Cassazione n. 20152/2024

ciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 20310/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], n. 103, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ; -ricorrente - contro D'[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliatain ROMA, [OSCURATO:PERSONA] , n. 289, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentat a e difes a dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] , [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 2642/2019 depositata il 16/05/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/07/2024 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] proponeva appello avverso la sentenzadel Tribunale di Napoli che aveva respinto la sua domanda formulata nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], di risoluzione del contratto preliminare di compravendita intercorso tra le parti, con condanna al pagamento del doppio della caparra. 2. Con comparsa depositata il 23 aprile 2013, si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA] , chiede ndo il rigetto dell’appello principale e formulandoappello incidentale. 3. La Corte d’Appello di Napoli accoglieva l’appello principale e,in riforma dell’impugnata sentenza, dichiarava la risoluzione, per recesso di [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] di Durazzo, del contratto preliminare del 29 giugno 2007 stipulato con [OSCURATO:PERSONA] , avente a oggetto la compravendita dell’immobile sito in Napoli, [OSCURATO:PERSONA], 17, NCEU f. 16, part. 69, sub.38, p. s3, int. 2, zc 6, condannando [OSCURATO:PERSONA] alla restituzione in favore di D’[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] del doppio della caparra versata, pari alla complessiva sommadi € 50.000,00, oltre interessi legali dalla data della domanda all’effettivo soddisfo. Il giudice del gravame rigettava , invece, l’appello incidentale formulato da [OSCURATO:PERSONA]. 4.La Corte d’Appello premette va che tra D’[OSCURATO:PERSONA] t ti e Albanese era intercorso un contratto preliminare di compravendita, in data 29 giugno 2007, avente a oggetto Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 l’immobile sito in Napoli, Via ai Monti, 7, per un prezzo di € 92.000,00. La promissaria acquirente aveva versa to , a titolo di caparra, la somma di € 25.000,00 con immissione nel possesso dell’immobile prima della stipula del rogito. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] aveva contestato, però, all’Albanese l’esistenza di vizi occulti, e, per tale motivo, dopo aver esercitato il diritto di recesso, aveva agi to in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento del promittente venditore, con condanna del medesimo alla restituzione del doppio della caparra. L’Albanese si costituiva in giudizio, contestava la domanda dell’attrice e spiegava domanda riconvenzionale con la quale chiedeva dichiararsi risolto il contratto per fatto imputabile alla D’[OSCURATO:PERSONA], chiedeva altresì dichiararsi il diritto a ritenere la caparra nonché la condanna al risarcimento del danno ulteriore costituito dallamancata riscossione del canone di locazione per il periodo in cui l’immobile era stato detenuto dalla promi ssaria acquirente. All’esito dell’istruttoria, con riguardo, in particolare all’accertamento tecnico disposto, il Tribunale, rilevato che i vizi dedotti dall’attrice non erano difetti funzionali del bene ma una si trattava di pericolosità addebitabile a malfunzionamento ovvero alla perditad’acqua da proprietà altrui o condominiale, riteneva che il tasso di umidità riscontrato all’interno del cespite non costituisse vizio occulto giacché immediata era la sensazione di umidità molto forte, come confermato dal consulente a seguito dell’accesso, che, quindi la D’[OSCURATO:PERSONA] ben avrebbe dovuto avvedersene utilizzando la normale diligenza. Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 Sulla scorta di tali considerazioni, il primo giudice respingeva la domanda principale, accoglieva, invece, parzialmente, la domanda dell’Albanese, dichiarava risolto il contratto per inadempimento imputabile alla D’[OSCURATO:PERSONA], dichiarava il diritto del promittente venditore a ritenere la caparra, ma respingeva la domanda dell’Albanese volta a ottenere il risarcimento del danno in virtù della funzione dell’istituto della caparra confirmatoria di forfettizzazione del danno, danno che comunque, avrebbe dovuto essere allegato e provato. Secondo la Corte d'Appello, risultava meritevole di accoglimento la principale argomentazione con la quale la difesa dell’appellante lamentava che il Tribunale non a vesse tenuto in debito conto, pur avendovi fatto riferimento, della perizia svolta in sede di ATP, giacché l’Arch. Ruocco aveva rilevato un tasso di umidità costante all’interno dell’immobile che superava il valore massimo stabilito dal Regolamento del Comune di Napoli, problema questo riconducibile al contatto del corridoio di accesso all’immobile col banco tufaceo, che rendeva l’immobile inidoneo all’uso di civile abitazione. L’ausiliario, infatti, aveva chiaritoche la superficie verticale del banco tufaceo costituiva il limite dell’immobile oggetto di perizia sul lato nord. Il banco tufaceo non poteva essere visibile dall’interno dell’appartamento per la realizzazione di una “fodera” in laterizio da 3 cm di spessore, successivamente intonacata e tinteggiata. La “fodera” che si svolgeva lungo tutto il corridoio di ingresso, che costituiva l’intero lato “lungo” dell’appartamento, era, a tratti in aderenza al tufo (punto 4, b) e non costituiva una controparete ventilata (punto 4, f). Tale caratteristica determinava un costante Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 tasso di umidità all’interno dell’immobile, misurato con apposito strumento di precisione, al momento dell’apertura dell’appartamento dopo 15 minuti e dopo un’ora, che faceva registrare un incremento col passare del tempo, restituendo un valore minimo di umidità relativa pari all’80,9% nella camera da letto e un valore massimo, nel corridoio di ingresso, dell’85,9%, valori che rimanevano invariati. 4.Il problema dell’umidità relativa, derivante dal contatto tra la parete e il banco tufaceo, avrebbe potuto essere risolto unicamente mediante lavori di natura strutturale, con realizzazione di una controparete ventilata con l’esterno, che, però, avrebbe comportato l’ulteriore restringimento del già angusto corridoio di ingresso, modificando la struttura dell’immobile. L’ausiliario riferiva che il tasso di umidità rilevato all’interno dell’immobile era di gran lunga superiore al valore massimo concesso dal [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Napoli, pari al 70%, rendendo l’immobile inidoneo all’uso di civile abitazione. Alla luce dei rilievi tecnici sopra indicati, non poteva essere condivisa la decisione del primo giudice che aveva ritenuto non occulto il vizio costituito dall’elevato tasso di umidità, agevolmente percepibile nell’immobile, giacché il superamento dei limiti massimi consentiti dal [OSCURATO:PERSONA] comunale non poteva essere riscontrato che mediante l’uso di appositi strumenti di precisione, né la causa dell’umidità poteva essere individuata da una persona di media diligenza poiché solo mediante accertamenti tecnici era rilevabile il difetto di edificazione della parete a ridosso e in aderenza del banco tufaceo, non visibile, che non consentiva alcuna aerazione. Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 Peraltro, si trattavanon di vizio occulto ma di inidoneità all’uso del bene venduto che, dunque, legittimava il recesso dal contratto da parte della promittente acquirente, ai sensi dell’art. 4 del contratto interpartes, con condanna dell’altra parte al versamento del doppio della caparra, così correttamente dovendosi qualificare, come rilevato anche dalla difesa appellante, la domanda formulata dalla D’[OSCURATO:PERSONA]. Quanto all’appello incidentale avente ad oggetto la domanda di restituzione dell’immobile nonché la domanda di risarcimento del danno per la mancata restituzione, la Corte d’Appello evidenziava che rispetto alla domanda di restituzione dell’immobile non vi eraluogo a provvedere, essendo incontestato tra le parti che [OSCURATO:PERSONA] erarientrato nel possesso dell’immobile, quanto meno nel settembre 2012 e,dunque, ben prima della costituzione nel presente giudizio, e lo aveva, successivamente, venduto. Non poteva, infine, trovare accoglimento la domanda risarcitoria per il danno derivante da mancata restituzione dell’immobile, che avrebbe impedito al proprietario di percepire i frutti derivanti dalla locazione dell’appartamento, tenuto conto che l’Albanese non avevaarticolato sul punto alcun mezzo istruttorio, fondando la propria richiesta sulla semplice esistenza di un precedente contratto. La paventata esistenza del danno doveva essere positivamente esclusa atteso che, come emerso dalla ctu, l’immobile non era idoneo all’uso di civile abitazione, al quale l’Albanese, lo aveva invece adibito e, pertanto, il bene non aveva alcuna potenzialità di utilizzo. Ad analoga conclusione si perveniva anche seguendo il meno recente orientamento giurisprudenziale, che considerava il dannoda mancato godimento in re ipsa, giacché Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 l’inidoneità all’usodi civile abitazione dell’appartamento oggetto di causa lo privava della natura definita come normalmente fruttifera. 5. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di quattro motivi di ricorso. 6. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] di Durazzo h a resistito con controricorso. 7. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza hannoinsistito nelle rispettive richieste. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazionee falsa applicazione degli artt. 1351 e 1385, secondo comma , c.c., in rapporto agli artt. 1218 e 1455 c.c. Nel pronunciare sulla domanda di accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita esercitato dallaparte promissaria ai sensi dell’art. 1385 , secondo comma,c.c. il giudice di appello si sarebbe limitato a rilevare una presunta disfunzione del bene promesso in vendita , omettendo ogni indagine in ordine alla sussistenza dell’inadempimento imputabile, ex art. 1218 c.c., e grave, ex art. 1455 c.c., della parte promittente. 2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione degli artt. 1351 e 1385 c.c., anche in rapporto agli artt. 1375, 1454 e 1460 c.c., In presenza delle reciproche contestazioni di inadempimento formulate dalle parti del contratto preliminare di compravendita,la Corte di Appello si sarebbe sottratta al doveroso esercizio di valutazione unitaria e comparativa delle condotte dei contraenti Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 omettendo in particolare di apprezzarne la conformità al canone della buona fedenell’esecuzione del contratto. 2.1 I primi due motivi, che possono essere esaminati congiuntamente stante la loro evidente connessione, sono infondati. La tesi del ricorrente secondo cui la Corte d’Appello avrebbe ritenuto legittimo il recesso della promissaria acquirente senza valutare l’inadempimento del promittente venditore n on corrisponde a quanto si legge nella sentenza impugnata. La Corte d’Appello, infatti, ha ampiamente motivato affermando che, a lla luce dei rilievi tecnici, non poteva essere condivisa la decisione del primo giudice che aveva ritenuto non occulto il vizio costituito dall’elevato tasso di umidità, agevolmente percepibile nell’immobile, giacché il superamento dei limiti massimi consentiti dal regolamento e dilizio comunale non poteva essere riscontrato che mediante l’uso di appositi strumenti di precisione, né la causa dell’umidità poteva essere individuata da una persona di media diligenza poiché solo mediante accertamenti tecnici era rilevabile il difetto di edificazione della parete a ridosso e in aderenza del banco tufaceo, non visibile, che non consentiva alcuna aerazione. Peraltro, si trattava non di vizio occulto ma di inidoneità all’uso del bene venduto che, dunque, legittimava il recesso dal contratto da parte della promittente acquirente, ai sensi dell’art. 4 del contratto inter partes, con condanna dell’altra parte al versamento del doppio della caparra, così correttamente dovendosi qualificare, come rilevato anche dalla difesa appellante, la domanda formulata dalla D’[OSCURATO:PERSONA]. Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 In proposito deve richiamarsi il seguente principio di diritto: La disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ., in tema di recesso per inadempimento, nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto, nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se, ed a chi, spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono gli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con la propria condotta, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (Sez. 2, Sent. n. 398 del 1989). Se da un lato, infatti, ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 cod. civ., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente il semplice ritardo o l'inadempimento di scarsa importanza ed occorre una verifica circa tali presupposti, dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo (Sez. 6-2, Ord. n. 409 del 2012), lo stesso deve avvenire rispetto alla posizione contrattuale del recedente che non può considerarsi inadempiente se non a seguito di una valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti. Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 La sentenza, dunque, è immune dai vizi prospettati dal ricorrente ed è, invece, conforme alla giurisprudenza di questa Corte nella parte in cui ha giudicato l’Albanese inadempiente per aver venduto un immobile destinato ad abitazione privo dei requisiti per un tale utilizzo essendovi all’interno un tasso di umidità superiore alla soglia consentita.Occorre ribadire, infatti, che : «In materia di inadempimento, la reciprocità degli addebiti e la contrapposta richiesta di risoluzione giudiziale del contratto impongono un giudizio comparativo dei rispettivi comportamenti che, al di là del semplice dato cronologico, li investa nei loro rapporti di dipendenza e di proporzionalità nel quadro della funzione economico-sociale del contratto. Lo stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole che possa giustificare l'inadempimento dell'altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum, costituisce giudizio di fatto sottratto al sindacato di legittimità se congruamente e correttamente motivato» (ex plurimis Sez. 2, Sent. n. 3002 del 2004, Sez. 3, Sent. n. 9619 del 1991 Sez. 2, Sent. n. 1318 del 1980). Infine, deve ribadirsi che la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, ovvero quando dal complesso della motivazione emerga che il giudice lo ha considerato tale da incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale (Sez. 3, Sentenza n. 1227 del 23/01/2006, Rv. 586940 - 01) . L'obbligo del giudice di merito di accertare il presupposto dell'importanza Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 dell'inadempimento, richiesto dall'art. 1455 cod. civ., al fine della pronunzia di risoluzione del contratto, deve ritenersi osservato, anche in difetto di un'espressa indagine diretta all'individuazione di tale presupposto, allorquando dal complesso della motivazione emerga che il giudice abbia comunque considerato gli elementi che incidevano in maniera rilevante sull'equilibrio contrattuale (Sez. 2, Sentenza n. 17328 del 17/08/2011, Rv. 618933 -01). 3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esame di fatti astrattamente decisivi ed oggetto di deduzione nella fase di merito. Il giudice di secondo grado avrebbetralasciato l’esame di una pluralità difatti storici acquisiti al processo, resi oggetto di specifica deduzionedifensiva e dotati di rilevanza decisiva. In particolare la Corte di appello a vrebbe omesso di prendere in considerazione: l’offerta di adempimento formulata in sede stragiudiziale dal promittentevenditore (elemento decisivo ai fini dell’accertamento richiesto dagli artt. 1385,secondo comma , e 1455 c.c. ed in quanto tale richiamato dal convenuto già nellacomparsa di costituzione in primo grado e poi nei suoi seguenti scritti difensivi);l’accertata (in esito alla CTU espletata in primo grado) origine esterna el’agevole eliminabilità dell’unico vizio dell’immobile oggetto del prel iminare (elemento decisivo al fine dell’accertamento negativo dell’imputabilità e della gravità dell’inadempimento ascritto al promittente venditore ed in quanto tale valorizzato dall’odierno ricorrente in tutti gli scritti difensivi prodotti nella doppia fase di merito); l’accertata (in esito alle prove orali raccolte in fase tribunalizia) insincerità delle dichiarazioni rese dallapromissaria in ordine alla vicenda precontrattuale (elemento decisivo ai fini Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 dell’accertamento richiesto dagli artt. 1375, 1385, secondocomma, e 1460 c.c. ed in quanto tale valorizzato dalla parte promittente con gli scritti conclusionali prodottiin primo grado e con le memorie sottoposte al giudice d’appello); l’accertata (in esito alla CTU espletata in prime cure) inesistenza dei plurimi vizi della cosa denunciati dalla promissaria e tenuti a base della comunicazionedi recesso (elemento decisivo ai fini dell’accertamento richiesto dagli artt. 1375,1385 , secondo comma , e 1460 c.c. ed in quanto tale reso oggetto dalla parte promittente di articolata deduzione difensiva negli scritti conclusionali allegati in primo grado epoi nelle memorie, di costituzione e di discussione, prodotte in grado di appello); l’accertata (in esito alle prove orali raccolte in fase tribunalizia) origine psicologica del recesso esercitato dalla promissaria (elemento decisivo siccome idoneo ad integrare la prova della mala fede rilevante ai finidell’accertamento richiesto al giudice del merito ex artt. 1375 e 1460 c.c. ed in quanto tale dedotto da parte convenuta sin dalla comparsa di costituzione e poi in tutti iseguenti scritti difensivi). 