Cassazione n. 10331/2026

nte-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 1 [OSCURATO:PERSONA] in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocatoRaffaele Strina-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 324/2020depositata il 27/01/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 25802/2020Numero sezionale 72/2026Numero di raccolta generale 10331/2026Data pubblicazione 20/04/2026Giorgio Borrelli, proprietario di un locale seminterrato del Condominodi via delle Perle n. 1, sito in Torre del Greco, impugnò dinanzi alTribunale di [OSCURATO:PERSONA] le delibere condominiali del 29.04.2010e del 2.05.2012, con le quali erano stati approvati i bilanci consuntivirispettivamente per gli anni 2009 e 2011.L’attore espose che il locale seminterrato aveva accessi autonomisulla pubblica via mentre era privo di accesso all’andronecondominiale, che l’atto di acquisto lo escludeva dal diritto dicomunione sui lastrici solari, sull’androne, sulla gabbia scale esull’ascensore e, conseguentemente, dalle relative spese,analogamente a quanto stabilito nell’atto dei suoi danti causa – l’attoper notar Mainero del 30.7.1965 -, quest’ultimi acquirentidirettamente dal costruttore del fabbricato. Tale criterio di riparto erastato applicato fino all’anno 2004 e successivamente modificato conle delibere impugnate, di cui chiese dichiararsi la nullità perché erastato illegittimamente incluso nella ripartizione delle spesecondominiali.All’esito dei giudizi di merito, svoltisi in contraddittorio con ilCondominio, la Corte d’appello, con sentenza del 27.1.2020,confermò la sentenza del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], che avevarigettato la domanda.I giudici di merito ritennero che la presunzione di comunione delleparti comuni di un edificio potesse essere superata soltanto sediversamente risultava dal titolo, per tale intendendosi il titolod’acquisto dell’unità immobiliare costituente la prima venditaeffettuata dall’originario unico proprietario dell’intero edificio,circostanza non provata nel giudizio.Numero registro generale 25802/2020Numero sezionale 72/2026Numero di raccolta generale 10331/2026Data pubblicazione 20/04/2026Giorgio Borrelli ha proposto ricorso per cassazione sulla base di duemotivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.Il ricorso è stato avviato alla decisione in camera di consiglio ai sensidell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ.RAGIONI DELLA DECISIONEIl primo motivo è così rubricato “violazione e falsa applicazione dilegge con riferimento agli artt. 324 cod. proc. civ. ed artt. 1117 e1123 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ.-omessa pronuncia su circostanza decisiva della controversia, conriferimento agli artt. 1117, 1118, e 1123 cod. civ., in relazione all’art.360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ.”.Il ricorrente si duole dell’errata interpretazione ed applicazione degliartt. 1117 cod. civ. e 1123 cod. civ. sostenendo che, nel caso inesame, dovesse trovare applicazione la disciplina del condominioparziale poiché il bene risulterebbe, in ragione delle suecaratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio ogodimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio incondominio, venendo, quindi, meno il presupposto per ilriconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini suquel bene. Nel caso di specie, l’esclusione dalle spese condominialideriverebbe non tanto dal contenuto dell’atto di provenienza, comesostenuto nei gradi di merito – e quindi da un titolo contrario allapresunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. – quanto dallecaratteristiche dei beni condominiali che non sarebbero incollegamento strutturale con il locale seminterrato di sua proprietà.Il motivo presenta profili di inammissibilità nella parte in cui introduceun tema nuovo, ovvero l’esistenza del condominio parziale, che nonNumero registro generale 25802/2020Numero sezionale 72/2026Numero di raccolta generale 10331/2026Data pubblicazione 20/04/2026era stato prospettato nei gradi di merito e che implica accertamenti difatto.La sentenza della Corte d’appello ha fatto peraltro correttaapplicazione del consolidato orientamento di questa Corte, secondocui le scale e l'androne, essendo elementi strutturali necessariall'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile peraccedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenzadi titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell' art.1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi olocali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini nefruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzionedella copertura dell'edificio (Cass. n. 4916/2024; Cass. n. 9986/2017;Cass. n. 15444/2007; Cass. n.21238/2024 non massimata).Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione dicomunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre comunque fare riferimentoall'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto ditrasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario adaltro soggetto. Pertanto, solo se in occasione della prima vendita laproprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei benicomuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersiche tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (exmultis Cass. n. 20693/2018)Ne consegue che, in assenza di titolo contrario, anche i condominiproprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada sonotenuti a concorrere alle spese, in rapporto ed in proporzione all'utilitàche possono trarre, sulla base delle tabelle millesimali.Nel caso di specie, la Corte d’appello ha affermato la presunzione dicondominialità, ai sensi dell’art.1117 c.c., dei lastrici solari,dell’androne, della gabbia scale e dell’ascensore anche relativamenteNumero registro generale 25802/2020Numero sezionale 72/2026Numero di raccolta generale 10331/2026Data pubblicazione 20/04/2026al ricorrente, proprietario del piano seminterrato con accesso dallapubblica via, in assenza di un titolo contrario nel senso indicato.La circostanza che l’atto per notar Mainero del 30.7.1965 costituissel’atto costitutivo del condominio, secondo l’accertamento dei giudici dimerito, è rimasta sfornita di prova, ragione per la quale il ricorrente ètenuto a concorrere alla conservazione dei beni comuni, ai sensidell’art.1117 c.c.Osserva il collegio che, se il titolo dei danti causa del 30.7.1965 nonfosse il primo titolo, la riserva di proprietà delle parti comuni sarebbestata fatta altrimenti a non domino. Inoltre, la clausola, contenuta nelcontratto di vendita di un'unità immobiliare di un condominio, con laquale viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcunedelle parti comuni, è nulla, poiché con essa si attuerebbela rinuncia di un condomino alle predette parti, vietata dal capoversodell'art 1118 cod. civ. (Cass. 1680/2015; Cass. n. 6036/1995).In assenza di un titolo contrario, contenuto nell’atto costituivo delcondominio ed opponibile a tutti i condomini, le delibere con le qualile spese comuni sono state poste a carico del ricorrente devonoperciò ritenersi valide. Pure l’assunto diverso regime, antecedentealle delibere impugnate, che lo esonerava da dette spese, avrebberichiesto una espressa convenzione di esonero, ex art. 1123 c.c., conefficacia inter partes (Cass.n. 21086/2022).Quanto al secondo profilo del primo motivo di ricorso - l’omessapronuncia su circostanza decisiva della controversia con riferimentoagli artt. 1117, 1118, e 1123 cod. civ. in relazione all’art. 360,comma 1 n. 5 cod. proc. civ. –è sufficiente rilevare come la deduzionedel vizio motivazionale di cui di cui all’art.360, comma 1, n.5 c.p.c.sia precluso dalla presenza di una cosiddetta "doppia conforme” (trale tante Cass. n. 30705/2025)Numero registro generale 25802/2020Numero sezionale 72/2026Numero di raccolta generale 10331/2026Data pubblicazione 20/04/2026Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la nullità della sentenzaper motivazione meramente apparente e comunque al di sotto delc.d. “minimo costituzionale”, in violazione dell’art. 132 cod. proc. civ.,111 Cost., in relazione all’art. 360, n. 4 cod. proc. civ. Partericorrente lamenta la mancata esplicitazione dell’iter logico attraversoil quale la Corte d’appello arriva a concludere che i beni condominialisiano in collegamento strutturale con il cespite del ricorrente tanto dadover rientrare nella presunzione di condominio stabilita dall’art.1117 cod. civ.Il motivo è infondato.In materia di vizio di motivazione, le Sezioni Unite, con la sentenza n.8053 del 7.4.2014, hanno affermato che la riformulazionedell’art.360, comma 1, n.5 disposta dal D.L. 22.6.2012, n.83, art. 54,convertito nella L. 7.8.2012, n.134, deve essere interpretata, allaluce dei canoni ermeneutici dettati dall'art. 12 preleggi, comeriduzione al "minimo costituzionale" del sindacato di legittimità sullamotivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l'anomaliamotivazionale che si traduce nella "mancanza assoluta di motivi sottol'aspetto materiale e grafico", nella "motivazione apparente", nel"contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella"motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”.Il vizio di nullità è configurabile in quanto la sentenza è inidonea araggiungere lo scopo, ovvero di spiegare le ragioni del decidere inquanto le argomentazioni sono svolte in modo talmentecontraddittorio e con passaggi logici talmente incongrui da nonpermettere di individuarla, cioè di riconoscerla come giustificazionedel decisum (Cassazione civile sez. un., 30/01/2023, n.2767; Sez. U,Sentenza n. 22232 del 03/11/2016 Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n.16599 del 2016; Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022 Rv.Numero registro generale 25802/2020Numero sezionale 72/2026Numero di raccolta generale 10331/2026Data pubblicazione 20/04/2026664061; Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019 Rv.654145).Nel caso di specie, la Corte d’appello, con motivazione chiara edesaustiva, richiamando la consolidata giurisprudenza di questa Corteapplicabile al caso di specie, ha spiegato le ragioni per le quali ledelibere impugnate erano valide nella parte in cui obbligavano ilricorrente a concorrere alle spese relative ai beni comuni.Il ricorso va pertanto rigettato.Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato attodella sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte delricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stessoart.13, se dovuto. P.Q.Mrigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, infavore della parte controricorrente, delle spese del giudizio dilegittimità, che liquida in € 1.300,00 per compensi, oltre alle speseforfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00ed agli accessori di legge.Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, daparte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art.13, comma 1-bis, se dovuto.Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda SezioneCivile della Corte di cassazione, in data 15 gennaio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa