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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 3 giugno 2026

Cassazione n. 17714/2026

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ata e difesa dall' Avvocatura Generale dello Stato-ricorrente-controrappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLombardia n. 4922/2019 depositata il 06/12/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:SOCIETA]. impugnò l'avviso di accertamento n.

MI0098003/17, conil quale l'Agenzia delle Entrate rettificò la rendita catastale proposta conNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026dichiarazione di variazione DOCFA, relativa al compendio immobiliare sitoin Milano, via [OSCURATO:PERSONA] n. 9, cat.

D/7, elevandola da € 5.700,00 a €8.870,00.La società ricorrente contestò l'operato dell'ufficio, ritenendoloillegittimo per difetto di motivazione, in quanto all’atto impositivo non eraallegata la stima né era stato effettuato alcun sopralluogo.

Fu denunciata,inoltre, l’erronea individuazione dei parametri posti a fondamento dellarideterminazione della rendita catastale, considerato che laristrutturazione non aveva riguardato migliorie dell'immobile bensì unademolizione parziale con diversa distribuzione degli spazi interni.Il giudice di primo grado respinse il ricorso osservando nel merito, trale altre cose, che il calcolo del deprezzamento, in relazione all’anno dicostruzione, fosse corretto.2.

La decisione fu impugnata e l’appello accolto.In merito alla stima del compendio operata dall’Agenzia, fu ritenuta erratala valutazione fondata sul costo di ricostruzione.

In particolare, fuaffermato che la rendita accertata dall’ufficio scaturiva da una valutazionetecnica sul valore economico dei beni classati “eseguita dall’Ufficio suvalori diversi e difformi da quelli offerti dalla società appellante.” Il giudicedi merito ritenne che il deprezzamento operato dall’ufficio non fosseconforme alla realtà fattuale e che il calcolo fosse “ipotizzato e applicato invia cautelativa”.Per quanto riguarda lo scorporo delle componenti impiantistiche, ilgiudice di merito osservò che in forza della legge n. 208 del 2015 levariazioni materiali della unità immobiliare, anche se dichiaratetardivamente con DOCFA in data 02/03/16, si riferivano a struttureesistenti dal 1986 al 2006, come indicato nella relazione tecnica, per cui lecitate infrastrutture c.d. imbullonate dovevano essere escluse dalla stimaoperata dall'ufficio anche se dichiarate precedentemente.Numero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026La C.T.R. proseguì osservando come fosse pacifico tra le parti che lacategoria catastale dell’immobile fosse rimasta D/7 (rendita dichiarataprecedentemente € 5.164,57, rettificata in € 5.700,00, non contestatadalla contribuente).gennaio 2016, aveva previsto lo scorporo degli impianti costituenti le lineeproduttive, risolvendo in particolare la questione relativa ai cosiddettiimbullonati.Nella specie, “la stima del compendio ad opera dell'Ufficio è chiaramentestata fondata, come si evince con immediatezza dalla lettura dell'avviso,dalla valutazione in base al costo di ricostruzione.

A fondamento dellapropria stima, l'Ufficio fa riferimento ad un prezziario di massima.

Si rilevache il prezziario di massima, tanto invocato dall'ufficio, non risultaprodotto in atti, dunque non è possibile alla Commissione una valutazionedi congruità dei valori stimati sulla sua base così come dellaragionevolezza delle opportune modifiche dovute alle denunciatedifferenze tra l'immobile di stima e quello indicato dalla tipologia.Prezziario emesso dall'ufficio e trasmesso anche agli ordini Professionali, alfine di raccogliere pareri, ma tutto ciò, risulta solo dedotto, in atti non èstato prodotto nulla dall'ufficio.

Quanto alla determinazione del valore delsuolo, compete all’Ufficio, anche a mezzo di allegazione di stima UTE, direndere note le ragioni della relativa valutazione da cui ha fattodiscendere il nuovo valore...”.Sicché la C.T.R. rilevò che nel caso in esame fosse sussistente un’erroneaindividuazione dei parametri posti a fondamento della rideterminazionedella rendita catastale da parte dell'ufficio, considerato che laristrutturazione non aveva riguardato migliorie dell'immobile, bensì unademolizione parziale con diversa distribuzione.

Infine fu esclusa larilevanza della circolare n. 6/2012, non avendo tale atto valore di fonteNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026normativa, con conferma della cat.

D/7 e rendita catastale pari a euro5.700,00.Avverso la predetta decisione ricorre l’Agenzia con due motivi.Resiste con controricorso la società contribuente.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con la prima censura è denunciata la violazione e falsa applicazionedell’art. 28 del Regolamento d.P.R. n. 1142 del 1949, dell’art. 1, comma244, della legge n. 190 del 2014, come applicato dalla circolare n. 6 del2012, e dell’art. 1, comma 244, della legge n. 190 del 2014, in relazioneall’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.L’immobile in oggetto è stato pacificamente costruito in parte nel 1956ed in parte nel 1964.Il giudice di merito avrebbe, in tesi, errato nel ritenere non corretto ilcoefficiente di riduzione al costo di costruzione biennio 1988/1989, conuna riduzione della vetustà del 30%, individuato dall’Agenzia a seguito diprocedura DOCFA.La critica al deprezzamento effettuato dall’ufficio, “che nonrisulterebbe conforme alla realtà fattuale” si baserebbe su affermazionigeneriche che non consentirebbero di individuare il procedimento logicoseguito.Il giudice di merito non avrebbe spiegato quale sia il coefficienteapplicabile anche in virtù del fatto che nella dichiarazione DOCFA non vi èindicazione dell’eventuale deprezzamento applicato e negli atti dell’odiernocontroricorrente si fa riferimento ad un coefficiente variabile tra il 40% edil 50%.Diversamente da quanto ritenuto dal giudice di merito, l’Agenziaavrebbe quindi correttamente calcolato il coefficiente di vetustà sulla basedelle norme rilevanti nella specie.1.2.

Il motivo è fondato.Numero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026Ebbene, ai fini della determinazione della stima, viene in rilievo lacircolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30/11/2012, n. 6/T, allaquale l’art. 1, comma 244, della legge n. 190/2014 ha espressamenteCass., Sez. 22 maggio 2025, n. 13732; Cass., 2 agosto 2025, n. 22310),recependola, sia pure transitoriamente, tra le fonti primarie della disciplinacatastale (con specifico riguardo alla “stima diretta”) degli edifici adestinazione speciale o particolare.

Peraltro, l’art. 1, commi 21 e 22, dellalegge n. 208/2015 non ha abrogato, nemmeno in forma tacita, l’art. 1,comma 244, della legge n. 190/2014, con riguardo al rinvio perrelationem (con l’attribuzione di valore normativo) alla circolare del30/11/2012, n. 6/T (con i relativi allegati), in ordine alle metodologiealternative di stima diretta, essendosi limitato a ridefinire l’oggettorilevante ai fini della determinazione della rendita (Cass., Sez. Trib.,23/5/2025, n. 13808).I criteri, alternativi, di dettaglio alla base della determinazione dellarendita catastale sono, quindi, fissati dall’Istruzione III emanata dallaDirezione Generale del Catasto e dei [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA](par. 47 ss.).In particolare, con riguardo al “procedimento diretto”, essa stabilisceche: «La determinazione diretta della rendita catastale per le unitàimmobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sullabase del fitto ritratto o ritraibile, quando si tratti di unità immobiliari per lequali nella località è in uso il sistema dell’affitto» (par. 50).Quindi, come è ben sintetizzato dalla richiamata circolare n. 6/T del30/11/2012: «La rendita catastale (…) può essere determinata sulla basedel più probabile canone di locazione, individuato attraverso un’indaginedel mercato locativo, se esistente, riferito alla tipologia di immobili simili aquello oggetto di accertamento», sebbene «la possibilità di indagare ilmercato delle locazioni è, ancora oggi, fortemente limitata dallaNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026circostanza che le informazioni desumibili dai contratti di locazione,riferibili al periodo censuario 1988-89, non contengono i riferimenticatastali, condizione necessaria per impostare una efficace indagine dellelocazioni sul territorio».

Per cui, ai fini di una corretta determinazione dellarendita catastale, «occorre verificare, in via preliminare, l’esistenza di unmercato locativo sufficientemente dinamico, tale da consentire, per l’unitàimmobiliare oggetto di stima, l’individuazione del più probabile canone dilocazione (reddito ordinariamente ritraibile), da cui determinare la renditacatastale detraendo le spese e le eventuali perdite» (par. 4).Di contro, con riguardo al “procedimento indiretto”, l’Istruzione IIIprevede che: «La determinazione diretta della rendita catastale per leunità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettuasulla base del loro valore venale, quando si tratti di unità immobiliari perle quali nella località non è in uso il sistema dell’affitto.

Dal valore venalesi ricava il beneficio fondiario con l’applicazione del saggio d’interesse checompete ad analoghi investimenti di capitali» (par. 51).Per cui, secondo la richiamata circolare n. 6/T del 30/11/2012: «Ilvalore venale può essere individuato tramite un’indagine del mercato dellecompravendite, e in via subordinata attraverso il costo di ricostruzione»,indagando, «in modo simile al procedimento relativo all’approccioreddituale, il mercato delle compravendite, riferite al biennio economico1988-89 e relative alla tipologia di immobili simili a quello oggetto diaccertamento» (par. 5).Laddove, invece, il valore venale dell’immobile oggetto diaccertamento non possa essere determinato mediante l’analisi delmercato delle compravendite, l’art. 28, comma 2, del d.P.R. n. 1142/1949stabilisce di aver «riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questoun adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delleunità immobiliari».Numero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026Secondo la richiamata circolare n. 6/T del 30/11/2012: «Taleapproccio (...) consente di determinare la rendita catastale dell’unitàimmobiliare con procedimento indiretto, tramite la quantificazione delvalore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale adire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell’immobile e degli impiantifissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà edobsolescenza tecnologica e funzionale» (par. 6).Più in dettaglio, i criteri tecnici per la determinazione della renditacatastale con l’approccio di costo sono fissati dall’allegato II alla predettacircolare (con particolare riguardo al “costo di produzione”, che risultadalla sommatoria del “valore del lotto”, comprensivo dall’area coperta edelle aree scoperte, accessorie e pertinenziali, del “costo di realizzazione anuovo delle strutture”, del “costo a nuovo degli impianti fissi”, delle “spesetecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo”,degli “oneri concessori e di urbanizzazione” e degli “oneri finanziari”,nonché al “profitto normale del promotore immobiliare”, che risulta «dallaremunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto nell’operazione ecomprensiva degli interessi sull’eventuale capitale proprio investito, che ilpromotore ritrae per lo svolgimento la sua attività»).Viene, inoltre, in considerazione la definizione di "stato attuale delleunità immobiliari ".

Essa è definita dalla circolare n. 6/2012, al paragrafo6.1, che prevede che: " ... la valutazione dello stato attuale dell'unitàimmobiliare consiste nell'individuazione delle condizioni di vetustà edobsolescenza tecnologica e funzionale, valutate con riferimento all'epocacensuaria stabilita per legge e tenendo conto del principio catastaledell’ordinarietà.

Tale modo di procedere nasce dalla necessità di svincolarele operazioni di accertamento catastale da circostanze non ordinarie,assicurando, per la determinazione della rendita, criteri perequativi noncondizionati dalla individuale capacità di gestione dell'immobile da partedel proprietario."Numero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026Nello stesso paragrafo, poi, si afferma che: "Il momento dellarevisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio1988-89, è il tempo nel quale occorre 'fotografare" lo stato delle cose.Conseguentemente, tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deveessere considerato come nuovo”.È inoltre previsto che il coefficiente di riduzione da applicare al costo diricostruzione sia in funzione, tra l'altro, "della vita effettiva (VTE), ossiadel periodo trascorso tra l'effettiva realizzazione o ristrutturazione delbene e l'epoca censuaria (successiva) di riferimento (biennio 1988-89)”.Premesso quanto innanzi, la sentenza impugnata ha escluso lacorrettezza della stima operata, e così la riduzione per vetustà del 30%,ponendosi in contrasto con la disciplina innanzi riportata qualificando come“ipotizzato ed applicato in via cautelativa” il calcolo operato dall’ufficio in2.

Con il secondo motivo è denunciata la violazione dell’art. 1, comma21, della legge n. 208 del 2015, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3c.p.c.Il giudice di merito ha ritenuto, erroneamente, che per quantoriguarda lo scorporo delle componenti impiantistiche (“funzionali allospecifico processo produttivo”), contenute nella dichiarazione DOCFA del2/3/2016, esse dovevano essere escluse dalla stima operata dall’ufficioanche se dichiarate precedentemente.Al fine di consentire lo scorporo, infatti, deve compilarsi una specificadichiarazione DOCFA ex art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015.Poiché la dichiarazione resa dalla società contribuente, nel marzo del2016, non rientra nell’ambito di quella innanzi indicata, ma è relativaall’ampliamento, alla demolizione parziale e alla diversa distribuzione degliinterni, non avrebbe potuto effettuarsi lo scorporo.Il motivo è infondato nei termini di cui in prosieguo.

La legge n. 208 del2015, art. 1, ha espressamente disposto nei seguenti termini:Numero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026- «A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della renditacatastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibilinelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stimadiretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementiad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità,nei limiti dell'ordinario apprezzamento.

Sono esclusi dalla stessa stimadiretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo» (comma 21);- «A decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari catastali degliimmobili di cui al comma 21 possono presentare atti di aggiornamento aisensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile1994, n. 701, per la rideterminazione della rendita catastale degli immobiligià censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21» (comma22).La Corte ha già avuto modo di rilevare al riguardo che:- l’art. 1, comma 21, cit., - nel prevedere l’esclusione dalla stimadiretta «macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo» - non delinea l’eccezionalità di unaesenzione o di un trattamento di favore, quanto piuttosto il regimeordinariamente applicabile a tutti quei beni che – per quanto infissi alsuolo e non privi di connotati “immobiliari” – rientrino nelle previstatipologia quali componenti impiantistiche funzionali allo specifico processoproduttivo (Cass., 18 luglio 2022, n. 22551);le disposizioni di cui all’art. 1, comma 22, delineano, per converso,una particolare fattispecie di dichiarazione di variazione catastale che nonconsegue dalla realizzazione di interventi edilizi sulla unità immobiliare giàcensita in catasto, ed è finalizzata (solo) a rideterminare la rendita conl’esclusione delle eventuali componenti impiantistiche che non sono piùoggetto di stima diretta, così che è stata introdotta, in via regolamentare,una nuova «tipologia di documento di variazione, denominataNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026“dichiarazione resa ai sensi dell’art. 1, comma 22, L. n. 208/2015”, a cui èautomaticamente connessa la causale “rideterminazione della rendita aisensi dell’art. 1, comma 22, L. n. 208/2015”»; ne consegue, pertanto, chela rideterminazione della rendita catastale – in relazione alla (mera)esclusione dal computo della stima della componente impiantistica - èsubordinata alla presentazione degli atti di aggiornamento da parte degliintestatari catastali (Cass., 17 giugno 2024, n. 16738; Cass., 29 aprile2024, n. 11359; v. altresì, in motivazione, Cass., 20 giugno 2024, n.17045 nonché Cass., 30 maggio 2025, n. 14542);Il contribuente che presenti la dichiarazione di variazione ai sensi dell’art.1, comma 22, della l. n. 208 del 2015, - e con riferimento, dunque, aduna rendita catastale già in atti a seguito di precedente dichiarazionecatastale DOCFA, – laddove l’amministrazione operi una rettifica di dettadichiarazione «ha l'onere, nella controversia riguardante la verifica diproduttivi, originariamente inclusi nella stima, da non considerare ai finidella rideterminazione della rendita catastale» (Cass., 20 giugno 2024, n.17045 cui adde Cass., 8 luglio 2024, n. 18639).Come, allora, risulta evidente dalla lettura che la Corte ha offerto delladisposizione di cui all’art. 1, comma 22, cit., la specifica dichiarazioneprevista da detta disposizione – in quanto volta, come pur si è rilevato, aduna rideterminazione della rendita al fine di realizzare l’uniformità neiriferimenti estimativi catastali tra le unità immobiliari già iscritte in catastoe quelle oggetto di dichiarazione di nuova costruzione o di variazione –prescinde dalle causali espressamente previste dal d.m. 19 aprile 1994, n.701, art. 1 (con riferimento all’accertamento delle unità immobiliariurbane di nuova costruzione ovvero alla variazione dello stato dei beni),ed ha riguardo alla rappresentazione catastale di unità immobiliari la cuirendita sia suscettibile di rideterminazione (solo) in ragione dellaespunzione, dalla relativa stima, di beni che, già censiti in catasto, neNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026risultano (ora) sottratti in forza del (nuovo) regime ordinario applicabilealle componenti impiantistiche funzionali allo specifico processoproduttivo.Laddove, nella fattispecie, così come del resto è incontroverso tra lestesse parti, la dichiarazione DOCFA è stata presentata per una variazionedello stato dei beni (per demolizione e rideterminazione di spazi interni),variazione nel cui contesto dichiarativo la rettifica catastale si assumeessere stata operata prescindendo dal cennato nuovo regime di stima cheespunge dalla valutazione catastale le componenti impiantistiche (art. 1,comma 21, cit.).Trattandosi di un nuovo regime che, pertanto, deve trovare oggettivaapplicazione (a decorrere dal 1° gennaio 2016) nella stima diretta di unitàimmobiliari censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, la stessarettifica catastale operata dall’amministrazione non avrebbe potutoprescindere dall’applicazione della nuova disciplina catastale,sottoponendo (così) a stima, per la determinazione della rendita (nellafattispecie secondo il procedimento indiretto incentrato sul costo diricostruzione), il valore venale dei beni ed escludendo «dalla stessa stimadiretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo.».Va, del resto, considerato – avuto riguardo alla specifica connotazionedella fattispecie in esame che, come anticipato, non si risolve in una meradichiarazione di variazione DOCFA finalizzata all’attuazione, per unitàimmobiliari già censite in catasto, del nuovo regime catastale contemplatoper le componenti impiantistiche (cd. imbullonati; art. 1, comma 22, cit.)– che, come la Corte ha in più occasioni rilevato, la rendita catastale non èil fatto costitutivo di alcuna obbligazione tributaria, ma il risultato di unprocedimento di tipo accertativo, strumentale alla determinazione delvalore economico di un bene, rilevante ai fini di una pluralità d’imposte, edha un’efficacia illimitata nel tempo, ma non definitiva, per cui, così comeNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026all’Ufficio finanziario va riconosciuto, oltre il termine di 12 mesi di cui ald.m. 19 aprile 1994, n. 701, il potere d’intervenire per rettificare larendita proposta dal contribuente, a quest’ultimo deve riconoscersi ildiritto di presentare istanze di variazione, anche a correzione dei proprierrori, atteso che la non emendabilità di eventuali dichiarazioni inesattecristallizzerebbe, in contrasto con l’art. 53 Cost., un’imposizione falsatanei presupposti.2.2.

La Corte ha, in particolare, rimarcato che:- la dichiarazione catastale (r.d.l. n. 652 del 1939, artt. 3 e 20; d.P.R.n. 1142 del 1949, art. 56; d.m. 19 aprile 1994 n. 701, art. 1) non hanatura di atto negoziale e dispositivo ma reca una mera dichiarazione discienza e di giudizio che costituisce l'atto iniziale del procedimentoamministrativo di classamento volto alla classificazione degli immobili edalla determinazione delle relative rendite catastali, procedimento, questo,di tipo accertativo, in quanto volto «a far chiarezza sul valore economicodel bene in vista di una congrua tassazione secondo le diverse leggi diimposta»;la rendita catastale, - che non ha mai efficacia costitutiva diretta dialcuna obbligazione fiscale ma solo una efficacia riflessa, ai fini delleimposte sul reddito complessivo, sia ai fini delle imposte sul patrimonioimmobiliare sia ai fini delle imposte indirette sui trasferimenti immobiliari,- non forma oggetto di una dichiarazione annuale del contribuente e nonesaurisce la propria efficacia con riguardo ad una singola annualitàd'imposta, avendo - al contrario - efficacia pluriennale escludente in radicequalsiasi ipotesi di definitività o irrevocabilità, così che, - avendo la renditacatastale efficacia illimitata nel tempo, - altrettanto illimitata deve esserela facoltà del contribuente di presentare istanze di variazione, di rettifica,di correzione;- così come, allora, l'ufficio, senza conseguenze caducatorie sui suoipoteri accertativi, può intervenire - anche trascorso l'anno di comportoNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026(d.m. n. 701 del 1994) - a rettificare la rendita proposta dal contribuentenon si vede perché a quest'ultimo - avvedutosi dell'errore dichiarativo -debba rimaner impedito di correggere le proprie omissioni ripristinandol'esatto valore secondo il reddito effettivamente retraibile (Cass. Sez.

T,16/2/2026 n. 3609).Proprio perché, dunque, la dichiarazione di variazione era statapresentata dalla contribuente, così come la stessa gravata sentenzaassume, per demolizione e rideterminazione degli spazi interni, ladichiarazione di parte non ricadeva nella specifica disciplina posta (in viadi adeguamento, ai fini dell’uniforme emersione delle rendite catastali)dalla l. n. 208 del 2015, art. 1, comma 22, ma alla dichiarante dovevariconoscersi il diritto di rideterminare la rendita catastale dell’unitàimmobiliare interessata dalla variazione secondo il vigente nuovo regimeposto dalla legge citata, art. 1, comma 21.Così come del resto, la stessa Agenzia nel momento in cui haeffettuato la rettifica era tenuta ad escludere i cd. imbullonati.In ragione dei rilievi appena svolti, il motivo è destituito difondamento.3.

Con la terza censura è denunciata la violazione e/o falsa applicazionedell’art. 1, comma 244, della l. n. 190 del 2014, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c.Il giudice di merito avrebbe errato nell’escludere la correttezza del metododi stima diretta adottato, escludendo la rilevanza della circolare n. 6 del2012 ed escludendo la rilevanza del prezziario, finanche ritenendocontraddittoriamente che non fosse stato prodotto.3.1.

Il motivo è fondato.

Al di là della contraddittorietà dellamotivazione laddove in un punto afferma l’assenza e poi la presenza delprezziario, del quale richiama esplicitamente il contenuto, deve ribadirsi,come già evidenziato in relazione alla prima censura accolta, che laNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026circolare n. 6 è stata normativizzata per cui l’esclusione della stessa ai finidella determinazione della stima è erronea.Il procedimento cd. indiretto di stima (d.P.R. 1 dicembre 1949, n.1142, art. 28) – sia esso fondato sull’accertamento del valore venale delbene (cd. approccio di mercato) ovvero sul costo di ricostruzione(approccio di costo) – va quindi condotto in conformità alla circolare n. 6/Tdel 30 novembre 2012 che, normativizzata dalla l. 23 dicembre 2014, n.190, art. 1, comma 244, postula la determinazione della rendita catastaleo sulla base del valore venale dei beni, secondo un'indagine del mercatodelle compravendite (art. 28, comma 1, cit.) ovvero in relazione al costodi ricostruzione (art. 28, comma 2, cit.); e, in questa seconda evenienza,tenendo conto, per l’appunto, delle voci di costo che ineriscono allaspecifica unità immobiliare oggetto di stima, da detta circolare individuatenel valore del lotto e nei costi di realizzazione a nuovo delle strutture,nelle spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed alcollaudo, negli oneri concessori e di urbanizzazione e negli oneri finanziari(v., ancora di recente, - seppur in relazione al rilievo secondo il quale la l.n. 208 del 2015, art. 1, commi 21 e 22, non ha abrogato, nemmeno informa tacita, la l. 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, comma 244, - Cass.,22/5/2025, n. 13732).4.

In conclusione, sono accolti il primo e il terzo motivo di ricorso,respinto il secondo e, per l’effetto, la sentenza deve essere cassata erinviata alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia,in diversa composizione, ai fini della rideterminazione della rendita, fermorestando l’esclusione degli imbullonati, sulla base dei principi di cui alprimo ed al terzo motivo di ricorso, e per la determinazione delle spese delgiudizio di legittimità.

P.Q.MAccoglie il primo ed il terzo motivo di ricorso, rigetta il secondo; cassa lasentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte diNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversacomposizione, anche per la determinazione delle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, il 12.5.2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ata e difesa dall' Avvocatura Generale dello Stato-ricorrente-controrappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLombardia n. 4922/2019 depositata il 06/12/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:SOCIETA]. impugnò l'avviso di accertamento n. MI0098003/17, conil quale l'Agenzia delle Entrate rettificò la rendita catastale proposta conNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026dichiarazione di variazione DOCFA, relativa al compendio immobiliare sitoin Milano, via [OSCURATO:PERSONA] n. 9, cat. D/7, elevandola da € 5.700,00 a €8.870,00.La società ricorrente contestò l'operato dell'ufficio, ritenendoloillegittimo per difetto di motivazione, in quanto all’atto impositivo non eraallegata la stima né era stato effettuato alcun sopralluogo. Fu denunciata,inoltre, l’erronea individuazione dei parametri posti a fondamento dellarideterminazione della rendita catastale, considerato che laristrutturazione non aveva riguardato migliorie dell'immobile bensì unademolizione parziale con diversa distribuzione degli spazi interni.Il giudice di primo grado respinse il ricorso osservando nel merito, trale altre cose, che il calcolo del deprezzamento, in relazione all’anno dicostruzione, fosse corretto.2. La decisione fu impugnata e l’appello accolto.In merito alla stima del compendio operata dall’Agenzia, fu ritenuta erratala valutazione fondata sul costo di ricostruzione. In particolare, fuaffermato che la rendita accertata dall’ufficio scaturiva da una valutazionetecnica sul valore economico dei beni classati “eseguita dall’Ufficio suvalori diversi e difformi da quelli offerti dalla società appellante.” Il giudicedi merito ritenne che il deprezzamento operato dall’ufficio non fosseconforme alla realtà fattuale e che il calcolo fosse “ipotizzato e applicato invia cautelativa”.Per quanto riguarda lo scorporo delle componenti impiantistiche, ilgiudice di merito osservò che in forza della legge n. 208 del 2015 levariazioni materiali della unità immobiliare, anche se dichiaratetardivamente con DOCFA in data 02/03/16, si riferivano a struttureesistenti dal 1986 al 2006, come indicato nella relazione tecnica, per cui lecitate infrastrutture c.d. imbullonate dovevano essere escluse dalla stimaoperata dall'ufficio anche se dichiarate precedentemente.Numero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026La C.T.R. proseguì osservando come fosse pacifico tra le parti che lacategoria catastale dell’immobile fosse rimasta D/7 (rendita dichiarataprecedentemente € 5.164,57, rettificata in € 5.700,00, non contestatadalla contribuente).gennaio 2016, aveva previsto lo scorporo degli impianti costituenti le lineeproduttive, risolvendo in particolare la questione relativa ai cosiddettiimbullonati.Nella specie, “la stima del compendio ad opera dell'Ufficio è chiaramentestata fondata, come si evince con immediatezza dalla lettura dell'avviso,dalla valutazione in base al costo di ricostruzione. A fondamento dellapropria stima, l'Ufficio fa riferimento ad un prezziario di massima. Si rilevache il prezziario di massima, tanto invocato dall'ufficio, non risultaprodotto in atti, dunque non è possibile alla Commissione una valutazionedi congruità dei valori stimati sulla sua base così come dellaragionevolezza delle opportune modifiche dovute alle denunciatedifferenze tra l'immobile di stima e quello indicato dalla tipologia.Prezziario emesso dall'ufficio e trasmesso anche agli ordini Professionali, alfine di raccogliere pareri, ma tutto ciò, risulta solo dedotto, in atti non èstato prodotto nulla dall'ufficio. Quanto alla determinazione del valore delsuolo, compete all’Ufficio, anche a mezzo di allegazione di stima UTE, direndere note le ragioni della relativa valutazione da cui ha fattodiscendere il nuovo valore...”.Sicché la C.T.R. rilevò che nel caso in esame fosse sussistente un’erroneaindividuazione dei parametri posti a fondamento della rideterminazionedella rendita catastale da parte dell'ufficio, considerato che laristrutturazione non aveva riguardato migliorie dell'immobile, bensì unademolizione parziale con diversa distribuzione. Infine fu esclusa larilevanza della circolare n. 6/2012, non avendo tale atto valore di fonteNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026normativa, con conferma della cat. D/7 e rendita catastale pari a euro5.700,00.Avverso la predetta decisione ricorre l’Agenzia con due motivi.Resiste con controricorso la società contribuente.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con la prima censura è denunciata la violazione e falsa applicazionedell’art. 28 del Regolamento d.P.R. n. 1142 del 1949, dell’art. 1, comma244, della legge n. 190 del 2014, come applicato dalla circolare n. 6 del2012, e dell’art. 1, comma 244, della legge n. 190 del 2014, in relazioneall’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.L’immobile in oggetto è stato pacificamente costruito in parte nel 1956ed in parte nel 1964.Il giudice di merito avrebbe, in tesi, errato nel ritenere non corretto ilcoefficiente di riduzione al costo di costruzione biennio 1988/1989, conuna riduzione della vetustà del 30%, individuato dall’Agenzia a seguito diprocedura DOCFA.La critica al deprezzamento effettuato dall’ufficio, “che nonrisulterebbe conforme alla realtà fattuale” si baserebbe su affermazionigeneriche che non consentirebbero di individuare il procedimento logicoseguito.Il giudice di merito non avrebbe spiegato quale sia il coefficienteapplicabile anche in virtù del fatto che nella dichiarazione DOCFA non vi èindicazione dell’eventuale deprezzamento applicato e negli atti dell’odiernocontroricorrente si fa riferimento ad un coefficiente variabile tra il 40% edil 50%.Diversamente da quanto ritenuto dal giudice di merito, l’Agenziaavrebbe quindi correttamente calcolato il coefficiente di vetustà sulla basedelle norme rilevanti nella specie.1.2. Il motivo è fondato.Numero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026Ebbene, ai fini della determinazione della stima, viene in rilievo lacircolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30/11/2012, n. 6/T, allaquale l’art. 1, comma 244, della legge n. 190/2014 ha espressamenteCass., Sez. 22 maggio 2025, n. 13732; Cass., 2 agosto 2025, n. 22310),recependola, sia pure transitoriamente, tra le fonti primarie della disciplinacatastale (con specifico riguardo alla “stima diretta”) degli edifici adestinazione speciale o particolare. Peraltro, l’art. 1, commi 21 e 22, dellalegge n. 208/2015 non ha abrogato, nemmeno in forma tacita, l’art. 1,comma 244, della legge n. 190/2014, con riguardo al rinvio perrelationem (con l’attribuzione di valore normativo) alla circolare del30/11/2012, n. 6/T (con i relativi allegati), in ordine alle metodologiealternative di stima diretta, essendosi limitato a ridefinire l’oggettorilevante ai fini della determinazione della rendita (Cass., Sez. Trib.,23/5/2025, n. 13808).I criteri, alternativi, di dettaglio alla base della determinazione dellarendita catastale sono, quindi, fissati dall’Istruzione III emanata dallaDirezione Generale del Catasto e dei [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA](par. 47 ss.).In particolare, con riguardo al “procedimento diretto”, essa stabilisceche: «La determinazione diretta della rendita catastale per le unitàimmobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sullabase del fitto ritratto o ritraibile, quando si tratti di unità immobiliari per lequali nella località è in uso il sistema dell’affitto» (par. 50).Quindi, come è ben sintetizzato dalla richiamata circolare n. 6/T del30/11/2012: «La rendita catastale (…) può essere determinata sulla basedel più probabile canone di locazione, individuato attraverso un’indaginedel mercato locativo, se esistente, riferito alla tipologia di immobili simili aquello oggetto di accertamento», sebbene «la possibilità di indagare ilmercato delle locazioni è, ancora oggi, fortemente limitata dallaNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026circostanza che le informazioni desumibili dai contratti di locazione,riferibili al periodo censuario 1988-89, non contengono i riferimenticatastali, condizione necessaria per impostare una efficace indagine dellelocazioni sul territorio». Per cui, ai fini di una corretta determinazione dellarendita catastale, «occorre verificare, in via preliminare, l’esistenza di unmercato locativo sufficientemente dinamico, tale da consentire, per l’unitàimmobiliare oggetto di stima, l’individuazione del più probabile canone dilocazione (reddito ordinariamente ritraibile), da cui determinare la renditacatastale detraendo le spese e le eventuali perdite» (par. 4).Di contro, con riguardo al “procedimento indiretto”, l’Istruzione IIIprevede che: «La determinazione diretta della rendita catastale per leunità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettuasulla base del loro valore venale, quando si tratti di unità immobiliari perle quali nella località non è in uso il sistema dell’affitto. Dal valore venalesi ricava il beneficio fondiario con l’applicazione del saggio d’interesse checompete ad analoghi investimenti di capitali» (par. 51).Per cui, secondo la richiamata circolare n. 6/T del 30/11/2012: «Ilvalore venale può essere individuato tramite un’indagine del mercato dellecompravendite, e in via subordinata attraverso il costo di ricostruzione»,indagando, «in modo simile al procedimento relativo all’approccioreddituale, il mercato delle compravendite, riferite al biennio economico1988-89 e relative alla tipologia di immobili simili a quello oggetto diaccertamento» (par. 5).Laddove, invece, il valore venale dell’immobile oggetto diaccertamento non possa essere determinato mediante l’analisi delmercato delle compravendite, l’art. 28, comma 2, del d.P.R. n. 1142/1949stabilisce di aver «riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questoun adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delleunità immobiliari».Numero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026Secondo la richiamata circolare n. 6/T del 30/11/2012: «Taleapproccio (...) consente di determinare la rendita catastale dell’unitàimmobiliare con procedimento indiretto, tramite la quantificazione delvalore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale adire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell’immobile e degli impiantifissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà edobsolescenza tecnologica e funzionale» (par. 6).Più in dettaglio, i criteri tecnici per la determinazione della renditacatastale con l’approccio di costo sono fissati dall’allegato II alla predettacircolare (con particolare riguardo al “costo di produzione”, che risultadalla sommatoria del “valore del lotto”, comprensivo dall’area coperta edelle aree scoperte, accessorie e pertinenziali, del “costo di realizzazione anuovo delle strutture”, del “costo a nuovo degli impianti fissi”, delle “spesetecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo”,degli “oneri concessori e di urbanizzazione” e degli “oneri finanziari”,nonché al “profitto normale del promotore immobiliare”, che risulta «dallaremunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto nell’operazione ecomprensiva degli interessi sull’eventuale capitale proprio investito, che ilpromotore ritrae per lo svolgimento la sua attività»).Viene, inoltre, in considerazione la definizione di "stato attuale delleunità immobiliari ". Essa è definita dalla circolare n. 6/2012, al paragrafo6.1, che prevede che: " ... la valutazione dello stato attuale dell'unitàimmobiliare consiste nell'individuazione delle condizioni di vetustà edobsolescenza tecnologica e funzionale, valutate con riferimento all'epocacensuaria stabilita per legge e tenendo conto del principio catastaledell’ordinarietà. Tale modo di procedere nasce dalla necessità di svincolarele operazioni di accertamento catastale da circostanze non ordinarie,assicurando, per la determinazione della rendita, criteri perequativi noncondizionati dalla individuale capacità di gestione dell'immobile da partedel proprietario."Numero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026Nello stesso paragrafo, poi, si afferma che: "Il momento dellarevisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio1988-89, è il tempo nel quale occorre 'fotografare" lo stato delle cose.Conseguentemente, tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deveessere considerato come nuovo”.È inoltre previsto che il coefficiente di riduzione da applicare al costo diricostruzione sia in funzione, tra l'altro, "della vita effettiva (VTE), ossiadel periodo trascorso tra l'effettiva realizzazione o ristrutturazione delbene e l'epoca censuaria (successiva) di riferimento (biennio 1988-89)”.Premesso quanto innanzi, la sentenza impugnata ha escluso lacorrettezza della stima operata, e così la riduzione per vetustà del 30%,ponendosi in contrasto con la disciplina innanzi riportata qualificando come“ipotizzato ed applicato in via cautelativa” il calcolo operato dall’ufficio in2. Con il secondo motivo è denunciata la violazione dell’art. 1, comma21, della legge n. 208 del 2015, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3c.p.c.Il giudice di merito ha ritenuto, erroneamente, che per quantoriguarda lo scorporo delle componenti impiantistiche (“funzionali allospecifico processo produttivo”), contenute nella dichiarazione DOCFA del2/3/2016, esse dovevano essere escluse dalla stima operata dall’ufficioanche se dichiarate precedentemente.Al fine di consentire lo scorporo, infatti, deve compilarsi una specificadichiarazione DOCFA ex art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015.Poiché la dichiarazione resa dalla società contribuente, nel marzo del2016, non rientra nell’ambito di quella innanzi indicata, ma è relativaall’ampliamento, alla demolizione parziale e alla diversa distribuzione degliinterni, non avrebbe potuto effettuarsi lo scorporo.Il motivo è infondato nei termini di cui in prosieguo. La legge n. 208 del2015, art. 1, ha espressamente disposto nei seguenti termini:Numero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026- «A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della renditacatastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibilinelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stimadiretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementiad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità,nei limiti dell'ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stimadiretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo» (comma 21);- «A decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari catastali degliimmobili di cui al comma 21 possono presentare atti di aggiornamento aisensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile1994, n. 701, per la rideterminazione della rendita catastale degli immobiligià censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21» (comma22).La Corte ha già avuto modo di rilevare al riguardo che:- l’art. 1, comma 21, cit., - nel prevedere l’esclusione dalla stimadiretta «macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo» - non delinea l’eccezionalità di unaesenzione o di un trattamento di favore, quanto piuttosto il regimeordinariamente applicabile a tutti quei beni che – per quanto infissi alsuolo e non privi di connotati “immobiliari” – rientrino nelle previstatipologia quali componenti impiantistiche funzionali allo specifico processoproduttivo (Cass., 18 luglio 2022, n. 22551);le disposizioni di cui all’art. 1, comma 22, delineano, per converso,una particolare fattispecie di dichiarazione di variazione catastale che nonconsegue dalla realizzazione di interventi edilizi sulla unità immobiliare giàcensita in catasto, ed è finalizzata (solo) a rideterminare la rendita conl’esclusione delle eventuali componenti impiantistiche che non sono piùoggetto di stima diretta, così che è stata introdotta, in via regolamentare,una nuova «tipologia di documento di variazione, denominataNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026“dichiarazione resa ai sensi dell’art. 1, comma 22, L. n. 208/2015”, a cui èautomaticamente connessa la causale “rideterminazione della rendita aisensi dell’art. 1, comma 22, L. n. 208/2015”»; ne consegue, pertanto, chela rideterminazione della rendita catastale – in relazione alla (mera)esclusione dal computo della stima della componente impiantistica - èsubordinata alla presentazione degli atti di aggiornamento da parte degliintestatari catastali (Cass., 17 giugno 2024, n. 16738; Cass., 29 aprile2024, n. 11359; v. altresì, in motivazione, Cass., 20 giugno 2024, n.17045 nonché Cass., 30 maggio 2025, n. 14542);Il contribuente che presenti la dichiarazione di variazione ai sensi dell’art.1, comma 22, della l. n. 208 del 2015, - e con riferimento, dunque, aduna rendita catastale già in atti a seguito di precedente dichiarazionecatastale DOCFA, – laddove l’amministrazione operi una rettifica di dettadichiarazione «ha l'onere, nella controversia riguardante la verifica diproduttivi, originariamente inclusi nella stima, da non considerare ai finidella rideterminazione della rendita catastale» (Cass., 20 giugno 2024, n.17045 cui adde Cass., 8 luglio 2024, n. 18639).Come, allora, risulta evidente dalla lettura che la Corte ha offerto delladisposizione di cui all’art. 1, comma 22, cit., la specifica dichiarazioneprevista da detta disposizione – in quanto volta, come pur si è rilevato, aduna rideterminazione della rendita al fine di realizzare l’uniformità neiriferimenti estimativi catastali tra le unità immobiliari già iscritte in catastoe quelle oggetto di dichiarazione di nuova costruzione o di variazione –prescinde dalle causali espressamente previste dal d.m. 19 aprile 1994, n.701, art. 1 (con riferimento all’accertamento delle unità immobiliariurbane di nuova costruzione ovvero alla variazione dello stato dei beni),ed ha riguardo alla rappresentazione catastale di unità immobiliari la cuirendita sia suscettibile di rideterminazione (solo) in ragione dellaespunzione, dalla relativa stima, di beni che, già censiti in catasto, neNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026risultano (ora) sottratti in forza del (nuovo) regime ordinario applicabilealle componenti impiantistiche funzionali allo specifico processoproduttivo.Laddove, nella fattispecie, così come del resto è incontroverso tra lestesse parti, la dichiarazione DOCFA è stata presentata per una variazionedello stato dei beni (per demolizione e rideterminazione di spazi interni),variazione nel cui contesto dichiarativo la rettifica catastale si assumeessere stata operata prescindendo dal cennato nuovo regime di stima cheespunge dalla valutazione catastale le componenti impiantistiche (art. 1,comma 21, cit.).Trattandosi di un nuovo regime che, pertanto, deve trovare oggettivaapplicazione (a decorrere dal 1° gennaio 2016) nella stima diretta di unitàimmobiliari censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, la stessarettifica catastale operata dall’amministrazione non avrebbe potutoprescindere dall’applicazione della nuova disciplina catastale,sottoponendo (così) a stima, per la determinazione della rendita (nellafattispecie secondo il procedimento indiretto incentrato sul costo diricostruzione), il valore venale dei beni ed escludendo «dalla stessa stimadiretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo.».Va, del resto, considerato – avuto riguardo alla specifica connotazionedella fattispecie in esame che, come anticipato, non si risolve in una meradichiarazione di variazione DOCFA finalizzata all’attuazione, per unitàimmobiliari già censite in catasto, del nuovo regime catastale contemplatoper le componenti impiantistiche (cd. imbullonati; art. 1, comma 22, cit.)– che, come la Corte ha in più occasioni rilevato, la rendita catastale non èil fatto costitutivo di alcuna obbligazione tributaria, ma il risultato di unprocedimento di tipo accertativo, strumentale alla determinazione delvalore economico di un bene, rilevante ai fini di una pluralità d’imposte, edha un’efficacia illimitata nel tempo, ma non definitiva, per cui, così comeNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026all’Ufficio finanziario va riconosciuto, oltre il termine di 12 mesi di cui ald.m. 19 aprile 1994, n. 701, il potere d’intervenire per rettificare larendita proposta dal contribuente, a quest’ultimo deve riconoscersi ildiritto di presentare istanze di variazione, anche a correzione dei proprierrori, atteso che la non emendabilità di eventuali dichiarazioni inesattecristallizzerebbe, in contrasto con l’art. 53 Cost., un’imposizione falsatanei presupposti.2.2. La Corte ha, in particolare, rimarcato che:- la dichiarazione catastale (r.d.l. n. 652 del 1939, artt. 3 e 20; d.P.R.n. 1142 del 1949, art. 56; d.m. 19 aprile 1994 n. 701, art. 1) non hanatura di atto negoziale e dispositivo ma reca una mera dichiarazione discienza e di giudizio che costituisce l'atto iniziale del procedimentoamministrativo di classamento volto alla classificazione degli immobili edalla determinazione delle relative rendite catastali, procedimento, questo,di tipo accertativo, in quanto volto «a far chiarezza sul valore economicodel bene in vista di una congrua tassazione secondo le diverse leggi diimposta»;la rendita catastale, - che non ha mai efficacia costitutiva diretta dialcuna obbligazione fiscale ma solo una efficacia riflessa, ai fini delleimposte sul reddito complessivo, sia ai fini delle imposte sul patrimonioimmobiliare sia ai fini delle imposte indirette sui trasferimenti immobiliari,- non forma oggetto di una dichiarazione annuale del contribuente e nonesaurisce la propria efficacia con riguardo ad una singola annualitàd'imposta, avendo - al contrario - efficacia pluriennale escludente in radicequalsiasi ipotesi di definitività o irrevocabilità, così che, - avendo la renditacatastale efficacia illimitata nel tempo, - altrettanto illimitata deve esserela facoltà del contribuente di presentare istanze di variazione, di rettifica,di correzione;- così come, allora, l'ufficio, senza conseguenze caducatorie sui suoipoteri accertativi, può intervenire - anche trascorso l'anno di comportoNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026(d.m. n. 701 del 1994) - a rettificare la rendita proposta dal contribuentenon si vede perché a quest'ultimo - avvedutosi dell'errore dichiarativo -debba rimaner impedito di correggere le proprie omissioni ripristinandol'esatto valore secondo il reddito effettivamente retraibile (Cass. Sez. T,16/2/2026 n. 3609).Proprio perché, dunque, la dichiarazione di variazione era statapresentata dalla contribuente, così come la stessa gravata sentenzaassume, per demolizione e rideterminazione degli spazi interni, ladichiarazione di parte non ricadeva nella specifica disciplina posta (in viadi adeguamento, ai fini dell’uniforme emersione delle rendite catastali)dalla l. n. 208 del 2015, art. 1, comma 22, ma alla dichiarante dovevariconoscersi il diritto di rideterminare la rendita catastale dell’unitàimmobiliare interessata dalla variazione secondo il vigente nuovo regimeposto dalla legge citata, art. 1, comma 21.Così come del resto, la stessa Agenzia nel momento in cui haeffettuato la rettifica era tenuta ad escludere i cd. imbullonati.In ragione dei rilievi appena svolti, il motivo è destituito difondamento.3. Con la terza censura è denunciata la violazione e/o falsa applicazionedell’art. 1, comma 244, della l. n. 190 del 2014, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c.Il giudice di merito avrebbe errato nell’escludere la correttezza del metododi stima diretta adottato, escludendo la rilevanza della circolare n. 6 del2012 ed escludendo la rilevanza del prezziario, finanche ritenendocontraddittoriamente che non fosse stato prodotto.3.1. Il motivo è fondato. Al di là della contraddittorietà dellamotivazione laddove in un punto afferma l’assenza e poi la presenza delprezziario, del quale richiama esplicitamente il contenuto, deve ribadirsi,come già evidenziato in relazione alla prima censura accolta, che laNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026circolare n. 6 è stata normativizzata per cui l’esclusione della stessa ai finidella determinazione della stima è erronea.Il procedimento cd. indiretto di stima (d.P.R. 1 dicembre 1949, n.1142, art. 28) – sia esso fondato sull’accertamento del valore venale delbene (cd. approccio di mercato) ovvero sul costo di ricostruzione(approccio di costo) – va quindi condotto in conformità alla circolare n. 6/Tdel 30 novembre 2012 che, normativizzata dalla l. 23 dicembre 2014, n.190, art. 1, comma 244, postula la determinazione della rendita catastaleo sulla base del valore venale dei beni, secondo un'indagine del mercatodelle compravendite (art. 28, comma 1, cit.) ovvero in relazione al costodi ricostruzione (art. 28, comma 2, cit.); e, in questa seconda evenienza,tenendo conto, per l’appunto, delle voci di costo che ineriscono allaspecifica unità immobiliare oggetto di stima, da detta circolare individuatenel valore del lotto e nei costi di realizzazione a nuovo delle strutture,nelle spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed alcollaudo, negli oneri concessori e di urbanizzazione e negli oneri finanziari(v., ancora di recente, - seppur in relazione al rilievo secondo il quale la l.n. 208 del 2015, art. 1, commi 21 e 22, non ha abrogato, nemmeno informa tacita, la l. 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, comma 244, - Cass.,22/5/2025, n. 13732).4. In conclusione, sono accolti il primo e il terzo motivo di ricorso,respinto il secondo e, per l’effetto, la sentenza deve essere cassata erinviata alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia,in diversa composizione, ai fini della rideterminazione della rendita, fermorestando l’esclusione degli imbullonati, sulla base dei principi di cui alprimo ed al terzo motivo di ricorso, e per la determinazione delle spese delgiudizio di legittimità. P.Q.MAccoglie il primo ed il terzo motivo di ricorso, rigetta il secondo; cassa lasentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte diNumero registro generale 20344/2020Numero sezionale 3954/2026Numero di raccolta generale 17714/2026Data pubblicazione 03/06/2026Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversacomposizione, anche per la determinazione delle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, il 12.5.2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 17714/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris