Cassazione n. 22820/2026

VANNI, rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente-avverso la sentenza n. 6579/2021 della Corte d’appello di Roma,pronunciata il 6/10/2021;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3/7/2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA].Rilevato che:1. Con atto di citazione notificato il 13/04/2010, [OSCURATO:PERSONA], qualetitolare di un'unità immobiliare sita nello stabile condominiale in CastelGandolfo, via Roma n. 3, convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale diVelletri, [OSCURATO:PERSONA] perché venisse accertato e dichiarato che lacanna fumaria da lui realizzata sul muro comune senza il consenso deglialtri partecipanti alla comunione e collegata al locale interrato nel qualesvolgeva l’attività di ristorazione, oltre a ledere il decoro architettonico delNumero registro generale 9402/2022Numero sezionale 1708/2026Numero di raccolta generale 22820/2026Data pubblicazione 06/07/2026fabbricato, limitava il godimento della propria unità immobiliare, in quantonon consentiva la completa apertura della finestra posta sul pianerottolo escaricava fumi sul proprio terrazzo, e perché ne venisse disposta arimozione. In caso di accertamento della legittimità di tale manufatto,chiese, in subordine, che venisse determinato l'importo annuo a carico delpredetto da corrisponderle a titolo di indennità a far data dalla domandaper i disagi dovuti al godimento limitato del terrazzo conseguenteall'immissione di fumi di scarico.Costituitosi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] chiese il rigetto delladomanda, negando che l’attrice fosse proprietaria dell’immobile e che eglifosse titolare di licenza di pubblico esercizio senza uso di cucina.Con sentenza n. 9/16, il Tribunale di Velletri rigettò le domande attoree.Il giudizio di gravame, instaurato dalla medesima [OSCURATO:PERSONA], siconcluse, nella resistenza [OSCURATO:PERSONA], che propose appelloincidentale, con la sentenza n. 6579/2021, pubblicata il 06/10/2021, conla quale la Corte d'appello di Roma respinse l'appello, condannandol'appellante al pagamento dalle spese del grado.Per quanto qui rileva, i giudici di merito ritennero, per un verso, chel'appellante non avesse contestato puntualmente la motivazione deltribunale, essendosi limitata a ribadire il proprio diritto alla tutela ex art.844 c.c., e, per altro verso, che la canna fumaria si trovasse alla distanzadi oltre tre metri dal piano di calpestio del terrazzo in uso esclusivodell'appellante e che quest'ultima si fosse limitata a lamentare un genericodisagio, ma non l'intollerabilità o la nocività delle immissioni.Considerarono, infine, che, secondo quanto accertato dal c.t.u., nonsussistessero luoghi alternativi per la collocazione della canna fumaria,essendo quello attuale adeguato a contemperare gli interessi delle parti;che l'assenza di pregiudizio rendesse insussistente il diritto a unindennizzo; e che la realizzazione della canna fumaria non richiedesseNumero registro generale 9402/2022Numero sezionale 1708/2026Numero di raccolta generale 22820/2026Data pubblicazione 06/07/2026l’assenso di tutti i condomini, costituendo esercizio legittimo della cosacomune ai sensi dell’art. 1102 c.c.2. Avverso questa sentenza, [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso percassazione affidato a due motivi; [OSCURATO:PERSONA] resiste concontroricorso, illustrato anche con memoria.Considerato che:1. Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsaapplicazione degli artt. 112 c.p.c. e 844 c.c., in relazione all'art. 360,comma primo, n. 3, c.p.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo peril giudizio, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., per avere igiudici di merito ritenuto generiche le doglianze sulle immissioniprovenienti dalla canna fumaria e per avere escluso alternative alla suacollocazione. La ricorrente ha dedotto di avere, invece, lamentato nell’attodi appello, anche richiamando la c.t.u., la propagazione sul proprioterrazzo di odori, vapori e gas combusti, in un contesto residenziale e conpregiudizio al godimento della proprietà ai sensi dell’art. 844 c.c., mentrela Corte di merito aveva omesso di accertare concretamentel’intollerabilità delle immissioni in relazione allo stato dei luoghi e alladestinazione dell’immobile e della zona.Il motivo è fondato nei termini che seguono.Quanto alla doglianza riferita all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., siosserva che, nell’ipotesi di c.d. «doppia conforme», prevista dall’art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54,comma 2, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni,dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ai giudizi d’appello introdotti conricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazionedal giorno 11 settembre 2012, e, dunque, anche nella specie), il ricorrentein cassazione - per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360,primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (nel testo riformulato dall’art. 54,Numero registro generale 9402/2022Numero sezionale 1708/2026Numero di raccolta generale 22820/2026Data pubblicazione 06/07/2026comma 3, del d.l. n. 83 cit. ed applicabile alle sentenze pubblicate dalgiorno 11 settembre 2012) - deve indicare le ragioni di fatto poste a base,rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigettodell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (per tutte, Cass.,Sez. 5, 18/12/2014, n. 26860; Cass., Sez. 5, 11/05/2018, n. 11439;Cass., sez. 1, 22/12/2016, n. 26774; Cass., sez. L., 06/08/2019, n.20994), incombente questo rimasto inadempiuto.Venendo alle dedotte violazioni di legge, la sentenza impugnata affida lareiezione delle doglianze della ricorrente a due considerazioni, sostenendo,per un verso, che la motivazione del tribunale non fosse stataadeguatamente contestata, non avendo l’appellante neppure specificato leargomentazioni poste a fondamento della domanda, e, per altro verso,che la deduzione in merito al pregiudizio asseritamente subito a causadelle immissioni fosse generica, essendosi l’appellante espressa in terminidi mero “disagio” dovuto al posizionamento della canna fumaria a distanzadi mt. 3 dal terrazzo, piuttosto che di intolleranza delle immissioni subite.Tralasciando la prima considerazione, che comunque è superata dallaseconda, essendo stata affrontata la questione dei presupposti perl’applicazione dell’art. 844 c.c. sui quali è stata evidenziata la genericitàdella deduzione attorea, deve evidenziarsi che la doglianza sullasussistenza di immissioni direttamente sul terrazzo dell’attrice fosse già insé sufficiente per imporre ai giudici di merito un accertamento sul punto.Infatti, l’azione diretta a far valere il divieto di immissioni intollerabili hacarattere reale ed è, pertanto, assimilabile alle comuni azioni negatorie exart. 949 c.c., siccome tendente a far dichiarare e sanzionare non soltantol'inesistenza di vere e proprie servitù vantate sul fondo dell'attore, maanche a far accertare, in senso più ampio, l’inesistenza di qualsiasi dirittononché l'illegittimità di turbative o molestie in danno del fondo stesso, alfine di ottenerne la cessazione (Cass., Sez. 2, 6/3/1979, n. 1404).Numero registro generale 9402/2022Numero sezionale 1708/2026Numero di raccolta generale 22820/2026Data pubblicazione 06/07/2026La deduzione circa l’invasione della proprietà per effetto delle esalazioniprovenienti dal fondo vicino è perciò in sé sufficiente a imporre al giudiceadito di accertare se vi sia stato o meno il superamento del limite della“normale tollerabilità” e di procedere al giusto contemperamento deicontrastanti diritti, di pari natura, dei fondi vicini, con valutazione concretae media, tenuto conto delle condizioni dei luoghi, della natura, dell'entità edella causa delle immissioni, delle necessità generali e assolute,quotidiane e civili, dell’umana coesistenza e, sussidiariamente, anche dellapriorità dell'uso (vedi Cass. Sez. 2, [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 1606; Cass., Sez. 2,17/10/1967, n. 2494; Cass., 2, 24/07/1968, n. 2692).La disposizione dell'art. 844 c.c., è, del resto, applicabile anche negliedifici in condominio nell'ipotesi in cui un condòmino, nel godimento dellapropria unità immobiliare o della parti comuni, dia luogo a immissionimoleste o dannose nella proprietà di altri condòmini, sebbene, in talecaso, la normale tollerabilità delle immissioni possa valutarsi in relazionealla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnataall'edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari,tenuto conto delle destinazioni differenti delle diverse unità immobiliari, aun tempo ad abitazione e a esercizio commerciale, e del criterio dell'utilitàsociale, cui è informato l'art. 844 cit., il quale impone di graduare lenecessità delle parti in rapporto alle istanze di natura personale edeconomica dei condòmini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali,le esigenze personali di vita connesse all'abitazione, rispetto alle utilitàmeramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali (Cass.,Sez. 2, 15/03/1993 , n. 3090).I giudici di merito non hanno applicato questi principi, ma si sono limitati aevidenziare l’accertamento compiuto dal Tribunale in ordine alla distanzadella canna fumaria dal terrazzo di proprietà dell’attrice, senza neppurevalutare che questa non poteva considerarsi costruzione ai fini delledistanze, ma un semplice accessorio di un impianto (Cass., Sez. 2,Numero registro generale 9402/2022Numero sezionale 1708/2026Numero di raccolta generale 22820/2026Data pubblicazione 06/07/202623/2/2012, n. 2741), e a soffermarsi con eccessivo rigore sul termine“disagio” utilizzato dall’attrice per esprimere l’intollerabilità delleimmissioni subite, così evitando di svolgere gli accertamenti di cui sopra inragione della reputata genericità della doglianza.Da ciò consegue la fondatezza, sotto questo profilo, della censura.2. Con il secondo motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazionedell’art. 844 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.,nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., perché i giudici di merito,sostenendo che il disagio fosse generico e la licenza rilasciata allacontroparte prevedesse l’attività di cucina di cibi caldi, non avevano tenutoconto di quanto accertato dal c.t.u. circa la immissione di aromi, gas evapori, dell’ubicazione della canna in zona residenziale, della necessità diaccertare la tollerabilità o meno delle immissioni e dei contenuti dellalicenza rilasciata alla controparte, la quale riguardava soltanto lasomministrazione di bevande alcoliche, buffet freddo e gelati confezionati,diversamente da quanto affermato in sentenza.Il motivo è assorbito dall’accoglimento del primo.In definitiva, il ricorso deve essere accolto, quanto al primo motivo,assorbito il secondo, e la sentenza cassata, con rinvio alla Corte d’appellodi Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio dilegittimità. P.Q.MAccoglie il primo motivo di ricorso, dichiara l’assorbimento del secondo,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma, indiversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 3/7/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa