Cassazione n. 22173/2023

Consigliere - Rel. ORDINANZA sul ricorso 10391/2018proposto da: [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappres. p.t., elett.te domic. in Roma presso l’Avvocatura capitolina, rappres. e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con procura speciale in calce al ricorso; -ricorrente - contro [OSCURATO:SOCIETA].; in persona del legale rappres. p.t., elett.te domic. in Roma, presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA] dalla quale è rappres. e difesa, unitamente all’avv. [OSCURATO:PERSONA], con procura speciale in calce al controricorso; -controricorrente- avverso l’ordinanza emessa dalla [OSCURATO:PERSONA], n. 482/17, depositatail 3/5/2017;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 7/03/2023dal Cons. rel., dott. [OSCURATO:PERSONA] . [OSCURATO:PERSONA] Con ricorso del 28.3.12 la SE.GI. s . p . a . propose opposizione all’indennità definitiva d’esproprio, contenuta nella delibera del 25.5.11 della Commissione provincialeespropri di Roma, in ordine al terreno di sua proprietà in Roma, espropriato con decreto del 21.7.08, incluso nell’ambito di un più vasto terreno di sua proprietà. In particolare, l’opponente esponeva che il decreto impugnato non aveva tenuto conto dell’edificabilità del terreno espropriato, trattandosi di area industriale avente destinazione urbanistica. [OSCURATO:PERSONA] contestava l’opposizione eccependo che l’area, al momento dell’imposizione del vincolo espropriativo, rientrava nella zona omogenea N-verde pubblico-e non poteva dunque essere adibita a costruzione di fabbricati ed attrezzature da destinare ad attività privata, e che in ogni caso essa era sostanzialmente inedificabile per esaurimento della cubatura consentita quale corte-pertinenza di fabbricati o quale parcheggio aperto. Con ordinanza emessa il 15.1.18, la Corte d’appello accolse l’opposizione, determinando l’indennità nella somma di euro 464.350,00, oltre interessi legali, osservando che: risultava dalla c.t.u. che l’area espropriata in base al PRG, adottato il 12.2.08,ricadeva nel settore “città da ristrutturare-tessuti prevalentemente per attività e all’interno del sistema dei servizi e delle infrastrutture verde pubblico e servizi pubblici di livello locale”; al riguardo, le NTA attribuivano a siffatti “tessuti” l’indice d’edificabilità EF di 0,3 mq, prevedendo specifiche destinazioni per le aree converde pubblico e servizi pubblici di livello locale; l’area era dunque edificabile, ma priva di cubatura residua da utilizzare, sia con la costruzione dei capannoni, sia per la destinazione a verde pubblico dell’area rimanente; l’areaespropriata, qualificabile come agricola sebbene fosse decaduto il precedente strumento attuativo (da 26 anni), faceva parte della maggiorearea di proprietà della [OSCURATO:SOCIETA]., rientrante a sua volta nel suddetto settore “città da ristrutturare-tessuti”,prevalentemente per attività, all’interno del sistema dei servizi, delle infrastrutture del verde pubblico e dei servizi pubblici a livello locale; pertanto, tale area, da considerare unitariamente, poteva essere adibita ad attività, nel rispetto delle prescrizioni sul verde pubblico e servizi pubblici di livello locale, avendo la SE.GI.s.p.a. legittimamente costruito capannoni industriali; la c . t . u . aveva determinatola media dei valori di mercato di beni edificabili a l tempo dell’esproprio. [OSCURATO:PERSONA] ricorre in cassazione con due motivi. La [OSCURATO:SOCIETA] resiste con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] Il primo motivo denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. e del PRG di R oma C apitale , nonché omesso esame di fatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti, per aver la Corte d’appello ritenuto che l’area espropriata fosse edificabile, sebbeneinclusa nella zona omogenea -N-verde pubblico - in cui non era consentita la costruzione di fabbricati e di attrezzature da destinare ad attività private, senza tener conto delle contestazioni formulate. Al riguardo, laricorrente si duole che la Corte territoriale abbia omesso di valutare che l’area oggetto di causa rientrava nell’ambito delle pertinenze di fabbricati, ovvero era utilizzata come parche ggi aperti all’uso pubblico e, pertanto, non valutabile come bene edificabile. Il secondo motivo denunzia violazione e falsa applicazione del nuovo PRG, approvato il 12.2.08, vigente all’epoca del decreto d’esproprio, nonché degli artt. 83-85 NTA del nuovo PRG, 32 e 4 0 dpr n. 327/01, per aver la Corte d’appello qualificato come edificabile l’area in questione, mentre essa, quale area pertinenziale, assimilabile ad area agricola, era distinta dalla zona edificabile sulla quale erano stati edificati i capannoni industriali, anche in considerazione del fatto che l’area in questione era priva di ulteriore cubatura residua da poter utilizzare, come desumibile dalla c.t.u. I due motivi, esaminabili congiuntamente poiché tra loro connessi, sono fondati. Va osservato che in tema di espropriazione di pubblica utilità, il carattere edificatorio di un suolo viene ricavato da un complesso di qualità e caratteristiche obiettive, desumibili da una serie di elementi certi ed inequivoci, attestanti comunque la sua concreta attitudine alla