Cassazione n. 19995/2026

re, rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], giustaprocura in atti;-controricorrente-nonché controCOMUNE [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA];-intimati-avverso la sentenza n. 815/2018 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA],depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA];Numero registro generale 6543/2019Numero sezionale 630/2026Numero di raccolta generale 19995/2026Data pubblicazione 15/06/2026udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/03/2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];lette le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. ex art.378, primo comma, c.p.c., in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generaledott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto il rigetto del ricorso, conclusioniribadite nel corso dell’udienza pubblica.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], condòmini del Condominio “Comunione la Pineta di SantaMargherita di Pula”, impugnarono innanzi al Tribunale di Cagliarideliberazioni assembleari adottate a maggioranza, il 9/8/2007, l’[OSCURATO:DATA_NASCITA]e il 4/4/2009, convenendo anche il Comune di Pula, che rimasecontumace.La prima delibera aveva a oggetto la realizzazione di un nuovoimpianto per l’acqua potabile, in sostituzione del precedente, nonché iltrasferimento gratuito dello stesso al Comune di Pula, al fine di evitarne lespese di gestione; la seconda riguardava l’approvazione del preventivo dispesa relativo all’impianto idrico, nonché il preventivo di esercizio 2008-2009, in relazione alle spese per illuminazione di strade comunali e per lariparazione di impianti elettrici; la terza era relativa ai lavori di messa insicurezza delle strade interne.Secondo gli attori, le anzidette delibere dovevano ritenersi nulle pernon essere state approvate all’unanimità, nonostante incidessero su dirittiindividuali dei condòmini.[OSCURATO:PERSONA], costituitosi, sostenne la validità delle delibere allaluce dell'art. 3 del regolamento condominiale contrattuale, il qualeimponeva a ogni condomino di contribuire, in misura proporzionale allaquota millesimale, alle spese di manutenzione sia ordinaria cheNumero registro generale 6543/2019Numero sezionale 630/2026Numero di raccolta generale 19995/2026Data pubblicazione 15/06/2026straordinaria delle parti, delle cose e dei manufatti sia di proprietà che diuso comune.Il Tribunale di Cagliari rigettò la domanda.È pertinente qui rilevare che il Giudice di primo grado affermò lavalidità delle delibere relative al rifacimento dell’impianto idrico,assumendo che l’assemblea potesse legittimamente deliberare, con lamaggioranza qualificata dei condòmini, innovazioni dirette almiglioramento della cosa comune, quale la rete idrica interna alcomplesso, oramai vetusta. Interventi non pregiudizievoli per il godimentodei singoli e che non importava spese eccessivamente gravose,correttamente ripartite sulla base delle quote millesimali.Affermò, inoltre, la validità della deliberazione concernentel’impianto di illuminazione (in relazione al quale l’assemblea dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]aveva approvato il bilancio consuntivo per l’anno 2007/2008 e quellopreventivo per l’anno 2008/2009). Escluse che l’impianto elettrico fosse diproprietà comunale e che l’anzidetto ente territoriale sarebbe stato tenutoalla sua manutenzione e giudicò legittima la delibera, avendo questa fattoapplicazione dell’art. 3 del regolamento contrattuale condominiale, il qualepone a carico dei condòmini l’onere delle spese per la conservazione emanutenzione di beni comuni di cui la costruttrice (CISTOS) si erariservata la proprietà, tra i quali rientrava anche l’impianto di illuminazionedel tratto stradale in questione , clausola che ricomprendeva sia lespese di esercizio dell’impianto Enel che di manutenzione previste neibilanci oggetto delle delibere impugnate .Infine, il Tribunale respinse, per genericità e, comunque, perchéinfondata, l’eccezione di prescrizione dell’obbligazione contemplata dallarichiamata norma contrattuale.La Corte d’appello di Cagliari rigettò l’appello di [OSCURATO:PERSONA],condannando l’appellante alla rifusione in favore della controparte dellespese processuali del grado.Numero registro generale 6543/2019Numero sezionale 630/2026Numero di raccolta generale 19995/2026Data pubblicazione 15/06/2026Questi, in sintesi, gli argomenti salienti della sentenza, per quel chequi possa rilevare:(a) [OSCURATO:SOCIETA]. il 28/7/1977 aveva stipulato con il Comune di Pula unaconvenzione di lottizzazione, la quale prevedeva a carico del lottizzante larealizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (rete stradale pubblicacon banchine pedonali, parcheggi, rete idrica, rete fognaria, rete dipubblica illuminazione); opere che dovevano passare in proprietà alComune entro trenta giorni dall’avvenuto collaudo. Successivamente lalottizzante aveva trasferito la proprietà a [OSCURATO:SOCIETA]., la qualeaveva, a sua volta, trasferito i singoli lotti a terzi, in uno alla proprietàdelle aree comuni individuate nel regolamento del 3/7/1981. L’art. 3 delregolamento obbligava ciascun proprietario delle unità immobiliari acontribuire, proporzionalmente alla quota millesimale alle spese diconservazione e manutenzione sia ordinaria che straordinaria delle parti,delle cose e dei manufatti sia di proprietà che per quelle di uso comunegià esistenti .(b) L’innovazione era diretta al miglior godimento della cosa comune,siccome aveva ritenuto il Tribunale, con statuizione sul punto noncensurata e il trasferimento al Comune costituiva obbligazione nonderogabile, a pena di nullità delle eventuali pattuizioni contrarie, poichéposta a tutela d’interessi pubblici di rango superiore. Una tale obbligazioneaveva natura ambulatoria dal lato passivo, gravante sugli aventi causa dallottizzante.(c) [OSCURATO:PERSONA] non poteva dirsi estraneo a una tale obbligazione, poichénell’atto d’acquisto della sua porzione immobiliare, stipulato conC.[OSCURATO:SOCIETA]., si era obbligato a osservare le obbligazioni scaturentidal regolamento di comunione.(d) Al contrario di quel che aveva sostenuto l’appellante le opered’urbanizzazione non erano passate in proprietà al Comune con la merastipulazione della convenzione di lottizzazione, poiché un tale effettoNumero registro generale 6543/2019Numero sezionale 630/2026Numero di raccolta generale 19995/2026Data pubblicazione 15/06/2026sarebbe derivato solo dall’intervenuto positivo collaudo delle opere inparola, mai effettuato. Di conseguenza egli era tenuto alla manutenzione,in particolare dell’impianto elettricosentenza della Corte d’appello di Cagliari. [OSCURATO:PERSONA] resistecon controricorso. Il Comune di Pula, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non svolgono difese.Il ricorso è stato rimesso alle Sezioni Unite dalla Seconda SezioneCivile, con decreto presidenziale del 13/12/2024, ai sensi dell’art. 374 cod.proc. civ. poiché con il primo motivo viene dedotto il difetto digiurisdizione del giudice ordinario, in favore di quella esclusiva del giudiceamministrativo in materia di esecuzione della convenzione di lottizzazione.Con l’ordinanza n. 28961/2025, pubblicata il 2/11/2025, le Sezioniunite hanno dichiarato inammissibile il primo motivo del ricorso, con ilquale era stata posta la questione di giurisdizione, in quanto il giudice diprimo grado aveva affermato, anche implicitamente, la propriagiurisdizione e le parti avevano prestato acquiescenza, di talché si eraformato il giudicato sul punto, e rimesso alla Sezione Seconda il vagliodegli altri.Il Procuratore generale ha depositato requisitoria scritta e la parti,memorie.1 Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione dell’art. 28della legge n. 1150 del 17/08/1942 e degli artt. 1108 е 1140 cod. civ., inrelazione all’art. 360 co. 1 n. 3 cod. proc. civ., per avere la Corte di meritoritenuto il ricorrente obbligato “propter rem” per le opere diurbanizzazione previste dalla convenzione di lottizzazione, rispetto allaquale doveva invece ritenersi estraneo, avendo acquistatosuccessivamente ad essa l’immobile edificato a séguito della stessa.Numero registro generale 6543/2019Numero sezionale 630/2026Numero di raccolta generale 19995/2026Data pubblicazione 15/06/2026Assume di non essere subentrato, quale acquirentedell’appartamento edificato dalla società costruttrice [OSCURATO:SOCIETA]., cheaveva realizzato anche le opere di urbanizzazione, nelle obbligazioniassunte da M.I.T.A. con la convenzione di cui si discute, non avendo eglirichiesto alcuna concessione edilizia e, pertanto, non essendosi verificataalcuna sua successione nell’obbligazione “propter rem” relative alle operedi urbanizzazione, gravante sulla società lottizzante e sul costruttoreC.[OSCURATO:SOCIETA].In ragione di ciò il Condominio non poteva, a maggioranza, deciderela realizzazione e il successivo trasferimento dell’impianto idrico alComune a spese dei comunisti, come allo stesso modo questi non eranotenuti alle spese relative alle strade e alla loro illuminazione.2 Con il terzo motivo il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360co. 1 n. 3 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 28della l. 1150 del [OSCURATO:DATA_NASCITA], ritenendo erronea la ricostruzione dell'iterseguito dalla Corte d'appello al fine d’individuare il ricorrente qualeobbligato alla realizzazione e al trasferimento al Comune del nuovoimpianto idrico, a seguito della convenzione del 1977 tra la Societàlottizzante e il Comune.Egli aveva acquistato il proprio immobile libero da oneri, pesi ediscrizioni pregiudizievoli, per le servitù esistenti e per quanto sopradichiarato , munito di certificato di abitabilità e, a distanza ditrentacinque anni, non avrebbe potuto essere considerato responsabileper il mancato collaudo di opere d’urbanizzazione per le quali terzi si eranoobbligati.La [OSCURATO:SOCIETA]. non avrebbe potuto trasferire all’acquirente obblighiderivanti dalla convenzione da altri stipulata, né avrebbe potuto agire inregresso, ai sensi dell’art. 1299 cod. civ., neppure in via di solidarietà, perle opere che essa aveva realizzate e il contrario non avrebbe potutoricavarsi dal mero richiamo nell’atto d’acquisto al regolamentoNumero registro generale 6543/2019Numero sezionale 630/2026Numero di raccolta generale 19995/2026Data pubblicazione 15/06/2026condominiale, in quanto che sarebbe occorsa una specifica pattuizione; ciòal fine di garantire l’acquirente di buona fede, il quale non potrebbe esseretenuto ad adempiere alle obbligazioni assunte dalla società lottizzante, chepoi aveva alienato alla dante causa del ricorrente. Una tale obbligazionegravava sul concessionario dell’opera parallelamente all’edificazione delsuolo , ai sensi dell’art. 28, co. 7, l. n. 1150/1942.3 Con il quarto motivo ci si duole, ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 3cod. proc. civ., della violazione e falsa applicazione degli artt. 81 cod.рroc. сiv., 1105 е 1106, co. 2, cod. civ., essendo la sentenza gravataerrata laddove attribuisce la legittimazione della “[OSCURATO:PERSONA]” odel suo amministratore a chiedere al ricorrente l'adempimento diobbligazioni “propter rem” derivate dalla convenzione urbanistica del 1977intervenuta tra il Comune di [OSCURATO:SOCIETA]Gli esposti motivi, tra loro osmotici (si tratta della medesima critica,sia pure diversamente articolata), esaminati unitariamente, risultanoinfondati, per il concorrere di più ragioni.