Cassazione n. 18979/2026

o Stato-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], nato il [OSCURATO:DATA_NASCITA] a Taranto, rappresentato e difesadall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] del foro di Roma-controricorrente-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Piemonte n.157/2/2022, depositata in data 31.01.2022.Numero registro generale 20119/2022Numero sezionale 3112/2026Numero di raccolta generale 18979/2026Data pubblicazione 10/06/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con avviso di liquidazione n. 20151T003927000, l’Agenzia delleEntrate di Vercelli chiedeva al sig. [OSCURATO:PERSONA] il versamento dell’impostadi registro commisurata all’aliquota ordinaria in relazione all’acquisto, concontratto del 03.08.2015, di un fabbricato adibito ad attività di agriturismo,censito nel Comune di Vercelli in catasto al foglio 26, mappale 685, cat.D/10, composto da tre piani oltre ad un seminterrato e composto da 14locali, con annesso un terreno agricolo, censito al catasto al foglio 26,mappale 668, con superficie pari ad are 43,40.2. Nell’atto di compravendita, l’acquirente aveva dichiarato di esserecoltivatore diretto, dedito alla lavorazione della terra, e di essere iscrittonella gestione previdenziale ed assistenziale dal 24.03.2015, chiedendol’applicazione delle aliquote agevolate previste dall’art. 2, comma 4 bis, deld.l. n. 194 del 2009.3. Nell’avviso di liquidazione citato, l’Agenzia delle Entratedisconosceva i presupposti del beneficio invocato nell’atto di acquisto,evidenziando che la norma concedeva le agevolazioni in relazioneall’acquisto di terreni agricoli, estensibili eventualmente ai fabbricati ruralidi pertinenza. Nel caso di specie, al contrario, era il fabbricato, per le propriecaratteristiche di costruzione e dimensioni, a doversi individuare quale beneprincipale acquistato con il contratto, e il terreno sua pertinenza. Diconseguenza, difettavano i presupposti previsti dalla normativa.4. Avverso l’atto impositivo proponeva ricorso davanti allaCommissione Tributaria Provinciale di Vercelli il contribuente, sostenendo lasussistenza dei presupposti sia soggettivi, che oggettivi della agevolazione.Produceva, a dimostrazione della destinazione del terreno, fattura diNumero registro generale 20119/2022Numero sezionale 3112/2026Numero di raccolta generale 18979/2026Data pubblicazione 10/06/2026acquisto di tre tunnel di alluminio da adibire a serre per la coltivazione diortaggi.5. L’agenzia delle Entrate si costituiva, valorizzando, tra l’altro, il datoletterale delle espressioni contenute nell’atto di acquisto, che qualificava ilfabbricato come bene principale e il terreno come «annesso e accessorio»,sostenendo la legittimità dell’atto impositivo.6. La CTP rigettava il ricorso, evidenziando che il beneficio potevaessere riconosciuto solo in relazione ad atti che avessero ad oggetto, qualebene principale, un terreno agricolo, potendosi estendere ai fabbricati soloin quanto questi fossero serventi e pertinenziali rispetto al fondo.7. Il contribuente appellava la sentenza di prime cure, ribadendo diavere diritto all’agevolazione.8. [OSCURATO:PERSONA] per il Piemonte accoglieval’appello, asserendo che nel caso di specie sussistessero sia i presuppostisoggettivi, che oggettivi dell’agevolazione.9. In particolare, stigmatizzava le considerazioni (valutate comemeramente congetturali) dell’amministrazione sul ritenuto intento elusivodell’iscrizione del contribuente alla previdenza agricola, eseguitanell’imminenza dell’atto di acquisto da parte di soggetto pensionato e giàdipendente della Banca di Italia, in relazione ad impresa agricola priva didipendenti (secondo l’ente, dunque, non gestibile esclusivamente dalcontribuente). Smentiva, inoltre, le conclusioni dell’ente impositore inordine ai rapporti di principalità/pertinenzialità tra fabbricato e terreno,valorizzando la prova fornita dal contribuente in ordine alla creazione di treserre per ortaggi e ritenendo che il fabbricato fosse funzionale all’eserciziodell’impresa agricola, in uno con il terreno così da poter essere consideratosua pertinenza. Non considerava, in tal senso, rilevanti le osservazioni e leallegazioni dell’ente impositore in merito alla sproporzione dimensionale trail fabbricato (dotato di 14 locali, tre piani fuori terra e un piano interrato) eNumero registro generale 20119/2022Numero sezionale 3112/2026Numero di raccolta generale 18979/2026Data pubblicazione 10/06/2026il terreno, di 46 are, e, dunque, di estensione limitata rispetto allacostruzione.10. Avverso la sentenza proponeva ricorso per la sua cassazionel’Agenzia delle Entrate, con un unico motivo.11. Il contribuente si costituiva con controricorso.12. Veniva, pertanto, fissata l’adunanza camerale del [OSCURATO:DATA_NASCITA].RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate deduce, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazionedell’art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194 del 2009.Evidenzia, in proposito, che la lettera della norma citata si riferisca agli«atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenzequalificati agricoli in base a strumenti urbanistici», osservando che l’oggettoprincipale dell’atto traslativo deve essere un terreno rustico. La disciplinaprevede la possibilità di ricomprendere nelle agevolazioni anche ulterioribeni, solo, tuttavia, se in rapporto di pertinenzialità rispetto al terreno, cherimane in ogni caso il bene principale oggetto della vicenda traslativa.Secondo l’ente impositore, il concetto di pertinenza non può cheintendersi come riferito a beni accessori ad un bene principale, che, nel casodi specie, non poteva che essere individuato nel fabbricato, in quanto:- nello stesso atto registrato, il terreno veniva definito come«annesso e accessorio» rispetto a quello che veniva indicato comeoggetto della compravendita, ossia il fabbricato;- le dimensioni del fondo «decisamente modeste rispetto al…fabbricato» confermavano, nella sostanza, quanto risultante sulpiano delle definizioni formali utilizzate nell’atto di compravendita,non potendo la costruzione (con rendita castale di euro 5.036,elevato tre piani fuori terra oltre al piano seminterrato, compostada 14 locali) essere «considerat[a], in concreto, subordinat[a] edNumero registro generale 20119/2022Numero sezionale 3112/2026Numero di raccolta generale 18979/2026Data pubblicazione 10/06/2026economicamente complementare ad un terreno definito annessoed accessorio».«Per completezza espositiva», l’Ufficio osservava che la metratura delleserre risultava occupare solo un decimo dell’estensione del terreno, così chelo stesso esercizio dell’attività agricola risultava dubbio.In ogni caso, la censura afferiva solo alla questione della erroneità indiritto della pronuncia, che aveva ravvisato la sussistenza dei presuppostidell’agevolazione nonostante l’inversione dei rapporti di pertinenzialitàravvisabile in concreto rispetto a quelli imposti dall’art. 2, comma 4-bis, deld.l. n. 194 del 2009 (come si è già detto, applicabile ai soli atti traslativi diterreni e relative pertinenze, avendo, invece, in concreto l’atto registrato adoggetto un fabbricato, rispetto al quale i terreno agricolo dovevaconsiderarsi accessorio).2. Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile.3. Deve premettersi (come sembra non essere sfuggito al ricorrente,che ha dichiarato di avere allegato solo «per completezza» le ragioni diperplessità rispetto all’effettivo esercizio di attività agricola da parte delcontribuente) che questa Corte non può che attenersi, senza possibilità disindacato, alla ricostruzione dei fatti operata dal giudice di appello.Questi ha confinato a «mere congetture» quelli che, secondo l’Agenziadelle Entrate, appaiono elementi di sospetto rispetto alla effettivadestinazione dei due beni oggetto del contratto di compravendita (eserciziodi attività agricola e agrituristica senza dipendenti, avvio dell’attività dicoltivazione professionale a seguito di pensione da parte di soggetto cheaveva svolto fino ad allora un lavoro di tipo intellettuale; rapportidimensionali tra fabbricato e terreno; limitata estensione delle serre inordine alle quali era stata prodotta fattura di acquisto). Si tratta di elementisuggestivi, alla cui acquisizione, tuttavia, non è seguita alcuna attività diNumero registro generale 20119/2022Numero sezionale 3112/2026Numero di raccolta generale 18979/2026Data pubblicazione 10/06/2026accertamento concreto da parte dell’Agenzia delle Entrate anche tramite ipropri poteri ispettivi.3.1. Il quadro fattuale, dunque, rispetto al quale devono essere svoltele considerazioni in punto di corretta applicazione della norma agevolatriceè quello che è stato ricostruito dalla CTR nel senso dell’effettivo svolgimentodi un’attività imprenditoriale agrituristica/agricola da parte delcontribuente, sotto l’insegna “[OSCURATO:PERSONA]”, con adibizione del fabbricatoacquistato ad agriturismo e la coltivazione del terreno retrostante. Secondoil giudice di appello, entrambi i beni risultavano funzionali e di fatto destinatiall’esercizio della piccola impresa rurale del contribuente, regolarmenteiscritto alla previdenza come “coltivatore diretto” ed effettivamente deditoad attività di tipo agricolo.3.2. Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate chiede di valutare se la CTRabbia male interpretato o fatto cattivo uso dell’interpretazione della normaagevolatrice, ritenendo che il fabbricato potesse qualificarsi comepertinenza del terreno, nonostante le definizioni formali utilizzate nell’attodi compravendita (che, come si è già detto, ha indicato il fondo come«annesso e accessorio» alla costruzione).3.3. La doglianza, invero, per quanto formulata come questione dilegittimità sub specie violazione di legge, si spinge fino ad involgere il meritodella vicenda, chiedendo a questa Corte di valutare la rilevanza di datistrutturali, dimensionali e caratteristiche tecniche del fabbricato e delterreno, che possano definire i rapporti funzionali che li caratterizzano,alternativamente, come bene principale e pertinenza l’uno dell’altro, nonchédi sindacare se le denominazioni/classificazioni formali del contratto dicompravendita possano o meno essere ritenute rilevanti in tal senso.3.4. Questa Corte, pronunciandosi in merito al concetto di “pertinenza”e alla distinzione tra quest’ultima e bene principale, ha evidenziato che ilvincolo di pertinenzialità si sostanzia in una connessioneNumero registro generale 20119/2022Numero sezionale 3112/2026Numero di raccolta generale 18979/2026Data pubblicazione 10/06/2026funzionale/economica tra i due necessariamente esclusiva e durevole neltempo, che presuppone l’identità del soggetto che imprime la destinazionedegli stessi qualificandone il rapporto di strumentalità dell’una rispettoall’altro (v. Cass. n. 20186/2025; Cass. 3525/2025). È stato, qualecorollario di questo assunto, escluso da un orientamento consolidato diquesta Corte, che il concetto di pertinenza possa essere compatibile con ladestinazione del bene al servizio di diversi ulteriori beni facenti capo asoggetti distinti (v., tra le altre, Cass. n. 20186 cit.).3.5. Tale nozione, che fa leva sul criterio oggettivo e fattuale delladestinazione del bene e sul presupposto soggettivo della volontà dell’aventediritto, prescinde da dati di natura formale, che imbriglino in qualificazionipredeterminate e cristallizzate in atti formali il rapporto tra i due beni,escludendo o attestando il vincolo pertinenziale sulla base di classificazionidocumentali (quali, per esempio, le categorie catastali). Così, non è stataconsiderata rilevante la graffatura in catasto tra pertinenza e beneprincipale (v. Cass. n. 18470/2016) o la classificazione catastale cometerreno agricolo di un fondo circostante un immobile di lusso (Cass. n.3148/2015).3.6. Estendendo la logica immanente a tale orientamento, che valorizzail rapporto tra i due beni – principale e pertinenziale – in concreto, leindicazioni contenute nel contratto di compravendita possono ritenersi, alpiù, elementi indiziari dell’effettiva destinazione dei beni medesimi, ma nonelementi vincolanti la valutazione e l’accertamento dell’effettivo rapportoche lega terreno e fabbricato e che trova il suo riferimento nella volontàdell’avente diritto.3.7. Deve, inoltre, osservarsi che il profilo funzionale/economico,che segna il discrimine tra bene principale e la pertinenza, non potendosi,tout court, e pregiudizialmente, considerare rilevanti in sé e per sé, gliNumero registro generale 20119/2022Numero sezionale 3112/2026Numero di raccolta generale 18979/2026Data pubblicazione 10/06/2026aspetti dimensionali o il mero valore dei beni medesimi in comparazione,dovendosi avere riguardo alla maggiore utilità/comodità di sfruttamentodell’uno - da considerare bene principale - rispetto all’altro - da considerarepertinenza – (v. Cass. n. 4242 del 1982). Tale maggiore utilità/comodità disfruttamento, peraltro, deve sostanziarsi in un quid pluris diverso dallamera “somma” delle utilità dei beni singolarmente considerati, così che lapertinenza renda più agevole l’utilizzazione o il godimento del beneprincipale.3.8. Quanto alla nozione di pertinenza sul piano fiscale, questa Corteha, tenendo conto di un criterio interpretativo fondato sull’evoluzionestorico-temporale del concetto di azienda agricola e sui principieurocomunitari, ha evidenziato che «la nozione di pertinenza fiscale divergeda quella civile: “Diverso è, peraltro, in questa materia, il concetto dipertinenzialità: un fabbricato posseduto ed utilizzato da chi coltiva i terreniè sempre fiscalmente rurale (anche se oggettivamente non è pertinenza delterreno). Per il terreno agricolo prevale quindi una visione economica-funzionale, per cui il rapporto di pertinenzialità viene a configurarsi infunzione dell'attività di impresa e quindi vi rientrano tutti i fabbricatifunzionali all'attività agricola ed alle costruzioni strumentali destinate aduso ufficio dell'azienda agricola e agrituristica ed i fabbricati abitativi rurali.Vanno considerati, quindi, fabbricati rurali di servizio quelli strumentali alledell'azienda agricola - agriturismo, nonché i fabbricati ad uso abitativo, taliessendo quelli utilizzati quale abitazione dell'imprenditore agricolo” - Cass.Sez. 5, del 12 febbraio 2021 (udienza del 17 novembre 2020) n. 3597; vedipure, da ultimo, Cass., Sez. Trib., del 10 dicembre 2024, n. 31840».3.9. Alla luce del concetto di “pertinenza” che costituisce il precipitatodelle pronunce sopra richiamate, non può ritenersi, prescindendo dagliaspetti di merito della vicenda, che il giudice di appello abbia fatto propriaNumero registro generale 20119/2022Numero sezionale 3112/2026Numero di raccolta generale 18979/2026Data pubblicazione 10/06/2026una diversa interpretazione, non fondata sul comune denominatore che, neltempo, questa Corte ha considerato il punto di riferimento in materia, ossiail rapporto funzionale – esclusivo e durevole – tra i due beni come impressodalla volontà dell’avente diritto.3.10. La CTR, infatti, ha evidenziato che il fabbricato «non può checonsiderarsi pertinenziale all’azienda agricola retrostante ed annessa… nelterreno acquistato sono presenti tre tunnel di serre, atti alla produzione diortaggi di superficie coperta di 135 mq ciascuna per un totale coltivato di405 mq. L’attività ha un’estensione tale da permettere la qualifica dicoltivatore diretto al contribuente e l’immobile è annesso e collegatostrettamente al terreno agricolo coltivato e ne costituisce pertinenza”,ritenendo che “pacificamente” fabbricato e terreno fossero «destinati adagriturismo e attività agricola». Il giudice di secondo grado è approdato atali conclusioni – insindacabili quanto alla ricostruzione fattuale in questasede – correttamente rilevando che «il bene accessorio … deve arrecareutilità al bene principale e non al proprietario di esso» e che «la destinazionein modo durevole di una cosa al servizio di un’altra non necessita di formasolenne neppure nel caso di immobili», destinazione che viene «operata dalproprietario della cosa principale», dotato di «piena disponibilità anche dellacosa accessoria», così che «gli atti aventi ad oggetto la cosa principale siestendono automaticamente alla cosa accessoria, salvo che intervenga un3.11. Ritenuta la correttezza del concetto di pertinenza fatto propriodal giudice di appello e la sua coerenza con l’applicazione in concreto dellostesso al caso di specie, deve rilevarsi che ogni considerazione che attienealla distinzione tra bene principale e bene pertinenziale – nell’accezionesopra descritta – il primo come bene beneficiato dell’assoggettamentostrumentale dell’altro alla sua valorizzazione economica, al suosfruttamento o godimento – attiene al merito e non è sindacabile in sede diNumero registro generale 20119/2022Numero sezionale 3112/2026Numero di raccolta generale 18979/2026Data pubblicazione 10/06/2026legittimità. ([OSCURATO:PERSONA]. n. 10186/2025, che, a sua volta, richiama Cass.n.20911/ 2021, cit.; Cass. Sez. 2, 02/03/2006, n. 4599; Cass. Sez. 2,10/05/2000, n. 6009: «L'accertamento in ordine alla sussistenza deglielementi oggettivi e soggettivi che caratterizzano il rapporto pertinenzialefra due immobili comporta un giudizio di fatto riservato al giudice di merito,che, come tale, è incensurabile in sede di legittimità se espresso conmotivazione adeguata ed immune da vizi logici»).4. Il ricorso, pertanto, deve ritenersi inammissibile nel momento in cuiinvoca gli aspetti dimensionali o la discrasia di valore tra i due beni ai finidella distinzione tra pertinenza e bene principale, avendo sul punto il giudicedi appello utilizzato corretti parametri normativi e adeguatamente motivatole ragioni che lo hanno spinto a qualificare il fabbricato come cosastrumentale rispetto al terreno.5. Il motivo di ricorso, pertanto, deve essere dichiarato in parteinfondato e in parte inammissibile.6. Le spese seguono la soccombenza.7. Non vi è luogo a pronuncia sul raddoppio del contributo unificato,perché il provvedimento con cui il giudice dell'impugnazione disponga,a carico della parte che l'abbia proposta, l'obbligo di versare, ai sensidell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, neltesto introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n.228, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quellodovuto ai sensi del comma 1 bis del medesimo art. 13, non può averluogo nei confronti delle Amministrazioni dello Stato, istituzionalmenteesonerate, per valutazione normativa della loro qualità soggettiva, dalmateriale versamento del contributo stesso, mediante il meccanismodella prenotazione a debito (Cass., Sez. U., 25 novembre 2013, n.26280; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955).Numero registro generale 20119/2022Numero sezionale 3112/2026Numero di raccolta generale 18979/2026Data pubblicazione 10/06/2026 P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favoredel controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida incomplessivi Euro 5.500,00 per compensi, oltre Euro 200,00 per esborsi,rimborso forfetario ed accessori come per legge.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14.04.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]