edificabilità: come esemplificativamente (ed innanzitutto) quelli concernenti l'ubicazione, l'accessibilità, lo sviluppo edilizio già in atto nella zona, i relativi indici di fabbricabilità e le altre disposizioni urbanistiche che la riguardano, l'esistenza e l'utilizzabilità di collegamenti viari, di impianti di servizi pubblici essenziali ed infrastrutture necessarie alla vita di una comunità sociale, nonché la prossimità alle vie di comunicazione e di collegamento con i centri urbani. Ne consegue che va esclusa l'edificabilità di fatto di un suolo quando già le dimensioni dell'area siano insufficienti per edificare, per l'esaurimento degli indici di fabbricabilità della zona a causa delle costruzioni realizzate, la distanza dalle opere pubbliche, l'esistenza di prescrizioni e vincoli legislativi ed urbanistici che incidono in misura determinante sulla edificabilità effettiva, quale attitudine del suolo ad essere sfruttato e concretamente destinato a fini edificatori (Cass., n. 17069/12). E’ stato,inoltre, affermato che pur dovendosi affermare il primato dell'edificabilità legale, con la necessità di riscontro dell'attitudine allo sfruttamento edilizio alla stregua della disciplina urbanistica, l'edificabilità di fatto costituisce criterio integrativo necessario alla verifica della concreta realizzazione di costruzioni e alla quantificazione delle potenzialità di utilizzo del suolo al momento in cui si compie la vicenda ablativa, cosicché va esclusa l'edificabilità di un suolo quando le dimensioni dell'area sono insufficienti per edificare, per l'esaurimento degli indici di fabbricabilità della zona a causa delle costruzioni realizzate, per la distanza dalle opere pubbliche, per l'esistenza di prescrizioni e di vincoli legislativi ed urbanistici che incidono in misura determinante sulla edificabilità effettiva, quale attitudine del suolo ad essere sfruttato e concretamente destinato a fini edificatori (Cass., n. 7251/14). Nel caso concreto, dati i principi generali desumibili dalla giurisprudenza richiamata, èapplicabile la regola per cui all'interno di zone omogenee classificate come edificabili dallo strumento urbanistico, la determinazione dell'indennità di espropriazione non deve tener conto del vincolo preordinato ad esproprio apposto sulle singole aree destinate a servizi pubblici, sicché esse vengono indennizzate secondo la potenzialità edificatoria delle aree limitrofe, espressa dall'indice territoriale (che scomputa sull'intera zona le superfici destinate a servizi),non è applicabile alle zone integralmente vincolate a utilizzi meramente pubblicistici (verde pubblico, attrezzature pubbliche, ecc.), interessate da un vincolo di destinazione che, precludendo ai privati ogni tipo di trasformazione riconducibile alla nozione tecnica di edificazione, impone di escludere l'edificabilità delle aree in esse comprese(Cass., n. 11408/12). Invero, nella specie l’area espropriata era inclusa, al momento dell’esproprio, nell’ambito di zona omogenea N- verde pubblico - , nonché “città da ristrutturare-tessuti..”,per cui la Corte d’appello ha ritenuto che essa, pur priva di cubatura realizzabile sulla residua proprietà dell’opponente, non era qualificabile come agricola, ma come edificabile. Tuttavia, va evidenziato che l’ordinanzaimpugnata non ha chiaritoi criteri attraverso i quali l’indennità era stata calcolata sulla base della concreta utilizzabilità dell’area stessa, nel senso che non è stata specificata l’edificabilità di fatto di cui si è tenuto conto (dal provvedimento si evince che l’area era pertinenza esterna dei capannoni industriali, v. pag. 7). Al riguardo, la corte territoriale ha altresì rilevato che la decadenza dal precedente strumento attuativo (da 26 anni) non potesse comportare, di per sé, l’attribuzione di natura agricola all’area in questione , ma traendone la conseguenza non condivisibile che l’area espropriata fosse ipso facto qualificabile come edificabile. E’ stato infatti osservato che l 'avvenuta decadenza del vincolo preordinato all'esproprio rende l'area (e non la zona) priva di regolamentazione urbanistica, sicché, in tale ipotesi, non è consentito farne rivivere la condizione preesistente ma opera la disciplina prevista per le cd. aree bianche di cui all'art. 4, ultimo comma, della l. n. 10 del 1977, la quale, peraltro, non comporta un automatico riconoscimento della natura edificabile dell'area occupata, dovendo essere apprezzata la ricorrenza di tale carattere in base al criterio dell'edificabilità di fatto, che impone un metodo di valutazione incentrato sulla verifica della funzionalità dell'area in termini di naturale ed armonico completamento di quelle, ad essa contigue, che siano destinate all'edificazione in base alle scelte legislative ed a quelle pianificatorie dei comuni (Cass., n. 12268/16). Nel caso concreto, come detto, la Corte territoriale ha omesso invece di verificare la concreta, effettiva destinazione urbanistica dell’area oggetto dell’esproprio.Per quanto esposto, l’ordinanza impugnata va cassata, nei limiti di cui in motivazione, con rinvio della causa alla Corte d’appello, anche in ordine alle spese del grado di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa l’ordinanza impugnata, nei limiti di cui in motivazione, e rin