Cassazione n. 20952/2026

entata e difesadagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e TamagniniDavide, in qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA],-intimati-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Bologna n. 16/2021depositata il 05/01/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 18410/2021Numero sezionale 996/2026Numero di raccolta generale 20952/2026Data pubblicazione 20/06/2026Elisabeth Fiori, promissaria acquirente, aveva agito avanti al [OSCURATO:PERSONA] convenendo in giudizio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],promittenti venditori, chiedendo la declaratoria di risoluzione del contrattopreliminare intervenuto tra le parti il 27.6.2012 per inadempimento deiconvenuti, con loro condanna alla restituzione del doppio della caparra -versata per € 15.000,00.L’attrice aveva evidenziato che il contratto definitivo avrebbe dovutoessere stipulato entro il 30.9.2012 ma a luglio 2012 aveva scoperto chenon c’era il certificato di abitabilità per l’immobile; i promittenti venditoriavevano assicurato che stavano provvedendo e che avrebbero consegnatola documentazione al notaio, ma erano emerse pure difformità edilizie delbene, non sanabili.Si erano ritualmente costituiti i convenuti, che avevano richiesto unapronuncia ex art.2932 c.c. e avevano rilevato che il certificato di abitabilitàera stato richiesto tempestivamente, che il contratto definitivo avrebbepotuto essere validamente concluso nel termine concordato ma chel’attrice, convocata avanti al notaio per la stipula del definitivo il27.9.2012 e poi il 22.3.2013, non si era presentata.Il Tribunale di Modena aveva accolto la domanda ex art.2932 c.c.proposta dai promittenti venditori convenuti.La Corte d’Appello di Bologna aveva confermato la decisione di primogrado, sottolineando quanto segue:-il certificato di agibilità/abitabilità è certamente requisito giuridicoessenziale dell’immobile destinato ad abitazione oggetto di compravenditae, di conseguenza, il venditore è tenuto a trasferire il bene con tutti icertificati di abitabilità (o di agibilità) e di conformità alla concessioneedilizia necessari a garantire il legittimo godimento e lacommerciabilità del bene;-l’assenza del certificato di agibilità/abitabilità non incide sulla validitàed efficacia dell’atto traslativo ma sul corretto adempimento degli obblighiNumero registro generale 18410/2021Numero sezionale 996/2026Numero di raccolta generale 20952/2026Data pubblicazione 20/06/2026scaturenti dal contratto di compravendita, salvo che l’assenza di agibilitàcomporti l’assoluta impossibilità giuridica di godimento del bene;-occorre verificare se i promittenti venditori, al momento dell’invito acontrarre, avevano assolto all’obbligo di procurarsi il richiamato certificato,al fine dell’accertamento della legittimità del rifiuto della promissariaacquirente alla stipula del contratto definitivo e della legittimitàdell’esercitato recesso;-alla data del primo appuntamento fissato avanti al notaio per lastipula, il 27.9.2012, il contratto definitivo avrebbe potuto essere conclusovalidamente, perché la richiesta di rilascio del certificato di agibilità erastata già presentata dai promittenti venditori al Comune di Pavullo suldell’attestazione del professionista costituisce certificato provvisorio diconformità edilizia ed agibilità; alla successiva data del 22.3.2013 ilcertificato era stato definitivamente acquisito, per silenzio-assenso,essendo decorsi 90 giorni dalla presentazione della scheda;-non ha pregio l’ulteriore argomentazione relativa alle difformità delporticato, che potrebbero essere regolarizzate con l’istanza dicompatibilità paesaggistica; sul punto appaiono condivisibili leconsiderazioni del consulente tecnico d’ufficio che non appaionosufficientemente contrastate dall’appellante , che ha rilevato come ilComune di Pavullo sul Frignano, in tutte le pratiche presentate, haacquisito il parere della [OSCURATO:PERSONA], organocompetente in forza della delega delle funzioni all’AmministrazioneComunale in materia di autorizzazione paesaggistica previste dall’art.10della LR n.26/1978; pertanto la definitiva acquisizione dellacertificazione CEA rende il bene pienamente conforme .[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattromotivi.Numero registro generale 18410/2021Numero sezionale 996/2026Numero di raccolta generale 20952/2026Data pubblicazione 20/06/2026Maria Moreni, in qualità di erede di [OSCURATO:PERSONA] -che agiva in proprioe quale erede di [OSCURATO:PERSONA]-, ha proposto controricorso.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e DavideTamagnini, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], sono rimasti intimati.Le parti costituite hanno depositato entrambe memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.2933 c.c. e 17, 18 e 40 l.n.47/85 -ora 30, 31, 32 e 6 DPR n.380/2001 in relazione all’art.360 n.3c.p.c. Secondo la ricorrente, la Corte d’appello non avrebbe tenuto conto cheil contratto preliminare non reca menzione alcuna della concessioneedilizia in forza della quale fu edificato l’immobile promesso in vendita, nériporta la certificazione della modifica di destinazione d’uso. La domandaex art.2932 c.c. non era pertanto accoglibile, ai sensi delle disposizionirichiamate nella rubrica del motivo, perché il contratto preliminare,carente delle indicazioni imposte da norme imperative, sarebbe statoradicalmente nullo.Il motivo è infondato.È orientamento interpretativo consolidato di questa Corte che lasanzione della nullità prevista, ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, per inegozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria odella dichiarazione prevista nell’articolo citato, trova applicazione aisoli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficaciaobbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione deltenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cuiall'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificatianteriormente al 1° settembre 1967, o il rilascio della concessione insanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare -cfr., per tutti, Cass. n.22656/2024.Numero registro generale 18410/2021Numero sezionale 996/2026Numero di raccolta generale 20952/2026Data pubblicazione 20/06/2026Si deve quindi escludere che si possa teorizzare la nullità di uncontratto preliminare di compravendita immobiliare per carenza delleindicazioni richieste dalla legge n.47/1985 e s.m.i.È altresì incontestabile che in tema di esecuzione specifica dell'obbligodi concludere un contratto di compravendita di un immobile, les.m.i., non costituiscono un presupposto della domanda, ma unacondizione dell'azione, suscettibile di intervento e/o integrazione anche nelcorso del giudizio introdotto ex art.2932 c.c. e sino al momento delladecisione della lite. Ne consegue, da una parte, che le relative carenzedocumentali sono rilevabili, anche d'ufficio, in ogni stato e grado delgiudizio, e, dall’altra, che le allegazioni e la documentazione necessarieper la vendita ai sensi delle norme richiamate si sottraggono allepreclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzionedelle parti e possono quindi avvenire anche nel successivo corso delgiudizio purché prima della decisione finale -cfr., Cass. a SUn.238225/2009; Cass. SU n.21721/2019; la giurisprudenza successiva èconforme-.La Corte d’Appello di Bologna ha accertato, in condivisione motivatacon gli esiti della consulenza tecnica d’ufficio predisposta per la verificadella regolarità anche amministrativa dell’immobile oggetto dicompravendita, la piena conformità edilizia ed agibilità del bene, con ciòconfermando -anche in relazione alla documentazione oggetto dicontestazione in appello- l’esistenza di tutti i presupposti per pronunciarelegittimamente sentenza ex art.2932 c.c., di esecuzione dell’obbligo acontrarre delle parti, già valutata positivamente dal Tribunale di Modena -che aveva accolto la domanda in primo grado-.Si deve pertanto escludere che la Corte di merito abbia violato ofalsamento e applicato nella decisione della controversia le disposizioninormative richiamate dalla ricorrente.Numero registro generale 18410/2021Numero sezionale 996/2026Numero di raccolta generale 20952/2026Data pubblicazione 20/06/20262. Con il secondo motivo di critica la ricorrente