Cassazione n. 37241/2022

a seguente ORDINANZA Dr A, sul ricorso iscritto al n. 885/2020 R.G. proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE, elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587) che lo rappresenta e difende -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 116, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende -controricorrente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. ROMA n. 3328/2019 depositata il 30/05/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/12/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Esposizione dei fatti di causa 1. Con sentenza indicata in epigrafe, la CTR del Lazio accoglieva l'appello proposto dalla società CO.GE.AP avverso la sentenza di primo grado con cui era stata respinto il ricorso contro l'avviso di accertamento avente ad oggetto la revisione parziale del classamento - ai sensi dell'art 1, comma 335 della legge 311/2004 - di un'unità immobiliare, sito in [OSCURATO:PERSONA] 174, ubicato nella microzona 20, a cui veniva attribuita la classe 5 (superiore a quella precedentemente attribuita). La pronunzia di appello negava la legittimità dell'avviso, ritenendo che le caratteristiche concrete dell'immobile (vetustà) e della zona in cui esso è ubicato, nonché il raffronto con gli immobili che secondo l'Ufficio presentavano caratteristiche similari, aventi un valore al metro quadro nettamente superiore all'immobile oggetto di accertamento, rappresentavano elementi che dimostravano l'erroneità della revisione. Precisava che il valore attribuito agli immobili in comparazione dal perito di parte (con perizia giurata) era stato accertato con metodo comparativo prendendo a confronto immobili simili per ubicazione, estensione e finiture. L'amministrazione finanziaria ricorre, sulla base di un solo motivo per la cassazione della sentenza menzionata. La società resiste con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] DIRITTO2.Con un unico motivo si deduce la violazione dell'art.1 corna 335 I. 311/2004, ex art. 360, n. 3), c.p.c.; per avere il decidente annullato l'avviso, considerando esclusivamente le caratteristiche dell'immobile, mentre avrebbe dovuto considerare che alla stregua della normativa citata si procede alla revisione per finalità perequativa individuata nell'ipotesi in cui il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta dalla percentuale di scostamento indicata dall'Agenzia( 35%). 3.La censura è destituita di fondamento. La disposizione normativa della quale, com'è incontroverso, nella fattispecie è stata fatta applicazione, prevede che «La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia de/territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L'Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento 4 revisionale con provvedimento del direttore dell'Agenzia medesima.» (I. n. 311 del 2004, art. 1, c. 335). La sopra riportata disposizione si inserisce quindi nella più ampia cornice regolativa di cui al d.p.r. 23 marzo 1998, n. 138 che, a sua volta, dispone nei seguenti termini: - - «1. La zona censuaria rappresenta una porzione omogenea di territorio provinciale, che può comprendere un solo comune o una porzione del medesimo, ovvero gruppi di comuni, caratterizzati da similari caratteristiche ambientali e socio-economiche. L'ambito territoriale del comune ovvero della zona censuaria, qualora costituisca porzione dello stesso, è ulteriormente articolato in microzone, con le modalità di cui all'articolo 2.» (art. 1, cc. 1 e 2); - «l. La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna mkrozona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari. 2. I comuni provvedono a delimitare nell'ambito del proprio territorio, le microzone, in base ai criteri definiti nel presente articolo e nelle norme tecniche allegate al presente regolamento, con la lettera A.... Qualora siano intervenute significative variazioni nel tessuto edilizio-urbanistico, ovvero nella dotazione di servizi ed infrastrutture, i comuni, sentiti i competenti uffici del dipartimento del territorio ovvero su richiesta dei suddetti uffici, possono procedere ad una nuova delimitazione delle microzone, con deliberazione del consiglio comunale, da comunicare al competente ufficio provinciale del dipartimento del territorio nei termini e con le modalità di cui al comma La deliberazione ha effetto dal 10 gennaio dell'anno