Cassazione n. 16628/2026

nni Arieta, C.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], che rappresenta anche sémedesimo ex art. 86 c.p.c.;- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli Avv.ti NarcisoRicotta e [OSCURATO:PERSONA];Comune di TOLENTINO, in persona del suo legale rappresentantepro – tempore, rappresentato e difeso dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA],elettivamente domiciliato in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] dè Calbolin. 60, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrenti -Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026avverso la sentenza della Corte d’appello di Ancona n.963/2024, pubblicata il 19 giugno 2024, notificata a mezzo PEC il2 settembre 2024;udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienzadel 5 marzo 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dalP.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona del SostitutoProcuratore generale dott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiestol’accoglimento del nono motivo e il rigetto dei rimanenti motivi delricorso; conclusioni ribadite nel corso dell’udienza pubblica;letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse deiricorrenti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;sentiti, in sede di discussione orale all’udienza pubblica,l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per i ricorrenti, gli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] el’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per il controricorrente Comune di Tolentino.1.– Esperito procedimento di accertamento tecnicopreventivo ante causam, con atto di citazione notificato il 4 aprile2013, [OSCURATO:PERSONA] conveniva, davanti al Tribunale diMacerata, [OSCURATO:PERSONA], chiedendo che fosse pronunciata larisoluzione del contratto di compravendita concluso tra le parti il20 maggio 2010, avente ad oggetto l’edificio sito in Tolentino,contrada Vaglie n. 7, per il prezzo di euro 337.000,00, in ragionedei vizi da cui l’immobile era affetto, rappresentati dalla suarotazione globale nella direzione monte/valle, con conseguenteNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026inclinazione sia in alzato che al livello piano, tale da ridurre nonsolo la funzionalità del fabbricato, ma anche la sua sicurezzastatica, con la condanna del venditore convenuto alla ripetizionedel prezzo di acquisto corrisposto, oltre spese e interessi passivicorrisposti alla banca per il mutuo ottenuto, e al risarcimento deidanni subiti.Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA], il quale contestavai fatti addotti e concludeva per il rigetto delle domande avversarieavanzate, escludendo la spettanza della garanzia per i vizi, ancheper la riconoscibilità dei difetti e per l’intervenuta decadenza, allastregua: - della costruzione dell’edificio previo rilascio della licenzadi agibilità/abitabilità del bene, anche in ordine allaristrutturazione avvenuta; - della visione dell’immobile a curadell’acquirente prima dell’acquisto, insieme ai propri tecnici, oltreche a cura del perito incaricato dalla banca mutuante; - dellatrasformazione dell’edificio dopo l’acquisto; - della denuncia deivizi solo con missiva del 4/9 settembre 2010; - della successivadichiarazione di inagibilità del fabbricato su impulsodell’acquirente.In via subordinata e riconvenzionale, il convenuto chiedevache l’effetto risolutivo fosse condizionato alla previa estinzione ecancellazione, a cura e spese dell’attore, dell’ipoteca volontariaiscritta sull’immobile, in forza del mutuo ottenuto, nonché alripristino dello stato del bene nelle condizioni in cui si trovava almomento della consegna oppure, in via alternativa, chel’acquirente fosse condannato a pagare le somme necessarieall’estinzione del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca, oltre cheal ripristino dello stato dell’immobile, procedendo, se del caso, allaNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026compensazione, parziale o totale, di esse con quanto riconosciutoall’acquirente nell’ipotesi di accoglimento delle domande principali.Chiedeva, altresì, che il Comune di Tolentino fossecondannato al risarcimento dei danni per avere omesso diinformare il proprietario dell’epoca delle risultanze dell’indaginegeologica commissionata negli anni ‘90 nella zona e, per l’effetto,faceva istanza di autorizzazione alla chiamata in causa di taleterzo.Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva il Comune diTolentino, il quale chiedeva il rigetto della domanda risarcitoriaproposta nei suoi confronti per carenza di qualsiasi suaresponsabilità, evocando in garanzia la propria assicurazioneGenerali Italia [OSCURATO:SOCIETA]., la quale – a sua volta – si costituiva,negando la spettanza della manleva.Dichiarato il sopravvenuto decesso del convenuto, ilprocesso era riassunto verso i suoi eredi [OSCURATO:PERSONA] eGianluca Gattari, i quali si costituivano reiterando leargomentazioni e conclusioni già rassegnate.Nel corso del giudizio era acquisita la relazione tecnicaesperita nel procedimento di A.T.P. ante causam nonché quellaredatta dal tecnico incaricato dalla banca ed era assunta la provaorale per interpello e per testimoni ammessa.Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 974/2020,depositata il 5 novembre 2020, notificata il 17 dicembre 2020, inaccoglimento delle domande principali, pronunciava la risoluzionedel contratto di compravendita per i vizi da cui l’immobile eraaffetto e, per l’effetto, condannava gli eredi costituiti del venditorealla restituzione all’acquirente del prezzo corrisposto di euroNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026337.000,00 nonché delle spese sostenute in vista dellastipulazione del contratto, pari ad euro 3.800,00, nonché alrisarcimento dei danni per la somma di euro 27.803,99, oltrerivalutazione e interessi, condannando altresì l’acquirente arestituire agli eredi dell’alienante il bene venduto; con il rigettodelle ulteriori domande spiegate.2.– Con atto di citazione notificato il 15 gennaio 2021,[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proponevano appello avverso lapronuncia di primo grado, lamentando: 1) l’erroneità e/ocontraddittorietà della motivazione in ordine al rigettodell’eccezione di nullità dell’atto di citazione; 2) l’omessa e/oerrata valutazione dei fatti non contestati, come allegati dalvenditore; 3) l’omessa e/o errata valutazione delle caratteristichedel vizio, come dedotte dall’acquirente, anche in relazione alladeposizione resa dalla teste [OSCURATO:PERSONA], ai fini dellaindividuazione della facile riconoscibilità del vizio e dell’esclusionedella garanzia; 4) l’omessa e/o erronea valutazione dellaconfessione resa dall’attore e delle prove testimoniali, da cuisarebbe emersa la decadenza dalla garanzia per tardività delladenuncia; 5) la mancata dichiarazione della prescrizionedell’azione redibitoria; 6) la mancata rilevazione dell’impossibilitàdi domandare la risoluzione della vendita in conseguenza delletrasformazioni e modifiche subite dall’immobile da parte delcompratore, con erronea valutazione delle prove; 7) l’erroneitàdella sentenza per aver ritenuto dimostrata l’esistenza di un vizioredibitorio, con erronea valutazione delle prove; 8) l’omessa e/oerrata motivazione circa l’incidenza del vizio sull’idoneità abitativae sul valore dell’immobile; 9) la nullità della consulenza tecnicaNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026d’ufficio su cui si fondava la sentenza impugnata; 10) l’erroneitàdella sentenza per aver recepito le apodittiche ed errateconclusioni della consulenza tecnica d’ufficio, benché smentite daiconsulenti di tutte le parti, senza la disposizione dellarinnovazione delle indagini peritali; 11) la mancataconsiderazione, nel disporre le restituzioni conseguenti allarisoluzione, dei costi necessari al ripristino dell’immobile nellostato di fatto e di diritto preesistente alle trasformazioni operatedall’acquirente; 12) l’erroneità della condanna di parte venditriceal risarcimento del danno, quale effetto della pronuncia dirisoluzione; 13) l’erroneità della pronuncia nella parte in cui avevarigettato la domanda subordinata di risarcimento danniextracontrattuali avanzata dal venditore verso il Comune diTolentino, con omessa e/o erronea valutazione dei fatti dedottidagli appellanti, ammessi e non specificamente contestatidall’ente pubblico e, comunque, da ritenersi dimostrati.Si costituivano separatamente nel giudizio di impugnazioneGraziano [OSCURATO:PERSONA] e il Comune di Tolentino, i quali instavano per ilrigetto dell’appello spiegato e la conferma della sentenzaimpugnata.Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello diAncona, con la sentenza di cui in epigrafe, in parzialeaccoglimento dell’appello, dopo aver confermato la risoluzione delcontratto di vendita, disponeva la condanna di [OSCURATO:PERSONA] eGianluca Gattari, in solido, alla ripetizione, in favore di GrazianoCapponi, del prezzo della vendita, maggiorato degli interessipassivi corrisposti da quest’ultimo e da corrispondere alla banca,fino all’estinzione del mutuo contratto dal compratore, nonché diNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026tutti gli oneri connessi alla cancellazione dell’ipoteca,subordinando all’adempimento di tale obbligazione la condanna diGraziano [OSCURATO:PERSONA] alla cancellazione dell’ipoteca iscrittasull’immobile oggetto del giudizio e al ripristino, a sue spese, deilocali, delle opere murarie e degli alberi rimossi nel periodo in cuiaveva avuto la disponibilità dell’edificio, con la sua condanna,all’esito, alla restituzione dello stesso alla parte venditrice nelmedesimo stato di fatto coevo alla vendita; con la conferma, per ilresto, delle altre statuizioni della sentenza impugnata.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di meritorilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che – quanto alrilievo secondo cui alcuni fatti principali puntualmente allegati dalvenditore non sarebbero stati considerati come ammessi, benchénon contestati – gli appellanti non avevano criticato lamotivazione della sentenza, sicché, pur ammettendo che si fossetrattato di 19 circostanze non contestate, non poteva esservialcuna pretesa di univoca conclusione del giudizio in ordine alrigetto delle domande proposte; b) che la decisione del Tribunalenon si fondava sull’esistenza dell’inclinazione dei pavimenti, che diper sé era ovviamente percepibile da chiunque, tanto più da unsoggetto come il [OSCURATO:PERSONA] che nei suoi sopralluoghi si era avvalsodi tecnici e ditte edili, poiché l’inclinazione dei pavimenti era soloun sintomo di tante possibili cause, la cui sussistenza esitava onell’impossibilità di configurare un vizio rilevante ai presenti fini onella possibilità di configurare un vizio di gravità diversa, cheavrebbe potuto condurre a differenti esiti sul piano giuridico; c)che, infatti, non sarebbe stato un vizio grave, al punto dagiustificare la risoluzione del contratto, l’ipotesi di unaNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026pavimentazione inclinata che non avesse alterato la normalevivibilità dell’ambiente oppure un’inclinazione risolvibile con operedi allineamento della superficie rispetto ai muri, ma sarebbediventato grave, qualora fosse stato conseguenza diun’inclinazione/rotazione complessiva dell’immobile, con effettisulla vivibilità dello stesso e con imponderabili modifiche dellastruttura rispetto alla sua complessiva sicurezza statica; d) che ladomanda di risoluzione azionata in giudizio imponeva all’attorel’onere di provare la sussistenza di vizi gravi, al punto dagiustificare lo scioglimento del contratto, sicché l’esigenza distabilire le cause dell’inclinazione dei pavimenti era intuitiva; e)che, secondo gli accertamenti tecnici specifici disposti dalTribunale, i pavimenti erano inclinati, perché tutto l’immobile erainclinato verso valle, stante che, nel tempo, a decorrere sin dallasua costruzione, l’intero corpo di fabbrica avrebbe subito unfenomeno progressivo di inclinazione/rotazione; f) che, a frontedel complesso quadro ricostruito dal consulente tecnico d’ufficio,era certamente da escludere che si trattasse di un vizioriconoscibile, tantomeno facilmente, non essendo sufficiente lasuperficiale – ancorché agevole – percezione, ove fossero rimasteignote le cause; g) che il giudice aveva ritenuto, nel casoconcreto, correttamente, che una tale consapevolezza del viziofosse stata acquisita dal compratore solo all’esitodell’accertamento tecnico svolto in sede giudiziale, sicché potevaconcludersi nel senso che l’accentuata inclinazione dei pavimentinon rappresentava il vizio rilevante ai fini della garanzia, ma soloil sintomo più evidente del vizio vero e proprio, rappresentatodallo stato complessivo dell’immobile inciso nella sua stessaNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026sicurezza e stabilità dai fenomeni innanzi ampiamente descritti; h)che le problematiche riscontrate in sede di accertamento tecnicopreventivo erano di carattere strutturale, sicché non potevanoessere sopravvenute alla vendita, ma risalivano sino ai tempidell’edificazione o della modifica del fabbricato ed erano stateevidentemente progressive, stante la considerazione dellapossibilità che la rotazione potesse dipendere dalle modalità direalizzazione delle fondazioni; i) che, essendo le cause dei viziignote prima dell’accertamento tecnico svolto in sede giudiziale,non potevano nemmeno formare oggetto di confessione, da partedel compratore, per condotte antecedenti a detto momento; l)che, quanto alle trasformazioni subite dall’immobile, dovevaessere condiviso l’assunto del Tribunale, secondo cui era possibilela restituzione quando la cosa non fosse perita, né fosse statatrasformata al punto da renderla inidonea all’uso oppuretotalmente diversa da quella originaria, ipotesi in cui larestituzione doveva avvenire secondo le regole della ripetizionedell’indebito; m) che la ratio della preclusione della risoluzione, incaso di trasformazione del bene, risiedeva nella rilevanzadell’utilizzazione definitiva della cosa viziata, della qualel’acquirente aveva usufruito, sicché tale preclusione doveva esserericondotta non all’impossibilità di ripristino della situazione in cuile parti si trovavano al momento della conclusione del contratto,ma alla volontà dell’acquirente di accettare la cosa nonostante lapresenza del vizio; n) che le trasformazioni materiali apportatedall’acquirente non avevano variato la superficie del bene ederano agevolmente ripristinabili; o) che, con riferimento allatrasformazione giuridica consistente nell’iscrizione di ipoteca inNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026favore della banca concedente del mutuo, era ancora menoevidente il collegamento con la volontà di accettare la cosaviziata, visto che l’ipoteca era stata iscritta al momentodell’acquisto, quando il vizio non era stato ancora scoperto; p) chedel tutto irrilevante era il fatto che l’immobile fosse statodichiarato inagibile dal Comune, poiché il compratore non potevarispondere del provvedimento amministrativo assunto dalla P.A.,ancorché emesso su sua istanza, senza che la dichiarazione diinagibilità fosse di ostacolo alla restituzione materiale del bene,anche perché rappresentava il riflesso, sul piano amministrativo,del vizio riscontrato sul piano civilistico; q) che nessun fattoprincipale era stato indagato dal consulente tecnico d’ufficio senzache fosse allegato, tanto più che gli stessi appellanti non avevanonegato l’inclinazione dell’immobile, con la conseguenza chel’attività del tecnico d’ufficio si era risolta nella misurazionestrumentale e nella ricostruzione tecnica delle possibili causedell’inclinazione/rotazione, che di per sé non dovevano sussisterein un immobile oggetto di compravendita; r) che il consulentetecnico d’ufficio aveva spiegato le ragioni della compatibilità delfenomeno di rotazione con l’assenza del quadro fessurativo, comecorroborate dalle argomentazioni del geologo di cui si era avvalso;s) che, in ragione dell’effetto retroattivo della risoluzione, eraobbligo del compratore restituire il bene libero dall’ipoteca, salvo ilrisarcimento del danno, a favore della controparte, per l’eventualeinadempimento dell’obbligazione restitutoria; t) che la restituzionedegli oneri relativi al mutuo e di quelli relativi alle imposte e tasseera conseguenza immediata e diretta della risoluzione, trattandosidi oneri connessi all’acquisto, sicché, pur essendo il contratto diNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026mutuo la conseguenza di una scelta autonoma del compratore, lastessa era stata determinata in vista della vendita, poi risolta, acui il mutuo indubbiamente accedeva, con l’effetto che, venendomeno il contratto di vendita, non poteva che diventare inutileanche il mutuo; u) che la sentenza impugnata doveva, invece,essere riformata nella parte in cui aveva rigettato le domandericonvenzionali proposte dal venditore, relative alla condannadell’acquirente all’estinzione del mutuo fondiario contratto perl’acquisto, con la cancellazione dell’ipoteca, in ragione degli effettiretroattivi della risoluzione, sebbene, ai fini di non alterare lecondizioni patrimoniali delle parti e consentire che una di essetrovasse più conveniente non adempiere, costringendo l’altra adulteriori iniziative esecutive, la prima obbligazione da adempieredoveva essere quella di restituzione integrale del prezzomaggiorato, degli interessi passivi corrisposti e da corrisponderealla banca, fino all’effettiva estinzione del mutuo, nonché di tuttigli oneri di cancellazione dell’ipoteca e – subordinatamenteall’adempimento di detta obbligazione – il compratore sarebbestato tenuto ad adempiere la propria obbligazione restitutoriadell’immobile, curando la cancellazione e il ripristino, a sue spese,dei locali e delle opere murarie nonché degli alberi rimossi, inmodo da ripristinare lo stato di fatto coevo alla vendita; v) chenon sussisteva la responsabilità del Comune di Tolentino, poichél’attività edificatoria posta in essere da [OSCURATO:PERSONA] si erasvolta sulla scorta di uno o più provvedimenti autorizzativi, dellacui legittimità nessuno aveva dubitato e che mai erano statiimpugnati o annullati, né erano stati indicati i profili che, almomento della loro concessione, sarebbero stati omessi oNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026malamente valutati, sicché il Comune non poteva rispondere dicircostanze che erano sopravvenute all’edificazione oppure che,ove fossero state già presenti, avrebbero dovuto indurre ilproprietario, il progettista e l’appaltatore a valutarleadeguatamente nella pratica attività edificatoria.3.– Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorsoper cassazione, affidato a tredici motivi, [OSCURATO:PERSONA] e GianlucaGattari.Hanno resistito, con separati controricorsi, gli intimati[OSCURATO:PERSONA] e il Comune di Tolentino.4.– Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378,primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascrittein epigrafe.I ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa, ai sensidell’art. 378, secondo comma, c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., l’errata dichiarazione diinammissibilità del secondo motivo d’appello con riferimentoall’art. 324 c.p.c. e ai principi in materia di non contestazione exart. 115 c.p.c., per avere la Corte di merito dichiaratoinammissibile il motivo di gravame – con il quale si era contestatoche il Tribunale avesse omesso di porre a fondamento delladecisione alcuni fatti decisivi analiticamente allegati in primogrado da parte venditrice convenuta ed espressamente ammessi onon specificamente contestati dalle controparti –, sostenendo che,Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026della sentenza, sicché la considerazione di tali circostanze nonavrebbe potuto condurre all’accoglimento delle tesi degliappellanti quanto all’infondatezza della domanda risolutoriaazionata.Osservano, in proposito, gli istanti che i fatti non contestatidescritti sarebbero stati decisivi, in specie, il fatto n. 11 – secondocui, nel mese di luglio del 2010 e nei primi giorni di agosto del2010, il compratore aveva riferito a varie persone, tra cui diversitecnici, di essersi accorto che l’abitazione acquistata nel maggioprecedente, e presso la quale abitava, presentava una pendenzaaccentuata nei pavimenti di cm. 8, tale da far risultare perfinodifficoltosa la normale deambulazione all’interno dell’immobile – ei fatti nn. 12 e 13 – secondo cui, nel luglio del 2010, il Capponiaveva incaricato il geologo Pucciarelli di verificare le condizionidell’immobile, facendo fare degli scavi e riferendo una pendenza amonte/valle di cm. 8 dell’abitazione, come da relazione del luglio2010 sull’esito delle indagini svolte, da cui si era ricavato che lostato di dissesto gravante sul fabbricato era imputabile, con tuttaprobabilità, ad un cedimento del terreno sottoposto al caricotrasmesso dai pali di fondazione lungo il lato valle, studio dellecaratteristiche geomorfologiche che aveva evidenziato che il sitoove insisteva il fabbricato era attualmente stabile e noninteressato da processi morfogenetici in atto, senza che i processigravitativi localizzati a nord interferissero con l’area di proprietàCapponi su cui insisteva il fabbricato –.Circostanze, queste, dalle quali si sarebbe potuto desumereche il compratore aveva acquisito conoscenza anche delle causeNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026della pendenza al più tardi nel luglio 2010, con la conseguentedecadenza dalla garanzia per i vizi.1.1.– Il motivo è infondato.Infatti, i 19 fatti allegati e non contestati non sono decisiviai fini di scalfire le argomentazioni addotte dalla sentenzaimpugnata, che ha recepito, sul punto, le considerazioni già svoltedal Tribunale.In particolare, è stato acclarato che la consapevolezza delvizio era stata acquisita dal compratore solo all’esitodell’accertamento tecnico svolto in sede giudiziale, sicché potevaconcludersi nel senso che l’accentuata inclinazione dei pavimentinon rappresentava il vizio rilevante ai fini della garanzia, ma soloil sintomo più evidente del vizio vero e proprio, rappresentatodallo stato complessivo dell’immobile inciso nella sua stessasicurezza e stabilità dai fenomeni di inclinazione/rotazione, conprobabile cedimento delle fondazioni.Sicché non era rilevante che l’acquirente avesse percepitoche l’immobile presentava una pendenza accentuata nei pavimentidi cm. 8 sin da luglio 2010, in mancanza della conoscenza dei vizisottesi a tale effetto, tali da condizionare il giudizio sulla gravitàdei vizi e sulla loro rilevanza ai fini di pretendere la risoluzionedella vendita.Infatti, secondo l’art. 1490, primo comma, c.c., il venditoreè tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da “vizi chela rendano inidonea all’uso a cui è destinata” o ne diminuiscano inmodo apprezzabile il valore.Ebbene, secondo il giudizio della Corte anconetana – che,sul punto, ha ripreso le considerazioni del Tribunale –, l’incidenzaNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026del vizio sull’idoneità all’uso avrebbe presupposto non già la meraconoscenza del sintomo, bensì la piena consapevolezza delleragioni di tale sintomo.Segnatamente ha rilevato la sentenza impugnata chel’inclinazione dei pavimenti era solo un sintomo di tante possibilicause, la cui sussistenza avrebbe potuto esitare onell’impossibilità di configurare un vizio rilevante ai presenti fini onella possibilità di configurare un vizio di gravità diversa, cheavrebbe potuto condurre a differenti esiti sul piano giuridico. E ciòperché non sarebbe stato un vizio grave, al punto da giustificarela risoluzione del contratto, l’ipotesi di una pavimentazioneinclinata che non avesse alterato la normale vivibilitàdell’ambiente oppure un’inclinazione risolvibile con opere diallineamento della superficie rispetto ai muri, ma il vizio sarebbediventato grave, qualora fosse stato conseguenza diun’inclinazione/rotazione complessiva dell’immobile, con effettisulla vivibilità dello stesso e con imponderabili modifiche dellastruttura rispetto alla sua complessiva sicurezza statica.Il richiamo, poi, alla relazione tecnica richiesta dal Capponial geologo Pucciarelli, in ordine alla individuazione delle possibilicause della pendenza dei pavimenti, come indicato dagli stessiricorrenti, è la conseguenza di un incarico conferito nel luglio 2010e ultimato nell’ottobre 2010, come riportato nel frontespizio dellarelazione, sicché non impatta con la tempestività della denuncia,risalente alla missiva del 4/9 settembre 2010.2.– Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 1491 c.c. e dei principi giurisprudenziali inNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026materia di facile riconoscibilità, con riferimento al grado didiligenza esigibile da apprezzare in relazione al caso concreto, conriguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura dellacosa e alla qualità dell’acquirente, e quale applicazione delprincipio di auto-responsabilità, con la conseguente violazione e/ofalsa applicazione dell’art. 1495 c.c., in relazione al dies a quo deltermine di decadenza dell’azione di garanzia, per avere la Corteterritoriale reputato che in sé l’inclinazione dei pavimenti noncostituisse un vizio grave, ma che sarebbe diventato tale solo inconseguenza dell’accertamento di un’inclinazione/rotazionecomplessiva dell’immobile, così disattendendo il principio secondocui la certezza obiettiva del vizio, nella sua manifestazioneesteriore, avrebbe escluso la garanzia, restando irrilevante chel’acquirente non ne avesse individuato le cause.Tanto che, in funzione di questa finalità, la denuncia dei vizinon richiederebbe speciali formalità e non dovrebbe contenereindicazioni puntuali circa la natura e la causa dei vizi, essendosufficiente una generica iniziale indicazione degli stessi, sicché lapendenza dell’immobile e l’accentuata inclinazione dei pavimentisarebbero risultate di immediata e oggettiva percezione perqualunque uomo di media diligenza, con la conseguente necessitàdella tempestiva denuncia a cura dell’acquirente.Obiettano gli istanti che tale conoscenza sarebbe emersadalle stesse ammissioni del compratore circa la pendenza deipavimenti con un dislivello di circa cm. 8, come suffragata dallatestimonianza resa da [OSCURATO:PERSONA], agente immobiliare cheaveva partecipato alle trattative preliminari alla conclusione dellacompravendita.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026Sicché il vizio relativo alla pendenza dei pavimenti sarebbestato facilmente percepibile da chiunque, come ammesso dallastessa Corte d’appello.3.– Con il terzo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 1491 c.c., per avere la Corte distrettualemancato di applicare il principio secondo cui, nella valutazionesulla conoscenza dei vizi e del grado di diligenza esigibile dalcompratore, sarebbe imposto di tenere conto delle particolaricircostanze della vendita, della natura della cosa e della qualitàdell’acquirente.Deducono gli istanti che, nella fattispecie, gli eredidell’alienante avevano espressamente affermato che il viziodell’immobile, consistente nella pendenza della pavimentazione,era immediatamente percepibile da chiunque e, a maggiorragione, dal compratore, quale dipendente dell’Ufficio tecnico delComune di Tolentino, che aveva una specifica competenza edisponeva di conoscenze superiori a quelle mediamente esigibili,in considerazione delle quali egli avrebbe potuto, anzi dovuto,avvedersi del vizio e denunciarlo prontamente, con la probabilità,peraltro, che questi fosse a conoscenza anche del dissesto emersodall’indagine geologica eseguita dal suo Ufficio più di 10 anniprima, che interessava la parte superiore della collina in cui sitrovava l’immobile.4.– Con il quarto motivo i ricorrenti contestano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1490, primo comma, 1491, 1492 e 1495c.c., per avere la Corte d’appello sostanzialmente ritenutoNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026sussistente un vizio occulto, senza tener conto del principiosecondo cui, in caso di vendita di un immobile di risalentecostruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla partealienante, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà nonavrebbero integrato un vizio occulto, essendo facilmenteindividuabili con l’ordinaria diligenza, anche quando fossero statirelativi a parti strutturali dell’edificio immediatamente nonpercepibili con il senso della vista, quali, per esempio, il tetto, isolai o le fondamenta.5.– Con il quinto motivo i ricorrenti si dolgono, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., della violazione dell’art.2733, secondo comma, c.c. e dei principi in tema di confessionegiudiziale, per avere la Corte di secondo grado mancato di rilevarela confessione resa in giudizio, facente piena prova control’acquirente [OSCURATO:PERSONA], circa il fatto che questi avevarilevato la pendenza di cm. 8 della pavimentazione internadell’immobile, l’aveva riferita a soggetti terzi, lamentandosene,nonché all’agente immobiliare che aveva curato le trattativeantecedenti alla compravendita, indicandola come “un problema”.5.1.– I motivi che precedono – che possono esserescrutinati congiuntamente, in quanto avvinti da evidenti ragioni diconnessione logica e giuridica – sono infondati.Infatti, la sentenza d’appello ha individuato il vizio “vero eproprio” da cui l’immobile compravenduto era affetto (rectepreesistente alla vendita) nella sua rotazione globale nelladirezione monte/valle, con conseguente inclinazione sia in alzatoche al livello piano, tale da ridurre non solo la funzionalità delfabbricato, ma anche la sua sicurezza statica. Con la precisazioneNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026che solo la dettagliata emarginazione di detto vizio avrebbeconsentito di ponderare la sua incidenza sulla “idoneità all’uso cuila cosa gravata era destinata” ex art. 1490 c.c., ai finidell’accoglimento dell’azione redibitoria.Orbene, allo scopo di stabilire la “gravità” del vizio – ovverola sua idoneità a precluderne l’uso normale o ordinario – i vizivanno intesi e valutati non sotto il solo profilo dell’effetto, nésolamente sotto quello della causa, ma sotto entrambi i profilinecessari ad appurare il legame con l’idoneità all’uso.A fronte dell’individuazione di siffatto vizio, la pronunciad’appello ha puntualizzato che la pendenza dei pavimenti per cm.8 costituiva un mero “sintomo” del vizio (astrattamentericonducibile a plurimi vizi o anche a difetti non integranti, insenso proprio, un “vizio”) mentre, in ordine alle “cause”, haprospettato, secondo le indagini tecniche svolte, che il vizioavrebbe potuto ricondursi ad un movimento franoso, tale da nonimplicare necessariamente un quadro fessurativo, ovvero allanatura delle fondazioni, i cui pali erano eccessivamente corti.Da questa distinzione la Corte d’appello ha desunto checertamente non si trattava di un vizio apparente né facilmentericonoscibile, non essendo sufficiente la superficiale – ancorchéagevole – percezione del “sintomo”, in sé non significativo insenso univoco, ove fossero rimaste ignote le “cause”.Ebbene, ai sensi dell’art. 1491 c.c., la garanzia per i vizi nonè dovuta se, al momento del contratto, il compratore conosceva ivizi della cosa e parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmentericonoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbiadichiarato che la cosa era esente da vizi.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026L’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilitàdei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c., èapplicazione del principio di auto-responsabilità e consegueall’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordinealla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione.Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possaessere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato inrelazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolaricircostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualitàdell’acquirente, è tuttavia da escludere che l’onere di diligenza delcompratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorsoall’opera di esperti o l’effettuazione di indagini penetranti ad operadi tecnici del settore, al fine di individuare il vizio (Cass. Sez. 6-2,Ordinanza n. 2756 del 06/02/2020; Sez. 2, Sentenza n. 2981 del27/02/2012; Sez. 2, Sentenza n. 14277 del 18/12/1999; Sez. 3,Sentenza n. 2361 del 28/06/1969; Sez. 1, Sentenza n. 2678 del24/07/1968).Sulla scorta di queste direttrici, una volta identificato ilvizio, distinguendolo da un suo mero sintomo esteriore, ne è statanegata l’apparenza e la facile riconoscibilità.E ciò avuto riguardo al fatto che il giudice, davanti al qualeè stata proposta l’azione fondata sulla garanzia per vizi, ha ilpotere-dovere di accertare non solo se sussistano i vizi lamentati,ma anche se questi siano facilmente riconoscibili, trattandosi di unelemento costitutivo del diritto di credito azionato, come talerilevabile d’ufficio, e non di un’eccezione proponibile soltanto dallaparte interessata (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 23721 del24/09/2019; Sez. 3, Sentenza n. 120 del 11/01/1967).Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026Siffatta facile riconoscibilità è stata negata alla stregua dellanon rilevabilità ictu oculi, neanche ad un esperto comel’acquirente, quale dipendente dell’Ufficio tecnico del Comune diTolentino, del predetto fenomeno di inclinazione/rotazione damonte a valle, tale da ridurre non solo la funzionalità delfabbricato, ma anche la sua sicurezza statica.Ora, in materia di vendita, come sostenuto dai ricorrenti, laconoscenza del vizio, che esclude la garanzia ai sensi dell’art.1491 c.c., si ha quando il compratore abbia acquisito la certezzaobiettiva del vizio nella sua manifestazione esteriore, ancorchéegli non ne abbia individuato la causa (Cass. Sez. 2, Sentenza n.1258 del 18/01/2013; Sez. 2, Sentenza n. 38 del 06/01/1979;Sez. 3, Sentenza n. 2544 del 03/12/1970; nello stesso sensoCass. Sez. 2, Ordinanza n. 1627 del 24/01/2020).Nondimeno, l’acquisizione della certezza obiettiva del vizionella sua manifestazione esteriore postula la consapevolezza dellecause “interne”, che connotano ontologicamente l’essenza delvizio medesimo, ancorché siano ignote le cause “esterne”.In questi termini, in chiave esemplificativa, la presenza diuna macchia di umidità sul soffitto (sintomo) di un appartamentopotrebbe essere riconducibile ad un fenomeno infiltrativo (causainterna del vizio, che identifica il vizio stesso) oppure essereascritta ad un fenomeno transitorio di condensa che non radichiun vizio. A sua volta, l’infiltrazione potrebbe essereeziologicamente imputata alla perdita di un tubo piuttosto che allascarsa impermeabilizzazione dei muri perimetrali da cui penetral’acqua piovana, etc., quali cause esterne del vizio.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026E allora, se, ai fini dell’acquisizione della consapevolezza del“vizio”, non è necessario avere contezza delle cause “esterne”,integra, invece, in una dimensione strutturale, l’essenza stessadel vizio la percezione delle cause “interne”, a fronte del“sintomo” che si esterna, il quale non sia di per sé inequivoco,ossia significativo del vizio (sulla non sufficienza del semplicesospetto cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5732 del 10/03/2011; Sez.2, Sentenza n. 8183 del 06/06/2002; Sez. 2, Sentenza n. 1082del 30/01/1995; Sez. 2, Sentenza n. 7202 del 03/08/1994; Sez.2, Sentenza n. 2970 del 06/05/1980; Sez. 3, Sentenza n. 3656del 15/11/1974; Sez. 3, Sentenza n. 336 del 08/02/1972; Sez. 3,Sentenza n. 2686 del 02/10/1971; Sez. 3, Sentenza n. 2354 del20/07/1971).In questa stessa prospettiva, pur dovendo il termine didecadenza per la denunzia dei vizi della cosa venduta essereriferito alla semplice manifestazione del vizio e non già alla suaindividuazione causale (esterna), esso decorre tuttavia solo dalmomento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettivadell’esistenza del vizio, con la conseguenza che, ove la scopertaavvenga per gradi ed in tempi diversi e successivi, in modo dariverberarsi sull’entità del vizio stesso (ossia sull’identificazionedella causa interna), occorre fare riferimento al momento in cui sisia completata la relativa scoperta (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n.40814 del 20/12/2021; Sez. 2, Sentenza n. 11046 del27/05/2016; Sez. 