Cassazione n. 13855/2026

[OSCURATO:PERSONA]contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Milano n. 4904/2019depositata il 06/12/2019.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del12/03/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero in persona del [OSCURATO:PERSONA], il quale ha concluso per l’accoglimento delprimo motivo di ricorso, con assorbimento dei restanti motivi.Uditi gli [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] BarilliNumero registro generale 5472/2020Numero sezionale 634/2026Numero di raccolta generale 13855/2026Data pubblicazione 12/05/20261.-[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] 21, Milano, ha propostoricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza n. 4904/2019della Corte d'appello di Milano, pubblicata il 6 dicembre 2019.Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA].2. - La Corte d’appello di Milano, riformando la sentenza di primogrado resa dal Tribunale di Milano n. 10047/2017, ha annullato ladeliberazione approvata dall’assemblea del Condominio di PiazzaleGiulio Cesare 21, Milano, nella riunione del 2 luglio 2014, qualificatain dispositivo come delibera di “modifica delle tabelle millesimaliassunta a maggioranza qualificata, e non all’unanimità, in assenza deipresupposti di cui all’art. 69 disp. att. c.c.”. In particolare, la Corted’appello ha affermato che, con riguardo alla avvenuta realizzazionedi distinte unità immobiliari nei due appartamenti di proprietàBrunetti (intervento edilizio descritto nella espletata CTU), nonricorresse il presupposto di cui all’art. 69, comma 1, n. 2), disp. attc.c. per la modifica a maggioranza delle tabelle, ovvero “le mutatecondizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza disopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento odiminuzione delle unità immobiliari”, così da risultare “alterato per piùdi un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di unsolo condomino”.Ha depositato memoria il Pubblico Ministero in persona del SostitutoProcuratore generale [OSCURATO:PERSONA], chiedendo l’accoglimento delprimo motivo di ricorso, con assorbimento dei restanti motivi.Hanno depositato memorie anche il ricorrente e la controricorrente.RAGIONI DELLA DECISIONE1.-Il primo motivo del ricorso del Condominio di Piazzale GiulioCesare 21 deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 1325,1418 e 1421 c.c., degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. e dell’art. 1136,Numero registro generale 5472/2020Numero sezionale 634/2026Numero di raccolta generale 13855/2026Data pubblicazione 12/05/2026comma 2, c.c. La censura si sofferma sulla individuazione delletabelle millesimali che sarebbero state modificate dalla impugnatadeliberazione adottata dall’assemblea del Condominio di PiazzaleGiulio Cesare 21 nella riunione del 2 luglio 2014. Il ricorrente sostieneche non vi fossero tabelle allegate al regolamento condominiale, néapprovate dall’assemblea del condominio, e che, come allegato anchedalla condomina Brunetti nelle sue difese, si sarebbe trattato di valorimillesimali quantificati all’epoca in cui fu costituito il condominio (”trale due guerre”) dai “competenti organi del Genio Civile” e quindi “inuso” per mera prassi dal Condominio.Il secondo motivo di ricorso è avanzato in via subordinata rispetto alprimo e denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 68 e 69disp. att. c.c. e dell’art. 1136, comma 2, c.c.Il terzo motivo di ricorso allega la violazione dell’art. 112 c.p.c. peromessa pronuncia, sull’eccezione del Condominio relativa allasussistenza dell’ipotesi dell’errore di cui all’art. 69, n. 1, disp. att. c.c.Il quarto motivo di ricorso, avanzato in via subordinata rispetto alterzo, deduce l’omesso esame di un fatto decisivo e, segnatamente,della circostanza per cui alle unità immobiliari di proprietà dellasignora Brunetti, pur avendo dimensioni molto maggiori rispetto aquelle del condomino Sonzini, nelle precedenti tabelle erano stati2. – Il controricorso eccepisce che il rilievo posto a fondamento delprimo motivo di ricorso, e cioè la carenza o comunque la nullità dellepreesistenti tabelle millesimali, non sia mai stato svolto prima d’ora.In ogni caso, la controricorrente replica che si trattava di “tabelle dasempre in uso” e “prodotte con l’atto di citazione di primo grado chesi riferivano alla gestione 1968/1969”, portando “in calce la firma deicondomini medesimi, ad ulteriore conferma della loro approvazioneda parte del Condominio”.Numero registro generale 5472/2020Numero sezionale 634/2026Numero di raccolta generale 13855/2026Data pubblicazione 12/05/20263. – Il primo motivo del ricorso del Condominio di Piazzale GiulioCesare 21 appare fondato nei sensi di cui alla motivazione che segue.3.1. – Dal combinato degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. risulta che, ovenon precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118 c.c., per gli effettiindicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del medesimo codicecivile, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espressoin millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.I valori proporzionali delle singole unità immobiliari, così espressinella tabella millesimale, possono essere rettificati o modificatiall'unanimità. I medesimi valori possono essere invece rettificati omodificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con lamaggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice,nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di unerrore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o diincremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più diun quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di unsolo condomino.Queste due disposizioni, come modificate dalla legge 1° dicembre2012, n. 220, poggiano, dunque, sull’impianto della sentenza delleSezioni Unite civili di questa Corte 9 agosto 2010, n. 18477, secondola quale, com’è noto, l'atto di approvazione o di revisione delle tabellemillesimali non ha natura negoziale, e perciò postula la solamaggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.E’ dunque estranea alla giurisprudenza di questa Corte, consolidatasia seguito della sentenza n. 18477 del 2010, l’idea, tuttora professatada parte della dottrina, secondo cui la delibera di formazione delletabelle condominiali darebbe luogo non ad una dichiarazione discienza (ovvero ad una attestazione ricognitiva), quantoall’espressione di una volontà “transattiva” o “dispositiva”Numero registro generale 5472/2020Numero sezionale 634/2026Numero di raccolta generale 13855/2026Data pubblicazione 12/05/2026dell’assemblea, produttiva di effetti specificativi di situazionigiuridiche, tale da imporre perciò sempre il consenso unanime deipartecipanti al condominio. Invero, nel sistema delle disposizioni dellibro III, titolo VII, capo II, del codice civile e degli articoli da 61 a 72delle disposizioni per l'attuazione del codice, l’atto di approvazione odi revisione delle tabelle millesimali, a differenza dell’eventuale‹‹titolo›› di cui all’art. 1118 c.c., come della ‹‹diversa convenzione››di cui all’art. 1123 c.c. (entrambi certamente frutto dell’autonomianegoziale), si colloca nell’ambito delle deliberazioni assemblearirecanti dichiarazioni di scienza a funzione ricognitiva, per le quali èsufficiente il voto maggioritario, al pari delle norme regolamentaricirca l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo idiritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino (art. 1138, primocomma, c.c.).L’ultimo comma dell’art. 69 disp. att. c.c. cod. civ. precisa, peraltro,che le diverse norme dettate da questa disposizione “si applicano perla rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle speseredatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”. La correttaapplicazione dell’art. 69 disp. att. c.c. impone, pertanto, all’interpretedi individuare quale regime di modificabilità/rettificabilità(all’unanimità o a maggioranza) operi per le tabelle redatte inapplicazione dei criteri legali, ovvero per le tabelle redatte inapplicazione di criteri convenzionali.Deve cioè intendersi in base al contenuto precettivo dell’art. 69 disp.espressi in una tabella millesimale redatta in applicazione dei criterilegali ai sensi dell'articolo 68, oppure in una tabella redatta inapplicazione di criteri convenzionali, possono essere rettificati omodificati all'unanimità.Numero registro generale 5472/2020Numero sezionale 634/2026Numero di raccolta generale 13855/2026Data pubblicazione 12/05/2026Viceversa, i valori proporzionali espressi nella tabella millesimaleredatta in applicazione dei criteri legali possono essere rettificati omodificati con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondocomma, del codice civile: 1) quando risulta che sono conseguenza diun errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una partedell'edificio, è alterato per più di un quinto il valore proporzionaledell'unità immobiliare anche di un solo condomino.3.2. – In definitiva, condizione di fatto per l’applicazione dell’art. 69,disp. att. c.c., ovvero della disciplina sulla rettifica o sullamodificazione della tabella millesimale, è dunque che quest’ultima siastata validamente redatta, in applicazione dei criteri legali o di critericonvenzionali, trovando conseguentemente applicazione, in un caso onell’altro, le distinte regole sulla maggioranza di cui all’art. 1136,secondo comma, c.c., o sull’unanimità che la medesima disposizionecontempla. In difetto di ciò, trovano piuttosto applicazione le regolesulla formazione e sull’approvazione della tabella.3.3. - Ne consegue che la Corte d’appello di Milano, per concludereche la delibera impugnata, approvata dall’assemblea del [OSCURATO:PERSONA] 21 il 2 luglio 2014, non poteva stabilire amaggioranza una modifica delle tabelle millesimali, in assenza di unasproporzione sopravvenuta riconducibile all’ipotesi di cui all’art. 69,comma 1, n. 2), disp. att c.c., occorrendo all’uopo un voto unanime,avrebbe dovuto accertare l’effettiva preesistenza di una valida tabellamillesimale e verificare quindi se la stessa fosse stata redatta inapplicazione dei criteri legali ai sensi dell'articolo 68 disp. att. c.c.,oppure in applicazione di criteri convenzionali.3.4. – Va da sé che per dire esistente una valida tabella millesimale,occorre accertare all’uopo una deliberazione approvata dall’assembleanelle forme di cui all’art. 1136 c.c., o una convenzione approvataall’unanimità, non essendo comunque configurabile una formazioneNumero registro generale 5472/2020Numero sezionale 634/2026Numero di raccolta generale 13855/2026Data pubblicazione 12/05/2026della tabella millesimale per facta concludentia (da ultimo, Cass. 25gennaio 2024, n. 2406).3.5. - Poiché la preesistenza di una tabella millesimale rappresentaun fatto costitutivo della disciplina della modifica o rettifica dettatadall’art. 69, disp. att. c.c., la questione relativa ad essa neppurecomporta la deduzione di un fatto nuovo inammissibile nel giudizio dicassazione (come invece eccepito dalla controricorrente), dovendo lastessa Corte, per valutare la corretta applicazione della norma dilegge, procedere a tale verifica, sia pure, appunto, sulla base dei fattiper come accertati nelle fasi di merito ed esposti nel ricorso percassazione e nella stessa sentenza impugnata.3.6. – Non hanno infine rilievo i dubbi sollevati nella memoriadepositata dalla controricorrente il 2 marzo 2026, ove si “invoca ilprincipio secondo cui tale pronuncia non può avere efficaciaretroattiva rispetto a tabelle formatesi in epoca anteriore”. Il giudizioin esame concerne una impugnazione ex art. 1137 c.c. dideliberazione dell’assemblea che ha approvato le tabelle millesimali,mentre la questione sulla natura, dichiarativa o costitutiva, e perciòsull’efficacia, retroattiva o meno, della pronuncia, riguarda lasentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valoriproporzionali di cui all'art. 69 disp. att. c.c.Quanto ai profili attinenti ai coefficienti correttivi adoperati nellaredazione delle tabelle, essi esulano dai limiti delle memorieillustrative ex art. 378 c.p.c., investendo questioni nuove eimplicando nuovi accertamenti di fatto.4. – All’accoglimento del primo motivo consegue l’assorbimento deirestanti motivi del ricorso, i quali perdono di immediata rilevanzadecisoria.5. - Va pertanto accolto il primo motivo del ricorso e vanno dichiaratiassorbiti i restanti motivi. La sentenza impugnata va cassata nei limitiNumero registro generale 5472/2020Numero sezionale 634/2026Numero di raccolta generale 13855/2026Data pubblicazione 12/05/2026della censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Milano, indiversa composizione, la quale procederà a nuovo esame dellaquestione, uniformandosi al principio enunciato, e provvederà anchein ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti irestanti motivi, cassa la sentenza impugnata nei limiti della censuraaccolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio dicassazione, alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezionecivile della Corte Suprema di Cassazione, il 12 marzo 2026.Il Consigliere estensoreAntonio ScarpaLa PresidenteMilena Falaschi