Cassazione n. 07914/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 30578/2019 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE])-ricorrente-controAGENZIA [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’[OSCURATO:PERSONA]. (ADS80224030587)-controricorrente-avverso SENTENZA di [OSCURATO:PERSONA] n. 1522/2019 depositata il 13/03/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 30578/2019Numero sezionale 287/2026Numero di raccolta generale 7914/2026Data pubblicazione 31/03/2026La società ricorrente impugnò avanti alla Commissione TributariaProvinciale di Roma l’avviso d’accertamento emesso nel 2013dall’Agenzia delle Entrate, [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA], inrelazione a un’unità immobiliare sita nella capitale, Piazza GiovanniRandaccio n. 1. L’avviso riguardava il riclassamento del predettoimmobile, sito nella microzona 17 “[OSCURATO:PERSONA]”, ai sensidell’art. 1, comma 335 della legge 311/04, aumentando la classe da3 a 5, pur permanendo la categoria A/10, con conseguente aumentodella rendita da € 4.462,19 a € 6.042,55.Il primo giudice, con sentenza n. 20533/17, accolse il ricorsoritenendo insufficientemente motivato l’avviso d’accertamentoimpugnato.Su appello dell’Agenzia delle [OSCURATO:PERSONA] di RomaTerritorio, la [OSCURATO:PERSONA] del Lazio ha accoltoil gravame ritenendo invece che l’avviso fosse correttamentemotivato. Secondo il giudice d’appello, che ha richiamato lapronuncia n. 21176/16 di questa Corte, nel caso di “verifica permicrozone” come prevista dalla disposizione succitata, l’obbligomotivazionale è assolto evidenziando i presupposti normativi el’allegazione della richiesta che il Comune aveva effettuato pressol’Agenzia delle Entrate al fine di provvedere al riclassamento. Ciòsarebbe sufficiente, secondo la CRT, per darne conto, attesi iriferimenti agli specifici mutamenti del contesto urbano checostituivano le condizioni estrinseche rilevanti ai fini del redditodell’unità immobiliare.Il giudice d’appello ha altresì ricordato che:- il vecchio classamento è risalente e il contesto urbano è ad oggisignificativamente migliorato, ciò che rendeva necessariol’adeguamento;2 di 7Numero registro generale 30578/2019Numero sezionale 287/2026Numero di raccolta generale 7914/2026- la microzona in questione ha beneficiato di una riqualificazione conData pubblicazione 31/03/2026espansione dell’edilizia e destinazione della [OSCURATO:PERSONA] nonchédi molteplici sedi della televisione nazionale;- la stessa è servita da numerosi autobus con capolinea o in transitosu [OSCURATO:PERSONA] che in poche fermate portano alla metro A.Ha altresì rilevato la CRT come l’avviso descriva le caratteristichedella microzona e i mutamenti avvenuti nel corso del tempo,costituenti fatto notorio per chiunque conosca la zona, per giunta digrande pregio, ribadendo l’inattualità dei valori precedenti, edevidenziando come la società appellata non avesse adeguatamentesorretto, neppure in appello, con “idonei e adeguati elementi diprova” i propri motivi di doglianza dimostrando l’eventuale iniquità oinesattezza del classamento essendosi limitata a esporreconsiderazioni generiche senza rilevare situazioni concrete ecircostanze significative tali da inficiare il nuovo classamento.Ricorre per cassazione la società sulla base di quattro motivi,integrati da successiva memoria.Resiste con controricorso l’Agenzia delle [OSCURATO:PERSONA] diRoma-Territorio.RAGIONI DELLA DECISIONEVa preliminarmente respinta l’eccezione d’inammissibilità del ricorsoformulata dalla controricorrente in relazione all’art. 360bis, n. 1c.p.c. richiamando la già citata pronuncia n. 21176/2016. Taleorientamento non era pacifico all’epoca e, come si dirà infra, è statosuperato dalla giurisprudenza più recente non potendo quindiaffermarsi che si verta in un’ipotesi nella quale la Corte sia esentatadall’esprimere la sua adesione al “persistente” orientamento dilegittimità (vv. Cass. 7155/17 richiamato).1. Con il primo motivo la