lamenta la violazione dell’art.40 l. n.47 del 1985: omesso esame di un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, exart.360 n.5 c.p.c. Inesistenza della motivazione .La norma richiamata prevede una nullità testuale ma nel caso dispecie la nullità è anche sostanziale per non conformità del bene allanormativa edilizia; la consulenza tecnica d’ufficio ha infatti accertatodifformità catastali e il Giudice non ha svolto con la dovuta autonomia lasua funzione, demandando la decisione al Tecnico d’Ufficio affidandosi nonai suoi rilievi di fatto ma alle sue valutazioni personali (banalità dei rilievi),oltre che alle dichiarazioni testimoniali del notaio che in realtà sonovalutazioni.Il motivo è infondato.Attraverso il legittimo supporto tecnico del consulente nominato -cfr.gli art.61 e s. c.p.c.-, le cui conclusioni ha ritenuto di condividere all’esitodi un autonomo percorso argomentativo, la Corte d’Appello di Bologna haesaminato la parte del motivo di gravame articolato da [OSCURATO:PERSONA] alcune difformità nelle planimetrie catastali allegate allarichiesta di agibilità (riguardanti il portico) che richiedevano unaregolarizzazione con la presentazione di un’istanza di CompatibilitàPaesaggistica ex art.167 d. lvo n.42/2004, subordinata al parerevincolante della sovrintendenza (così è ricostruito il motivo di appello,a pag.5 della sentenza impugnata).Al riguardo la Corte di merito ha accertato che non c’era un problemadi difformità del porticato da regolarizzare sotto il profilo dellacompatibilità paesaggistica, perché la [OSCURATO:PERSONA],organo competente per delega in materia di autorizzazione paesaggisticaex LR n.26/1978, aveva rilasciato parere, su richiesta del Comune, pertutte le pratiche presentate, con la conseguenza che il rilascio delNumero registro generale 18410/2021Numero sezionale 996/2026Numero di raccolta generale 20952/2026Data pubblicazione 20/06/2026certificato CEA rendeva il bene pienamente conforme, anche per le difformità del porticato, in realtà valutate non qualificabili come tali.La Corte d’Appello di Bologna ha quindi specificamente esaminato, conl’ausilio del Tecnico d’Ufficio, la criticità catastale ancora richiamata dallaricorrente in questa sede e, attraverso una valutazione del materialeistruttorio acquisito, del quale fa parte anche la relazione tecnica d’ufficio,ha ritenuto che detta criticità non fosse tale. Queste valutazioni di meritoeffettuate dalla Corte nell’esercizio delle prerogative che le sono propriesono supportate da motivazione effettiva e logicamente comprensibile enon possono essere messe in discussione in sede di legittimità, né sotto ilprofilo di una pretesa violazione dell’art.360 n.4 c.p.c. (implicitamenterichiamata con il riferimento ad una pretesa inesistenza della motivazione,che appunto non ricorre), né sotto il profilo dell’esplicitata violazionedell’art.360 n.5 c.p.c. preclusa altresì nel caso si specie, ex art.348 terc.p.c. -applicabile ratione temporis- dal pronunciamento conforme deiGiudici di primo e di secondo grado.3. Con il terzo motivo di critica la ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione dell’art.1453 c.c. e degli art.21 e 22della allora vigente L. Reg. E.R. n.31/2002 in relazione all’art.360 n.3c.p.c. .La Corte distrettuale avrebbe mal valutato sotto il profilo della gravitàla mancanza del certificato di agibilità alla data del 27.9.2012, diconvocazione avanti al notaio: poiché all’epoca era stata presentata larichiesta di rilascio del certificato ma questo non c’era, la sua esistenzaera solo virtuale e provvisoria; la convocazione successiva era statacomunicata dopo che era già stato notificato l’atto di citazione per il primogrado, avendo la ricorrente perso ogni interesse all’acquisto.Il motivo è infondato.Si rileva che la violazione di legge rilevante ai sensi dell’art.360 co 1n.3 c.p.c. deve dedurre l'erronea ricognizione, da parte del provvedimentoNumero registro generale 18410/2021Numero sezionale 996/2026Numero di raccolta generale 20952/2026Data pubblicazione 20/06/2026impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge, e nonè il caso di specie. [OSCURATO:PERSONA] non contesta infatti l’identificazione dellenorme di riferimento per la valutazione della fattispecie, operata dallaCorte d’Appello di Bologna ma, più propriamente, l'erronea ricognizionedella fattispecie concreta non alla luce del contenuto dell’art.1453 c.c. -pur, si ripete, correttamente preso a riferimento- ma attraversol’interpretazione delle risultanze di causa -in ordine all’identificazionedell’inadempimento e della sua gravità- che è invece esterna all'esattainterpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice dimerito, sottratta al sindacato di legittimità -cfr. Cass. n.3340/2019 e, direcente, Cass. n.7871/2025-.La ricorrente rimette in realtà in discussione l’attività interpretativa evalutativa delle acquisizioni istruttorie svolta dalla Corte d’Appello per laricostruzione dei fatti sulla cui base è stata individuata la parteinadempiente ed è stata verificata la gravità da riconoscereall’inadempimento: si tratta di attività che sono prerogativa del Giudice dimerito e che non sono sindacabili in sede di legittimità se non in carenza,apparenza o intrinseca contraddittorietà della motivazione ai sensidell’art.360 co 1 n.4 c.p.c. o, ricorrendone i presupposti di operatività,dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c., tutte ipotesi non configurabili nel caso dispecie -e nemmeno allegate: cfr. per tutte Cass. a SU n.8053/2014, cheha espresso principi di diritto in materia ormai consolidati-.4. L’ultimo motivo di ricorso prospetta la violazione dell’art.1454c.c. in relazione all’art.1362 c.c. ed all’art.360 n.3 c.p.c. La ricorrente rileva che la lettera inviata alle controparti il 3 settembre2012, ricevuta il 5 settembre 2012, era una diffida ad adempiere exart.1454 c.c., con efficacia risolutiva in mancanza di adempimento, e cioè qualora il titolo autorizzativo non venisse da Voi ottenuto entro la datadel 30.09 p.v. : si doveva verificare pertanto se, prima dellaNumero registro generale 18410/2021Numero sezionale 996/2026Numero di raccolta generale 20952/2026Data pubblicazione 20/06/2026convocazione, vi fossero già i presupposti per la risoluzione di diritto.L’assenza dei documenti di cui sopra giustificava il rifiuto alla stipula.Il motivo è infondato.La Corte d’Appello ha esaminato, sia pure sinteticamente, il profilo inesame, escludendo che fosse configurabile un inadempimento contrattualedella parte venditrice prima del primo invito alla stipula per il 27.9.2012,tale da giustificare il rifiuto a contrarre da parte della promissariaacquirente.Ogni ulteriore approfondimento sulla portata della missiva richiamata,quale diffida ad adempiere e sulle sue conseguente negoziali era del restoultroneo, sia perché, ai sensi dell'art. 1454 c.c., il contraente che si avvaledello strumento della diffida deve essere già vittimadell'altrui inadempimento (nel caso di specie questo è stato esclusopositivamente, come visto sopra), sia perché da ciò consegue che si devenegare la possibilità che una diffida ad adempiere possa essere intimataprima della scadenza del termine di adempimento previsto nel contratto(salvo il ricorrere in concreto di un inadempimento evidente giàmanifestatosi in modo definitivo, e non è questo il caso), che, nelcontratto preliminare oggetto di controversia, era stato concordementefissato al 30.9.2012. La diffida ad adempiere è infatti uno strumentoofferto a un contraente nei confronti dell'altro che sia inadempiente perottenere una celere risoluzione del contratto senza dovere attendere lapronuncia del giudice: cfr., di recente, Cass. n.361/2025.5. In conclusione, il ricorso deve essere respinto nel suo complesso.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titoloNumero registro generale 18410/2021Numero sezionale 996/2026Numero di raccolta generale 20952/2026Data pubblicazione 20/06/2026contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA] alpagamento, in favore di [OSCURATO:PERSONA] delle spese del giudizio dilegittimità, che liquida in € 6.700,00 per compensi, oltre alle speseforfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agliaccessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 22 aprile 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso