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CassazionesentenzaSezione 5

Cassazione n. 20760/2026

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ntata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato;- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], C.F. [OSCURATO:PERSONA] 46P43 D077E, rappresentata e difesadall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]:- Controricorrente –- avverso la sentenza n. 778/04/2023 della Corte di giustizia tributaria diII grado della Toscana, depositata il 25 luglio 2023 e notificata il 1° agosto2023;udita la relazione della causa svolta, nel corso dell’adunanza camerale del17 aprile 2026, dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/20261.

Con la sentenza in epigrafe indicata, la Corte di giustizia tributariadi II grado della Toscana rigettava l’appello proposto dall’Agenzia delleEntrate avverso la sentenza n. 11/2020 della Commissione TributariaProvinciale di Arezzo, con la quale era stato parzialmente accolto il ricorsodi [OSCURATO:PERSONA] avverso l’avviso di liquidazione n. 2018 001 SC000001272 0 005, avente ad oggetto le imposte di registro, ipotecaria ecatastale dovute in relazione alla sentenza 2 luglio 2018 n. 705 delTribunale di Arezzo, la quale, ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile,aveva statuito il trasferimento, in favore di [OSCURATO:PERSONA] S.p.a., ditaluni beni immobili di proprietà della contribuente, sotto la condizionesospensiva del pagamento del prezzo residuo e della cessione in favore diPolezzi [OSCURATO:PERSONA] di un lotto urbanizzato di mq. 1200 circa, disponendosiinoltre che in caso di inadempimento di [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. alleobbligazioni di pagamento e di cessione nel termine di mesi sei, ilcontratto preliminare di compravendita sarebbe stato ipso iure risolto.L’Agenzia delle Entrate faceva applicazione, per l’imposta di registro sultrasferimento dei terreni, dell’aliquota del 15%, in virtù dell’articolo 1della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.I giudici di prime cure ritenevano infondata la censura riferita aldifetto di motivazione dell’avviso di liquidazione impugnazione impugnatoe accoglievano il motivo di ricorso relativo alla legittimità della tassazioneapplicata alla parte della sentenza che disponeva il trasferimento dei beniimmobili.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale rigettava il gravamedell’Agenzia delle Entrate rilevando:- che l’art. 27 d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, fa esplicito riferimento adesse orientano la loro autonomia negoziale;Numero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026- che l'estensione ad altre fattispecie – in particolare, una decisionegiudiziale - appare plausibile purché quel presupposto rimanga peraltropresente;- che la decisione ex art. 2932 cod. civ. presenta, con sempremaggiore frequenza, l'apposizione di condizioni che non appaionofunzionali all'esplicazione della libertà negoziale delle parti, ma pongonopiuttosto l'accento sui limiti dell'efficacia della determinazione del giudicecivile, che ha attitudine a produrre effetti "consolidabili" o meno a secondache quella condizione si realizzi oppure no; “E' questo il caso propostodalla vicenda in esame, dove l'efficacia della sentenza costitutiva delGiudice di Arezzo è esplicitamente condizionata dall'assolvimentodell'obbligo di versare il corrispettivo da parte del promittente acquirente,in assenza del quale il solo effetto costitutivo prodotto dalla decisione delGiudice civile rimane quello (esplicitamente affermato) di risoluzione ipsoiure per essere parte acquirente inadempiente.

Così correttamente intesi irapporti tra la normativa di carattere civile e quelli di cui alla citatanormativa tributaria, risulta dunque chiaro che la decisione in questionenon poteva essere assoggettata alla tariffa proporzionale in luogo diquella fissa, come correttamente ritenuto dal Giudice di primo grado”.La Corte regionale non si pronunziava, inoltre, sull’appello incidentaleproposto dalla contribuente avverso la statuizione della sentenza di primogrado, che aveva ritenuto infondato il motivo riferito al difetto dimotivazione dell’avviso di liquidazione dell’imposta.3.

L’Agenzia delle Entrate propone ricorso per cassazione avverso lasuddetta sentenza, affidandone l’accoglimento ad un unico motivo digravame.4. [OSCURATO:PERSONA] resiste, depositando controricorso, concludendo perla reiezione delle avverse argomentazioni e richieste.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/20261.Con l’unico motivo addotto a sostegno dell’impugnazione l’Agenziaricorrente ha lamentato, ai sensi dell’articolo 360, primo comma, n. 3,cod. proc. civ., la violazione o falsa applicazione degli articoli 27 e 37D.P.R. n. 131/1986, 8, comma 1, lett. a) [OSCURATO:PERSONA] I, nonché dell’art.2932 c.c., per non avere la Corte regionale toscana correttamenteapplicato l’art. 27, terzo comma, D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 secondo ilquale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le venditecon riserva di proprietà e gli atti che ne fanno dipendere gli effetti dallamera volontà dell’acquirente o del creditore.

Tale norma, osserval’Agenzia delle Entrate, pone sul medesimo piano la condizionemeramente potestativa e il pagamento del prezzo, ma di tale equivalenzai giudici d’appello non avrebbero tenuto conto.Va subito respinta la preliminare eccezione di inammissibilità delricorso avanzata dalla difesa della contribuente, fondata sul rilievo dellasottoposizione al giudice di legittimità di accertamenti fattuali giàesaminati dal giudice di merito, giacché il suindicato resoconto del motivodi impugnazione evidenzia che la questione, squisitamente giuridica,posta all’esame della Corte risiede nell’operatività della previsione dell’art.27, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, con riguardo al caso dispecie.2.

Il motivo è fondato.2.1.

Va premesso che l’art. 27, comma 1, d.P.R. 26 aprile 1986 n.131, prevede che «Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sonoregistrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa»;L’art. 27, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 stabilisce, poi, che«non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva […] gli attisottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla meravolontà dell'acquirente o del creditore».

Da ciò deriva il loro trattamentofiscale, ai fini dell’imposta di registro, in misura proporzionale.Numero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/20262.2.

In questo contesto normativo, l’orientamento consolidato diquesta Corte in tema di contratto preliminare di compravendita di beneimmobile è nel senso che «In materia d'imposta di registro, la sentenzaex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile infavore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento delcorrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non inmisura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27del d.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono consideratisottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dallamera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativa unilaterale delpromittente acquirente» (così, tra le tante, Cass. Sez.

T., 8 febbraio 2026n. 2795; Cass., Sez.

T., 16 giugno 2023, n. 17359, che richiama Cass.,Sez. 5^, 14 settembre 2016, n. 18006; Cass., Sez. 6^-5, 6 giugno 2018,n. 14470; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2018, n. 27902; Cass., Sez. 5^, 30aprile 2019, n. 11411; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17035; Cass.,Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2021, n. 4737; Cass., Sez. 5^, 29 ottobre2021, n. 30957; Sez. 6^-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. 5^, 29aprile 2022, n. 13705).2.3.

La citata pronuncia di questa Corte n. 17359 del 16 giugno2023 ha dato conto che da tali consolidati principi si è discostatal’ordinanza 4 luglio 2022 n. 21111, richiamata dalla difesa dellacontroricorrente, che ha affermato il seguente principio: «Il lodo,promosso dal promittente venditore ai sensi dell'art. 2932 c.c., perl'inadempimento del promittente acquirente, che abbia disposto iltrasferimento di un immobile in favore di quest'ultimo, subordinatamenteal pagamento da parte sua del corrispettivo pattuito, è soggetto a impostain misura fissa, in applicazione dell'art. 27, comma 1, del d.p.r. n. 131 del1986.

Non può, infatti, qualificarsi come meramente sospensiva talecondizione potestativa, ove venga accertato che il lodo abbia subordinatol'efficacia del trasferimento alla volontà di una parte che è sempre rimastaNumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026inadempiente non avendo mai voluto, né potuto adempiere l'obbligazioneassunta con il contratto preliminare».2.4.

Sennonché, tale arresto non giustifica il superamento delsuindicato orientamento, tenuto conto delle seguenti riflessioni e, come sivedrà, risulta essere stato superato dalla successiva elaborazione dellaCorte.2.5.

Il dettato normativo è chiaro nel negare, ai fini fiscali, ilcongegno condizionale agli «[…] atti sottoposti a condizione che ne fannodipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore», iltutto senza ulteriori indagini.

Questa Corte ha, da tempo, chiarito che:- «[…] la distinzione tra la condizione potestativa e la condizionemeramente potestativa è da Cass. n. 9097-12 incentrata sull'indifferenzao meno per il soggetto tra il compiere o il non compiere l'atto, ovverosulla serietà dei motivi che possono giustificare la scelta della partecontraente»;- «Tale criterio distintivo, per quanto ritraibile da un certo indirizzogiurisprudenziale (v. al riguardo Cass. n. 11774-07), non coglie tuttavia laspecificità dell'elemento differenziale, il quale, come esattamente è statoaffermato dalla più accorta e autorevole dottrina, si colloca sul piano degliinteressi coinvolti»;- «La condizione è in questo senso meramente potestativa quandola valutazione si svolge sul piano degli stessi interessi che attengono allacausa del contratto; mentre è potestativa semplice quando la valutazionediscrezionale della parte si svolge su un piano di interessi esterni(meritevole di tutela) a quello proprio del regolamento negoziale»;- «Se quindi è vero che la condizione è potestativa quando l'evento,in essa dedotto, è il fatto volontario di una delle parti, è altrettantoevidente che, rispetto alla potestativa c.d. semplice, la condizione èNumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026invece meramente potestativa quando una delle parti può decideredirettamente in ordine alla sorte del contratto»;- «In poche parole, la condizione potestativa (semplice) tutelal'interesse della parte a decidere sic et simpliciter di una propria azione,non riserva alla parte un potere decisionale sull'efficacia o sulla inefficaciadel contratto in sé»;- «Quando è l'efficacia del contratto in sé a essere direttamentesubordinata alla (semplice) manifestazione di volontà di una delle parti, lacondizione è meramente potestativa.

Cosicché la serietà o meno deimotivi retrostanti (valorizzata dalla ripetuta Cass. 9097-12 e anche daCass. n. 18180-13) a nulla rileva in una chiava propriamente distintiva»(così Cass., Sez.

T., 11 aprile 2014, n. 8544).

In siffatti termini, non puòvalorizzarsi oltremodo e comunque non si pone in termini dirimenti lacircostanza del soggetto (promissario acquirente o promittente venditore)che ha intrapreso l’iniziativa giudiziaria contemplata dall’art. 2932 cod.civ.2.6.

Tale ordine di idee è stato, da ultimo, espressamente precisatoda questa Corte secondo cui, in sintesi:- la regola iuris prevista dal comma 3 dell’art. 27 d.P.R. 26 aprile1986 n. 131 non muta se a richiedere l’adempimento ex art. 2932, primocomma, cod. civ. sia stato il promittente venditore;- quello che rileva non è la parte che chiede l’adempimento(indifferentemente l’acquirente o il venditore), ma la ricorrenza inconcreto delle fattispecie previste dall’art. 27, comma 3 e 4, d.P.R. 26aprile 1986 n. 131, le quali non considerano e non si distinguono, perdisciplina fiscale, a seconda del soggetto che propone l’azione diadempimento (il venditore o l’acquirente), puntando invece il discriminesul soggetto (acquirente o venditore) dalla cui mera determinazionedipendono gli effetti del contratto sospensivamente condizionato;Numero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026- la condizione, quindi, è meramente potestativa, quando ilcompimento del fatto o la sua omissione dipende dalla semplice volontàdella parte, a cui resta riservato un potere decisionale sull'efficacia o sullainefficacia del contratto, come tale espressivo di un mero arbitrio dellaparte, non altrimenti giustificato da seri da seri o apprezzabili motivi, iquali, per lo meno ai fini fiscali che occupano, non possono ridursi ad unarinnovata valutazione di convenienza dell’affare o ad una sopravvenutaincapacità finanziaria (cfr., su tali principi, Cass., Sez.

T., 17 marzo 2025,n. 7120 e la giurisprudenza ivi richiamata, ai cui contenuti si rinvia).3.

Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, dunque, inmateria di imposte di registro, ipotecaria e catastale la sentenzapronunciata ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, che abbia dispostoil trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente,subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggettaall’imposta in misura proporzionale e non in misura fissa, anche se ancoraimpugnabile, trovando applicazione l’articolo 27 del d.P.R. 26 aprile 1986n. 131, a mente del quale non sono considerati sottoposti a condizionesospensiva gli atti i cui effetti dipendano, in virtù di una condizionemeramente potestativa, dalla volontà dell’acquirente (cfr. Cass. n. 23ottobre 2015, n. 21625, Cass., 14 settembre 2016, n. 18006, RV 641128-01; Cass. 14 febbraio 2017, n. 3806; Cass. 9 gennaio 2018, n. 279; Cass.6 giugno 2018, n. 14470; Cass. 26 novembre 2019, n. 30778; Cass. 15aprile 2021, n. 9965; Cass. 29 aprile 2022, n. 13705; Cass. 16 giugno2023, n. 17359, Cass. 25 febbraio 2015, n. 4946; Cass. 25 luglio 2025, n.21463; Cass. 8 febbraio 2026, n. 2795).

È pur vero che, secondo unorientamento elaborato in sede di legittimità (cfr. Cass. 6 giugno 2012 n.9097 e, nello stesso senso, Cass. 26 luglio 2013 n. 18180), oramairecessivo (cfr. Cass. 11 aprile 2014 n. 8544 e la giurisprudenzasuccessiva), l’articolo 27 del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 troverebbeapplicazione solo al verificarsi del trasferimento del bene, anche nelleNumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026ipotesi in cui sia subordinato al previo pagamento del prezzo, ma èaltrettanto vero che queste argomentazioni non possono essere condivise,vieppiù tenendo a mente la natura giuridica della condizione di pagamentodel prezzo nell’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare dicompravendita immobiliare.Questa Corte ha ribadito sul punto, anche con pronunzie moltorecenti, un orientamento che si condivide: «In materia d'imposta diregistro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimentodi un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente alpagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionalee non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazionel'art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sonoconsiderati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effettidipendano dalla mera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativaunilaterale del promittente acquirente» (Cass. Sez. 5, 31 ottobre 2018, n.27902, Rv. 651415 – 01; v. anche Cass. Sez. 5, 29 aprile 2022, n. 13705,Rv. 664501 – 01; Cass., 23 luglio 2025, n. 20852, RV 675714-01).Trattandosi di imposta d’atto (imposta di registro) quello che rilevaè il contenuto dell’atto, nel caso di specie la sentenza, e i successiviavvenimenti non rilevano sulla tassazione («In materia di imposta diregistro, la sentenza ex art. 2932 cod. civ., che abbia disposto iltrasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente,subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta adimposta proporzionale e non in misura fissa, trovando applicazione l'art.27 del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 13, alla stregua del quale non sonoconsiderati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effettidipendano, in virtù di condizione meramente potestativa, dalla meravolontà dell'acquirente, poiché la controprestazione, ossia il pagamentodel prezzo, è già stata seriamente offerta dall'acquirente all'attoNumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026dell'introduzione del giudizio» Cass. Sez. 5, 24 luglio 2014, n. 16818, Rv.632233 – 01; Cass., 24 febbraio 2026, n. 4140).4.

Ne deriva, sul piano tributario, che, al di là del nomen juris, lacondizione di pagamento del prezzo alla quale il giudice abbia subordinato(o, forse, abbia collegato) l’efficacia reale della sentenza sostitutiva dellacompravendita immobiliare non è equiparabile ad una vera e propriacondizione sospensiva, a prescindere dall’imputabilità dell’inadempimentodel contratto preliminare al promissario acquirente o al promittentealienante, con la conseguenza che l’imposta di registro deve essereapplicata in misura proporzionale, ai sensi dell’articolo 27, comma 3, deld.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, per la semplice ragione che l’attuazione deltrasferimento coattivo venditionis causa è fisiologicamente connessaall’adempimento dell’obbligazione gravante sul promissario acquirente,dalla cui mera volontà viene a dipendere il consolidamento dell’effettotraslativo (cfr. Cass. 24 luglio 2025 n. 21055).

E, ai fini qui riguardati, nonrileva nemmeno che l’operazione negoziale sia stata successivamenterisolta o comunque sia stata caratterizzata da vicende che abbiano, inconcreto, impedito o limitato l’attuazione del programma divisato daicontraenti, considerato che l’imposta de qua è una tipica imposta d’atto,che attiene, cioè, all’atto giudiziario nel suo contenuto intrinseco e neglieffetti giuridici prodotti e che solo in relazione a tali elementi deve essereinterpretato, ai sensi dell’articolo 20 del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (cfr.Cass. 29 maggio 2025 n. 14730).5.

Nella vicenda in esame, quindi, la Corte regionale toscana non hadeciso in conformità ai principi enunciati.6.

Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui svolte, il ricorsoproposto dall’Agenzia delle Entrate deve essere accolto, la sentenzaimpugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte di giustizia tributariaNumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026di II grado della Toscana, in diversa composizione, anche per provvederein ordine alle spese del presente giudizio.

P.Q.Maccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa allaCorte di giustizia tributaria di II grado della Toscana, in diversacomposizione, cui demanda anche di provvedere in ordine alle spese delpresente giudizio.Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 17 aprile 2026.[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ntata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato;- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], C.F. [OSCURATO:PERSONA] 46P43 D077E, rappresentata e difesadall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]:- Controricorrente –- avverso la sentenza n. 778/04/2023 della Corte di giustizia tributaria diII grado della Toscana, depositata il 25 luglio 2023 e notificata il 1° agosto2023;udita la relazione della causa svolta, nel corso dell’adunanza camerale del17 aprile 2026, dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/20261. Con la sentenza in epigrafe indicata, la Corte di giustizia tributariadi II grado della Toscana rigettava l’appello proposto dall’Agenzia delleEntrate avverso la sentenza n. 11/2020 della Commissione TributariaProvinciale di Arezzo, con la quale era stato parzialmente accolto il ricorsodi [OSCURATO:PERSONA] avverso l’avviso di liquidazione n. 2018 001 SC000001272 0 005, avente ad oggetto le imposte di registro, ipotecaria ecatastale dovute in relazione alla sentenza 2 luglio 2018 n. 705 delTribunale di Arezzo, la quale, ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile,aveva statuito il trasferimento, in favore di [OSCURATO:PERSONA] S.p.a., ditaluni beni immobili di proprietà della contribuente, sotto la condizionesospensiva del pagamento del prezzo residuo e della cessione in favore diPolezzi [OSCURATO:PERSONA] di un lotto urbanizzato di mq. 1200 circa, disponendosiinoltre che in caso di inadempimento di [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. alleobbligazioni di pagamento e di cessione nel termine di mesi sei, ilcontratto preliminare di compravendita sarebbe stato ipso iure risolto.L’Agenzia delle Entrate faceva applicazione, per l’imposta di registro sultrasferimento dei terreni, dell’aliquota del 15%, in virtù dell’articolo 1della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.I giudici di prime cure ritenevano infondata la censura riferita aldifetto di motivazione dell’avviso di liquidazione impugnazione impugnatoe accoglievano il motivo di ricorso relativo alla legittimità della tassazioneapplicata alla parte della sentenza che disponeva il trasferimento dei beniimmobili.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale rigettava il gravamedell’Agenzia delle Entrate rilevando:- che l’art. 27 d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, fa esplicito riferimento adesse orientano la loro autonomia negoziale;Numero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026- che l'estensione ad altre fattispecie – in particolare, una decisionegiudiziale - appare plausibile purché quel presupposto rimanga peraltropresente;- che la decisione ex art. 2932 cod. civ. presenta, con sempremaggiore frequenza, l'apposizione di condizioni che non appaionofunzionali all'esplicazione della libertà negoziale delle parti, ma pongonopiuttosto l'accento sui limiti dell'efficacia della determinazione del giudicecivile, che ha attitudine a produrre effetti "consolidabili" o meno a secondache quella condizione si realizzi oppure no; “E' questo il caso propostodalla vicenda in esame, dove l'efficacia della sentenza costitutiva delGiudice di Arezzo è esplicitamente condizionata dall'assolvimentodell'obbligo di versare il corrispettivo da parte del promittente acquirente,in assenza del quale il solo effetto costitutivo prodotto dalla decisione delGiudice civile rimane quello (esplicitamente affermato) di risoluzione ipsoiure per essere parte acquirente inadempiente. Così correttamente intesi irapporti tra la normativa di carattere civile e quelli di cui alla citatanormativa tributaria, risulta dunque chiaro che la decisione in questionenon poteva essere assoggettata alla tariffa proporzionale in luogo diquella fissa, come correttamente ritenuto dal Giudice di primo grado”.La Corte regionale non si pronunziava, inoltre, sull’appello incidentaleproposto dalla contribuente avverso la statuizione della sentenza di primogrado, che aveva ritenuto infondato il motivo riferito al difetto dimotivazione dell’avviso di liquidazione dell’imposta.3. L’Agenzia delle Entrate propone ricorso per cassazione avverso lasuddetta sentenza, affidandone l’accoglimento ad un unico motivo digravame.4. [OSCURATO:PERSONA] resiste, depositando controricorso, concludendo perla reiezione delle avverse argomentazioni e richieste.