ricorrente prospetta la nullità della sentenzaper violazione degli artt. 36 e 61 del d.lgs. n. 546/1992, 132 e 112c.p.c., 118 disp. att. c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4c.p.c. Lamenta in particolare che il giudice d’appello non abbia3 di 7Numero registro generale 30578/2019Numero sezionale 287/2026Numero di raccolta generale 7914/2026considerato le controdeduzioni di cui alla comparsa di costituzione e,Data pubblicazione 31/03/2026in particolare, l’eccezione d’inammissibilità dell’appello in quantoprivo di motivi specifici, limitandosi ad argomentazioni difensivegeneriche nonché, quanto alla motivazione dell’avviso, a sostenereche l’indicazione delle fonti normative fosse sufficiente allamotivazione dell’avviso impugnato. Censura, inoltre, che nellasentenza impugnata le domande ed eccezioni delle parti e leargomentazioni della sentenza impugnata non siano state neppuremenzionate.2. Con il secondo motivo si duole della violazione degli artt. 115, 132e 112 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1,n. 4 c.p.c., perché la Corte Regionale non si è pronunciata sullarilevanza delle produzioni documentali difensive, finalizzate adevidenziare come la specifica unità immobiliare presentassecaratteristiche diverse e deteriori rispetto alle unità immobiliari chel’Ufficio aveva assunto quali parametri di riferimento.3. Con il terzo motivo censura la violazione dell’art. 3 della legge n.241/1990 e 7 della legge n. 212/2000, in relazione all’art. 1, comma335 della legge n. 311/2004 e all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Siduole in particolare che l’avviso impugnato non contenesseindicazioni sufficienti per consentire alla contribuente di conoscere ipresupposti della revisione del classamento operata, né dei criteri emetodologie utilizzate dall’Ufficio, contenendo solo espressionigeneriche rituali, stereotipate e standardizzate, adattabili e riferibilia unità immobiliari aventi tra loro caratteristiche diverse.4. Con il quarto motivo la società ricorrente lamenta la violazionedegli artt. 7, 61 e 64 del d.P.R. n. 1142/1949, in relazione all’art.360, comma 1, n. 3 c.p.c. e, in particolare, che l’Ufficio avesseproceduto a una revisione massiva dei classamenti sulla base dellasola collocazione topografica, senza accertare l’effettiva situazionedelle singole unità immobiliari che si andavano a rivalutare. L’Ufficioaveva altresì omesso di riscontrare tramite sopralluogo per ogni4 di 7Numero registro generale 30578/2019Numero sezionale 287/2026unità immobiliare l’effettiva necessità del riclassamento, comeNumero di raccolta generale 7914/2026previsto dall’art. 61 citato. Data pubblicazione 31/03/20265. È necessario, in base al principio della c.d. “ragione più liquida”procedere innanzi tutto all’esame del terzo motivo di censura, il cuiaccoglimento assorbe le altre questioni.5.1 Secondo il più recente orientamento di questa Corte in tema diestimo catastale, la revisione del classamento di un immobileurbano, adottata su iniziativa dell'amministrazione comunale ai sensidell'art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, presuppone unsignificativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e ilvalore catastale rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insiemedelle microzone comunali ed è finalizzata a riallineare i rapporti travalori medi di mercato e valori medi catastali interessanti lamicrozona c.d. anomala, attribuendo agli immobili in essa ricadentiun aumento percentuale non superiore al 35%; a tal finel'amministrazione deve provare i presupposti che legittimano lariclassificazione di massa e dimostrare di aver utilizzato criteri emetodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e diriallineamento della procedura in esame, specificando quali sonostate le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire alcontribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispettoalla fase applicativa della revisione per microzone. (Cass. Sez. 5,04/04/2024, n. 9035, Rv. 671055 – 01).Si è ritenuto pertanto che l'obbligo di motivazione sia adempiuto sel’atto impositivo, oltre a contenere il riferimento ai parametri di leggegenerali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valoredi mercato ed il valore catastale rispetto all'analogo rapportosussistente nell'insieme delle microzone comunali, ed aiprovvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente alcontribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindereda quelli indicati dall'art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (quali la qualitàurbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità5 di 7Numero registro generale 30578/2019Numero sezionale 287/2026ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, leNumero di raccolta generale 7914/2026caratteristiche edilizie del fabbricato e della singoDlaat a pubnbliictaàzio ne 31/03/2026immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento,ponendolo in condizione di conoscere "ex ante" le ragioni specificheche giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario,seppure inserito in una operazione di riclassificazione a caratterediffuso. (Cass. Sez. 5, 24/08/2022, n. 25201, Rv. 665498 – 01).5.2 Pare evidente come, nel caso specifico, l’atto impugnato si limitia generiche enunciazioni sul tessuto abitativo della microzona, e deltutto insussistenti con riferimento alla specifica unità immobiliare,essendo peraltro contestata la comparazione con immobili sia pursiti nella stessa zona (via [OSCURATO:PERSONA] e via Brofferio) ma concaratteristiche diverse (diverso piano, diversa consistenza ecollocazione in vie di minor traffico).5.3 Va osservato come le considerazioni svolte dalla CTR in ordineall’inattualità del vecchio classamento a causa del miglioramento delcontesto urbano, dovuto alla riqualificazione con espansionedell’edilizia e destinazione della [OSCURATO:PERSONA] nonché di molteplicisedi della televisione nazionale nonché i collegamenti autobus emetropolitana, sono attinti dal notorio “per chiunque conosca lazona” e privi di qualsiasi riferimento documentale. Taliargomentazioni concretizzano una commistione tra:- le indicazioni necessarie per la motivazione dell’avviso;- le ragioni di merito che sorreggerebbero il riclassamento;evidenziando il tentativo, da parte del giudice gravato, d’integrare lamotivazione dell’avviso con considerazioni generali sulla notorietàdel fatto che si tratta di un quartiere di pregio che perciò solomeriterebbe il predetto riclassamento.Deve inoltre ritenersi superato l’insegnamento di cui alla pronunciadi legittimità richiamata nella sentenza impugnata (sentenza n.21176 del 19/10/2016) e nel controricorso, volto a limitare l’oneremotivazionale ad alcune specifiche ipotesi previste da norme6 di 7Numero registro generale 30578/2019Numero sezionale 287/2026Numero di raccolta generale 7914/2026precedenti o dalla medesima disposizione di legge n. 311/04 (art. 1Data pubblicazione 31/03/2026comma 336) o a riversare sulla contribuente l’onere di provare chele caratteristiche specifiche dell’immobile posseduto lo sottraggonodal riclassamento, come invece prospettato nella sentenzaimpugnata.6. La sentenza va pertanto cassata e, non essendo necessari ulterioriaccertamenti in fatto, può decidersi nel merito accogliendol‘originario ricorso della contribuente.7. In merito alle spese dell’intero procedimento, deve darsi attocome sino al 2019, e pertanto in corrispondenza con la deliberazionedella sentenza qui impugnata, sussistesse un contrastogiurisprudenziale sui requisiti per la motivazione dell’avviso,concretizzandosi così le ragioni per compensare integralmente lespese tra le parti. P.Q.Mla Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa lasentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accogliel’originario ricorso del contribuente.Compensa integralmente tra le parti le spese di tutti i gradi digiudizio.Così deciso in Roma, il 14/01/2026.Il PresidenteLIBERATO PAOLITTO7 di 7