Cassazione n. 17428/2023

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.1359/2021 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 39 A, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]e [OSCURATO:PERSONA] -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in [OSCURATO:PERSONA], 59, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difes i dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]e [OSCURATO:PERSONA] -controricorrenti- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO MESSINA n. 390/2020 depositata il08/10/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/02/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] La presente controversia, promossa da [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] per ottenere il rilascio di una porzione di seminterrato, è stata definita in grado d’appello dalla Corte d’appello di Messina con il rigetto della domanda, ch’era stata accolta dal giudice di primo grado. L’attore aveva posto a fondamento della pretesa l’atto notarile di acquisto in data 7 luglio 1970, con il quale i germani [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] gli avevano trasferito la proprietà del terreno sul quale egli aveva poi edificato il manufatto oggetto della domanda. La corte territoriale, per quanto ora rileva, ha negato che il titolo notari le potesse costituire prova della proprietà esclusiva del terreno e , conseguentemente , della costruzione edificata su di esso , e ciò in forza del rilievo che, con precedente scrittura privata del 13 maggio 1970, i medesimi venditori avevano trasferito ai due fratelli Reale la comproprietà, in ragione della metà indivisa, del medesimo terreno poi trasferito con l’atto notarile al solo [OSCURATO:PERSONA]. Il giudice d’appello aggiungeva che la scrittura privata, in assenza di contestazioni sulla certezza della data e sulla autenticità della sottoscrizione, costituiva valido titolo di acquisto in favore di entrambi gli acquirenti, i quali avevano poi acquistato per accessione la proprietà del manufatto realizzato sul terreno oggetto di acquisto congiunto. Avverso questa decisione viene proposto ricorso per cassazione da [OSCURATO:PERSONA] sulla base di due motivi, illustrati da memoria. Si difendonocon controricorso gli aventi causa di [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] I motivi del ricorso possono così riassumersi: 1) violazione e falsa applicazione dell’art. 934 c.c. per avere la sentenza riconosciuto l’operatività del principio dell’accessione anche in favore di [OSCURATO:PERSONA], nonostante l’attore avesse fornito, tramite la produzione del titolo notarile di acquisto, la prova della proprietà esclusiva del terreno sul quale sorgeva il manufatto edificato dopo l’acquisto; 2) violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 2700, e 2702 c.c., 115 e c.p.c. per avere la sentenza impugnata considerata idonea prova della comproprietà una scrittura privata non autenticata e non trascritta e in relazione alla quale non fu proposta domanda ex art. 2652, comma 3, c.c. Si impone in via prioritaria l’esame del secondo motivo, che è fondato, nei limiti in cui pone la questione del difetto di trascrizione della scrittura privata del 13 maggio 1970, con assorbimento del primo motivo Nella ricostruzione che emerge impugnata si avrebbe che il terreno, sul quale fu poi edificato il manufatto del quale l’attore aveva rivendicato la proprietà esclusiva, è circolato due volte: la prima volta con la scrittura privata, non autenticata, del 13 maggio 1970, con il quale il bene fu acquistato in comunione dai due fratelli Reale e la seconda volta con l’atto notarile del 7 luglio 1970. Con tale secondo atto i medesimi soggetti, già venditori con la scrittura privata, alienarono il bene al solo [OSCURATO:PERSONA]. La Corte d’appello, sulla base della cronologia dei due atti, ha rit enuto che i venditor i non avrebbero potutoalienare con il secondo atto l’intero terreno al solo [OSCURATO:PERSONA], avendone già disposto anche in favore di [OSCURATO:PERSONA]. In tal modo, essa non ha considerato che, nel caso in esame, si è in presenza di contratti traslativi della proprietà immobiliare, soggetti a trascrizione, che è il regime generale di pubblicità e di opponibilità degli atti immobiliari. L’atto trascritto prevale sugli atti trascritti o iscritti successivamente, anche se si tratti di atti di data anteriore, giusto il principio stabilito dall’art. 2644 c.c. In applicazione di questo effetto fondamentale della trascrizione, tra più atti di disposizione dello stesso diritto da parte del titolare, prevale quello che è trascritto per primo, a prescindere dal momento in cui gli atti si sono perfezionati. Così se il titolare aliena il medesimo immobile con atto successivo a più acquirenti, diventa senz’altro opponibile l’acquisto per il quale è stato prima adempito l’onere della trascrizione. Il conflittosi risolve in base alla priorità della trascrizione dei rispettivi titoli (o della domanda giudiziale, se questa sia stata trascritta), indipendentemente da ogni indagine sulla buona o mala fede delle parti (Cass. n. 352/1974; n. 1471/2022).Pert anto, non ci sono ragioni per dubitare che il conflitto sia da risol vere secondo la regola stabilita dall’art. 2644 c.c. anche in favore di colui il quale, dopo avere acquistato in comunione insieme ad altri un immobile, si sia poi reso acquirente da solo del medesimo bene, trascrivendo tempestivamente il proprio titolo (cfr. Cass. 1471/2022). L’opponibilità dell’atto anteriormente trascritto è per altrosubordinata alla condizione della continuità delle trascrizioni. In base al principio della continuità delle trascrizioni, la trascrizione contro l’alienante non ha effetto se non è trascritto a suo favore il precedente (art. 2650, comma 1, c.c.). La Corte d’appello, in violazione delle norme e dei principi sopra richiamati, ha dapprima riscontrato l’esistenza del requisito di forma della scrittura privata, ritenuto idoneo a produrre l’effetto traslativo, e ha poi risolto il conflitto sulla base del solo criterio cronologico, senza considerare il regime della trascrizione. In applicazione di tale regime avrebbe invece dovuto accertare: a) se la scrittura privata anteriore fosse stata trascritta; b) se in assenza dei requisiti previsti dall’art.2657 c.c., in relazione a tale scrittura fosse stata trascritta la domanda ex art. 2652, n. 3, c.c.; c) se fosse sta to trascritto l’atto notarile successivo, accampato dall’attore; d) infine quale fosse il rapporto cronologico fra le diverse trascrizioni. Se in ipotesi, ferma la condizione della continuità, fosse stato trascritto il solo atto notarile, o comunque questafosse stata la trascrizione curata per prima, [OSCURATO:PERSONA] prevaleva, anche se il suo atto era di data posteriore. È assorbito il primo motivo. La corte territoriale ha applicato il regime dell’accessione in via consequenziale rispetto all’accertamento della proprietà, che è stato però compiuto in applicazione di regole non appropriate al caso in esame. In conclusione, in accoglimento del secondo motivo del ricorso, la sentenza impugnata va cassata, limitatamente al motivo stesso, e la causa rinviata innanzi alla Corte d’appello di Messina, in diversa composizione. Ad essa si demanda altresì la liquidazione delle spese di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso; dichiara assorbito il primo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa innanzi alla Corte d’appello di Messina in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di legittimità. Così