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/20261.Con l’unico motivo addotto a sostegno dell’impugnazione l’Agenziaricorrente ha lamentato, ai sensi dell’articolo 360, primo comma, n. 3,cod. proc. civ., la violazione o falsa applicazione degli articoli 27 e 37D.P.R. n. 131/1986, 8, comma 1, lett. a) [OSCURATO:PERSONA] I, nonché dell’art.2932 c.c., per non avere la Corte regionale toscana correttamenteapplicato l’art. 27, terzo comma, D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 secondo ilquale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le venditecon riserva di proprietà e gli atti che ne fanno dipendere gli effetti dallamera volontà dell’acquirente o del creditore. Tale norma, osserval’Agenzia delle Entrate, pone sul medesimo piano la condizionemeramente potestativa e il pagamento del prezzo, ma di tale equivalenzai giudici d’appello non avrebbero tenuto conto.Va subito respinta la preliminare eccezione di inammissibilità delricorso avanzata dalla difesa della contribuente, fondata sul rilievo dellasottoposizione al giudice di legittimità di accertamenti fattuali giàesaminati dal giudice di merito, giacché il suindicato resoconto del motivodi impugnazione evidenzia che la questione, squisitamente giuridica,posta all’esame della Corte risiede nell’operatività della previsione dell’art.27, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, con riguardo al caso dispecie.2. Il motivo è fondato.2.1. Va premesso che l’art. 27, comma 1, d.P.R. 26 aprile 1986 n.131, prevede che «Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sonoregistrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa»;L’art. 27, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 stabilisce, poi, che«non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva […] gli attisottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla meravolontà dell'acquirente o del creditore». Da ciò deriva il loro trattamentofiscale, ai fini dell’imposta di registro, in misura proporzionale.Numero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/20262.2. In questo contesto normativo, l’orientamento consolidato diquesta Corte in tema di contratto preliminare di compravendita di beneimmobile è nel senso che «In materia d'imposta di registro, la sentenzaex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile infavore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento delcorrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non inmisura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27del d.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono consideratisottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dallamera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativa unilaterale delpromittente acquirente» (così, tra le tante, Cass. Sez. T., 8 febbraio 2026n. 2795; Cass., Sez. T., 16 giugno 2023, n. 17359, che richiama Cass.,Sez. 5^, 14 settembre 2016, n. 18006; Cass., Sez. 6^-5, 6 giugno 2018,n. 14470; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2018, n. 27902; Cass., Sez. 5^, 30aprile 2019, n. 11411; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17035; Cass.,Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2021, n. 4737; Cass., Sez. 5^, 29 ottobre2021, n. 30957; Sez. 6^-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. 5^, 29aprile 2022, n. 13705).2.3. La citata pronuncia di questa Corte n. 17359 del 16 giugno2023 ha dato conto che da tali consolidati principi si è discostatal’ordinanza 4 luglio 2022 n. 21111, richiamata dalla difesa dellacontroricorrente, che ha affermato il seguente principio: «Il lodo,promosso dal promittente venditore ai sensi dell'art. 2932 c.c., perl'inadempimento del promittente acquirente, che abbia disposto iltrasferimento di un immobile in favore di quest'ultimo, subordinatamenteal pagamento da parte sua del corrispettivo pattuito, è soggetto a impostain misura fissa, in applicazione dell'art. 27, comma 1, del d.p.r. n. 131 del1986. Non può, infatti, qualificarsi come meramente sospensiva talecondizione potestativa, ove venga accertato che il lodo abbia subordinatol'efficacia del trasferimento alla volontà di una parte che è sempre rimastaNumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026inadempiente non avendo mai voluto, né potuto adempiere l'obbligazioneassunta con il contratto preliminare».2.4. Sennonché, tale arresto non giustifica il superamento delsuindicato orientamento, tenuto conto delle seguenti riflessioni e, come sivedrà, risulta essere stato superato dalla successiva elaborazione dellaCorte.2.5. Il dettato normativo è chiaro nel negare, ai fini fiscali, ilcongegno condizionale agli «[…] atti sottoposti a condizione che ne fannodipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore», iltutto senza ulteriori indagini. Questa Corte ha, da tempo, chiarito che:- «[…] la distinzione tra la condizione potestativa e la condizionemeramente potestativa è da Cass. n. 9097-12 incentrata sull'indifferenzao meno per il soggetto tra il compiere o il non compiere l'atto, ovverosulla serietà dei motivi che possono giustificare la scelta della partecontraente»;- «Tale criterio distintivo, per quanto ritraibile da un certo indirizzogiurisprudenziale (v. al riguardo Cass. n. 11774-07), non coglie tuttavia laspecificità dell'elemento differenziale, il quale, come esattamente è statoaffermato dalla più accorta e autorevole dottrina, si colloca sul piano degliinteressi coinvolti»;- «La condizione è in questo senso meramente potestativa quandola valutazione si svolge sul piano degli stessi interessi che attengono allacausa del contratto; mentre è potestativa semplice quando la valutazionediscrezionale della parte si svolge su un piano di interessi esterni(meritevole di tutela) a quello proprio del regolamento negoziale»;- «Se quindi è vero che la condizione è potestativa quando l'evento,in essa dedotto, è il fatto volontario di una delle parti, è altrettantoevidente che, rispetto alla potestativa c.d. semplice, la condizione èNumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026invece meramente potestativa quando una delle parti può decideredirettamente in ordine alla sorte del contratto»;- «In poche parole, la condizione potestativa (semplice) tutelal'interesse della parte a decidere sic et simpliciter di una propria azione,non riserva alla parte un potere decisionale sull'efficacia o sulla inefficaciadel contratto in sé»;- «Quando è l'efficacia del contratto in sé a essere direttamentesubordinata alla (semplice) manifestazione di volontà di una delle parti, lacondizione è meramente potestativa. Cosicché la serietà o meno deimotivi retrostanti (valorizzata dalla ripetuta Cass. 9097-12 e anche daCass. n. 18180-13) a nulla rileva in una chiava propriamente distintiva»(così Cass., Sez. T., 11 aprile 2014, n. 8544). In siffatti termini, non puòvalorizzarsi oltremodo e comunque non si pone in termini dirimenti lacircostanza del soggetto (promissario acquirente o promittente venditore)che ha intrapreso l’iniziativa giudiziaria contemplata dall’art. 2932 cod.civ.2.6. Tale ordine di idee è stato, da ultimo, espressamente precisatoda questa Corte secondo cui, in sintesi:- la regola iuris prevista dal comma 3 dell’art. 27 d.P.R. 26 aprile1986 n. 131 non muta se a richiedere l’adempimento ex art. 2932, primocomma, cod. civ. sia stato il promittente venditore;- quello che rileva non è la parte che chiede l’adempimento(indifferentemente l’acquirente o il venditore), ma la ricorrenza inconcreto delle fattispecie previste dall’art. 27, comma 3 e 4, d.P.R. 26aprile 1986 n. 131, le quali non considerano e non si distinguono, perdisciplina fiscale, a seconda del soggetto che propone l’azione diadempimento (il venditore o l’acquirente), puntando invece il discriminesul soggetto (acquirente o venditore) dalla cui mera determinazionedipendono gli effetti del contratto sospensivamente condizionato;Numero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026- la condizione, quindi, è meramente potestativa, quando ilcompimento del fatto o la sua omissione dipende dalla semplice volontàdella parte, a cui resta riservato un potere decisionale sull'efficacia o sullainefficacia del contratto, come tale espressivo di un mero arbitrio dellaparte, non altrimenti giustificato da seri da seri o apprezzabili motivi, iquali, per lo meno ai fini fiscali che occupano, non possono ridursi ad unarinnovata valutazione di convenienza dell’affare o ad una sopravvenutaincapacità finanziaria (cfr., su tali principi, Cass., Sez. T., 17 marzo 2025,n. 7120 e la giurisprudenza ivi richiamata, ai cui contenuti si rinvia).3. Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, dunque, inmateria di imposte di registro, ipotecaria e catastale la sentenzapronunciata ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, che abbia dispostoil trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente,subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggettaall’imposta in misura proporzionale e non in misura fissa, anche se ancoraimpugnabile, trovando applicazione l’articolo 27 del d.P.R. 26 aprile 1986n. 131, a mente del quale non sono considerati sottoposti a condizionesospensiva gli atti i cui effetti dipendano, in virtù di una condizionemeramente potestativa, dalla volontà dell’acquirente (cfr. Cass. n. 23ottobre 2015, n. 21625, Cass., 14 settembre 2016, n. 18006, RV 641128-01; Cass. 14 febbraio 2017, n. 3806; Cass. 9 gennaio 2018, n. 279; Cass.6 giugno 2018, n. 14470; Cass. 26 novembre 2019, n. 30778; Cass. 15aprile 2021, n. 9965; Cass. 29 aprile 2022, n. 13705; Cass. 16 giugno2023, n. 17359, Cass. 25 febbraio 2015, n. 4946; Cass. 25 luglio 2025, n.21463; Cass. 8 febbraio 2026, n. 2795). È pur vero che, secondo unorientamento elaborato in sede di legittimità (cfr. Cass. 6 giugno 2012 n.9097 e, nello stesso senso, Cass. 26 luglio 2013 n. 18180), oramairecessivo (cfr. Cass. 