Cassazione n. 28000/2022

ronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 28642-2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliatain ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 30, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in ROMA, Via MUGGIA 21, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti - avverso la sentenza n. 1066/2017 della CORTE D'APPELLO di SALERNO, depositata il 30.10.2017; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15.06.2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA]; Ric. 2017 n. 28642 sez. S2 -ud. 15-06-2022 - 2 - lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale [OSCURATO:PERSONA]’ERBA, che ha concluso perl’accoglimento parziale del ricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con scrittura privata del 13.02.1999, successivamente rifusa nell’atto pubblico del [OSCURATO:DATA_NASCITA], la sig.ra [OSCURATO:PERSONA] , proprietaria di un appartamento sito in Salerno, ha ceduto ai sigg.ri [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA] il diritto di superficie sottostante il giardino della propria abitazione, consistente nel diritto di realizzare un garage avente le dimensioni e caratteristiche approvate dal Comune di Salerno, con esclusione della realizzazione di vedute, salvo una feritoia. 2. La sig.ra [OSCURATO:PERSONA] si doleva dell’inadempimento nell’esecuzione dell’opera, poiché i sigg.ri DE MARTINOe IMBIMBO avrebbero realizzato un garage dalle dimensioni difformi da quelle concordate e aperto una finestrella verso il giardino di sua proprietà, in spregio a quanto pattuito tra le parti. La sig.ra [OSCURATO:PERSONA], pertanto, con atto di citazione notificato il 07.11.2006 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Salerno i sigg.ri [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] chiedendo, previo accertamento dell’inadempimento contrattuale e della violazione delle prescrizioni normative in tema di diritti reali e distanze, la condanna dei convenuti all’eliminazione del vano finestrino e della tettoia, nonché al ripristino dell’altezza del garage e delle quote delle rampe di accesso al locale contrattualmente stabilite. 2.1. Costituitisi in giudizio, i convenuti chiedevano il rigetto della domanda principale e formulavano domanda riconvenzionale di condanna all’eliminazione della veranda realizzata dall’attrice nella parte retrostante al garage, poiché essa limitava l’aerazione Ric. 2017 n. 28642 sez. S2 -ud. 15-06-2022 - 3 - del locale dei convenuti, e perché costruita in spregio alle dovute distanze dalla feritoia del locale. 3. Il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 385 del 16.10.2010, in accoglimento della domanda principale, condannava i convenuti al ripristino dell’altezza del garage e delle quote delle rampe di accesso al locale in conformità alle prescrizioni indicate nel progetto approvato con la concessione edilizia n. 6/95 e nell’atto pubblico del [OSCURATO:DATA_NASCITA]; rigettava la domanda riconvenzionale avanzata dai convenuti. 4. Avverso la sentenza di prime cure proponevano appello i sigg.ri DE MARTINOe IMBIMBO, deducendo che nel corso della realizzazione dell’opera si era reso necessario procedere ad una variante al fine di consentire l’effettiva fruibilità del garage. Secondo gli appellanti, non sarebbe perciò prospettabile un inadempimento grave, tale da giustificare la violazione dell’accordo intervenuto tra le parti; né sarebbe prospettabile la risoluzione del medesimo accordo, in virtù dell’inserimento di una clausola contrattuale apposta nella sola ipotesi di impossibilità di realizzazione dell’opera. 4.1. Costituitasi in sede di gravame, la sig.ra [OSCURATO:PERSONA] chiedeva il rigetto dell’appello principale e proponeva appello incidentale in merito alla chiusura della finestrella aperta dagli appellanti sulla parete di fondo del garage. 