Cassazione n. 12863/2026

e rappresentante protempore, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Banca [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante protempore, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 4535/2021depositata il 09/12/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 4159/2022Numero sezionale 1940/2026Numero di raccolta generale 12863/2026Data pubblicazione 06/05/2026Con sentenza n. 4535/2021, la Corte d’appello di Napoli haconfermato la decisione di primo grado, pronunciata dal Tribunale diBenevento n. 232/2021, la quale aveva respinto la domanda propostadalla [OSCURATO:SOCIETA]., volta all’accertamento della nullitàdell’iscrizione ipotecaria eseguita con nota presso la Conservatoria deiRegistri immobiliari di Benevento, reg. generale n. 6342, reg. part. n. 600,gravante sul bene immobile della [OSCURATO:SOCIETA]. (conferito da questa adImmobiliare Italiana [OSCURATO:SOCIETA].), in seguito ad prestazione di ipoteca da partedi questa in data 19 giugno 2000 a favore della [OSCURATO:PERSONA] delLavoro s.p.a., con il conseguente ordine al Conservatore dei RegistriImmobiliari di Benevento di procedere alla cancellazione della iscrizioneipotecaria; nonché la domanda subordinata con cui aveva chiesto chefosse ordinato alla banca di procedere alla rettificazione della iscrizioneipotecaria e alla limitazione dei beni su cui grava (esclusione del terzopiano e dei piani sottostanti al piano terra).Avverso questa sentenza ha proposto ricorso la soccombente, sullabase di un motivo.Resiste con controricorso la banca intimata.Il P.G. ha chiesto il rigetto del ricorso.Le parti hanno depositato, altresì, le memorie.RAGIONI DELLA DECISIONE1. – Con la memoria, la ricorrente ha chiesto la dichiarazione dellacessazione della materia del contendere, producendo la sentenza che hadichiarato la nullità delle fideiussioni afferenti il medesimo mutuo.Tuttavia, la declaratoria non può essere assunta, non essendosiperfezionata la fattispecie della cessazione della materia del contendere,dal momento che non viene documentata la cancellazione dell’iscrizione,avvenuta su consenso del creditore ovvero con provvedimento giudiziale.Numero registro generale 4159/2022Numero sezionale 1940/2026Numero di raccolta generale 12863/2026Data pubblicazione 06/05/20262. – Con l’unico motivo, la ricorrente denunzia la violazione e la falsaapplicazione degli artt. 1362 e 2841 c.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1,n. 3, c.p.c., in quanto la Corte d’appello avrebbe errato nellainterpretazione del contratto, in tal modo violando anche l’art. 2841 c.c.sull’invalidità dell’iscrizione ipotecaria quando vi è incertezza sulla identitàdei singoli beni gravati.Infatti, l’attrice aveva documentato la diversità tra i beni oggetto delcontratto di garanzia e i beni indicati invece nella nota di iscrizioneipotecaria, non essendo nel negozio ricompreso il terzo piano ed i duepiani sottostanti al piano terra: pertanto, il contratto è difforme dalla nota,la quale indica solo il dato catastale, in tal modo riferendo la garanziaipotecaria all’intero complesso immobiliare del garante.In particolare, il contratto di mutuo e di contestuale concessione diipoteca individua i beni – quanto al corpo di fabbrica in questione – comesegue: corpo «dislocato su due livelli più piano terra opportunamentesuddiviso in più ambienti, si distinguono al piano terra una sala ristorante,un locale cucina, un angolo bar, sala reception, dispense e servizi; mentreal piano primo e secondo sono disposte le camere da letto rispettivamentequattordici camere da letto con bagno al piano primo e dieci camere daletto con bagno al piano secondo. Il tutto con pertinenze terreno estesoper metri quadri seimilaquattrocento (6.400) circa», mentre ivi si precisache «a migliore identificazione degli immobili oggetto dell’ipoteca, siallegano al presente atto, lettera “C”, planimetrie in cui il bene ècontornato in rosso, debitamente firmate dai contraenti e dal me notaio».Non erano quindi in contratto, nell’assunto della ricorrente, indicatiquali oggetto dell’ipoteca il terzo piano del manufatto ed i due pianisottostanti al piano terra, e ciò sarebbe confermato dalle rappresentazionigrafiche delle planimetrie inserite nell’atto.Assume, pertanto, che la Corte d’appello ha errato nell’interpretazionedella volontà delle parti circa i beni oggetto di garanzia ipotecaria, avendoNumero registro generale 4159/2022Numero sezionale 1940/2026Numero di raccolta generale 12863/2026Data pubblicazione 06/05/2026affermato che la planimetria allegata al contratto non svolge una funzioneintegrativa dello stesso.3. – Dal suo canto, la controricorrente rileva come appaia nonragionevole che di un complesso alberghiero, per il quale una bancaconcede un mutuo ipotecario per la ristrutturazione, possa essere stataconcessa l’ipoteca solo su porzioni del fabbricato escludendo un interopiano, così da impedire ab origine qualsiasi possibilità di recupero in sedeesecutiva; e che, essendo stato il mutuo concesso per l’ampliamentodell’immobile, nulla potrebbe escludere che, successivamente all’iscrizioneipotecaria, siano state apportate delle modifiche al cespite con costruzionedi altri piani che si assumono non indicati nel titolo e, quindi, che dettobene rientrerebbe nel compendio ipotecato.4. – Il motivo è ammissibile, ma infondato.4.1. – Sotto un primo profilo, costituisce un consolidato il principio didiritto che, ove con il ricorso per cassazione sia fatta valere l’inesattainterpretazione del contratto, il ricorrente è tenuto, ai sensi dell’art. 366c.p.c., a riportare nello stesso il testo della fonte pattizia invocata, al finedi consentirne il controllo al giudice di legittimità, che non può sopperirealle lacune dell’atto di impugnazione con indagini integrative: dunque, aifini della censura di violazione dei canoni ermeneutici, è anzituttoindispensabile, in ossequio al principio di specificità del ricorso di cuiall’art. 366 c.p.c., la trascrizione del testo integrale dellaregolamentazione privata (e multis, Cass. 21 ottobre 2019, n. 26773, inmotivazione; Cass. 8 marzo 2019, n. 6735; Cass. 23 agosto 2018, n.21010; Cass. 1° marzo 2012, n. 3218; Cass. 11 luglio 2007, n. 15489;Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178). In mancanza, non è dunque dato algiudice di legittimità di effettuare il proprio controllo sulla interpretazioneresa dalla corte del merito e sull’eventuale violazione dei canoniermeneutici che la guidano, ai sensi degli artt. 1362 c.c. ss.Tale requisito di specificità risulta soddisfatto nel ricorso introduttivo.Numero registro generale 4159/2022Numero sezionale 1940/2026Numero di raccolta generale 12863/2026Data pubblicazione 06/05/20264.2. – Sotto un secondo profilo, l’interpretazione del contrattocostituisce giudizio di fatto, riservato al giudice del merito: ma le normeche la governano sono regole di diritto ed è sulla base dell’interpretazioneche il giudice qualifica il contratto, ne giudica della validità ed efficacia,sindaca l’inadempimento, in sostanza valuta ogni vicenda giuridica che adesso pertiene (Cass. 5 luglio 2019, n. 18182).È pertanto ammissibile la denuncia, in sede di legittimità, dellaviolazione degli artt. 1362 c.c.Com’è noto, infatti, l’interpretazione del contratto e degli atti privati ècensurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali diermeneutica contrattuale o (nel vigore del nuovo art. 360 comma 1, n. 5,c.p.c.) per assenza assoluta di motivazione (Cass. 21 ottobre 2019, n.26773).Ciò in quanto, nell’attività giudiziale di interpretazione del contratto, laricerca e l’individuazione della comune volontà dei contraenti rientrano neltipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, ma sussiste ilsindacato di legittimità ove si censuri la violazione dei canoni diermeneutica contrattuale di cui agli art. 1362 e ss. c.c., mentre non èsufficiente limitarsi alla mera contrapposizione tra la propriainterpretazione e quella accolta nella sentenza impugnata (e multis, Cass.8 gennaio 2025, n. 353; Cass. 4 giugno 2010, n. 13587; Cass. 28 luglio2005, n. 15798).Né può il ricorrente limitarsi a richiamare genericamente le regole dicui agli art. 1362 ss. c.c., avendo invece l’onere di specificare i canoni chein concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui ilgiudice del merito si sia dagli stessi discostato (Cass. 1° marzo 2019, n.6156; nonché Cass. n. 16987/2018, n. 28319/2017, n. n. 25728/2013).La regola interpretativa di base è quella contenuta nell’art. 1362comma 1, c.c., in cui si richiede di ricercare l’intenzione dei contraenti:«Nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comuneNumero registro generale 4159/2022Numero sezionale 1940/2026Numero di raccolta generale 12863/2026Data pubblicazione 06/05/2026intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. / Perdeterminare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il lorocomportamento complessivo anche posteriore alla conclusione delcontratto».Al riguardo, costituisce ormai concetto acquisito che, nell’ermeneuticacontrattuale (a somiglianza dell’evoluzione verificatasi nella stessainterpretazione della legge), dall’originario richiamo al principio in clarisnon fit interpretatio – secondo cui l’interprete dovrebbe arrestare lapropria attività interpretativa alla lettera del negozio, ove questa appaiaunivoca – si è progressivamente affermato il principio secondo cui è inogni caso necessario indagare sulle reali intenzioni delle parti esull’effettiva portata delle clausole all’interno del testo.Dunque, il giudice del merito, chiamato ad interpretare l’attonegoziale, deve approfondire – sulla base della logica dell’intero accordo,delle altre clausole del medesimo che palesino gli interessi sottesi ed, inuna, della causa concreta in esso oggettivamente espressa – quale sial’esatta portata delle espressioni usate (Cass. 5 luglio 2019, n. 18182).Decisivo è, pertanto, il fermo principio di diritto, secondo cui il criterioletterale va integrato, nell’obiettivo di ricostruire la volontà delle parti, congli altri canoni ermeneutici idonei a dare rilievo alla “ragione pratica” delcontratto, in conformità agli interessi che le parti medesime hanno intesotutelare mediante la stipulazione negoziale (cfr., fra le altre, Cass. 10dicembre 2024, n. 31811; Cass. 25 gennaio 2022, n. 2173; Cass. 14settembre 2021, n. 24699, in motivazione; Cass., sez. un., 8 marzo 2019,n. 6882, non massimata; Cass. 22 novembre 2016, n. 23701), criterionon suscettibile di essere ristretto da alcune massime non puntualirispetto alla effettiva portata del decisum (cfr. Cass. 11 marzo 2025, n.6444).Onde deve ritenersi ormai acquisito il superamento del c.d. principio digradualismo, in quanto la legge indica la necessità di ricostruire «comuneNumero registro generale 4159/2022Numero sezionale 1940/2026Numero di raccolta generale 12863/2026Data pubblicazione 06/05/2026intenzione delle parti» senza «limitarsi al senso letterale delle parole», maavendo riguardo al «comportamento complessivo» dei contraenti.In definitiva, nell’applicazione dei criteri interpretativi, bisogna avviarel’esame dall’elemento letterale, il quale assume funzione fondamentalenella ricerca della reale ed effettiva volontà delle parti, dovendo ilmedesimo essere in ogni caso verificato alla luce dell’intero contestocontrattuale: sia perché il senso letterale delle parole va inteso sulla basedella dichiarazione negoziale in ogni sua parte, sia perché deve sempreaversi riguardo allo “scopo pratico” che le parti abbiano inteso realizzarecon la stipulazione del contratto.4.3. – Per altro verso, la c.d. identificazione del bene, oggetto degliaccertare la determinatezza (o determinabilità) dell’oggetto del contrattostesso.Come questa Corte ha già precisato, esistono specifici criteri legali diidentificazione degli immobili nell’ambito della disciplina della pubblicitàimmobiliare (art. 2826 c.c.; artt. 2659 n. 4, 2660 n. 5, 2839 n. 7; art.2645-bis c.c.), occasionalmente richiamati in altri settori dell’ordinamento(art. 555 c.p.c.; art. 6, n. 1, d.lgs. n. 122/2005) ed è prescritto l’impiegodi criteri legali parzialmente coincidenti per la redazione degli atti pubblicinotarili (art. 51, n. 6, l.n.; art. 775, n. 1, c.p.c.), sebbene essi nonabbiano valore generale per ogni altro settore (Cass. 8 ottobre 2024, n.26265, in tema di immobili da costruire).In particolare, l’art. 2826 c.c., intitolato “Indicazione dell’immobileipotecato”, dispone: «Nell’atto di concessione dell’ipoteca l’immobile deveessere specificamente designato con l’indicazione della sua natura, delcomune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale».L’articolo è stato così sostituito dall’art. 13 l. 27 febbraio 1985, n. 52,la quale, all’art. 29, comma 1, prevede che: «Negli atti con cui si concedeNumero registro generale 4159/2022Numero sezionale 1940/2026Numero di raccolta generale 12863/2026Data pubblicazione 06/05/2026l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designatoanche con l’indicazione di almeno tre dei suoi confini».Inoltre, l’art. 29, comma 1-bis, introdotto dall’art. 19 del d.l. 31maggio 2010, n. 78 convertito con modificazioni, dalla l. 30 luglio 2010 n.122, dispone: «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra viviaventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento dicomunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei dirittireali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, apena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alleplanimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagliintestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delleplanimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale».Dunque, la disposizione pone l’obbligo di inserire nel rogito il riferimentoalle planimetrie depositate in catasto unicamente con riguardo a talinegozi, ed essa altresì si applica a decorrere dal 1° luglio 2010, dunquenon alla vicenda in esame, che risale al 2000.Infine, l’art. 29, comma 1-ter, introdotto dal d.l. 24 aprile 2017, n. 50,convertito con modificazioni dalla l. 21 giugno 2017, n. 96, stabilisce che,in taluni casi di mancanza del riferimento alle planimetrie, l’atto puòessere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo,redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementiomessi.Questa Corte ha già chiarito che, se le planimetrie allegate ai contrattiaventi ad oggetto beni immobili fanno parte integrante della dichiarazionedi volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere ilbene, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione delnegozio, tuttavia resta, in ogni caso, riservato al giudice di merito ilcompito di risolvere la quaestio voluntatis della maggiore o minoreestensione del bene, secondo l’intento negoziale ricavato dall’esamecomplessivo del contratto (Cass. 3 marzo 2014, n. 4934, non massimata;Numero registro generale 4159/2022Numero sezionale 1940/2026Numero di raccolta generale 12863/2026Data pubblicazione 06/05/2026Cass. 22 maggio 2013, n. 12594; Cass. 5 maggio 2003, n. 6764; v. ancheCass. 28 marzo 2023, n. 8731; Cass. 9 ottobre 2014, n. 21352).dell’estensione della consistenza dell’immobile ceduto, va dato rilievoesclusivamente alla sua descrizione, e dunque all’indicazione dei suoiconfini ed, in via sussidiaria, ai dati catastali indicati nell’atto di cessione(Cass. 11 ottobre 2025, n. 27232).Come si desume dall’art. 2872, comma 2, c.c., l’oggetto dell’ipoteca,identificato catastalmente, può essere limitato ad una singola partedell’immobile, ma ciò deve essere disposto con apposita clausola delnegozio, o con previo patto ove si tratti di concessione unilaterale diipoteca, dovendosi intendere diversamente riferito l’impegno all’interoimmobile; la clausola può anche essere tacita, ma nel dubbio devepresumersi la volontà di ipoteca dell’intero immobile (cfr. art. 2809,comma 2, c.c.).4.4. – La corte territoriale, nella sentenza impugnata, ha rilevatocome, in punto di fatto, in data 19 giugno 2000 la [OSCURATO:SOCIETA]., quale terzodatore di ipoteca, prestò garanzia reale a favore della [OSCURATO:PERSONA] delLavoro s.p.a., in relazione al contratto di mutuo concluso con laCompagnia Generale [OSCURATO:SOCIETA].; e che, in seguito, lagarante operò il conferimento del cespite in sede di sottoscrizione delcapitale sociale della [OSCURATO:SOCIETA]Ha ritenuto, quindi, che i beni oggetto di garanzia fossero statiadeguatamente identificati nel complessivo contratto, e che la notariportava esattamente gli stessi elementi di identificazione.Conformemente alla decisione del primo giudice, ha valutato pertantocome infondata la prospettazione dell’istante, secondo la quale chel’iscrizione ipotecaria sarebbe stata invece più ampia, rispetto a quantopattuito nel contratto di mutuo con concessione della garanzia, conconseguente nullità dell’ipoteca.Numero registro generale 4159/2022Numero sezionale 1940/2026Numero di raccolta generale 12863/2026Data pubblicazione 06/05/2026Premesso il principio per cui è invalida l’iscrizione ipotecaria conoggetto non identificato, a norma dell’art. 2841 c.c., quale corollario delprincipio di tipicità dei diritti reali, pretendendo l’art. 2839 n. 7 c.c. che lanota riporti fedelmente la natura e la situazione dei beni gravati e l’art.2826 c.c. che sia indicata una serie di elementi, tra cui i dati diidentificazione catastale, ha escluso tuttavia – nella vicenda di specie –ogni invalidità: invero, ha accertato che il contratto di mutuo conconcessione di garanzia non abbia riguardato un bene diverso da quelloindicato nella nota, attesa la corrispondenza catastale con quanto indicatoalla Conservatoria (particella 204, foglio 1) ed essendo tali dati sufficientiad identificare il bene.Né, ha precisato, dal contratto si evince la volontà delle parti dilimitare la garanzia ad una sola parte del bene immobile, posto che,secondo la Corte territoriale, «il riferimento alla particella catastale e ladescrizione specifica del cespite, del quale sono stati riportati anche iconfini, non depone nel senso che parte di questo sia stata sottratta dallagaranzia né tanto potrebbe inferirsi dalla planimetria allegata in quantoquesta, ancorché sottoscritta, non svolgerebbe funzione integrativa delcontratto».4.5. – Alla luce dei criteri ermeneutici rilevanti nel caso di ipotecavolontaria, sopra esposti, non può dirsi che la Corte territoriale li abbiaviolati: perché, per un verso, la sentenza impugnata ha correttamenteadottato, quale criterio di designazione, l’identificativo catastale, secondoquanto previsto dall’art. 2826 c.c.; e, per l’altro, dalla stessa narrativa delricorso non risulta una restrizione rispetto ad una dimensione più ampiadell’immobile previamente descritta, ma la semplice descrizione diquest’ultimo, e nemmeno la ricorrente ha denunciato che l’immobilesarebbe catastalmente corrispondente a tre piani, per cui l’indicazione deidue piani corrisponderebbe ad una limitazione dell’ipoteca. Qualora poi,come affermato in controricorso, vi fosse stata la successiva costruzione diNumero registro generale 4159/2022Numero sezionale 1940/2026Numero di raccolta generale 12863/2026Data pubblicazione 06/05/2026un terzo piano, ad esso l’ipoteca dovrebbe intendersi estesa ai sensidell’art. 2811 c.c. Infine, quanto ai piani interrati, non ne viene negataspecificatamente la valenza di pertinenza (art. 2810, n. 1, c.cl). Indefinitiva, non emerge una incertezza sull’identità del bene gravato.L’argomentazione della sentenza impugnata, dunque, non si esponealle formulate censure, risolvendosi il motivo di ricorso in una mera criticaal giudizio di fatto: la sentenza ha operato la ricostruzione della volontàdelle parti, procedendo all’esame dell’intero testo contrattuale, dellaclausola sull’oggetto e dell’allegata planimetria, e concludendo purtuttavia, analogamente al primo giudice, che, sulla base della suaricostruzione della volontà delle parti, risulta corrispondente la nota diiscrizione ipotecaria con il testo negoziale, altresì correttamenteapplicando le norme ricordate.Essa ha escluso qualsiasi incertezza sui beni oggetto dell’ipoteca,accertando che, sia nel contratto, sia nella nota ipotecaria siano statiindicati gli stessi identici dati catastali degli immobili oggetto dell’ipoteca,idonei ad individuare il bene ipotecato: reputando, di conseguenza,soddisfatto il requisito della determinazione dell’oggetto della garanzia,mediante gli elementi disponibili consistenti nei dati identificativi catastali,ossia la particella 204 del foglio 1, comprendente l’intero immobile.Né l’affermazione riportata, secondo cui la «planimetria allegata inquanto questa, ancorché sottoscritta, non svolgerebbe funzioneintegrativa del contratto», risulta dal contesto della sentenzaun’affermazione di principio, ma, al contrario, frutto propriodell’accertamento relativo alla interpretazione del singolo contrattoesaminato.Ciò in quanto i giudici di merito hanno individuato l’oggetto delcontratto di mutuo e di concessione di garanzia, sottoposto al loro esame,tenendo conto non solo degli identificativi catastali dei beni nello stessoindicati, ma anche della planimetria sottoscritta e allegata all’atto, peròNumero registro generale 4159/2022Numero sezionale 1940/2026Numero di raccolta generale 12863/2026Data pubblicazione 06/05/2026reputando che questa nulla aggiungeva alla inequivoca elencazionenumerica delle particelle.In tal modo, la Corte d’appello si è senz’altro uniformata ai suddettiprincipi, avendo ritenuto coincidente la descrizione del bene alla streguadel numero delle particelle in esso indicate con la riproduzione graficadelle stesse riprodotta nella planimetria sottoscritta dalle parti e allegataal contratto, con la conseguenza che non è affatto configurabile lalamentata violazione di legge, ma si tratta della critica al risultato concretodell’interpretazione della volontà delle parti, interamente rimessa algiudice del merito.5. – Le spese seguono la soccombenza. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento dellespese di lite in favore della controricorrente, che liquida in € 12.200,00, dicui € 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfetarie al 15% sui compensied agli accessori, come per legge.Dichiara che, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del2002, sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovutoper il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29 aprile 2026.Il Presidente([OSCURATO:PERSONA])