11 aprile 2014 n. 8544 e la giurisprudenzasuccessiva), l’articolo 27 del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 troverebbeapplicazione solo al verificarsi del trasferimento del bene, anche nelleNumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026ipotesi in cui sia subordinato al previo pagamento del prezzo, ma èaltrettanto vero che queste argomentazioni non possono essere condivise,vieppiù tenendo a mente la natura giuridica della condizione di pagamentodel prezzo nell’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare dicompravendita immobiliare.Questa Corte ha ribadito sul punto, anche con pronunzie moltorecenti, un orientamento che si condivide: «In materia d'imposta diregistro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimentodi un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente alpagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionalee non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazionel'art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sonoconsiderati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effettidipendano dalla mera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativaunilaterale del promittente acquirente» (Cass. Sez. 5, 31 ottobre 2018, n.27902, Rv. 651415 – 01; v. anche Cass. Sez. 5, 29 aprile 2022, n. 13705,Rv. 664501 – 01; Cass., 23 luglio 2025, n. 20852, RV 675714-01).Trattandosi di imposta d’atto (imposta di registro) quello che rilevaè il contenuto dell’atto, nel caso di specie la sentenza, e i successiviavvenimenti non rilevano sulla tassazione («In materia di imposta diregistro, la sentenza ex art. 2932 cod. civ., che abbia disposto iltrasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente,subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta adimposta proporzionale e non in misura fissa, trovando applicazione l'art.27 del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 13, alla stregua del quale non sonoconsiderati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effettidipendano, in virtù di condizione meramente potestativa, dalla meravolontà dell'acquirente, poiché la controprestazione, ossia il pagamentodel prezzo, è già stata seriamente offerta dall'acquirente all'attoNumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026dell'introduzione del giudizio» Cass. Sez. 5, 24 luglio 2014, n. 16818, Rv.632233 – 01; Cass., 24 febbraio 2026, n. 4140).4. Ne deriva, sul piano tributario, che, al di là del nomen juris, lacondizione di pagamento del prezzo alla quale il giudice abbia subordinato(o, forse, abbia collegato) l’efficacia reale della sentenza sostitutiva dellacompravendita immobiliare non è equiparabile ad una vera e propriacondizione sospensiva, a prescindere dall’imputabilità dell’inadempimentodel contratto preliminare al promissario acquirente o al promittentealienante, con la conseguenza che l’imposta di registro deve essereapplicata in misura proporzionale, ai sensi dell’articolo 27, comma 3, deld.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, per la semplice ragione che l’attuazione deltrasferimento coattivo venditionis causa è fisiologicamente connessaall’adempimento dell’obbligazione gravante sul promissario acquirente,dalla cui mera volontà viene a dipendere il consolidamento dell’effettotraslativo (cfr. Cass. 24 luglio 2025 n. 21055). E, ai fini qui riguardati, nonrileva nemmeno che l’operazione negoziale sia stata successivamenterisolta o comunque sia stata caratterizzata da vicende che abbiano, inconcreto, impedito o limitato l’attuazione del programma divisato daicontraenti, considerato che l’imposta de qua è una tipica imposta d’atto,che attiene, cioè, all’atto giudiziario nel suo contenuto intrinseco e neglieffetti giuridici prodotti e che solo in relazione a tali elementi deve essereinterpretato, ai sensi dell’articolo 20 del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (cfr.Cass. 29 maggio 2025 n. 14730).5. Nella vicenda in esame, quindi, la Corte regionale toscana non hadeciso in conformità ai principi enunciati.6. Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui svolte, il ricorsoproposto dall’Agenzia delle Entrate deve essere accolto, la sentenzaimpugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte di giustizia tributariaNumero registro generale 21404/2023Numero sezionale 3311/2026Numero di raccolta generale 20760/2026Data pubblicazione 18/06/2026di II grado della Toscana, in diversa composizione, anche per provvederein ordine alle spese del presente giudizio. P.Q.Maccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa allaCorte di giustizia tributaria di II grado della Toscana, in diversacomposizione, cui demanda anche di provvedere in ordine alle spese delpresente giudizio.Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 17 aprile 2026.[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]