(a) La critica all’interpretazione dell’atto di acquisto, ricavabile daltenore delle doglianze, peraltro neppure appuntata a taluno dei parametrinormativi regolanti l’ermeneutica del negozio giuridico, risulta priva dispecifica attitudine censoria. Potrebbe dirsi che il ricorrente: “se ne duoleperché se ne duole” e basta. Nella sostanza manifesta la propriainsoddisfazione in ordine all’approdo interpretativo cui giunge la Corte dimerito, senza offrire, con sufficiente specificità, un percorsoargomentativo alternativo agganciato alla regola iuris.Peraltro, la denuncia di violazione o falsa applicazione delle normesull’ermeneutica negoziale la vicenda resta confinata negli apprezzamentidi merito, non bastando, come più volte chiarito in questa sede, laenunciazione della pretesa violazione di legge in relazione al risultatointerpretativo favorevole, disatteso dal giudice del merito, occorrendoindividuare, con puntualità, il canone ermeneutico violato correlato alNumero registro generale 6543/2019Numero sezionale 630/2026Numero di raccolta generale 19995/2026Data pubblicazione 15/06/2026materiale probatorio acquisito; in quanto, L'opera dell'interprete,mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontàdelle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fattoistituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede dilegittimità soltanto per violazione dei canoni legali d'ermeneuticacontrattuale posti dagli artt. 1362 ss. c.c., oltre che per vizi di motivazionenell'applicazione di essi: pertanto, onde far valere una violazione sottoentrambi i due cennati profili [il secondo, ovviamente, sotto il regime delvecchio testo del n. 5 dell’art. 360, cod. proc. civ.], il ricorrente percassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legalid'interpretazione mediante specifica indicazione delle normeasseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì,a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del meritosiasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbiaapplicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti; diconseguenza, ai fini dell'ammissibilità del motivo di ricorso sotto taleprofilo prospettato, non può essere considerata idonea - anche ammessoma non concesso lo si possa fare implicitamente - la mera critica delconvincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata, come nella specie,mediante la mera ed apodittica contrapposizione d'una difformeinterpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenzaimpugnata, trattandosi d'argomentazioni che riportano semplicemente almerito della controversia, il cui riesame non è consentito in sede dilegittimità (ex pluribus, Cass. nn. 15381/2004, 13839/2004,13579/2004, 5359/2004, 753/2004, 18587/2012; si veda inoltre, per laricchezza di richiami, Cass. n. 2988/2013; da ultimo, Cass. n.2050/2024).(b) L’insieme censorio risulta privo, nel suo complesso, diapprezzabile specificità, per difetto di autosufficienza a cagione dellaNumero registro generale 6543/2019Numero sezionale 630/2026Numero di raccolta generale 19995/2026Data pubblicazione 15/06/2026mancata produzione di plurimi documenti aventi indubbio valore decisivo,quali la convenzione urbanistica di lottizzazione e l’atto d’acquisto.(c) Non viene puntualmente attinta la ricostruzione di cui insentenza, secondo la quale le aree di cui si discute erano, poiché nontrasferite al Comune e, pertanto, rimaste in proprietà del lottizzante,erano di conseguenza divenute di proprietà condominiale.(d) A prescindere da ogni altra considerazione, l’essersi il Murruobbligato con il contratto d’acquisto a partecipare alle spese dimanutenzione delle aree di cui si discute, secondo quota millesimale rendevano la contestazione riguardante la titolarità delle stesse.4 Con il quinto motivo l’esponente deduce la violazione degli artt.1102, 1104, 1108 cod. civ. e della legge 1150 del 17/08/1942, inrelazione all’art. 360, co. 1, n. 3 cod. proc. civ., per avere la Corted’appello riconosciuto il ricorrente tenuto al pagamento delle spese perilluminazione di strade comunali (il sedime era stato trasferito al [OSCURATO:PERSONA] con la convenzione del 1977) e per la riparazione dei pertinentiimpianti elettrici, di cui alla delibera dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] (Punti 2 e 8).In proposito viene lamentato che la Corte d’appello avrebbeerroneamente ritenuto l’impianto in esame ricompreso tra i beni di usocomune richiamati all’art. 1 lett. c) del regolamento e posto le relativespese a carico dei condòmini per effetto dell’art. 3 dello stesso strumento.A tal fine il ricorrente riporta il contento della norma convenzionale (art. 1,lett. c): “sono di uso comune a tutti i condomini – fermo restando il dirittodella [OSCURATO:SOCIETA] di consentire (a sua completa discrezione) a terze personefisiche e/o giuridiche l’allaccio agli impianti in appresso elencati –: lecondotte sotterranea elettriche, idriche, fognarie e di riciclaggio delleacque depurate fino ai singoli punti di allaccio alle proprietà esclusive”. Indefinitiva si tratterebbe, secondo l’esponente, degli impianti collegati allesingole proprietà individuali, mentre, nel caso in esame si era in presenza di una serie di pali con corpi illuminanti, alimentati da un’autonomaNumero registro generale 6543/2019Numero sezionale 630/2026Numero di raccolta generale 19995/2026Data pubblicazione 15/06/2026condotta elettrica, non necessariamente sotterranea e collegata acontatori della società fornitrice dell’energia elettrica (Enel), separata daquella che porta l’energia elettrica alle abitazioni dei privati e quindi delMurru .Viziata, infine, doveva ritenersi la delibera condominiale presa amaggioranza, che aveva imposto al ricorrente la manutenzione e iltrasferimento al Comune di opere d’urbanizzazione. Trascorsi oltre diecianni dalla lottizzazione, sarebbe occorso rinnovare una tale convenzione,in applicazione analogica dell’art. 17 della l. n. 1150/1942.La censura è in parte fondata.Il richiamo al regolamento nell’atto d’acquisto del ricorrente nonpoteva impegnare costui, tenuto sulla base di delibera condominiale, chenon lo vedeva consenziente, a sopportare i costi di opere (illuminazione distrade pubbliche) non di uso condominiale, poiché un tal obbligo nonrisultava previsto dal regolamento.Art. 3 regolamento: ciascun proprietario di unità immobiliarirealizzate sopra le aree indicate in premessa deve contribuire in misuraproporzionale alla quota millesimale attribuita concordemente alla unitàimmobiliare di cui risulterà proprietario: nelle spese di conservazione emanutenzione sia ordinaria che straordinaria delle parti, delle cose e deimanufatti sia di proprietà che per quelle di uso comune già esistenti… .L’obbligo di contribuzione risulta, pertanto, essere stato assunto, oltre cheper le cose e i manufatti di proprietà comune, anche per quelli di usocomune, a prescindere dalla titolarità di essi.Qui però, l’elettrificazione riguarda strada pubblica, postaesternamente al complesso. La Corte di merito non consta aver accertatoin fatto che essa debba considerarsi d’uso comune.Un tal uso, all’evidenza, non coincide con l’uso “uti cives”, chechiunque esercita utilizzando il percorso viario, trattandosi dell’utilizzo,speciale e particolare, al quale i singoli condòmini hanno diritto proprioNumero registro generale 6543/2019Numero sezionale 630/2026Numero di raccolta generale 19995/2026Data pubblicazione 15/06/2026perché la loro proprietà esclusiva fa parte del condominio. Un tal uso –che per i percorsi interni all’area condominiale è, per così dire, scontato –potrebbe ritenersi solo al ricorrere di peculiari circostanze, sulla base dellequali possa affermarsi che la strada, pur posta a delimitare il condominio,non ha altra finalità e scopo che servire i singoli condòmini.In ragione di quanto esposto, accolto sotto l'evidenziato profilo, ilquinto motivo, la sentenza è cassata con rinvio.[OSCURATO:PERSONA] del rinvio, che s’individua nella Corte d’appello di Cagliari,in altra composizione, riesaminerà la vicenda facendo applicazione delprincipio di diritto sopra enunciato e regolerà, inoltre, le spese del giudiziodi legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il quinto motivo del ricorso, rigettati il secondo, ilterzo e il quarto; cassa la sentenza impugnata in relazione all’accoltomotivo e rinvia, anche per il regolamento delle spese del giudizio dilegittimità, alla Corte d’appello di Cagliari, altra composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, il 12 marzo 2026.Il Consigliere est. La PresidenteGiuseppe [OSCURATO:PERSONA]