2, Sentenza n. 9515 del 06/05/2005; Sez. 2,Sentenza n. 12011 del 28/11/1997; Sez. 2, Sentenza n. 1458 del14/02/1994; Sez. 2, Sentenza n. 4116 del 14/05/1990; nellostesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 3020 del 06/02/2025;Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026Sez. U, Sentenza n. 18672 del 11/07/2019; Sez. 2, Sentenza n.3210 del 12/02/2014; Sez. 1, Sentenza n. 2548 del 05/02/2014;Sez. 2, Sentenza n. 8508 del 14/04/2011).Sennonché, nel caso di specie, in ragione dell’accertamentoin fatto rimesso alla valutazione meritale, la certezza obiettivadell’anzidetto vizio, nella sua manifestazione esteriore, e non giàdi un suo mero sintomo, non necessariamente riconducibile a quelvizio, è stata raggiunta solo all’esito delle indagini tecniche svolte,anche su commissione dello stesso acquirente, indipendentementedall’individuazione delle cause (esterne) del vizio medesimo.Ne discende che la immediata percepibilità della pendenzadei pavimenti non estrinsecava il vizio, sicché il fatto che ilcompratore conoscesse o fosse in grado di conoscere facilmentetale pendenza, come dallo stesso riconosciuto in sede dideferimento dell’interrogatorio formale, non ha avuto alcunaimplicazione sulla consapevolezza o sulla facile riconoscibilità delvizio come individuato.E tanto in sintonia con la nozione di “vizio”, che consiste inun’imperfezione strutturale o in un’anomalia funzionale, in ognicaso, di natura materiale (e non giuridica), derivante da difetti difabbricazione, formazione o conservazione della cosa (Cass. Sez.2, Sentenza n. 26402 del 13/09/2023; Sez. 2, Sentenza n. 1424del 12/02/1994; Sez. 2, Sentenza n. 4980 del 19/07/1983).Vizio a cui tutela sono contemplate le specifiche azioni chesi collocano nell’ambito della garanzia speciale regolata dagli artt.1490 e ss. c.c.Al riguardo, in tema di compravendita, l’obbligo di garanziaper vizi della cosa venduta dà luogo ad una responsabilità specialeNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone ilvenditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto disoggezione, esponendolo all’iniziativa del compratore, intesa allamodificazione del contratto od alla sua caducazione mediantel’esperimento, rispettivamente, della actio aestimatoria o dellaactio redhibitoria. Ne consegue che, essendo dette azioni fondatesul solo dato obiettivo dell’esistenza di vizi, indipendentemente daogni giudizio di colpevolezza, l’onere della relativa prova grava sulcompratore, non trovando applicazione i principi relativiall’inesatto adempimento nelle ordinarie azioni di risoluzione erisarcimento danno (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19529 del16/07/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 8775 del 03/04/2024; Sez. 2,Sentenza n. 3581 del 08/02/2024; Sez. 2, Sentenza n. 14895 del29/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 14109 del 23/05/2023; Sez. 2,Ordinanza n. 8451 del 24/03/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 33612del 15/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 22979 del 22/07/2022;Sez. 2, Ordinanza n. 9960 del 28/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n.1218 del 17/01/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 34636 del16/11/2021; Sez. 2, Sentenza n. 21258 del 05/10/2020; Sez. 2,Ordinanza n. 16073 del 28/07/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8199 del27/04/2020; Sez. U, Sentenza n. 11748 del 03/05/2019).Nel caso in disputa l’imperfezione strutturale èrappresentata proprio dalla rilevata inclinazione/rotazionedell’intero immobile, cosicché la manifestazione esterioreconsistita nella conclamata pendenza dei pavimenti non costituivain sé estrinsecazione del vizio.Né il difetto materiale accertato era conseguente al concretostato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecnicheNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026costruttive utilizzate, solo in tal caso non integrando un viziorilevante perché facilmente riconoscibile (Cass. Sez. 2, Ordinanzan. 13425 del 15/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 24343 del16/10/2017).Piuttosto, si è trattato di un fenomeno di spostamento(recte inclinazione/rotazione) del cespite, incidente sulla suastatica, nient’affatto fisiologico in ragione dei tempi direalizzazione della costruzione e per nulla percepibile all’esterno.E ciò avuto riguardo all’accertamento compiuto della nonapparenza e riconoscibilità dei vizi della cosa compravenduta, checostituisce un apprezzamento di fatto, come tale sottratto asindacato in sede di legittimità per tutto ciò che non attiene alprocedimento logico seguito o ai principi di diritto eventualmentepresupposti (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24731 del 02/12/2016;Sez. 2, Sentenza n. 3644 del 16/02/2007; Sez. 2, Sentenza n.5075 del 23/07/1983; Sez. 2, Sentenza n. 2139 del 10/06/1976;Sez. 1, Sentenza n. 2321 del 30/07/1974; Sez. 1, Sentenza n.754 del 18/03/1971; Sez. 3, Sentenza n. 2361 del 28/06/1969).6.– Con il sesto motivo i ricorrenti adducono, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1492, ultimo comma, e 1493 c.c., peravere la Corte del gravame pronunciato la risoluzione dellavendita, con il conseguente obbligo restitutorio, in presenza ditrasformazioni materiali – ossia dei lavori eseguiti – e giuridiche –ossia la dichiarazione di inagibilità richiesta dal compratore el’accensione di ipoteca – subite dall’immobile dopo la vendita, cheavrebbero reso impossibile, per colpa non dovuta all’alienante, larestituzione dell’oggetto nel suo stato originario.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026Assumono gli istanti che, attraverso le opere modificativerealizzate sull’immobile acquistato (demolizione di due bagni conabbattimento del muro divisorio, abbattimento del muro chedivideva lo studio da un locale disimpegno/ripostiglio, estirpazionedi alberi di alto fusto nella corte), il compratore avrebbe accettatola cosa viziata, così determinando la preclusione dell’azione dirisoluzione, anche in ragione del fatto che non sarebbe stata piùpossibile, o sarebbe stata estremamente difficile, la realizzazionedell’effetto restitutorio conseguente alla risoluzione dell’immobilenel suo stato originario.D’altro canto, la dichiarazione di inagibilità dell’immobilenell’ottobre 2011, su richiesta dell’acquirente, avrebbe impedito larestituzione del bene nelle medesime condizioni antecedenti allatrasformazione medio tempore intervenuta, con la perdita dellasua funzione abitativa; e ciò anche in relazione all’avvenutaiscrizione di ipoteca; elementi dai quali si sarebbe potuta trarre laconclusione in ordine alla tacita accettazione della res, con laconseguente impossibilità materiale di restituzione nello statusquo ante dell’immobile.6.1.– Il motivo è infondato.E questo perché le opere modificative realizzate, peraltronon tali da mutare in radice la struttura complessiva dell’immobilee da inibirne la restituzione nello stato originario, secondol’elencazione dei lavori svolti (come acclarato dal giudice dimerito), non avrebbero potuto, in ogni caso, precludere l’eserciziodell’azione redibitoria, alla stregua dell’esecuzione di tali interventiallorché il compratore non aveva ancora consapevolezza del vizioda cui l’immobile era affetto, sicché a tale contegno non avrebbeNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026potuto attribuirsi il significato concludente di accettazione tacitadel bene viziato.Di talché la trasformazione, per un verso, deve esserenotevole – ossia tale da incidere sull’identità e idoneità della cosa– e, per altro verso, deve essere espressiva della volontà diritenere la cosa viziata.Requisiti di cui si è accertata la carenza nella specie.Ora, la trasformazione da parte del compratore della cosaacquistata di cui abbia mantenuto la disponibilità, con laconseguente obiettiva impossibilità di restituirla, non è di per sésufficiente a precludergli l’azione di risoluzione contrattuale pervizi ai sensi dell’art. 1492, terzo comma, c.c., nel caso in cui quelcomportamento non evidenzi univocamente che la parte,cosciente dei vizi, abbia inteso accettare la cosa, così rinunciandoalla maggiore tutela dell’azione risolutoria rispetto a quella diriduzione del prezzo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 11654 del04/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 2429 del 31/01/2018; Sez. 2,Sentenza n. 18202 del 29/07/2013; Sez. 2, Sentenza n. 14665del 03/06/2008; Sez. 2, Sentenza n. 22416 del 29/11/2004; Sez.2, Sentenza n. 7619 del 24/05/2002; Sez. 2, Sentenza n. 489 del15/01/2001; Sez. 1, Sentenza n. 3500 del 04/04/1998; Sez. 2,Sentenza n. 1212 del 01/02/1993; Sez. 2, Sentenza n. 2891 del11/05/1984).Solo l’oggettiva rilevanza della utilizzazione definitiva dellacosa viziata, della quale l’acquirente ha usufruito nonostante ilvizio, avrebbe impedito la risoluzione (Cass. Sez. 2, Sentenza n.12382 del 25/05/2006), il che non è avvenuto, per quantoanzidetto.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026Anche la dichiarazione di inagibilità dell’immobile, in ragionedello stato in cui versava, sebbene su impulso del compratore,non avrebbe potuto inibire l’invocata risoluzione, posto – per unverso – che proprio l’attivazione dell’acquirente, ai fini di farnedichiarare tale stato, non era affatto significativa della sua volontàtacita di accettare il bene in quelle condizioni e – per altro verso –che il mutamento formale della condizione di agibilità è scaturitoda una verifica sull’effettiva abitabilità dell’immobile, sulla scortadel vizio da cui esso era inficiato, rispetto alla quale l’acquirente siè limitato a farne emergere la sua effettiva natura, già esistente altempo della vendita.In altri termini il bene compravenduto è rimasto nelmedesimo stato, stante che la dichiarazione di inagibilità si èlimitata appunto a prendere atto di una condizione pregressa incui versava il bene, sebbene ignota al tempo della compravendita;cosicché il cespite era inagibile già allora, essendosi limitato ilprovvedimento amministrativo a disvelare uno stato che primaera esistente, ma non era conclamato.A maggior ragione tale conclusione vale per l’iscrizione diipoteca, avvenuta contestualmente alla vendita ai fini diconsentire all’acquirente di ottenere il mutuo funzionale alpagamento del prezzo, senza alcuna contezza dell’esistenza delvizio e con la possibilità di ripristino dello stato giuridicodell’immobile, libero da pesi e gravami, all’esito della suacancellazione.7.– Il settimo motivo del ricorso investe, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 1458 c.c., con riferimento al principio diNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026contestualità, per avere la Corte d’appello disposto degli effettirestitutori scaturenti dalla risoluzione del contratto di vendita inmaniera illogica e asincrona, subordinando l’obbligazione delcompratore di restituire l’immobile, previa cancellazionedell’ipoteca e ripristino – a sue spese – dello stato del bene,all’adempimento dell’obbligazione del venditore di ripetizioneintegrale del prezzo, maggiorato degli interessi passivi corrispostie da corrispondere alla banca fino all’effettiva estinzione delmutuo nonché di tutti gli oneri di cancellazione dell’ipoteca, senzache alcun riferimento vi fosse stato nel contratto di vendita alcontratto di mutuo.Inoltre, ad avviso degli istanti, tale soluzione, con tempi“sfalsati” delle rispettive restituzioni, sarebbe stata contraddittoriarispetto all’esigenza di non alterare la paritaria condizionepatrimoniale delle parti che il giudice di merito aveva affermato divoler perseguire, così determinando un evidente e gravissimosquilibrio patrimoniale tra le stesse parti, a danno del venditore,tenuto a pagare immediatamente un’ingente somma di denaro alcompratore, senza nessuna garanzia di ottenere dalla contropartela restituzione dell’immobile nelle condizioni di fatto e di diritto incui era al momento della vendita e senza neppure la previsione diun termine entro cui il compratore sarebbe stato tenuto adadempiere le proprie obbligazioni.Senonché, continuano i ricorrenti, la retroattività dellapronuncia costitutiva di risoluzione, collegata al venir meno dellacausa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite,avrebbe comportato l’insorgenza, a carico di ciascun contraenteed indipendentemente dalle inadempienze eventualmenteNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026imputabili, dell’obbligo di restituire la prestazione ricevuta,evitando un trattamento discriminatorio sul piano oggettivo fra leparti in causa.7.1.– Il motivo è fondato.Infatti, gli effetti restitutori posti a carico dell’acquirentesono stati condizionati all’esecuzione delle restituzioni a curadell’alienante, pur ponendosi le rispettive prestazioni sullo stessopiano sinallagmatico e cronologico (e, dunque, senza alcunagiustificazione dell’attuazione diacronica) e senza che vi fossestata, peraltro, alcuna specifica domanda volta ad ottenere talesubordinazione.Orbene, la disposizione dell’art. 1458, primo comma, c.c. –secondo cui la risoluzione del contratto per inadempimento haeffetto retroattivo tra le parti, salvo il limite stabilito per i contrattiad esecuzione continuata o periodica – importa che la risoluzionetoglie valore alla causa giustificativa delle attribuzioni patrimonialigià effettuate, ma l’obbligo delle reciproche restituzioni nascedalla sentenza, la quale, in quanto modifica, per effetto dellapronuncia di risoluzione, la situazione giuridica preesistente, hanatura costitutiva (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 28381 del28/11/2017; Sez. 3, Sentenza n. 3291 del 29/11/1973; Sez. 1,Sentenza n. 106 del 13/01/1972; Sez. 1, Sentenza n. 2522 del03/12/1970; Sez. 1, Sentenza n. 2706 del 26/07/1968).Sicché le reciproche restituzioni, in mancanza di unagiustificazione oggettiva che ne legittimi una diversa dislocazionetemporale, in corrispondenza della domanda espressamenteformulata dalla parte interessata, sono esecutivesimultaneamente con efficacia ex nunc, ossia dal momento delNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva di risoluzione, emirano a ristabilire tra le parti la situazione patrimoniale nellaquale si sarebbero trovate se il contratto non fosse stato maiconcluso, alla stregua dell’efficacia retroattiva della risoluzione exart. 1458, primo comma, c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5367 del10/12/1977; Sez. 3, Sentenza n. 851 del 08/05/1965).In mancanza dei relativi presupposti giustificativi, vige ilprincipio secondo cui le prestazioni reciproche delle parti checonseguono alla risoluzione – giudiziale o per mutuo consenso –della compravendita restano tra loro collegate, sicché l’una nonpuò essere pretesa se l’altra non sia adempiuta (Cass. Sez. 2,Sentenza n. 2678 del 23/04/1980; Sez. 3, Sentenza n. 623 del27/03/1962; nello stesso senso Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4442del 25/02/2014).Il vincolo sinallagmatico deve, dunque, esseresalvaguardato anche in relazione alle reciproche prestazionirestitutorie, in esito al difetto funzionale sopravvenuto delnegozio, che implica lo scioglimento del rapporto, salve derogheespressamente giustificate e richieste (nella fattispecie nonevocate).8.– Con l’ottavo motivo i ricorrenti rilevano, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 1494 c.c., in ordine al presupposto dellacondanna al risarcimento del danno, per avere la Corte di secondecure mancato di tenere conto del principio secondo cui il venditoreè tenuto verso il compratore al risarcimento del danno solo se nonprova di avere ignorato, senza colpa, i vizi della cosa, laddove lacolpa consiste nella omissione, da parte dell’alienante, dello sforzoNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026diligente normalmente necessario per accertare e prevenirel’inesattezza della prestazione e viene meno se il venditore provadi aver ignorato l’esistenza dei vizi, nonostante l’uso dell’ordinariadiligenza.Con l’ulteriore vizio ex art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.di omessa pronuncia sul motivo di gravame n. 12.Opinano gli istanti che il venditore avrebbe semprecontestato l’esistenza dei vizi nell’immobile all’epoca della vendita,senza che potesse provare diversamente di avere ignorato, senzacolpa, il vizio.8.1.– Il motivo è infondato.Si premette che, in tema di garanzia per i vizi della cosavenduta, l’onere della prova dei difetti, delle conseguenzedannose e del nesso causale fra gli uni e le altre fa carico alcompratore, mentre la prova liberatoria della mancanza di colpa,incombente al venditore, rileva solo quando la controparte abbiapreventivamente dimostrato la denunciata inadempienza (Cass.Sez. 3, Sentenza n. 18947 del 31/07/2017; Sez. 2, Sentenza n.21949 del 25/09/2013; Sez. 2, Sentenza n. 18125 del26/07/2013; Sez. 2, Sentenza n. 14665 del 03/06/2008; Sez. 2,Sentenza n. 13695 del 12/06/2007; Sez. 2, Sentenza n. 4464 del20/05/1997; Sez. 2, Sentenza n. 7863 del 19/07/1995; Sez. 2,Sentenza n. 2891 del 11/05/1984).Ebbene, pur presupponendo l’azione risarcitoria per i vizi lacolpa del venditore, la relativa disposizione pone, a suo carico,una presunzione di conoscenza dei vizi, sicché sarebbe statoonere del venditore fornire la prova dell’ignoranza, senza colpa,dei vizi stessi, prova nella fattispecie non fornita.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026Benché il venditore ignorasse il vizio (recte il fenomeno diinclinazione/rotazione) al tempo della vendita, avrebbe dovutoessere a conoscenza del suo sintomo (recte della pendenza di cm.8 dei pavimenti), in quanto immediatamente percepibile. Sicchéavrebbe potuto e dovuto svolgere le indagini necessarie averificare le ragioni di tale anomala pendenza con l’ordinariadiligenza, accortezza e perizia prima di procedere al trasferimentodel cespite. Con la conseguenza che l’ignoranza del vizio è dipesadalla sua negligenza, in quanto l’uomo medio, normale, avrebbeappurato, in quelle circostanze concrete, l’origine del vizio, inrelazione al tipo di sintomo manifestatosi e alla cosa oggetto delsintomo, anche in relazione al tempo risalente a partire dal qualeil venditore era proprietario della cosa.Pertanto, non rileva la condizione di buona fede delvenditore, ma unicamente la colpa, che – a sua volta – può aversianche quando l’alienante sia stato in buona fede.Ne discende che la mera contestazione dell’esistenza deivizi nell’immobile all’epoca della vendita non equivaleva –contrariamente all’assunto dei ricorrenti – a ritenere assoltol’onere della prova liberatoria sull’ignoranza, senza colpa, del vizioaddotto.In questa prospettiva, non vi è stata alcuna omessapronuncia sul motivo di gravame n. 12, con il quale è statacontestata l’erroneità della condanna di parte venditrice alrisarcimento del danno, quale effetto della pronuncia dirisoluzione, aspetto in ordine al quale vi è stata una specificadisamina, nei termini anzidetti, a pag. 37 della sentenza d’appello.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/20269.– Con il nono motivo i ricorrenti assumono, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 1493 c.c. e dei principi sull’obbligo dirimborso al compratore delle spese e dei pagamentilegittimamente avvenuti per la vendita, per avere la Corteanconetana disposto la restituzione degli interessi passivi delmutuo e delle altre spese che il compratore aveva assunto di avercorrisposto.Affermano gli istanti che gli interessi dovuti dall’acquirentealla banca rappresenterebbero il corrispettivo di un contrattodiverso dalla vendita ovvero il mutuo che l’acquirente, nella sualibera autonomia contrattuale, aveva reputato di concludere con labanca per l’acquisto dell’immobile.Secondo i ricorrenti, la locuzione “effettuati per la vendita”circoscriverebbe l’onere restitutorio agli esborsi funzionali al solocontratto di vendita, rispetto ai quali il diverso contratto di mutuosarebbe, seppure collegato in chiave causale, diverso edautonomo, tanto sul piano soggettivo (inerendo ai rapporti tra ilcompratore e un terzo, cioè la banca), quanto sul piano oggettivo(in ragione della causa diversa dalla compravendita).10.– Il decimo motivo del ricorso concerne, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione del principio dicorrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c., peravere la Corte di merito, in assenza di appello incidentale sulpunto, condannato il venditore a restituire al compratore tutti gliinteressi passivi dovuti alla banca fino all’estinzione del mutuononché gli oneri di cancellazione dell’ipoteca.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/202610.1.– Deve essere affrontata, in via pregiudiziale, ladecima censura, che è infondata.E questo perché il rimborso degli accessori del mutuo erastato riconosciuto già dalla sentenza di prime cure, che avevaconteggiato gli interessi passivi sul mutuo contratto (includendolinella complessiva quantificazione risarcitoria di euro 27.803,99).La sentenza d’appello si è limitata a ribadire detta condanna,anche con riguardo agli interessi maturandi sino all’estinzione delmutuo e ai correlativi oneri di cancellazione dell’ipoteca, incorrispondenza dell’originaria domanda spiegata dall’acquirente.10.2.– A questo punto deve essere scrutinata la nonadoglianza, che è fondata.Anzitutto si evidenzia che, ai sensi dell’art. 1493, primocomma, c.c., in caso di risoluzione del contratto, il venditore deverestituire il prezzo e “rimborsare al compratore le spese e ipagamenti legittimamente fatti per la vendita”.Deve, dunque, ricorrere un nesso di causalità tra la vendita– da un lato – e le spese e i pagamenti legittimamente fatti –dall’altro –, nel senso della diretta attinenza di tali esborsi allavendita stipulata.Ne consegue che gli interessi passivi del mutuo contrattodal compratore per l’acquisto dell’immobile non possono esserecompresi fra le spese e i pagamenti legittimamente fatti per lavendita.Tali oneri sono, infatti, quelli strettamente connessi alnegozio traslativo, di cui all’art. 1475 c.c. (recte le spese delcontratto di vendita e le altre accessorie), quali oneri notarili, ditrascrizione, imposta di registro, etc. (Cass. Sez. 2, Sentenza n.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/20261574 del 06/04/1978) o, ancora, le spese necessarie e utili fatteper la cosa.Diversamente occorre ragionare per gli oneri finanziari cheil compratore abbia assunto verso terzi per disporre dellaprovvista necessaria all’acquisto, poi risolto. Essi dipendonounicamente da una scelta responsabilmente fatta dal compratore,il quale, al momento dell’atto, non disponeva della suddettaprovvista; ovvero ha reputato preferibile esporsi dal punto di vistacreditizio, piuttosto che attingere alla propria liquidità.Il che non può essere imputato al venditore, con laconseguenza che tali oneri non possono essere posti inconnessione eziologica con l’inadempimento di quest’ultimo.Il venditore deve rispondere solo delle conseguenzeprevedibili del suo inadempimento nel momento in cui è sortal’obbligazione ex art. 1225 c.c.Rimborsare al compratore gli oneri finanziari assunti perdisporre della liquidità necessaria all’acquisto, in aggiunta alrimborso della suddetta liquidità, arricchirebbe ingiustificatamentel’emptor, il quale si troverebbe a godere di un ingentefinanziamento a tasso zero, in quanto gli oneri finanziari nonancora sborsati sarebbero interamente addossati al venditoreinadempiente.L’arresto di legittimità citato dal controricorrente (Cass.Sez. 2, Sentenza n. 12759 del 23/12/1993) si riferisce al casodiverso degli oneri finanziari assunti dal compratore verso ilvenditore per godere di una dilazione nel pagamento del prezzo.Si tratta, per l’effetto, di oneri facenti parte del prezzo.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026Né sono pertinenti i richiami giurisprudenziali svolti in sededi discussione orale dal controricorrente (Cass. Sez. 2, Ordinanzan. 28526 del 28/10/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 28838 del08/11/2024), che non affrontano specificamente il tema delladebenza, tra le spese che il venditore deve rimborsare alcompratore in conseguenza della risoluzione della vendita per ivizi da cui l’immobile è affetto, degli interessi passivi e degli oneriaccessori sul mutuo ipotecario contratto per procurarsi laprovvista funzionale al pagamento del prezzo.In conseguenza, la restituzione degli interessi passivi delmutuo e delle altre spese che il compratore aveva assunto di avercorrisposto per ottenere tale mutuo non rientrano tra i rimborsiriconoscibili ex art. 1493 c.c.Sicché non sono rimborsabili, per le stesse ragioni, neanchegli oneri connessi alla cancellazione dell’ipoteca iscrittasull’immobile.Del resto, tali voci non ricadono neanche nell’ambito delrisarcimento danni riconoscibile ai sensi dell’art. 1494 c.c. Questoperché la riparazione del danno ha lo scopo di risarcire, non più ilsemplice interesse negativo, ma tutto l’interesse positivo, siacome danno emergente, sia come lucro cessante, al fine di porre ilcompratore in una posizione economicamente equivalente, nongià a quella in cui si sarebbe trovato se non avesse concluso ilcontratto, ma a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fossestata immune da vizi. Con l’effetto che normalmente il danno sitraduce nella differenza tra quello che sarebbe stato il valoreobiettivo della cosa senza vizi e il valore contrattuale di essa, cioèil prezzo convenuto ove quest’ultimo sia stato inferiore al primo.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/202611.– L’undicesimo motivo del ricorso riguarda, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., l’omessa pronuncia sulmotivo d’appello relativo alla mancata condanna del compratore alpagamento di un indennizzo per il godimento dell’immobile nelquale risiedeva sin dal 2010.E ciò perché sarebbe stato chiesto che il compratore fossecondannato a rifondere un’indennità per l’occupazione e ilgodimento del bene, in cui aveva abitato sin dall’atto di acquisto,senza che su tale censura vi fosse stata alcuna pronuncia.11.1.– Il motivo è infondato.Risponde al vero che il carattere retroattivodell’obbligazione di restituzione delle prestazioni già ricevute, nonessendo restituibile la disponibilità già goduta del bene, comportail riconoscimento al venditore dei frutti corrispondenti (Cass. Sez.2, Ordinanza n. 10145 del 17/04/2025; Sez. 2, Ordinanza n.35280 del 30/11/2022; Sez. 2, Sentenza n. 16077 del28/07/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 28381 del 28/11/2017; Sez. 2,Sentenza n. 6575 del 14/03/2017).Nondimeno, tale domanda – volta ad ottenere l’indennizzoper il godimento dell’immobile – non è stata avanzata nel giudiziodi primo grado, sicché la richiesta formulata in appello èinammissibile.A fronte di tale inammissibilità del motivo di gravame, ilvizio di omessa pronuncia non è integrato (Cass. Sez. 5,Ordinanza n. 20363 del 16/07/2021; Sez. 1, Ordinanza n. 22784del 25/09/2018).12.– Il dodicesimo motivo del ricorso attiene, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., alla nullità della sentenzaNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026per non aver disposto la rinnovazione della consulenza tecnicad’ufficio espletata in sede di accertamento tecnico preventivo,nonostante le osservazioni critiche dei consulenti di parte, conmotivazione apparente in difetto dell’indicazione degli elementi dacui il giudice ha tratto il proprio convincimento, rendendoimpossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suoragionamento.Aggiungono gli istanti che la richiesta di rinnovazione delleindagini peritali reiterata in appello sarebbe stata disattesa,benché la relazione tecnica fosse stata redatta sulla base di datiapprossimativi ed errati, basandosi su mere supposizioni e supersonali congetture, senza alcun riscontro tecnico/scientifico,senza alcun calcolo strutturale e senza tener conto che l’immobilenon presentava alcuna lesione e alcun danno compatibile con leconclusioni ivi rassegnate.Segnatamente non sarebbe stata tecnicamente compatibilecon la teorizzata rotazione rigida dell’edificio l’assenza di lesioni,di danni e di un quadro fessurativo.12.1.– Il motivo è infondato.12.1.1.– Anzitutto, si rileva che non è precluso che ladecisione nel giudizio di cognizione sia basata sull’utilizzazionedegli esiti delle indagini peritali svolte nel procedimento diaccertamento tecnico preventivo ante causam, la cui consulenzasia stata ritualmente acquisita.Ed invero, la relazione conclusiva di un accertamentotecnico preventivo, se ritualmente acquisita al giudizio dicognizione, entra a far parte del materiale probatorioregolarmente prodotto e sottoposto al contraddittorio e, perciò, èNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026liberamente apprezzabile e utilizzabile, quale elemento di provaidoneo a fondare il convincimento del giudice nel raffronto con lealtre risultanze istruttorie acquisite, nei confronti di tutte le partidel processo (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8496 del 24/03/2023;Sez. 3, Sentenza n. 5658 del 09/03/2010; Sez. 3, Sentenza n.433 del 19/01/1987).E ciò finanche nell’ipotesi, non attinente alla fattispecie, incui il consulente d’ufficio abbia ecceduto dai limiti del mandatoconferito, non essendo, in tal caso, inibito attingere alla partedescrittiva di tale elaborato (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20819 del26/09/2006; Sez. 3, Sentenza n. 5397 del 18/08/1983; Sez. 3,Sentenza n. 4029 del 06/07/1982; Sez. 3, Sentenza n. 2863 del19/07/1976; Sez. 3, Sentenza n. 2597 del 02/09/1971).Sicché era utilizzabile la consulenza tecnica d’ufficioespletata nel procedimento di A.T.P. ante causam con precipuoriguardo all’accertamento e descrizione di situazioni di fattorilevabili col ricorso a determinate cognizioni tecniche in ordineall’integrazione del vizio nella vendita immobiliare di specie.12.1.2.– Quindi, nel merito, la Corte d’appello ha datosufficiente contezza delle ragioni dell’attendibilità dell’elaboratoperitale redatto in sede di accertamento tecnico preventivo.In particolare, ha precisato che, secondo gli accertamentitecnici specifici disposti dal Tribunale, i pavimenti erano inclinatiperché tutto l’immobile era inclinato verso valle, stante che, neltempo, a decorrere sin dalla sua costruzione, l’intero corpo difabbrica aveva subito un fenomeno progressivo diinclinazione/rotazione.Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026Ha aggiunto che le problematiche riscontrate in sede diaccertamento tecnico erano di carattere strutturale, sicché nonpotevano essere sopravvenute alla vendita, ma risalivano sino aitempi dell’edificazione o della modifica del fabbricato ed eranostate evidentemente progressive, stante la considerazione dellapossibilità che la rotazione potesse dipendere dalle modalità direalizzazione delle fondazioni.Ha, ancora, osservato che nessun fatto principale era statoindagato dal consulente tecnico d’ufficio senza che fosse allegato,tanto più che gli stessi appellanti non avevano negatol’inclinazione dell’immobile, con la conseguenza che l’attività deltecnico d’ufficio si era risolta nella misurazione strumentale e nellaricostruzione tecnica delle possibili causedell’inclinazione/rotazione, che di per sé non dovevano sussisterein un immobile oggetto di compravendita.Infine, la Corte anconetana ha specificato che il consulentetecnico d’ufficio aveva spiegato le ragioni della compatibilità delfenomeno di rotazione con l’assenza del quadro fessurativo, comecorroborate dalle argomentazioni del geologo, di cui si eralegittimamente avvalso.12.1.3.– Sicché non ricorre alcun vizio, poiché la Corted’appello ha risposto alle censure tecnico-valutative mossedall’appellante avverso le valutazioni di ugual natura contenutenella sentenza impugnata, motivando in ordine alle ragioniaddotte per rigettare le censure tecniche alla sentenza impugnata(Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 26709 del 24/11/2020; Sez. 6-2,Ordinanza n. 5339 del 18/03/2015; Sez. 3, Sentenza n. 4852 del19/05/1999).Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/202613.– Il tredicesimo motivo del ricorso inerisce, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., alla violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 2043 c.c. e dei principi di diritto vivente inmateria di responsabilità della P.A. per il risarcimento dei dannicausati da una condotta omissiva.Gli istanti imputano alla sentenza impugnata di non avertenuto conto delle condotte illecite del Comune, consistite nel nonaver posto rimedio al dissesto idrogeologico e al fenomenofranoso che sarebbe stato noto all’ente pubblico sin dagli anni ’90e che prevedibilmente avrebbe potuto danneggiare l’immobile,senza effettuare alcun controllo e alcuna verifica sulle condizionidegli immobili esistenti nella zona e senza comunicare alproprietario dell’epoca la pericolosa situazione emersadall’indagine geologica commissionata dall’ente, impedendogli, intal modo, persino di far eseguire gli interventi necessari apreservare la sua proprietà e l’ingente valore della villa costruitain quella zona, sulla base di regolare licenza edilizia rilasciata dallostesso Comune di Tolentino.13.1.– Il motivo è infondato.La Corte distrettuale ha sostenuto che non sussisteva laresponsabilità del Comune di Tolentino, poiché l’attivitàedificatoria posta in essere da [OSCURATO:PERSONA] si era svolta sullascorta di uno o più provvedimenti autorizzativi, della cuilegittimità nessuno aveva dubitato e che mai erano statiimpugnati o annullati, né erano stati indicati i profili che, almomento della loro concessione, sarebbero stati omessi omalamente valutati, sicché il Comune non poteva rispondere dicircostanze che erano sopravvenute all’edificazione oppure che,Numero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026ove fossero state già presenti, avrebbero dovuto indurre ilproprietario, il progettista e l’appaltatore a valutarleadeguatamente nella pratica attività edificatoria.Alla luce di tali rilievi, non si rinvengono gli specificicontegni omissivi di cui il Comune sarebbe stato responsabilerispetto al vizio successivamente rilevato, né il nesso eziologicocon la emersione di detto vizio.In specie non è dato cogliere – già nell’esposizione dellacensura – alcun collegamento tra la mancata comunicazione alproprietario dell’epoca della situazione di dissesto emersadall’indagine geologica, commissionata dall’ente locale negli anni’90 nella zona (e non già con specifico riferimento all’area su cui lacostruzione insisteva), e il vizio rappresentatodall’inclinazione/rotazione da monte a valle dello specificofabbricato in questione.14.– In definitiva, alla stregua delle complessiveargomentazioni esposte, il settimo e il nono motivo del ricorsodevono essere accolti, nei sensi di cui in motivazione, mentre irestanti motivi vanno respinti.La sentenza impugnata va, dunque, cassata, limitatamenteai motivi accolti e nei sensi precisati, con rinvio della causa allaCorte d’appello di Ancona, in diversa composizione, che decideràuniformandosi ai seguenti principi di diritto e tenendo conto deirilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese delgiudizio di cassazione.«In mancanza di idonea giustificazione, vige il principiosecondo cui le reciproche prestazioni restitutorie delle parti checonseguono alla risoluzione della compravendita restano tra loroNumero registro generale 21398/2024Numero sezionale 557/2026Numero di raccolta generale 16628/2026Data pubblicazione 27/05/2026collegate e devono essere eseguite contestualmente all’esito delpassaggio in giudicato della pronuncia costitutiva di risoluzione,sicché l’una non può essere pretesa se l’altra non sia adempiuta».«In tema di garanzia per i vizi nella vendita, in caso dirisoluzione del contratto, le spese e i pagamenti legittimamentefatti per la vendita che il venditore deve rimborsare al compratoredevono essere collegati direttamente e immediatamente allavendita stipulata, sicché non vi rientrano gli interessi passivi delmutuo contratto dal compratore per l’acquisto dell’immobile e irelativi oneri accessori connessi alla cancellazione dell’ipoteca». P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazioneaccoglie, nei sensi di cui in motivazione, il settimo e il nonomotivo del ricorso, rigetta i rimanenti motivi, cassa la sentenzaimpugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corted’appello di Ancona, in diversa composizione, anche per lapronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 5 marzo 2026.Il Consigliere estensoreCesare TrapuzzanoLa PresidenteMilena Falaschi