Cassazione n. 14810/2026

’avvocato [OSCURATO:PERSONA]-ricorrente-controCOMUNE [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale dellaToscana, sezione distaccata di LIVORNO, n. 2088/2018 depositata il27/11/2018.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 17604/2019Numero sezionale 1814/2026Numero di raccolta generale 14810/2026Data pubblicazione 18/05/20261. I Comuni di Calenzano, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] sonocomproprietari di un immobile sito a Cecina, classificato in categoriacatastale B/1 e destinato a casa vacanze. Per molti anni l’immobile percui è procedimento è stato concesso in uso a una ONLUS per losvolgimento di soggiorni per anziani e di altre attività coerenti con lefinalità statutarie dell’associazione.2. Il Comune di Calenzano ha versato l’IMU sulla propria quota diproprietà per gli anni dal 2012 al 2015. Ritenendo di essere incorso inerrore, il Comune di Calenzano ha presentato istanza di rimborso alComune di Cecina, rimasta senza riscontro nonostante un successivosollecito.3. A seguito del silenzio-rifiuto, il Comune di Calenzano ha quindiproposto ricorso dinanzi alla CTP di Livorno nel 2016, la quale consentenza n. 282/2017 lo ha respinto.4. Avverso tale decisione il Comune di Calenzano ha interpostoappello, e la CTR, con la sentenza in epigrafe meglio indicata, lo harigettato. In particolare, i giudici di appello hanno escluso l’esistenza diun diritto reale di uso, rilevando che dagli atti emergesse solo unrapporto di natura obbligatoria e non la volontà di costituire un dirittoreale ai sensi dell’art. 1021 c.c. È stato evidenziato, nello specifico, chel’Associazione ONLUS gode dell’immobile con forti limitazioni,incompatibili con un diritto reale: l’uso è vincolato ai soggiorni dianziani residenti nei comuni concedenti, la durata è limitata a sei mesil’anno e i proprietari mantengono ampi poteri di controllo sullagestione, sulle tariffe e sulla manutenzione. La CTR ha richiamatoquindi il principio di tipicità dei diritti reali, sottolineando che le partinon possono crearne di nuovi o alterarne il contenuto in modo atipico,rimarcando che in assenza di un diritto reale di uso in capoall’Associazione, il soggetto passivo IMU resta pertanto il proprietariodell’immobile, ossia il Comune di Calenzano per la propria quota.Numero registro generale 17604/2019Numero sezionale 1814/2026Numero di raccolta generale 14810/2026Data pubblicazione 18/05/20265. Avverso la suddetta sentenza di gravame il Comune diCalenzano ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo,cui ha resistito con controricorso il comune di Cecina.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con unico motivo di ricorso, si deduce la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1362, 1363, 1367 e 1369 c.c.(sull’interpretazione dei contratti), degli artt. 1021 e ss. (sul dirittoreale d’uso), nonché degli artt. 8 e 9, co. 1 del d.lgs. n. 23/2011 (sulpresupposto e sulla soggettività passiva IMU), in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c. La sentenza impugnata, violando le norme e iprincipi in materia di diritto reale d'uso e interpretando in modo erroneola Convenzione stipulata tra il Comune di Calenzano (assieme ad altriComuni) e l’[OSCURATO:PERSONA] di volontariato, con laquale è stato “concesso in uso” a quest’ultima un immobile destinato acasa vacanze, ha negato che il diritto oggetto della Convenzione fossequalificabile come diritto reale d’uso e, per conseguenza, non hariconosciuto che la soggettività passiva IMU era riferibileall’Associazione usuaria, e non al Comune di Calenzano nudoproprietario.2. Nel motivo di ricorso si valorizza l’interpretazione letterale(concessione in uso) e quella sistematica, rilevando come ci fosse unaclausola (art. 1, comma 4) che consentiva ogni altro uso, oltre a quellodi casa vacanze, purché compatibile con le caratteristiche e ladestinazione d’uso della struttura.2.1. Va premesso, in punto di fatto, che nella propria decisione laCTR ha valorizzato la mancanza nella convenzione e nella successivadelibera comunale di un qualsiasi riferimento alla volontà di costituireun diritto reale di godimento (ed anzi va rilevato che il titolo delcontratto è "convenzione per la gestione della casa vacanze ... "),nonché la circostanza che il diritto di utilizzare l'immobile è concessoper un periodo determinato, per finalità determinate, e con preciseNumero registro generale 17604/2019Numero sezionale 1814/2026Numero di raccolta generale 14810/2026Data pubblicazione 18/05/2026limitazioni alle modalità di godimento. Era previsto che l'immobile fosseutilizzato in via prevalente per l'organizzazione di soggiorni autogestitiper anziani residenti nei comuni concedenti (e questa rappresenta lafondamentale delimitazione delle facoltà di godimento delconcessionario che, già di per sé esclude la configurabilità del dirittoreale di uso), mentre l'Associazione si impegna a rendere disponibile lastruttura per i Comuni, e per le attività che si impegna ad organizzare.Sono poi disciplinate le tariffe di soggiorno, la durata (di 6 mesi)della concessione con esclusione ·di tacito rinnovo (si veda sul puntola contestazione a fol. 18 del ricorso; le tariffe erano autodeterminate)e si dispone che restano a carico dei concedenti le spese dimanutenzione straordinaria e quelle relative al pagamento delle tasseper la concessione demaniale. (vedi contestazioni a fol. 19 s.). Inoltre,si disciplinano addirittura le modalità di gestione degli impiantitecnologici, con obbligo di sottoposizione dei relativi contrattiall'approvazione del [OSCURATO:PERSONA] I Pubblici di uno dei comproprietari(ma nella contestazione a fol. 19 del ricorso si rileva che non eraprevista alcuna approvazione). Infine, si disciplinano analiticamente gliinterventi di manutenzione che il concessionario potrà compiere e illimite di spesa.2.2. In punto di diritto, in tema di interpretazione contrattuale,deve rilevarsi che, ai fini della specificità (autosufficienza) del motivodi ricorso, qualora, con il ricorso per cassazione, venga fatta valere lainesatta interpretazione di una norma contrattuale, il ricorrente ètenuto, in ossequio al principio dell'autosufficienza del ricorso, ariportare nello stesso il testo della fonte pattizia invocata, al fine diconsentirne il controllo al giudice di legittimità, che non può sopperirealle lacune dell'atto di impugnazione con indagini integrative (Cass., 8marzo 2019, n. 6735; Cass., 11 luglio 2007, n. 15489), e che i rilievicontenuti nel ricorso in ordine alla violazione dei criteri di ermeneuticacontrattuale (art. 1362 e ss. c.p.c.) debbono essere accompagnati, inNumero registro generale 17604/2019Numero sezionale 1814/2026Numero di raccolta generale 14810/2026Data pubblicazione 18/05/2026ossequio al principio di autosufficienza, dalla trascrizione delle clausoleindividuative dell'effettiva volontà delle parti, al fine di consentire allaCorte di verificare l'erronea applicazione della disciplina normativa.(Cass., 22 luglio 2016, n. 15253; Cass., 15 novembre 2013, n. 25728).2.3. Quanto al sindacato di legittimità, sempre in tema diermeneutica contrattuale, va osservato che l'accertamento dellavolontà delle parti in relazione al contenuto del negozio si traduce inuna indagine di fatto, affidata al giudice di merito e censurabile in sededi legittimità solo nell'ipotesi di violazione dei canoni legalid'interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e seguenti c.c. Neconsegue che il ricorrente per cassazione deve non solo fare esplicitoriferimento alle regole legali d'interpretazione mediante specificaindicazione delle norme asseritamene violate ed ai principi in essecontenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con qualiconsiderazioni il giudice del merito si sia discostato dai richiamaticanoni legali (Cass., 9 settembre 2022, n. 26557; Cass., 9 aprile 2021,n. 9461; Cass., 25 novembre 2019, n. 30686; Cass., 16 gennaio 2019,n. 873; Cass., 15 novembre 2017, n. 27136).Benché l'interpretazione del contratto resti tipico accertamentodevoluto al giudice del merito, qualora non sia dato rinvenire il criterioermeneutico che ha indirizzato l'opera del predetto giudice, peraltro inpresenza d'emergenze semantiche obiettivamente non corroborantil'interpretazione proposta, sussiste la violazione delle disposizioni di cuiagli artt. 1362 e ss. c.c., senza che occorra ulteriormente onerare ilricorrente di ricercare, con specificità, la ratio decisoria avversata,giacché il giudice viene meno al dovere d'interpretazione secondo icanoni legali, ove fornisca un'esegesi svincolata da regole conoscibili,nel senso di verificabili attraverso il vaglio probatorio, e non giustificatadal contenuto letterale dello strumento negoziale (Cass., 25 novembre2019, n. 30686).Numero registro generale 17604/2019Numero sezionale 1814/2026Numero di raccolta generale 14810/2026Data pubblicazione 18/05/20262.4. Ciò premesso, il ricorso deve essere ritenuto ammissibile,le clausole della convenzione; si censura alcune conclusioniinterpretative fondate su clausole che la parte contesta riportandol’effettivo contenuto delle clausole (quelle sulle tariffe e sullaapprovazione dei contratti stipulati dall’usuario); si censura lairrilevanza di alcuni dei dati contrattuali valorizzati.2.5. Si deve dunque entrare nel merito delle scelte interpretative.2.6. Le stesse portano al rigetto del ricorso.2.7. Va in proposito rilevato che, innanzitutto, non si deduce se sitrattava di bene di natura demaniale o del patrimonio indisponibile:solo rispetto a detti beni la concessione in godimento fonderebbe lasoggettività passiva del concessionario.Nel controricorso si rileva poi che il compenso era definito canonedi locazione, sottoposto ad aggiornamento, ma di questo dato la CTRnon ha tenuto alcun conto.2.8. Viceversa, va condiviso quanto rilevato dalla CTR sotto il profiloinerente l’oggetto dell’atto: si trattava di una "convenzione per lagestione della casa vacanze ... "; dunque l’oggetto del contratto eracostituito, in buona sostanza, da un’azienda volta alla produzione(remunerata) di un servizio (di ospitalità), non anche di un beneimmobile ex se considerato.La censura non investe le modalità di determinazione delcorrispettivo per il (preteso) diritto d’uso: la clausola che riporta lostesso ricorso prevedeva la determinazione delle tariffe in relazioneagli effettivi costi di gestione (fol. 18, cit.; dunque con limitazionedell’autonomo potere dell’usuario), indice ex se della naturaobbligatoria.Inoltre, quanto la CTR rileva con riferimento alle modalità digestione degli impianti tecnologici, cioè l’obbligo di sottoposizione deirelativi contratti all'approvazione del [OSCURATO:PERSONA], non èNumero registro generale 17604/2019Numero sezionale 1814/2026Numero di raccolta generale 14810/2026Data pubblicazione 18/05/2026sostanzialmente smentito dalla clausola contrattuale riportata inricorso (v. a fol. 19, clausola che prevedeva l’invio dei contratti de quoai responsabile dei servizi a rete). Il controllo (indiretto) è quindielemento anch’esso porta a escludere che si tratti di un diritto reale.2.9. In conclusione, è condivisibile il rilievo della CTR secondo laquale Il contenuto pattizio sopra riportato esclude per certo larealità del diritto in questione, trattandosi, all'evidenza, di concessionedi diritto di -natura personale, non essendo stata conferita la pienezzadell'uso del bene - ma soltanto il diritto di utilizzarlo per unapredeterminata destinazione .2.10. Se ne deve pertanto concludere che si tratta di un rapportoobbligatorio, il quale non esclude la soggettività passiva delproprietario (comune di Cecina): la situazione possessoria nella qualel'art. 1 del d.lgs. n. 504 del 1992 individua il presupposto dell'ICIdev'essere intesa, in combinato disposto con la qualità di soggettopassivo individuata al successivo art. 3 dello stesso d.lgs., comecorrispondente a posizioni soggettive di carattere reale (ivi compresoil diritto reale d'uso), dovendosene, invece, escludere la ricorrenzaallorquando venga in rilievo un semplice diritto personale di godimentodell'immobile (Cass. [OSCURATO:DATA_NASCITA],n. 28433 (Rv. 676733 - 01), nonchéla punto 2.16.).3. Il motivo, per quanto sopra evidenziato, non può quindi essereaccolto.4. Alla luce delle argomentazioni che precedono il ricorso vaquindi rigettato.5. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, esono liquidate nella misura indicata in dispositivo.6. In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presuppostiprocessuali per il pagamento di una somma ulteriore pari al contributounificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.Numero registro generale 17604/2019Numero sezionale 1814/2026Numero di raccolta generale 14810/2026Data pubblicazione 18/05/2026 P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna il Comune ricorrente al pagamento delle spese del giudiziodi legittimità, che liquida in euro 3.200,00 per compensi oltre alle speseforfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro200,00, ed agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenzadei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13,se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26/02/2026.Il PresidenteLIBERATO PAOLITTO