5. La Corte d’appello di Salerno, con sentenza n. 1066/2017 pubblicata il 30.10.2017, in accoglimento del gravame principale proposto dai sigg.ri [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] , riformava la sentenza impugnata e rigettava la domanda formulata dalla sig.ra [OSCURATO:PERSONA] ; accoglieva l’appello incidentale della sig.ra [OSCURATO:PERSONA] in merito alla riduzione in feritoia della finestrella aperta nella parete posteriore del locale. 5.1. La Corte riteneva dimostrata dagli appellanti la materiale impossibilità di eseguire l’opera conformemente all’accordo intervenuto Ric. 2017 n. 28642 sez. S2 -ud. 15-06-2022 - 4 - tra le parti e la non imputabilità della suddetta irrealizzabilità. Sulla scorta, poi, delle risultanze della CTU considerava l’inadempimento di modesta entità, avuto riguardo all’equilibrio delle rispettive prestazioni e alla causa contrattuale. 6. La sig.ra [OSCURATO:PERSONA] CARMELApropone ricorso per cassazione avverso la sentenza di secondo grado. I sigg.ri [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] resistono con controricorso. Entrambe le parti hannodepositato memorie. 7. Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio, in base alla disciplina dettata dall’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, come inserito dalla l. 18 dicembre 2020, n. 176, senza l'intervento del Procuratore Generale e dei difensori delle parti, non avendo nessuno degli interessati fatto richiesta di discussione orale. [OSCURATO:PERSONA] 1.Il ricorso si articola in otto motivi. 1.1. Con il primo motivo di gravame la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 111, comma 6, Cost, 132, comma 1,n. 4 e 156, comma 2, cod. proc. civ. in relazione all’art. 360 nn. 3 e 4 cod.proc. c iv. Segnatamente, il deducente censura la contraddittorietà della sentenza nella parte in cui i Giudici di seconde cure da un lato riconoscono la conclamata impossibilità di esecuzione dell’opera in conformità all’accordo intercorso tra le parti e la non imputabilità dell’inadempimento agli odierni controricorrenti; dall’altro considerano di modesta entità le variazioni apportate da questi ultimi all’originario progetto, con ciò formulando un giudizio inconciliabile con quello della materiale irrealizzabilità. Ric. 2017 n. 28642 sez. S2 -ud. 15-06-2022 - 5 - 1.2. Con il secondo motivo la ricorrente censura l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1,n. 5, cod. proc. civ. , violazione e falsa applicazione degli artt.1218, 1256 e 2697 cod. civ. in relazione all’art. 360, comma 1,n. 3, cod. proc. c iv. , ovvero il travisamento della prova, per aver la Corte distrettuale ignorato il dato probatorio inequivoco rappresentato dalla CTU svolta in primo grado, che ha negato l’impossibilità di esecuzione del progetto, riconoscendo esclusivamente l’esistenza di difficoltà esecutive tali da non inficiare la realizzabilità dell’opera. Con ciò i Giudici di seconde cure avrebbero omesso di esaminare un fatto decisivo ai fini della controversia, poiché l’acclarata realizzabilità dell’opera avrebbe negato l’esonero da responsabilità dei convenuti per inadempimento contrattuale. 1.3. Con il terzo motivo la ricorrente deduce omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1,n. 5, cod. proc. civ. , nonché violazione di legge, artt. 1353 e 1360 cod.civ., in relazione all’art. 360 n. 3. Con scrittura integrativa del contratto del 13.03.1999, le parti avevanoconvenuto la risoluzione dello stesso in caso di sopravvenuta impossibilità di realizzazione dell’opera concordata: secondo la ricorrente, l’esame del suddetto documento avrebbe portato i Giudici di secondo grado a concludere in favore della risoluzione del contratto per irrealizzabilità dell’opera, con conseguente impossibilità per i sigg.ri [OSCURATO:PERSONA] e IMBIMBO di realizzare un progetto difforme da quello previsto e tale da incrementare la proprietà superficiaria loro attribuita, in spregio al diritto dominicale della sig.ra [OSCURATO:PERSONA]. 1.4. Con il quarto motivo la deducente censura la violazione di legge, artt. 1256, 1325, 1346, 1418 cod.c iv ., in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Secondo la tesi della ricorrente, invero, la Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere applicabile al caso di specie l’art. Ric. 2017 n. 28642 sez. S2 -ud. 15-06-2022 - 6 - 1256 c.c., che prevede l’estinzione dell’obbligazione quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diviene impossibile, in ragione dell’assenza di elementi probatori dimostrativi della sopravvenuta impossibilità della prestazione. Trattandosi, invece, di impossibilità della prestazione iniziale, dovuta alla pretesa irrealizzabilità del progetto, la deducente sostiene che i Giudici di secondo grado avrebbero dovuto dichiarare la nullità del contratto ex art. 1418 c od . c iv ., con conseguente reintegrazione della sig.ra [OSCURATO:PERSONA] nei suoi diritti dominicali attraverso l’eliminazione del manufatto. 1.5. Con il quinto motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1350, comma 1, nn. 2 e n. 12 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. , per aver valorizzato nel contesto motivazionale della decisione la circostanza che la sig.ra [OSCURATO:PERSONA] non si sarebbe opposta alla comunicazione con la quale gli odierni controricorrenti avevano addotto l’impossibilità di realizzare l’opera alle condizioni contrattualmente previste. Secondo la ricorrente, invero, la mancata risposta alla comunicazione non potrebbe valere a confermare l’irrealizzabilità dell’opera o ad accettare la variazione al progetto, rimanendo essa irrilevante ai fini contrattuali, in virtù del disposto normativo che prescrive la forma scritta ad substantiam per eventuali modifich e del contratto di cessione di diritti reali. 1.6. Con il sesto motivo la ricorrente deduce l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1,n. 5, cod. proc. civ. , ossia l’intervenuta opposizione della sig.ra [OSCURATO:PERSONA] alle varianti al progetto. Segnatamente, i Giudici di secondo grado avrebbero omesso di esaminare la circostanza che il supposto assenso prestato dalla sig.ra [OSCURATO:PERSONA] alle varianti al progetto sia stato, in Ric. 2017 n. 28642 sez. S2 -ud. 15-06-2022 - 7 - realtà, smentito dal contenuto di una lettera redatta dai difensori degli odierni controricorrenti, dalla quale emergerebbe, al contrario, l’opposizione espressa dalla ricorrente alle variazioni nella realizzazione dell’opera. 1.7. Con il settimo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 952, 955 e 1218 e 2697 cod. c iv ., in relazione all’art. 360, comma 1,n. 3, cod. proc. civ. S i censura , in particolare, il vizio di motivazione della sentenza nella parte in cui i Giudici disecondo grado hanno escluso l’inadempimento degli odierni controricorrenti in ragione della modesta entità delle varianti che, qualora non poste in essere nella fase di realizzazione della costruzione, avrebbero precluso lo scopo contrattuale. Secondo la deducente, la Corte distrettuale avrebbe errato nel valutare esclusivamente l’idoneità in sé dell’opera realizzata, senza considerare la circostanza per la quale l’estensione del diritto di superficie attribuito ai controricorrenti in conseguenza della realizzazione di un’opera difforme dalle condizioni contrattualmente previste ha determinato la lesione e compressione dei diritti dominicali della ricorrente. Sostiene, dunque, la ricorrente che nel caso di specie avrebbe dovuto trovare applicazione il principio dell’esatta prestazione in materia di adempimento contrattuale ai sensi dell’art. 1218 cod. c iv ., con la conseguenza che il manufatto doveva corrispondere esattamente a quello del progetto originario, e non invadere la restante proprietà della sig.ra [OSCURATO:PERSONA]. 1.8. Con l’ottavo motivo si lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 949, 952, 955 e 1218 cod.civ., violazione del giudicato ex art. 2909 c od . c iv ., violazione ex art. 112 cod. proc. civ. , in riferimento all’art. 360, comma 1, n n. 3 e 4 , cod. proc. civ., nonché omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1,n. 5, cod. proc. civ. , per aver la Corte territoriale ignorato la circostanza, già oggetto di dibattito Ric. 2017 n. 28642 sez. S2 -ud. 15-06-2022 - 8 - nelle precedenti fasi di giudizio, dell’usurpazione della restante proprietà della [OSCURATO:PERSONA] per effetto della costruzione del manufatto, in spregio delle dimensioni contrattualmente concordate tra le parti. 2. Il settimo motivo è fondato . La doglianza p ro po ne preliminarmente il p roblema della qualificazione del contratto di costituzione dello ius aedificandi : questione di ermeneusi negoziale, la cui soluzione compete al giudice di merito, valutando l’effettiva volontà delle parti, desumibile innanzitutto da elementi testuali (tra i quali non ultimo, il nomen iurisattribuito dalle parti), ma anche da elementi extratestuali, tra i quali la forma dell’atto (Cass. sez. U, [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 8434). D’altra parte, la realizzazione della proprietà superficiaria può e ssere il frutto non soltanto dell'alienazione di un bene già esistente, separatamente dal suolo, ma –come nel caso di specie - anche della concessione del diritto di costruire sotto il suolo altrui. Nel caso di specie, non sembra essere messa in dubbio dalla Corte territoriale la natura reale del diritto di edificazione di un garage nella superficie sottostante il giardino della sig.ra [OSCURATO:PERSONA], acquistato dai sigg.ri DE MARTINOe IMBIMBO mediante atto pubblico. E’ pur vero che i l diritto di superficie sortoconvenzionalmente, prima con scrittura privata e poi con atto pubblico soggetto a trascrizione, quale diritto di godere del bene edificato sotto il suolo, delimita il diritto di proprietà della sig.ra [OSCURATO:PERSONA] nel suo corollario dell’accessione(facoltà edificatoria insita nel diritto di proprietà sul suolo); ma tale limitazione deve pur sempre essere realizzata entro i limiti dell’interesse concreto della proprietaria. Stante, dunque,la natura reale di tale diritto di superficie, esso è sottratto all’autonomia privata e alle regole generali che governano ildiritto delle obbligazioni: sono le clausole contrattuali attraverso le quali il diritto reale è stato costituito a definire i limiti e le condizioni per l’esercizio dello ius aedificandi. Ric. 2017 n. 28642 sez. S2 -ud. 15-06-2022 - 9 - Orbene, dalla lettura complessiva del rapporto negoziale intercorso tra le parti, così come operata dalla Corte d’appello, emerge che: - l a ricorrente aveva ceduto agli odierni resistenti la facoltà edificatoria sotto il suolo del giardino di sua proprietà (corpo di fabbrica), conservando la proprietà esclusiva dell’area sovrastante e dell’area sottostante al pavimento del corpo di fabbrica; - il diritto di superficie così costituito prevedeva la realizzazione di un garage le cui dimensioni, anche in altezza, erano quelle previste nel progetto iniziale approvato dalla ricorrente; - trattandosi della costituzione di diritto reale minore, l’onere d ella forma scrittaavrebbe dovut o essere rispettato, ex art. 1350, comma 1, nn. 2e 12, cod. civ., anche nell’ipotesi – effettivamente verificatasi - di ricorso a necessarie variazioni , seppur minime e dovute ad esigenze tecnico-esecutive, rispetto al progettooriginario. Pertanto, ha errato la Corte territoriale nel valutare l’inadempimento dei resistenti alla luce delle norme che regolano il rapporto obbligatorio, escludendone la gravità e l’imputabilità, mentre avrebbe dovuto ragionare del l’entità della violazione del diritto dominicale della ricorrente, causata dalla realizzazione del locale garage in difformità rispetto alle pattuizioni intercorse, trattandosi di un rapporto inerente la costituzione di un diritto reale su cosa altrui.In altri termini: ciò di cui si controverte è se l’attività edificatoria degli odierni controricorrenti sia o non rispettosa del generale dovere di astensione che grava sui terzi, e tali devono considerarsi tra loro le parti del presente rapporto , una volta eseguita, col pagamento del corrispettivo, l’unica prestazione derivante dal contratto. La realizzazione del garage sotterraneo nel rispetto delle previsioni del contratto rappresenta il limite quantitativo del diritto di superficie ceduto, oltre il quale vi sarebbe stata invasione della proprietà dell’odierna ricorrente. Ric. 2017 n. 28642 sez. S2 -ud. 15-06-2022 -