Cassazione n. 23793/2026

re R OMADott.ssa [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:DATA_NASCITA] CCDott. [OSCURATO:PERSONA] relatore R.G. N. 11228/2019Dott.ssa [OSCURATO:PERSONA] pronunciato la seguenteORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 11228/2019 R.G., propostoSciarretta Franco, in proprio ed in qualità di procuratorespeciale di [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’Avv.[OSCURATO:PERSONA], con studio in Roma, ove elettivamentedomiciliato (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni:[OSCURATO:EMAIL]), giusta procura in calce alricorso introduttivo del presente procedimento;RICORRENTE[OSCURATO:PERSONA]genzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona delDirettore pro tempore, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato, con sede in Roma, ove per leggedomiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni:[OSCURATO:EMAIL]);CONTRORICORRENTEavverso la sentenza depositata dalla Commissione tributariaregionale per il Lazio depositata il 4 ottobre 2018, n.6915/13/2018;Numero registro generale 11228/2019Numero sezionale 5452/2026Numero di raccolta generale 23793/2026Data pubblicazione 22/07/2026udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglionon partecipata dell’8 luglio 2026 dal Dott. [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in proprio ed inqualità di eredi legittimi della (nel frattempo) defunta ElenaBerenghi, hanno proposto ricorso per la cassazione dellasentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale peril Lazio il 4 ottobre 2018, n. 6915/13/2018, che, in controversiasu impugnazione dell’avviso di accertamento catastale n.RM1020173/2013 del 19 novembre 2013 da parte dell’Agenziadelle Entrate, notificato il 10 dicembre 2013, nel contesto diuna revisione massiva per microzone del territorio comunaleex art. 1, commi 335 e 336, della legge 30 dicembre 2004, n.311, col quale erano state rideterminate la classe da 3^ a 5^e la rendita da € 2.614,56 ad € 3.544,19 di un immobile sito inRoma alla [OSCURATO:PERSONA] n. 22 e censito in catasto con laparticella 62 sub. 58 del folio 470 (microzona n. 1 – CentroStorico), di cui gli stessi erano comproprietari, ha rigettatol’appello proposto dai medesimi nei confronti dell’Agenzia delleEntrate avverso la sentenza depositata dalla Commissionetributaria provinciale di Roma l’11 novembre 2016, n.25727/48/2016, con compensazione delle spese giudiziali.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale ha confermato ladecisione di prime cure, con il richiamo a suffragio di un arrestodi questa Corte (Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2016, n. 21176),valutando che l’atto impositivo fosse stato congruamentemotivato anche in relazione alla collocazione dell’immobilenella microzona di riferimento e all’indice di scostamento travalore medio di mercato e valore medio catastale nella misuradel 35%.3. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.Numero registro generale 11228/2019Numero sezionale 5452/2026Numero di raccolta generale 23793/2026Data pubblicazione 22/07/20264. La causa è stata fissata per la trattazione all’adunanzacamerale dell’8 luglio 2026.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso è affidato a tre motivi.2. Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsaapplicazione degli artt. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, 3della legge 7 agosto 1990, n. 241, e 1, comma 335, della legge30 dicembre 2004, n. 311, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamenteritenuto dal giudice di secondo grado che l’accertamento erastato sufficientemente motivato con riguardo alla revisione deiparametri catastali della microzona in cui l’immobile erasituato, in ragione del significativo scostamento del rapportotra valore di mercato e valore catastale in tale microzonarispetto all'analogo rapporto nell’insieme delle microzonecomunali.2.1 Il predetto motivo è fondato.2.2 Nella specie, è pacifico che l’amministrazione finanziariaabbia proceduto d’ufficio al mutamento di classamento ai sensidell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311,nell’ambito di una revisione dei parametri catastali dellamicrozona in cui l’immobile è situato, giustificata dalsignificativo scostamento del rapporto tra il valore commercialeed il valore catastale in tale microzona rispetto all'analogorapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali; inqueste ipotesi, la ragione giustificativa del mutamento direndita non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, néla mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di unamodifica nel valore degli immobili presenti nella microzona,legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed elaborate con laNumero registro generale 11228/2019Numero sezionale 5452/2026Numero di raccolta generale 23793/2026Data pubblicazione 22/07/2026determinazione direttoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. del 18febbraio 2005 n. 40), cui sono allegate le linee guida definitecon il concorso delle autonomie locali; secondo l’art. 2, comma1, del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, la microzona è unaporzione del territorio comunale che presenta omogeneità neicaratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali,socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi einfrastrutture urbane; in ciascuna microzona si presume che leunità immobiliari siano uniformi per caratteristiche tipologiche,epoca di costruzione e destinazione prevalente; questopeculiare strumento, come si è già evidenziato, ha già superatoil vaglio di legittimità costituzionale; la Corte Costituzionale,con la sentenza depositata l’1 dicembre 2017 n. 249, ha,infatti, ritenuto non irragionevole la scelta fatta dal legislatoredi consentire una revisione del classamento per microzone, inquanto basata sul dato che la qualità del contesto diappartenenza dell’unità immobiliare rappresenta unacomponente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore delbene, tanto che il fattore posizionale già costituisce una dellevoci prese in considerazione dal sistema catastale in generale;la modifica del valore degli immobili presenti in unadeterminata microzona ha una indubbia ricaduta sulla renditacatastale ed il conseguente adeguamento, in presenza diun’accresciuta capacità contributiva, mira ad eliminare unasperequazione a livello impositivo.2.3 Posta la legittimità dello strumento in generale, se neimpone tuttavia un corretto utilizzo, che a giudizio di questaCorte non può prescindere da un’adeguata valutazione, casoper caso, del singolo immobile, oggetto di riclassificazione;poiché non è sufficiente il rispetto dei criteri generali previstidalla norma, ma si richiede che l’attribuzione della nuovaNumero registro generale 11228/2019Numero sezionale 5452/2026Numero di raccolta generale 23793/2026Data pubblicazione 22/07/2026rendita venga contestualizzata in riferimento alle singole unitàimmobiliari, anche gli oneri motivazionali devono adeguarsi adesigenze di concretezza e di analiticità, senza che possaritenersi sufficiente una motivazione standardizzata, applicataindistintamente, che si limiti a richiamare i presuppostinormativi in modo assertivo.Ebbene, con riferimento a tale specifica ipotesi questa Corte haripetutamente affermato, in relazione a contenziosi sorti inconseguenza di applicazioni fatte in diversi Comuni, che, intema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento siastato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30dicembre 2004, n. 311, nell’ambito di una revisione parzialedei parametri della microzona nella quale l’immobile è situato,giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra ilvalore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogorapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali,non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento diriclassamento che faccia esclusivamente riferimento ai suddettiparametri di legge ed ai provvedimenti amministrativi afondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi nonsiano evincibili gli elementi (come la qualità urbana delcontesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientaledella zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristicheedilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso suldiverso classamento, esigendosi che detto obbligomotivazionale sia assolto in maniera rigorosa in modo che ilcontribuente sia posto in condizione di conoscere le concreteragioni che giustificano il provvedimento, avente carattere“diffuso” (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n.3156; Cass., Sez. 6^-5, 21 giugno 2018, n. 3156; Cass., Sez.6^-5, 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6^-5, 2Numero registro generale 11228/2019Numero sezionale 5452/2026Numero di raccolta generale 23793/2026Data pubblicazione 22/07/2026novembre 2018, n. 28035; Cass., Sez. 6^-5, 5 novembre2018, n. 28076; Cass., Sez. 6^-5, 8 aprile 2019, n. 9770;Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34603; Cass., Sez. 6^-5, 23 gennaio 2020, n. 1543; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2020,n. 6867; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e 2201;Cass., Sez. 6^-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6^-5, 7aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021,nn. 36217 e 36218; Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2022, n.37371; Cass., Sez. Trib., 11 agosto 2023, n. 24586; Cass.,Sez. Trib., 19 settembre 2024, n. 25144; Cass., Sez. Trib., 23dicembre 2025, n. 33902; Cass., Sez. Trib., 13 luglio 2026, n.23131); ed ancora si è rilevato che, in tema di estimocatastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato aisensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n.311, nell’ambito di una revisione parziale dei parametricatastali della microzona nella quale l’immobile è situato,giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra ilvalore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogorapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, ilprovvedimento di riclassamento, dovendo porre il contribuentein grado di conoscere le concrete ragioni che lo giustificano -come evidenziato anche dalla sentenza depositata dalla CorteCostituzionale l’1 dicembre 2017 n. 249 - deve indicare i motiviper i quali i valori considerati abbiano determinato il suddettoscostamento, facendo riferimento agli atti da cui ha trattoimpulso l’accertamento, costituiti dalla richiesta del Comune edalla determinazione del Direttore dell’Agenzia del Territorio,nonché ai dati essenziali del procedimento estimativo delineatida tali fonti normative integrative che abbiano inciso sulclassamento (così: Cass., Sez. 6^-5, 10 dicembre 2018, n.31829).Numero registro generale 11228/2019Numero sezionale 5452/2026Numero di raccolta generale 23793/2026Data pubblicazione 22/07/20262.4 Di contro, va disatteso altro precedente (Cass., Sez. 5^,19 ottobre 2016, n. 21176), secondo cui la revisione delclassamento ex art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre2004, n. 311, non deve ritenersi condizionata alle specifichetecniche dell’unità immobiliare, bensì esclusivamente aiparametri relativi alla microzona di appartenenza, salva lapossibilità di prova contraria; la soluzione interpretativa cheprivilegia una maggiore estensione degli obblighi motivazionalirisulta, infatti, l’unica adeguata alle successive indicazioniermeneutiche fornite dalla Corte Costituzionale che, con larichiamata pronuncia n. 249 del 2017, se da un lato haaffermato che «la scelta fatta dal legislatore con il censuratocomma 335 [art. 1 della legge n. 311 del 2004] non presentaprofili di irragionevolezza [in quanto] la decisione di operareuna revisione del classamento per microzone si basa sul datoche la qualità del contesto di appartenenza dell'unitàimmobiliare rappresenta una componente fisiologicamenteidonea ad incidere sul valore del bene», nello stesso tempo haevidenziato che «la natura e le modalità dell’operazioneenfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi chehanno, in concreto, interessato una determinata microzona,così incidendo sul diverso classamento della singola unitàimmobiliare; obbligo che, proprio in considerazione delcarattere “diffuso” dell'operazione, deve essere assolto inmaniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente incondizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano ilprovvedimento».Il giudice delle leggi ha così individuato nell’obbligo dimotivazione rigorosa un elemento dirimente e qualificante aifini della legittimità dell’operazione dal carattere “diffuso”,escludendo che tale legittimità potesse affermarsi in viaNumero registro generale 11228/2019Numero sezionale 5452/2026Numero di raccolta generale 23793/2026Data pubblicazione 22/07/2026presuntiva; tale requisito va, dunque, soddisfatto ex ante, esenza che sia sufficiente la mera possibilità del contribuente difornire prova contraria in sede contenziosa.2.5 In applicazione dei suindicati principi, che si devonoconfermare e ribadire in questa sede, non può, dunque,ritenersi sufficientemente motivato il provvedimento di diversoclassamento che faccia esclusivamente riferimento al suddettorapporto di scostamento senza esplicitare gli elementi che inconcreto lo hanno determinato, che non possono prescindereda quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138(qualità urbana ed ambientale della microzona, nonchécaratteristiche edilizie dell'unità medesima e del fabbricato chela comprende), e ciò al duplice fine di consentire, da un lato, alcontribuente di individuare agevolmente il presuppostodell’operata riclassificazione ed approntare le consequenzialidifese, e, dall’altro, per delimitare, in riferimento a detteragioni, l’oggetto dell’eventuale successivo contenzioso,essendo precluso all'amministrazione finanziaria di addurre, ingiudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto (explurimis: Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3156; Cass.,Sez. 6^-5, 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., Sez. 6^-5, 26settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6^-5, 8 aprile 2019, n.9770; Cass., Sez. 6^-5, 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., Sez.5^, 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio2021, nn. 2200 e 2201; Cass., Sez. 6^-5, 1 aprile 2021, n.9095; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez.6^-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218; Cass., Sez.Trib., 21 dicembre 2022, n. 37371; Cass., Sez. Trib., 11 agosto2023, n. 24586; Cass., Sez. Trib., 19 settembre 2024, n.25144; Cass., Sez. Trib., 23 dicembre 2025, n. 33902; Cass.,Sez. Trib., 13 luglio 2026, n. 23131).Numero registro generale 11228/2019Numero sezionale 5452/2026Numero di raccolta generale 23793/2026Data pubblicazione 22/07/20262.6 In particolare, non può ritenersi sufficiente a tal fine ilriferimento della sentenza impugnata alla microzona edall’indice di scostamento, essendo inadeguata la motivazioneche «l’unità immobiliare de quo è ubicata nella microzona 1centro storico ove lo scostamento rilevato è 2,21, per cui larendita precedentemente attribuita di euro 2.614,56 deveaumentare almeno sino ad euro 5.778,18, che l’ufficio haindividuato nella cgt A/2 cl. 5 di importo inferiore e piùfavorevole al contribuente che, sul punto, non può dolersi».3. Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsaapplicazione degli artt. 1, comma 335, della legge 30 dicembre2004, n. 311, 9 e 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, 4 e9 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere statoerroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che l’art.1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, abbiaintrodotto un nuovo procedimento di valutazione degli estimicatastali non più ancorati al valore e al numero dei vanisuddivisi per categorie e classi, bensì fondato sui valori dimercato desumibili dalle mercuriali OMI del secondo semestredell’anno 2004.4. Con il terzo motivo, si denuncia violazione e falsaapplicazione degli artt. 6, 7 e 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949,n. 1142, 8 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, e 3, lett. a), dellenorme tecniche per la definizione delle microzone, allegato Aal d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, e 1, comma 335, della legge30 dicembre 2004, n. 311, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamenteritenuto dal giudice di secondo grado che lo scostamento deivalori di mercato degli immobili in una zona del territorioNumero registro generale 11228/2019Numero sezionale 5452/2026Numero di raccolta generale 23793/2026Data pubblicazione 22/07/2026comunale abbia inciso sulla variazione delle categorie e delleclassi di appartenenza di tutti gli immobili ivi collocati.5. I predetti motivi sono unitariamente assorbitidall’accoglimento del primo motivo, che ne rende superfluo edultroneo lo scrutinio.6. Tenuto conto che le questioni controverse hanno trovatosoluzione alla luce di un orientamento giurisprudenzialeformatosi e consolidatosi in corso di causa, va disposta lacompensazione tra le parti delle spese dell’intero giudizio. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiaral’assorbimento dei restanti motivi; cassa la sentenzaimpugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo la causanel merito, accoglie il ricorso originario con l’annullamentodell’atto impositivo; compensa tra le parti le spese dell’interogiudizio.Così deciso a Roma nella camera di consiglio dell’8 luglio 2026.IL PRESIDENTELiberato Paolitto