Cassazione n. 12571/2026

e, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]controAgenzia Delle Entrate in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'[OSCURATO:PERSONA] la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del LAZIO inRoma n. 5258/2017 depositata il 18/09/2017.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con atto del 18 maggio 2011, registrato il 27 maggio 2011, lasocietà [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. – gestore del fondo immobiliare chiusoOmega – ha acquistato da [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione un complessoNumero registro generale 8730/2018Numero sezionale 3686/2026Numero di raccolta generale 12571/2026Data pubblicazione 04/05/2026immobiliare sito in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 3, costituito da un fabbricatocielo–terra di circa 30.000 mq, per il prezzo di € 69.298.000,00.L’immobile necessitava di rilevanti interventi di riqualificazione, quantificatida perizia di parte in circa € 34.931.250,00, da eseguirsi nei primi due annisuccessivi all’acquisto.2. Nel 2013 l’Agenzia delle Entrate ha notificato l’avviso di rettifica eliquidazione n. 20111T019554000, rideterminando il valore dell’immobile in€ 127.874.000,00 e richiedendo maggiori imposte ipotecarie e catastali peroltre € 1.100.000,00. L’Ufficio erariale ha fondato l’accertamento su unapropria perizia, redatta con metodo sintetico-comparativo e basata su datiOMI e anteriori valutazioni interne.3. La società ha impugnato l’atto sostenendo che il prezzo convenutoriflettesse il valore di mercato, come attestato dalla perizia; ha inoltrecontestato la metodologia dell’Ufficio, la sovrastima della superficiecommerciale (28.202 mq anziché 19.089 mq), la mancata considerazionedello stato manutentivo e della situazione locativa.4. [OSCURATO:PERSONA] di Roma, con sentenza n.6036/2016, ha accolto il ricorso, rilevando che la perizia della contribuenteconfermava il valore dichiarato e la necessità di ingenti opere diristrutturazione; l’Ufficio aveva utilizzato valori non riferiti al triennioprecedente la vendita; il prezzo rettificato risultava pari al più elevato tracirca 70 offerte formulate nel periodo 2008–2010.5. L’Agenzia ha proposto appello sostenendo, tra l’altro, che il pessimostato manutentivo non emergesse dalla documentazione di parte, che ilsettimo piano risultasse ristrutturato e che l’immobile fosse situato in zonaprestigiosa.6. [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, con la sentenza inepigrafe indicata, ha accolto l’appello dell’Agenzia. In particolare, ha rilevatoche dall’estratto della perizia non emergesse alcun “pessimo statomanutentivo”; che il metodo sintetico–comparativo adottato dall’Ufficio eraNumero registro generale 8730/2018Numero sezionale 3686/2026Numero di raccolta generale 12571/2026Data pubblicazione 04/05/2026corretto ed aderente ai valori di mercato, anche con riferimento ad atti dicompravendita del triennio; che la contribuente non aveva specificamentecontestato la comparazione con immobili similari. Ha ritenuto, tuttavia, chelo stato locativo incidesse sul valore, sicché ha ridotto il valore accertato del25%.7. Avverso la suddetta sentenza di gravame parte contribuente haproposto ricorso per cassazione affidato a sette motivi, cui ha resistito concontroricorso l’Agenzia delle Entrate.8. La Procura Generale ha depositato requisitoria scritta, chiedendo ladeclaratoria di inammissibilità o il rigetto del ricorso.9. Successivamente parte ricorrente ha depositato memoriaillustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1.In via preliminare deve analizzarsi l’eccezione di tardività delcontroricorso, come formulata da parte ricorrente con memoria del16/04/2026. Si deduce, nello specifico, che il ricorso per cassazione è statonotificato all’Agenzia delle Entrate il 16 marzo 2018 (come risultante darelata di notificazione già in atti), data da cui decorreva il termine perl’Agenzia per provvedere, nella vigenza dell’allora formulazione dell’art. 370c.p.c., alla notifica del suo controricorso non oltre il 26 aprile 2018; che,invece, l’amministrazione ha provveduto alla notifica del controricorso indata 2 maggio 2018, allorquando il termine di trenta giorni per lacostituzione era già spirato.1.1. Tale eccezione merita accoglimento, atteso che il controricorso èeffettivamente tardivo, inammissibile.2. Con il primo motivo di ricorso, si deduce la nullità della sentenza,in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., per violazione dell'art.132 n. 4, c.p.c. dell'art. 118 disp. att. c.c. e dell'art. 36 d.lgs. 31 dicembre1992 n. 546, in coerenza con l'art. 111 Costituzione, per motivazioneassolutamente carente o quanto meno apparente.Numero registro generale 8730/2018Numero sezionale 3686/2026Numero di raccolta generale 12571/2026Data pubblicazione 04/05/20262.1.La ricorrente lamenta che la sentenza della CTR non contengaalcuna effettiva motivazione circa il rigetto della tesi secondo cui l’immobileversava in pessimo stato manutentivo, circostanza dimostrata dalla perizia,che prevedeva Capex straordinarie per circa 35 milioni di euro. La CTR, purrichiamando l’esistenza della perizia, avrebbe omesso di spiegare perchétali elementi non fossero idonei a provare lo stato dell’immobile, limitandosiad affermare apoditticamente che la perizia non evidenziasse un pessimostato e che il settimo piano fosse stato ristrutturato. Secondo la ricorrente,la motivazione è quindi meramente apparente e non consente dicomprendere il ragionamento decisorio, in radicale contrasto con il primogrado.2.1. Il motivo non può essere accolto.Nel caso di specie, ancorché in forma estremamente sintetica, il giudice delgravame ha argomentato il proprio ragionamento, illustrando l’esitodecisorio in modo del tutto coerente, ragion per cui non si ravvisa la carenzamotivazionale, ravvisabile allorquando la motivazione della sentenzaimpugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistentee, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia,essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllosull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale danon attingere la soglia del "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111,sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248;Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^- 5, 7 aprile 2021,n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354) (Cass.21/12/2025, n. 33417; Cass. 20/07/2023 n. 2023).2.3.La censura va quindi dichiarata inammissibile.3. Con il secondo motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.Numero registro generale 8730/2018Numero sezionale 3686/2026Numero di raccolta generale 12571/2026Data pubblicazione 04/05/2026La ricorrente denuncia che la Corte territoriale avrebbe omessol’esame di un fatto decisivo: l’esistenza, attestata nella perizia, delle Capexper la manutenzione straordinaria, pari complessivamente a circa 35 milionidi euro. Tale circostanza inciderebbe direttamente sul valore del bene,traducendosi in elemento centrale del giudizio. Omettendo di considerarlo,la CTR avrebbe ignorato un fatto radicalmente incompatibile con la stimadell’Ufficio, che valorizzava l’immobile come se fosse in normale stato dimanutenzione.3.1. Anche in questo caso la censura non merita accoglimento.3.2. Come poc’anzi ricordato, nel motivare la propria decisione, ilgiudice può formare il proprio convincimento valorizzando le prove ritenuterilevanti e decisive ai fini della soluzione della controversia (si rinvia sulpunto alla giurisprudenza citata nel primo motivo) e non è tenuto aesaminare analiticamente tutte le risultanze processuali prospettate dalleparti, essendo sufficiente che indichi gli elementi posti a fondamento delladecisione, dai quali risulti implicitamente superata la considerazione di quellinon accolti.La perizia è stata oggetto di valutazione da parte della CTR (che lamenziona espressamente nelle prime righe della motivazione), la quale neha poi tratto considerazioni probatorie da cui è scaturita la decisione. Nonvi è dunque alcuna omissione di un fatto decisivo, ma, anzi, il fatto è statoespressamente oggetto di analisi, essendo difforme solo la conclusioneraggiunta, rispetto alle aspettative della società contribuente.3.3. La censura va rigettata.4. Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la nullità della sentenza, inrelazione all’art. 360, primo comma,n. 4, c.p.c., per violazione dell’art. 132n. 4, c.p.c., dell’art. 118 disp. att. c.c. e dell’art. 36 d.lgs. 31 dicembre 1992n. 546, in coerenza con l’art. 111 Costituzione, per motivazioneassolutamente carente.Numero registro generale 8730/2018Numero sezionale 3686/2026Numero di raccolta generale 12571/2026Data pubblicazione 04/05/2026La ricorrente denuncia la mancanza di motivazione anche in relazionealla metratura dell’immobile, poiché la CTR avrebbe accolto implicitamentela misura indicata dall’Ufficio (circa 28.200 mq) senza confrontarsi con laperizia, che indicava una superficie commerciale reale di circa 19.000 mq.Tale differenza, pari a quasi il 50%, avrebbe un impatto decisivo sul valorevenale del bene. L’omessa motivazione su un punto così rilevanterenderebbe nulla la sentenza.4.1. Il motivo è inammissibile per le medesime ragioni espresse conriferimento alla prima doglianza, alle cui argomentazioni ci si richiama, ivicompreso il profilo di difetto di autosufficienza.5. Con il quarto motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame circa unfatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, in relazioneall’art. 360, primo comma,n. 5, c.p.c.In tale motivo la ricorrente ribadisce la doglianza precedente sotto ilprofilo dell’omesso esame di fatto decisivo, relativo alla metratura realedell’immobile. La CTR, ignorando completamente la questione, avrebbetrascurato un dato che, se considerato, avrebbe comportato la conferma delvalore dichiarato in atto e l’infondatezza della stima dell’Ufficio.5.1. Il motivo non ha pregio.Nel caso di specie, la perizia è stata espressamente valutata dalla CTRnel suo complesso, con conseguente esclusione di qualsiasi omissionenell’esame di un fatto decisivo, ricorrendo nelle doglianze della contribuentepiuttosto un mero dissenso rispetto all’esito valutativo raggiunto.6. Con il quinto motivo di ricorso, si deduce la nullità della sentenzaper violazione del principio di non contestazione di cui all’art. 115 c.p.c., inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.La ricorrente lamenta che il decidente abbia erroneamente affermatoche essa non avrebbe contestato specificamente le comparazioni operatedall’Ufficio con immobili similari, avendo, invece, espressamente denunciatoche l’Ufficio non aveva utilizzato reali compravendite, ma soltanto stimeNumero registro generale 8730/2018Numero sezionale 3686/2026Numero di raccolta generale 12571/2026Data pubblicazione 04/05/2026interne e dati OMI, talora riferiti a periodi non utilizzabili. [OSCURATO:PERSONA] avrebbe dunque applicato in modo distorto il principio di noncontestazione, assumendo per ammessi fatti che erano invecepuntualmente contestati.6.1. Il motivo non è fondato.6.2. [OSCURATO:PERSONA] d’appello ha aggiunto la valutazione della stima comeargomento ad colorandum, assumendo a sostegno della propriaargomentazione gli atti di compravendita collocati temporalmentenell’ultimo triennio dalla vendita dell’immobile, affermando che la stimadell’Ufficio risultava coerente con il valore di mercato del cespite.La censura, benché formalmente prospettata quale violazione delprincipio di non contestazione ex art. 115 c.p.c., si risolve in realtà in unacritica diretta alla ricostruzione fattuale operata dall’amministrazionefinanziaria circa l’effettiva sussistenza di operazioni comparative, piuttostoche alla statuizione del giudice di appello. La doglianza, pertanto, non cogliela ratio decidendi della sentenza impugnata, limitandosi ancora una volta acontrapporre una diversa lettura del materiale istruttorio.[OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale ha infatti sviluppato la propriamotivazione su un piano diverso da quello investito dalla censura, rilevandoespressamente che, con riferimento a immobili similari concretamenteoggetto di compravendita, la società non aveva formulato specifichecontestazioni in ordine alla comparazione con tali atti. Testualmente hadedotto come “in riferimento ad immobili similari concretamentecompravenduti” la società non abbia “contestato specificamente lacomparazione con le predette compravendite di immobili similari.”6.3. Ne consegue che l’applicazione del principio di non contestazione,citato ad colorandum, è stata ancorata a tale accertamento, non incrinatodalla generica deduzione della ricorrente.6.4.Il motivo va pertanto rigettato.Numero registro generale 8730/2018Numero sezionale 3686/2026Numero di raccolta generale 12571/2026Data pubblicazione 04/05/20267. Con il sesto motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsaapplicazione del principio di non contestazione e dell’art. 115 c.p.c., inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.La società ricorrente ripropone la censura precedente, ma questavolta sotto il profilo della violazione di legge, sostenendo che la CTR abbiaapplicato in modo errato il principio di non contestazione, attribuendo valoredi prova a stime dell’Ufficio che, secondo la giurisprudenza, costituisconomeri documenti di parte e non possono prevalere su perizie indipendenti.La CTR avrebbe dunque fondato la decisione su un presuppostogiuridicamente errato.7.1. Il motivo non è fondato.7.2. Infatti, la censura ripropone, sotto il profilo della violazione dilegge, le medesime doglianze già esaminate con il precedente motivo,risolvendosi in una diversa qualificazione formale di questioni cherisultanze istruttorie operata dal giudice di merito.In realtà, la Corte distrettuale – come esposto al paragrafo precedente- ha fatto riferimento agli atti di compravendita collocati temporalmentenell’ultimo triennio dalla vendita dell’immobile assumendo che la stimadell’ufficio è aderente al valore di mercato, anche in relazione ai valori OMI,mentre il riferimento né la società ha contestato specificamente lacomparazione con le predette compravendite risulta un argomento adcolorandum.La CTR non ha attribuito valore probatorio decisivo alle mere stimedell’Ufficio in quanto tali, né ha applicato il principio di non contestazione inmodo distorto; essa ha piuttosto rilevato, con accertamento in fatto nonsindacabile in sede di legittimità, che la contribuente non avevaspecificamente contestato la comparazione con immobili similariconcretamente oggetto di compravendita, fondando su tale presupposto ilproprio convincimento.Numero registro generale 8730/2018Numero sezionale 3686/2026Numero di raccolta generale 12571/2026Data pubblicazione 04/05/20267.3. La doglianza quindi non coglie nel segno, perché laargomentazione offerta dal giudice del merito attiene a diversa e ben piùcomplessa ratio decidendi.8. Con l’ultimo (il settimo) motivo di ricorso, si deduce la nullità dellasentenza, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., per violazionedell’art. 132 n. 4, c.p.c., dell’art. 118 disp. att. c.c. e dell’art. 36 d.lgs. 31dicembre 1992 n. 546, in coerenza con l’art. 111 della Costituzione,invocando la motivazione assolutamente carente.8.1. Con il mezzo in esame, si propone nuovamente la nullità dellasentenza per assenza di motivazione, questa volta nella parte in cui la CTRafferma l’aderenza della stima dell’Ufficio ai valori richiamati, che si assumeessere stato fatto senza chiarire perché ritenga attendibili le stime internedell’Amministrazione e perché ritenga non meritevoli di accoglimento lepuntuali osservazioni del contribuente. La ricorrente insiste sul fatto che lastima dell’Ufficio si fonderebbe su valori non riconducibili a reali transazionie che la CTR non avrebbe dato alcuna ragione del proprio convincimento.8.2. Anche con riguardo a tale doglianza valgono le considerazioniespresse nei motivi nn. 1 e 3, cui ci si richiama. Si tratta in realtà divalutazione fattuale non sindacabile in sede di legittimità.La stessa non merita dunque accoglimento.9. Alla luce delle argomentazioni che precedono, va rigettato il ricorsonella sua interezza.10. Nulla deve disporsi quanto alle spese, stante l’invalida costituzionedella controricorrente, che dunque non ha svolto attività difensiva.11. In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presuppostiprocessuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamentodi una somma pari al contributo unificato previsto per la presenteimpugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30maggio 2002, n. 115. P.Q.MNumero registro generale 8730/2018Numero sezionale 3686/2026Numero di raccolta generale 12571/2026Data pubblicazione 04/05/2026La Corte rigetta il ricorso.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza deipresupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto peril ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29/04/2026.La PresidenteMilena Balsamo