelaborazione, né queste radicali lacune sono state colmate daspecificazioni e integrazioni fornite dall'Agenzia nel corso del giudizio, ed aquesto difetto radicale di motivazione circa la sussistenza e,preliminarmente, l'identificazione dei presupposti per la revisione delclassamento ex articolo 1, comma 335, della legge 301 del 2004 siaggiunge poi un altrettanto radicale difetto di motivazione circa i criteriutilizzati per tradurre il riallineamento della microzona in questione inspecifica rideterminazione delle rendite catastali delle unità immobiliari inessa situate.Numero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/20263.43. Come si è detto all'inizio, infatti, una volta accertata la sussistenzadei presupposti per l'applicazione della revisione di cui al comma 335,l'Amministrazione ha l'onere di dedurre e provare i parametri, i fattorideterminativi ed i criteri per l'applicazione della riclassificazione allasingola unità immobiliare.3.44. Anche per questo profilo la norma non contiene disposizioniapplicative espresse e tanto meno disposizioni di dettaglio, ed il problemainterpretativo che qui si pone è peraltro risolvibile sulla base della finalitàperequativa e di riallineamento tra le varie microzone che rappresental'obiettivo della revisione prevista dalla norma in esame.3.45. Il presupposto è la sussistenza di microzone nelle quali il rapportotra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale sidiscosta significativamente (e cioè per più del 35 per cento, salvamaggiore determinazione comunale) dall'analogo rapporto relativoall'insieme delle microzone comunali.3.46. La finalità della revisione è quella di riallineare i rapporti tra valorimedi di mercato e valori medi catastali, riducendo il rapporto (e cioèaumentando il denominatore rappresentato dalle rendite catastali) dellemicrozone in cui esso è attualmente maggiore di oltre il 35 per centorispetto al rapporto tra valore di mercato e valore catastale mediamentepresente sul territorio comunale.3.47. Ne consegue che la rendita catastale di ciascuna unità immobiliarecompresa nella microzona "anomala" potrà essere aumentata in misurapercentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente perrendere il rapporto tra il valore medio di mercato ed il valore mediocatastale delle unità immobiliari della microzona non superiore per più del35 per cento rispetto all'analogo rapporto relativo all'insieme dellemicrozone comunali.3.48. L'amministrazione deve quindi dedurre e dimostrare di averutilizzato, per la riclassificazione in esame, criteri e metodi corrispondentiNumero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/2026alle finalità meramente perequative e di riallineamento della procedura inesame, specificando quali siano state le operazioni compiute e i datiutilizzati, al fine di consentire al contribuente il controllo e la difesa, infatto e in diritto, anche rispetto a questa fase applicativa della revisioneper microzone.3.49. Anche per questi profili, tuttavia, l'accertamento si rivela lacunoso,poiché nel provvedimento impugnato, come emerge dalla sentenzaimpugnata, non sono in alcun modo illustrate le ragioni che nel concretohanno giustificato il passaggio dalla originaria classe alla classe nuova,mentre invece deve essere illustrato in quale modo la dedotta maggioredivaricazione zonale del rapporto tra valori di mercato e rendite catastaliabbia potuto tradursi, nella specie, in un aumento della rendita catastaleessere specificati i criteri e i modi con cui vengono identificati, calcolati,rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: ilvalore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastalemedio della microzona; il valore di mercato medio per l'insieme di tutte lemicrozone; il valore catastale medio per l'insieme di tutte le microzone, edil mero richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazioneconcreta non soddisfa l'obbligo motivazionale nei termini sopra precisati.3.50. Si tratta, come è evidente, di formulazioni del tutto prive dispecificità e determinatezza ed in ordine alle quali sarebbe impossibilel'opera di traduzione in una precisa percentuale di aumento della renditacatastale delle singole unità immobiliari.3.51. Tali espressioni, infatti, non sono idonee ad indicare i criteri e i modicon cui sono identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametriprescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona(per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercatomedio per l'insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio perl'insieme di tutte le microzone.Numero registro generale 4414/2022Numero sezionale 277/2026Numero di raccolta generale 10146/2026Data pubblicazione 19/04/20263.52. Il motivo è dunque fondato.4. Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, accolto il primomotivo di ricorso (assorbiti gli altri) e cassata la sentenza impugnata, vaaccolto l'originario ricorso del contribuente non essendo necessari ulterioriaccertamenti in fatto (art. 384, secondo comma, c.p.c.).5. Mentre le spese della fase di merito vanno integralmente compensatein ragione della complessità della vicenda e della mancanza all’epoca di unconsolidato orientamento giurisprudenziale sulla specifica questioneesaminata, lo stesso non può affermarsi in riferimento a quelle delpresente giudizio di legittimità che seguono, invece, la soccombenza,tenuto conto delle sentenze di questa Corte intervenute sul punto già dal2019 e citate in esordio. P.Q.MLa Corte, accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i residui motivi;cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e decidendonel merito, accoglie l’originario ricorso del contribuente.Compensa tra le parti le spese dei gradi di merito e condanna l’intimata alpagamento, in favore del ricorrente, delle spese del giudizio di legittimitàche liquida in Euro 6.000,00 per compenso, Euro 200,00 per esborsi, oltreal rimborso spese generali e agli accessori di legge, se dovuti.Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Sezione Tributaria del14/1/2026.Il PresidenteLiberato Paolitto