successivo.» (art. 2, cc. 1, 2 e 5); - «1. Per ciascuna zona censuaria i competenti uffici del dipartimento del territorio compilano un quadro di qualificazione e classificazione, nel quale sono indicate, con riferimento al quadro generale di cui all'allegato B, tutte le categorie riscontrate nella zona censuaria stessa ed il numero delle classi in cui ciascuna categoria è suddivisa. Per la definizione delle classi gli uffici si avvalgono dei dati rilevati dall'osservatorio dei valori immobiliari del dipartimento del territorio, istituito con decreto 23 dicembre 1992 del Ministro delle finanze, delle informazioni contenute nelle schede previste dalle norme tecniche di cui all'articolo 2, comma 2, nonché dei risultati delle indagini di mercato svolte in sede locale. 2. I quadri di qualificazione e classificazione di cui al comma 1 possono essere oggetto di revisione da parte degli uffici del dipartimento del territorio in conseguenza di intervenute variazioni socio-economiche, ambientali ed urbanistiche di carattere permanente nella zona censuaria.» (art. 4, cc. 1 e 2); - «1. Al fine di determinare la redditività media ordinariamente ritraibile dalle unità immobiliari urbane, al netto delle spese e perdite eventuali, si procede alla revisione delle tariffe d'estimo attualmente vigenti, facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercato immobiliare, con esclusione dei regimi locativi disciplinati per legge. Non sono da assumere, come termini di riferimento, valori e redditi occasionali ovvero singolari. La revisione delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria consiste nella determinazione, per ogni zona censuaria, categoria e classe, della rendita catastale per unità di superficie, di cui all'articolo 3, da effettuarsi sulla base: a) dei canoni annui ordinariamente ritraibili, con riferimento ai dati di mercato delle locazioni. Si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 a 26 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142; b) dei valori di mercato degli immobili, determinandone la redditività attraverso l'applicazione di saggi di rendimento ordinariamente rilevabili nel mercato edilizio locale per unità immobiliari analoghe, e con l'osservanza degli articoli da 27 a 29 del regolamento richiamato nella lettera a). Le tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria sono determinate come media dei valori reddituali unitari 6 individuati con í criteri stabiliti nel presente articolo e con riferimento all'epoca censuaria 1996-1997. » (art. 5, cc. 1, 2 e 3); - «1. Il classamento consiste nell'attribuire alle unità immobiliari a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle a destinazione speciale la sola categoria, con riferimento ai quadri di qualificazione e classificazione di cui all'articolo 4. 2. La categoria è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l'unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali. 3. La classe, rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall'unità immobiliare nell'ambito del mercato edilizio della microzona, dipende dalla qualità urbana ed ambientale della microzona in cui l'unità stessa è ubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell'unità medesima e del fabbricato che la comprende. Per qualità urbana si intende il livello delle infrastrutture e dei servizi; per qualità ambientale si intende il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici ancorché determinati dall'attività umana. Nelle procedure valutative di cui al comma 4, la qualità urbana ed ambientale e le caratteristiche edilizie sono espresse attraverso il fattore posizionale ed il fattore edilizio. Il fattore posizionale è il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona, descritti nell'articolo 2, nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato con particolare riferimento a quelli aventi destinazione pubblica e sempreché siano permanenti e significativi ai fini del classamento. Il fattore edilizio è il parametro rappresentativo dei seguenti caratteri distintivi del fabbricato e dell'unità immobiliare: a) dimensione e tipologia; b) destinazione funzionale; c) epoca di costruzione; d) struttura e dotazione impiantistica; e) qualità e stato edilizio; f) pertinenze comuni ed esclusive; g) livello di piano. 7 I fattori posizionale ed edilizio, espressi in appropriate scale di misura, concorrono alla identificazione del parametro globale d'apprezzamento del livello reddituale per metro quadrato della superficie catastale dell'unità immobiliare.» (art. 8). 4. I dati normativi sopra riassunti, - per come interpretati dallo stesso Giudice delle leggi (Corte Cost., 1 dicembre 2017, n. 249), - esplicitano, quindi, che la revisione «parziale» del classamento delle unità immobiliari consegue, nella fattispecie, dalla specifica (ed esclusiva) valorizzazione del cd. fattore posizionale (art. 8, cc. 5 e 6, cit.), qui inteso in riferimento ad «una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona» che «abbia una ricaduta sulla rendita catastale» nonché del fattore edilizio (Corte cost. n. 249 del 2017, cit.). La revisione del classamento delle unità immobiliari è dunque correlato in primo luogo alla individuazione della microzona, la quale individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori all'incidenza su tali entità delle caratteristiche ad esso estrinseche (da individuarsi nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane) (d.p.r. n. 138 del 1998, art. 1). Il presupposto della revisione di classamento (esclusivamente) consegue dal mutato assetto di valori (di mercato e catastale) nel rapporto tra microzone comunali, - ove, peraltro, lo stesso corretto accertamento del presupposto in questione implica, al momento della loro determinazione, un'effettiva omogeneità delle microzone («nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane»; d.p.r. n. 138 del 1998, art. 2, c. 1), con conseguente uniformità delle unità immobiliari («per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti») e omogeneità di «ambiti territoriali di mercato ... sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.» (art. 2, c. 1, ci t.). Come rimarcato (anche) dalle Sezioni Unite della Corte che hanno rilevato che «ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 335, la ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, nè la mera richiesta del Comune, bensì l'accertamento di "una modifica nel "valore degli immobili presenti nella microzona", attraverso le procedure previste dal successivo comma 339 ed elaborate con la determinazione direttoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005) cui sono allegate linee guida definite con il concorso delle autonomie locali.» (così Cass. Sez. U., 18 aprile 2016, n. 7665). Laddove, però, (anche) l'indicazione delle «caratteristiche edilizie del fabbricato» (d.p.r. n. 138 del 1998, art. 8, c. 7) torna ad assumere (col fattore cd. posizionale) una sua specifica rilevanza al fine di giustificare l'adozione della stima comparativa (avuto riguardo alla cd. unità tipo; v. il d.p.r. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 61; v. Cass., 6 marzo 2017, n. 5600) in sede di attribuzione della classe e della rendita catastale (d.p.r. n. 138 del 1998, art. 2, c. 1, e art. 8; v., altresì, il d.l. 14 marzo 1988, n. 70, art. 11, c. 1, conv. in I. 13 maggio 1988, n. 154); e, del resto, va rimarcato che il valore di mercato rilevante, quale presupposto per la richiesta di riclassamento, non è quello di un singolo immobile bensì il valore medio di mercato di una intera microzona così che, una volta giustificato quest'ultimo (secondo i rapporti di valore posti dall'art. 1, c. 335, I. n. 311 del 2004), occorre valutare l'incidenza (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento. Ai sensi dell'art. 8, commi 2 e 3, del D.P.R. 23 marzo 1938 n. 138, la categoria viene assegnata sulla base della normale destinazione funzionale dell'unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali, mentre la classe, rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile nell'ambito del mercato edilizio della microzona, dipende dalla qualità urbana ed ambientale della microzona in cui l'unità è ubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell'unità medesima e del fabbricato che la comprende. Viene anche precisato che, per qualità urbana della microzona, si intende il livello delle infrastrutture e dei servizi e, per qualità ambientale, il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici ancorché determinati dall'attività umana. Ai fini della individuazione dell'esatto valore reddituale dell'immobile, indispensabile per l'attribuzione della classe, rileva sia il fattore posizionale, determinato dalla collocazione in una microzona e dalla qualità dei luoghi circostanti, sia il fattore edilizio, desumibile dai parametri distintivi del fabbricato e della singola unità immobiliare, quali dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di costruzione, dotazione impiantistica, qualità e stato edilizio, pertinenze comuni ed esclusive, livello di piano (art. 8, commi 6, 7 e 8, del D.P.R. 23 marzo 1938 n. 138). Dunque, del detto fattore edilizio deve tenersi conto quale concorrente criterio di determinazione della classe, e della conseguente rendita catastale, attribuiti all'unità immobiliare. Posta la legittimità dello strumento in generale, se ne impone tuttavia un corretto utilizzo, che a giudizio di questa Corte non può prescindere da un'adeguata valutazione, caso per caso, del singolo immobile, oggetto di riclassificazione. Poiché non è sufficiente il rispetto dei criteri generali previsti dalla norma, ma si richiede che l'attribuzione della nuova rendita venga contestualizzata in riferimento alle singole unità immobiliari. 8.In questa prospettiva, ritiene allora la Corte di dover precisare che, come si è più volte osservato, il presupposto della revisione di classamento (esclusivamente) consegue, nella fattispecie, dal mutato assetto di valori (di mercato e catastale) nel rapporto tra microzone comunali, - ove, peraltro, lo stesso corretto accertamento del presupposto in questione implica, al momento della loro determinazione, un'effettiva omogeneità delle microzone («nei caratteri di posizione, urbanistici, storico- ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane»; d.p.r. n. 138 del 1998, art. 2, c. 1) -, con conseguente uniformità delle unità immobiliari («per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti») e omogeneità di «ambiti territoriali di mercato ... sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.» (art. 2, c. 1, cit.) (v., ex plurimis, Cass., 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., 29 settembre 2017, n. 22900; Cass., 17 febbraio 2015, n. 3156). 9.La CTR del Lazio ha considerato, che l'atto attributivo della nuova rendita catastale (qual conseguente alla diversa classe identificativa del superiore «livello reddituale ordinario ritraibile dall'unità immobiliare»; d.p.r. n. 138 del 1998, art. 8, c. 3) non trova giustificazione, ritenendo che il contesto delle microzone comunali previamente individuate non abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua classe e rendita catastale), «così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare» (Corte Cost., n. 249/2017). E considerando oltre all'ubicazione anche le caratteristiche intrinseche del cespite ( la vetustà dell'immobile) nonché le diverse caratteristiche degli immobili utilizzati come parametro di riferimento dall'ufficio, tanto che questi hanno un valore a metro quadro di circa seimila euro, mentre il valore dell'unità immobiliare oggetto di revisione ammonta a circa 2.550,00 euro al mq, tenuto conto delle finiture e della estensione degli immobili, della loro ubicazione e del valore di mercato secondo il metodo comparativo. Il rubricato vizio non consente di attingere, tramite tale censura, il giudizio in fatto reso dalla CTR; l'esame circa la fondatezza della censura presuppone, infatti, una rivisitazione degli elementi probatori al fine di giungere ad un accertamento dei fatti divergente da quello compiuta dal giudice di merito. E' noto, che la Corte di legittimità non è giudice del fatto e pertanto non sono proponibili censure dirette a provocare un nuovo apprezzamento delle risultanze processuali, diverso da quella espresso dal giudice di merito, il quale è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove o risultanze che ritenga più attendibili ed idonee nella formazione dello stesso, potendo il ricorrente sindacare tale valutazione solo sotto il profilo della congruità e sufficienza della motivazione, che, se dedotto, conferisce alla Corte di legittimità il potere di controllare, sotto il profilo logico-formale, l'esame e la valutazione dei fatti compiuta dal giudice del merito, non già quello di effettuare un nuovo esame ed una nuova valutazione degli stessi (Cass. n. 14972 del 2006; Cass. n. 4770 del 2006; Cass. n. 16034 del 2002). 10. Il ricorso va dunque respinto. In considerazione delle antinomie ed oscillazioni, emerse negli orientamenti giurisprudenziali, col progressivo consolidarsi della pertinente giurisprudenza della