Cassazione n. 05069/2023

A NICASIO (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 35A22 B315F), rappresentato e difeso, giusta procura rilasciata su foglio separato allegato al ricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA], in Roma, v. Bisagno, n. 14; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 48R23 B315G), rappresentato e difeso, giusta procura apposta su foglio separato allegato al controricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA], in Roma, v. Adige, n. 43; -controricorrente - avverso la sentenza della Corte di a ppello di Palermo n. 1388/2018 (pubblicata in data 27 giugno 2018); udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25 gennaio 2023 dal Consigliere relatore dott. [OSCURATO:PERSONA]; lettele memorie depositate dai difensori di entrambe le parti ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. R.G.N.30139/18 C.C. 25/01/2023 Contratto preliminare [OSCURATO:PERSONA] 1. L’adito Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], con sentenza del 24 aprile 2013, dichiarava improponibile la domanda formulata - da [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] -ai sensi dell’art. 2932 c.c. per l’ottenimento di una sentenza costitutiva del trasferimento coattivo delle porzioni di un fabbricato (sito in Caccamo, c.da Mitinia) costituente l’oggetto di un contratto concluso tra le parti in data 28 luglio 2001; rigettava la domanda di risarcimento dei danni avanzata dal citato attore, basata sull’asserito presupposto dell’inadempimento della controparte [OSCURATO:PERSONA], relativamente alle obbligazioni assunte con detto contratto oltre che con la successiva scrittura di transazione del 28 gennaio 2004. Con la medesima pronuncia respingeva anche le domande riconvenzionali proposte dal suddetto convenuto dirette all’ottenimento della dichiarazione di risoluzione, per assunto inadempimento dell’attore, della citata scrittura di transazione del 28 gennaio 2004, e alla condanna del Rivaldo all’esatta esecuzione del contratto di permuta del 28 luglio 2001, con conseguente condanna del medesimo alla riduzione in pristino dei luoghi con riferimento alla cisterna alla cui realizzazione lo stesso era stato autorizzato in via transattiva. Il giudice di primo grado, con la richiamata sentenza, rilevava che alla pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. ostava l’accertamento delle irregolarità urbanistiche delle unità immobiliari indicate in citazione, tali da renderle incommerciabili, da cui conseguiva, altresì, l’infondatezza delle domande risarcitorie proposte dall’attore, in quanto motivate dal rifiuto - da ritenersi giustificato - del convenuto di trasferire gli immobili oggetto di causa. In relazione alle domande riconvenzionali del Baratta, riteneva insussistente il dedotto grave inadempimento in capo all’attore, nonché il difetto di prova della sua colpevolezza. 2. Decidendo sul gravame interposto, in via principale, dal soccombente attore, nonché su quello incidentale formulato dall’appellato [OSCURATO:PERSONA], la Corte di appello di Palermo, con sentenza n. 1388/2018 (pubblicata il 27 giugno 2018), in riforma parziale dell’impugnata pronuncia, accoglieva la domanda avanzata dal Rivaldo ai sensi dell’art. 2932 c.c., con la derivante condanna dell’appellato a rilasciare i beni immobili oggetto del disposto trasferimento coattivo, oltre alla sua condanna al pagamento della somma di euro 100.000,00, a titolo di risarcimento dei danni, con l’aggiunta di interessi e rivalutazione, e alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio. A sostegno dell’adottata decisione, la Corte palermitana ravvisava la fondatezza, in primo luogo, del primo motivo dell’appello principale, ritenendo l’erroneità della dichiarazione di improponibilità della domanda esercitata ai sensi dell’art. 2932 c.c. adottata dal primo giudice per effetto delle irregolarità urbanistico-edilizie dell’immobile oggetto di contratto tra le parti, dovendo, invece, rilevarsene l’accoglibilità, essendo rimaste accertate – anche a seguito di espletamento di c.t.u. –solo delle lievi difformità dello stesso rispetto al progetto originario oggetto di concessione, non preclusive dell’emanazione della sentenza costituiva del trasferimento immobiliare, sul presupposto, quindi, che il contratto intercorso tra le parti non avrebbe dovuto considerarsi nullo (così come quello definitivo, da stipularsi successivamente). Il giudice di secondo grado riteneva fondato anche il secondo motivo di appello del Rivaldo (da esaminarsi congiuntamente alla censura dell’appellante incidentale riguardante la confutazione della sentenza di primo grado nella parte in cui si assumeva che non fosse stato rilevato il grave inadempimento dell’attore), poiché, per effetto della mancata consegna e dell’omesso trasferimento degli immobili oggetto del contratto preliminare, si sarebbe dovuto riconoscere allo stesso Rivaldo l’invocato risarcimento dei danni (nella misura precedentemente indicata, liquidata in via equitativa, tenendo conto del valore delle rendite catastali e della durata del mancato utilizzo dei beni) in dipendenza dell’inadempimento imputabile al Baratta, non essendo rimasto riscontrato, peraltro, alcun grave inadempimento in capo all’appellante principale. 3. Avverso la sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, il soccombente appellato-appellante incidentale [OSCURATO:PERSONA], resistito con controricorso dall’intimato [OSCURATO:PERSONA]. Le difese di entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo, il ricorrente ha denunciato –ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. –la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 17, comma 1, e 40, comma 2, della legge n. 47/1985, nonché dell’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001, prospettando l’erroneità dell’impugnata sentenza nella parte in cui aveva ritenuto che soltanto le irregolarità urbanistiche “essenziali” avrebbero potuto determinare l’incommerciabilità dei beni immobili oggetto del preliminare, così aderendo all’indirizzo giurisprudenziale meno rigoroso sulla questione. 2. Con la seconda censura, il ricorrente ha lamentato – con riferimento all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 c.p.c. –la violazione e/o falsa applicazione dei citati artt. 17, comma 1, e 40, comma2, della legge n. 47/1985, nonché degli artt. 32, comma 1, lett. e), e 46 del d.P.R. n. 380/2001, deducendo, altresì, anche l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che era stato oggetto di discussione tra le parti. In particolare, il Baratta ha inteso confutare l’impugnata sentenza nella parte in cui aveva – a suo avviso - erroneamente ritenuto che le irregolarità urbanistiche accertate non integravano variazioni essenziali e per non aver correttamente valutato le risultanze documentali da cui, invece, si sarebbe dovuta considerare emergente l’esistenza di importanti difformità del manufatto rispetto al progetto assentito con la concessione edilizia. 3. Con la terza doglianza, il ricorrente ha dedotto – in ordine all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. –la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 115 e del principio generale di non contestazione, oltre che degli artt. 1223, 1226, 1227 e 2056 c.c., unitamente alla nullità della sentenza o del procedimento in relazione alle medesime violazioni, avuto riguardo alla mancata valutazione, da parte della Corte di appello, quale circostanza da porre a fondamento della propria decisione, del fatto - da considerarsi pacificamente acquisito - che ciascuna delle parti aveva il materiale possesso delle unità immobiliari a suo tempo rispettivamente attribuite. 4. Con il quarto ed ultimo motivo, il ricorrente ha prospettato – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione o falsa applicazione dell’art. 1227 c.c., asserendo che la Cortedi appello, in sede di quantificazione del danno, aveva omesso qualsivoglia valutazione del concorso colposo del Rivaldo, rappresentato, nel caso di specie, dalla realizzazione, ad opera dello stesso, di apposite irregolarità -dal punto di vista urbanistico - sull’immobile oggetto del giudizio. 5. Rileva il collegio che i primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente perché all’evidenza connessi. Essi sono infondati per le ragioni che seguono. Bisogna, preliminarmente, prendere le mosse dal presupposto di fondo delle risultanze conseguenti agli accertamenti fattuali compiuti dalla Corte di appello nell’impugnata sentenza (a cui sono conseguite le conclusioni giuridiche sulla validità del contratto preliminare di compravendita, con riferimento al quale il Rivaldo aveva esercitato l’azione prevista dall’art. 2932 c.c.). Orbene, la Corte territoriale, con motivazione adeguata e confortata dai complessivi esiti probatori (ivi inclusi quelli, particolarmente rilevanti, derivanti dalla relazione del c.t.u.), ha appurato che l’immobile oggetto del contratto era risultato affetto da difformità di carattere secondario che, nel loro complesso, non avevano riguardato la volumetria, né la sua sagoma e che, inoltre, le difformità afferenti la struttura in cemento armato si erano rivelate tali da non inficiare l’equilibrio strutturale dell’immobile e da comprometterne l’antisismicità (v., in particolare, pag. 11 della sentenza), così da farne conseguirne anche l’infondatezza del secondo motivo incentrato propriosu quest’ultimo aspetto. Al riguardo, il collegio intende dare piena continuità all’orientamento della giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale, ai sensi dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, l'irregolarità urbanistica che non oltrepassa la soglia della parziale difformità dalla concessione, con riferimento ad aspetti che si profilano meramente secondari (nei sensi prima precisati), non impedisce l'emanazione della sentenza ex art. 2932 c.c., perché il corrispondente successivo negozio di trasferimento non sarebbe nullo (cfr. Cass. n. 20258/2009; Cass. n. 8081/2014 e Cass. n. 11659/2018). A corroborare tale conclusione è intervenuta, recentemente, la sentenza delle Sezioni unite n. 8230/2019, la quale ha, inequivocamente, stabilito il principio in base al quale la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell'immobile (cfr., di seguito, in senso conforme, Cass. n. 538/2020 e, da ultimo, Cass. n. 15587/2022). Pertanto, in presenza - nell'atto della dichiarazione dell'alienante - degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile (circostanza non contestata nel caso di specie), il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Quindi, proprio alla stre gua dei suddetti accertamenti, la Corte di appello ha correttamente ritenuto che tali difformità, in violazione delle previsioni del titolo concessorio abilitativo, non potessero comportarne l’insanabilità sotto il profilo urbanistico-edilizio, in applicazione delle norme indicate nel primo motivo. Del resto, lo stesso art. 2, comma 58, della legge n. 662/1996, esclude espressamente la nullità dell’atto di trasferimento di un immobile abusivo qualora sia in corso la procedura di condono, purché siano in esso riportati gli elementi della stessa, da cui l’affermazione della validità dell’alienazione indipendentemente dall’esito di detta procedura, che potrebbe concludersi anche in senso negativo nei confronti del nuovo proprietario, con la conseguente assoggettabilità del medesimo alle relative sanzioni previste dalla normativa urbanistica (penale ed amministrativa). Sulla scorta, perciò, di tali univoci rilievi, il giudice di appello ha legittimamente ritenuto che l’azione nella specie esperita ai sensi dell’art. 2932 c.c. fosse proponibile ed accoglibile sulla scorta dell’accertato inadempimento del Baratta. 6. Anche la terza censura è priva di fondamento e deve, perciò, essere disattesa. Diversamente da quanto sostenuto dal ricorrente, nel caso in esame non viene in rilievo una possibile violazione del principio di non contestazione, dal momento che la Corte di appello – nel pervenire alla condanna al risarcimento del danno per inadempimento del Baratta – ha conferito rilevanza non tanto al dato del “poss esso” materiale delle porzioni immobiliari spettanti al Rivaldo, bensì al principale fatto – risultato pacifico – che, da quanto sarebbe spettato acquistare in proprietà al Rivaldo in esecuzione del contratto preliminare (ovvero dalla concordata data del 27 ottobre 2004), lo stesso, a causa dell’accertato inadempimento del Baratta, non aveva potuto acquisire, né, quindi, disporre delle citate porzioni dell’immobile. 