3.1 Il terzo motivo di ricorso è inammissibile. Il ricorrente non deduce un omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti ma ripropone tutti gli argomenti svolti nel giudizio al fine di affermare che l’appartamento venduto non era inidoneo all’uso cui era destinato e che egli non era inadempiente rispetto agli obblighi di cui alcontratto preliminare. Questa Corte ha più volte evidenziato che in tema di giudizio di cassazione, il motivo di ricorso di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c., deve riguardare un fatto storico considerato nella sua oggettiva esistenza, senza che possano considerarsi tali né le singole Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, né le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio”. Nel caso di specie, i ricorrenti non censurano propriamente l’omessa valutazione di un fatto storico, quanto piuttosto l’apprezzamento del compendio probatorio posto a base della decisione, per definizione riservato al giudice di merito. Peraltro, tutti i fatti indicati sono stati vagliati dalla Corte d'Appello che, anche sulla base della CTU , ha riscontrato che i l problema dell’umidità derivante dal contatto tra la parete e il banco tufaceo avrebbe potuto essere risolto unicamente mediante lavori di natura strutturale, con realizzazione di una controparete ventilata con l’esterno, che, però, avrebbe comportato l’ulteriore restringimento del già angusto corridoio di ingresso, modificando la struttura dell’immobile. 4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione degli artt. 1223, 2043, 2056, 2697e 2729, c.c., anche in rapporto all’art. 23 Cost., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 , c.p.c.Omesso esame di fatto decisivo ed oggetto di deduzione nella fase di merito ex art. 360 , comma 1, n. 5 , c.p.c. Nel respingere l’appello incidentale con il quale l’odierno ricorrente ha invocato il risarcimento del danno patito per effetto della mancatarestituzione dell’immobile oggetto del preliminare di vendita la Corte territoriale, pur nell’incontroversa sussistenza dell’illecito, ha erroneamente ritenuto fosse onere del danneggiato fornire una prova del danno diversa ed ulteriore rispetto all’accertata Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 sottrazione della disponibilità del bene ed alla naturale attitudine redditizia del cespite. Nell’affermare l’inidoneità abitativa (a cagione del suo rilevante grado di umidità relativa) e quindi l’assenza di potenzialità fruttiferadel bene abusivamente ritenuto dalla promissaria, la Corte di merito ha omesso di considerare l’accertata (in sede di CTU) rimediabilità di quell’unico difetto mediante semplici e poco dispendiosi accorgimenti tecnici (elemento decisivo siccome idoneo siccome idoneo ad asseverare l’idoneità all’uso e dunque la capacità produttiva del bene ed in quanto tale dedotto dall’odierno ricorrente negli scritti difensivi sottoposti al giudiced’appello). 4.1 Il quarto motivo di ricorso è infondato. Nella specie è lo stesso ricorrente ad ammettere che il bene non aveva potenzialità fruttifera non essendo in regola con i parametri minimi per l’abitabilità in ragione dell’elevato tasso di umidità. Il fatto che potevano essere svolti degli accorgimenti tecnici per renderlo abitabile oltre ad essere smentito da quanto si è detto in riferimento al terzo motivo circa la necessità di interventi strutturali non è comunque elemento sufficiente a invalidare la decisione dellaCorte d'Appello che ha ritenuto non provato il danno da occupazione non potendosi ricorrere al criterio presuntivo a causa della non abitabilità dell’immobile. 5. Il ricorso è rigettato. 6. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. 7. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo Ric. 2019n. 20310sez. S2 - ud. 03/07/2024 di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità nei confronti della parte controricorrente,che liquida in euro 6000, più 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario al 15% IVA e CPA come per legge; ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co.