Cassazione n. 05247/2024

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.35162/2019 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 18, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in [OSCURATO:PERSONA] N. 21, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -controricorrenti- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 5461/2019 depositata il11/09/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/12/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Lette le conclusioni della Procura Generale, nella persona dott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto accogliersi il ricorso Premesso che: 1. [OSCURATO:PERSONA] ricorre, con cinque motivi, per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Roma ha confermato la decisione di accoglimento delle domande di Marco e [OSCURATO:PERSONA] -odierni controricorrenti- di dichiarazione della nullità della clausola relativa al prezzo del contratto di vendita della proprietà superficiaria di determinati immobili realizzati da una società dante causa del ricorrente in regime di edilizia convenzionata ai sensi dell’art. 35 della l.22 ottobre 1971, n.865, per contrasto di detta clausola con le previsioni del comma 8 dell’art.35, di riduzione del prezzo pattuito attraverso l'eterointegrazione del contratto nella sua clausola determinativa del prezzo, ai sensi degli artt. 1339 e 1419 c.c., con l’inserimento del prezzo vincolato determinato in applicazione dei parametri normativi, e di restituzione della differenza tra il prezzo concordato e prezzo legale; 2. le parti hanno depositato memorie; 3. la Procura Generale ha depositato requisitoria con richiesta di accoglimento del ricorso; considerato che: 1.il primo motivo di ricorso è rubricato “violazione dell’art. 113 c.p.c. Violazione dell’art. 35, comma 8, della l.22 ottobre 1971, n.865. Violazione della L. 448/1998, art. 31 come integrato dal d.l. n.70/2001, art. 21 comma 3 bis che ha inserito nell’art. 34 il comma 49 bis ed il comma 49 ter. Violazione dei principi che reggono l’interpretazione dei contratti in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.”. Sotto questa rubrica vengono riportati il contenuto dell’atto di appello del ricorrente, il contenuto della sentenza in epigrafe, viene dedotto che “la domanda dei Sig. [OSCURATO:PERSONA] e per converso l’appello Oddi imponevano la verifica delle norme di diritto applicabili”, vengono riportare le norme di cui in rubrica, viene infine dedotto che il vincolo di prezzo massimo di cessione di cui al comma 8 dell’art. 35 della l.865/1971 si riferisce solo alle cessioni effettuate dal concessionario dell’area comunale e non dunque alla cessione posta in essere da esso ricorrente in favore dei controricorrenti posto che esso ricorrente non era il concessionario-costruttore ma un avente causa da quest’ultimo; 2. il secondo motivo di ricorso è rubricato “violazione dell’art. 112 c.p.c. Omessa interpretazione e qualificazione della domanda in relazione all’art. 360 comma 1, n. 3 c.p.c.” Il ricorrente deduce che “ha errato la sentenza impugnata nell’affermare che il ricorso alla affrancazione da parte dei signori [OSCURATO:PERSONA] costituisce una mera facoltà del cessionario”. Sotteso al motivo è il riferimento al d.l. 13 maggio 2011, n. 70, conv. dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 che ha aggiunto al comma 49 dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 il comma 49 bis in base al quale era consentito “al singolo proprietario” di convenire con il Comune di rimuovere, a determinate condizioni, il vincolo di prezzo di cessione degli immobili di edilizia convenzionata, contenuto nelle convenzioni di cui all’art. 35 della l.865 del 1971; 3. con il terzo motivo di ricorso viene lamentata la “violazione del principio dello jus superveniens nel grado di appello. Violazione art.25 undecies del d.l. n. 119 del 2018, inserito nella legge di conversione 17.12.2018. n. 136 pubblicata il 18.12.2018 in vigore dal 19.12.2018”. Deduce il ricorrente che la Corte di Appello avrebbe dovuto tenere conto di tale normativa in relazione al fatto che esso ricorrente aveva evidenziato di aver presentato domanda di affrancazione degli immobili venduti agli attori; 4. con il quarto motivo di ricorso identica deduzione viene proposta come “violazione dell’art. 112 c.p.c.”; 5. con il quinto motivo la medesima deduzione viene di nuovo proposta in riferimento all’art. 360, primo comma n. 5, c.p.c. come “omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti”; 6. il terzo e quarto motivo di ricorso sono fondat i e gli altri motivi restano logicamenteassorbiti. 6.1. L’art. 25 undecies del d.l. n. 119 del 2018, inserito nella legge di conversione 17.12.2018. n. 136, ha modificato l'art. 31 della l. 23 dicembre 1988, n.448. Con il primo comma è stato sostituito il comma 49-bis dell’art. 31 con il seguente testo “« 49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché' del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'art. 35 della l.22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 dellalegge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati.» Dopo il comma 49-ter è stato inserito il seguente: « 49-quater. In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49- ter, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva.». Con il secondo comma dell’art. 25 undecies è stato previsto che “Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”. Con il terzo comma è stato previsto che il decreto di cui alcomma 49-bis dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, come sostituito, è adottato entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto. Il decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze ( Regolamento recante rimozione dai vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata) è stato emanato il 28 settembre 2020, con numero 151 ed entrato in vigore il 25 novembre 2020. All’art. 1, comma 4, il decreto stabilisce il momento in cui il vincolo è da considerare rimosso: “Il vincolo è rimosso, anche ai fini dell'estinzione delle pretese di rimborso di cui all'articolo 31, comma 49-quater, secondo periodo, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, per effetto della stipula della convenzione tra le parti.”. 6.2. Le Sezioni Unite di questa Corte, con sentenza 21348 del 2022, hanno precisato che “La procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3- bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili, nei termini di cui all'art. 31, comma 49-quater, della l. n. 448 del 1998.”. Le Sezioni Unite hanno altresì evidenziato che, “In materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 106 del 2011, e all'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448 del 1998; tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall'art. 3, comma 63, della l. n. 662 del 1996 e dall'art. 31, comma 46, della l. n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all'art. 35 della l. n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni P.E.E.P.) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della l. n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001”. Le Sezioni Unite, infine, nel cassare con rinvio la decisione oggetto del loro sindacato, hanno ritenuto “doveroso chiarire, peraltro, proprio ai fini del giudizio di rinvio che si andrà a celebrare, che l'odierno controricorrente … potrà utilmente attivare, qualora lo ritenga opportuno, la procedura di affrancazione dell'immobile in questione allo scopo di estinguere la pretesa di rimborso della differenza di prezzo avanzata nei suoi confronti dall'odierna ricorrente; e tale domanda, ove esercitata, avrà l'effetto sospensivo di cui all'art. 31, comma 49-quater, della legge n. 448 del 1998”. 6.3. Nel caso di specie, la Corte di Appello non ha tenuto conto della normativa di settore sopra indicata (intervenuta nelle more del giudizio di gravame) ed ha rigettato il ricorso trascurando l’avvenuta presentazione della domanda di affrancazione da parte del ricorrente ( documentazione prodotta con la comparsa conclusionale proprio in virtù dello ius superveniens) e il relativo effetto sospensivo di cui all’art. 31, comma 49-quater della legge n.448 del 1998; si rende pertanto necessario nuovo esame alla luce delle nuove disposizioni. 7. in accoglimento del terzo e quarto motivo di ricorso la sentenza deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese; P.Q.M. la Corte accoglie il terzo e quarto motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolt i e rinvia la causa, anche per