7. Pure il quarto ed ultimo motivo non coglie nel segno e va respinto. Osserva il collegio che una volta accertata – con valutazione di merito adeguatamente svolta ed insindacabile nella presente sede di legittimità -l’insussistenza di un grave inadempimento imputabile al Rivaldo, la Corte di appello ha ritenuto che il rifiuto del Baratta di dar corso alla conclusione del contratto definitivo con il correlato trasferimento dell’immobile, come più volte sollecitata dal Rivaldo, fosse da ritenersi illegittimo e, quindi, tale da configurare un inadempimento caratterizzato da gravità rispetto agli obblighi che si era assunto con la stipula del contratto preliminare, ragion per cui, a seguito di tale accertamento, oltre all’emissione della statuizione di cui all’art. 2932 c.c., erano da ritenersi sussistenti anche i presupposti per l’ottenimento dell’invocato risarcimento del danno, da ricondurre al mancato ottenimento – da parte dell’appellante principale – della disponibilità dell’immobile oggetto del contratto, per il tempo successivo alla scadenza del termine fissato per la formalizzazione del contratto definitivo di compravendita (stante la mancata presentazione del Baratta davanti al notaio presso il quale era stato a tal proposito invitato). Con tale censura, peraltro, si deduce la violazione dell’art. 1127, comma 1, c.c., sul presupposto che il Rivaldo, con la sua condotta (ricollegata alla esecuzione, da parte dello stesso, di irregolarità sull’immobile da un punto di vista urbanistico), avrebbe concorso nella determinazione dei danni e, pertanto, essa avrebbe dovuto considerarsi incidente dalla quantificazione economica dei danni stessi. Per come eccepita dal controricorrente, la questione si prospetta – invero - come nuova (e, quindi, inammissibile nella presente sede), non avendo il ricorrente indicato né dove, né dove e né come l’avesse dedotta e, in particolare, se la stessa fosse stata formulata con i motivi di appello (incidentale) o, eventualmente, riproposta ai sensi dell’art. 346 c.p.c. Né – come sostiene il ricorrente – tale aspetto avrebbe potuto e dovuto essere rilevato d’ufficio dal giudice di appello. Infatti, a tal proposito, bisogna chiarire che se è vero che la questione dell'eventuale concorso di colpa del danneggiato deve essere esaminata d'ufficiodal giudice di primo grado, ai fini della liquidazione del risarcimento, è altrettanto vero che ove, tuttavia, ne sia stato omesso ilrilievo e non siano state esaminate e valutate le circostanze dalle quali si sarebbe potuto desumere eventualmente detto concorso di colpa, la parte ha l'onere di impugnare la sentenza per tale omissione e, qualora non lo faccia (come verificatosi nella vicenda processuale che ci occupa, non avendo il ricorrente osservato il necessario onere della specificità della supposta deduzione con l’atto di appello), la questione resta preclusa e non può essere sollevata nell'ulteriore corso del giudizio (v. Cass. n. 1164/2020). In ogni caso, con lo svolgimento logico-giuridico posto a fondamento della motivazione dell’impugnata sentenza, la Corte di appello ha escluso il denunciato concorso sulla base del corretto comportamento da parte del Rivaldo, non avendo rilevanza, a tale scopo, la pretesa irregolarità urbanistica del fabbricato, contenuta, oltretutto, nei precisati limiti non comportanti la nullità del contratto, e, perciò, non implicante la sottrazione delle parti ai correlati obblighi dipendenti dalla vincolatività di detto contratto; quindi, non comportante l’esenzione del Baratta dal subire le conseguenze del suo inadempimento sotto il profilo risarcitorio. 8. In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente svolte, il ricorso deve essere rigettato, con la conseguente condanna del soccombente ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo. Infine, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dello stesso ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 - bis dello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 4.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e c.p.a. nella misura e sulle voci come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contribut