Cassazione n. 18906/2024

nciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 26863-2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] n. 2, nello studio degli avv.ti [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], che la rappresentano e difendono -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA]’ [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliatain ROMA, [OSCURATO:PERSONA] n. 55, nello studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende -controricorrente - avverso la sentenza n. 621/2019 della CORTE DI APPELLO di TORINO, depositata il 09/04/2019; udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] Con atto di citazione notificato il 18.4.2008 [OSCURATO:SOCIETA]. evocava in giudizio la [OSCURATO:SOCIETA]. innanzi il Tribunale di Torino, sezione distaccata di Chivasso, invocando l’emissione di sentenza ex art. 2932 c.c. in relazione ad un contratto preliminare di compravendita del 12.7.2011, avente ad oggetto alcuni immobili siti in Volpiano. Il giudizio si concludeva con sentenza n. 3702/2012, che accoglieva la domanda, subordinando il trasferimento della proprietà al saldo del prezzo pattuito per la compravendita. Con successivo ricorso ex art. 702 bis c.p.c. [OSCURATO:SOCIETA]. chiedeva al Tribunale di Torino di accertare la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. del rapporto derivante dalla sentenza costitutiva di cui anzidetto, in subordine, per inadempimento di [OSCURATO:SOCIETA]., che non aveva ottemperato al proprio obbligo di saldo del prezzo. Si costituiva in questo secondo giudizio [OSCURATO:SOCIETA] S.r..l., resistendo alla domanda ed invocando, in via riconvenzionale, l’accertamento del minor valore del bene oggetto dell’originario preliminare del 2011 e la condanna di [OSCURATO:SOCIETA]. e dei suoi liquidatori al risarcimento del danno derivante dalla mancata disponibilità del cespite oggetto della pronuncia ex art. 2932 c.c. Con sentenza n. 1342/2018 il Tribunale dichiarava risolto ex art.1454 c.c. il rapporto negoziale derivante dalla precedente pronuncia n. 3702/2012, condannando [OSCURATO:SOCIETA]. alla restituzione dell’acconto ricevuto ed al risarcimento del danno derivato a [OSCURATO:SOCIETA]. per effetto dell’impossibilità di locare a terzi il complesso edilizio oggetto della progettata compravendita. Con la sentenza impugnata, n. 621/2019, la Corte di Appello di Torino riformava parzialmente la decisione di prime cure, rigettando la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante proposta da [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. nei confronti di [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA] ricorso per la cassazione di detta decisione [OSCURATO:SOCIETA]., affidandosi a due motivi. Resiste con controricorso [OSCURATO:SOCIETA]. in l.c.a. In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 112, 345 c.p.c., 24 e 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non provata la sussistenza del danno lamentato dall’odierna ricorrente. Con il secondo motivo, invece, denunzia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1223, 1226 c.c. e 115 c.p.c, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente escluso la possibilità di riconoscere, in capo a [OSCURATO:SOCIETA]., un risarcimento del danno da mancata disponibilità dell’immobile in via equitativa. Il giudice di appello avrebbe, in particolare, affermato che ai fini della liquidazione del danno ex art. 1226 c.c. occorre fornire la prova rigorosa della sua esistenza, non potendosi ritenere sufficiente, a tal fine, il ricorso al ragionamento presuntivo. La seconda censura, che per ragioni logiche va esaminata in via prioritaria, è fondata. Le Sezioni Unite di questa Corte hanno affermato che “In tema di risarcimento deldanno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto aldanno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza” (Cass. Sez. U , Sentenzan. 33645 del 15/11/2022, Rv. 666193 - 04 ). Pertanto, “… se ildanno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (Cass. Sez.U, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022 , Rv. 666193 - 02 ). Tali principi, affermati per l’appunto con riferimento ad una fattispecie di occupazione senza titolo di un immobile ad opera di un terzo, spiegano i loro effetti anche nel caso specifico, in cui, pur non configurandosi una ipotesi di occupazione sine titulo, viene tuttavia in rilievo una situazione di mancata disponibilità di un bene immobile, peraltro neppure contestata specificamente da [OSCURATO:SOCIETA]. in l.c.a. Va infatti evidenziato, sul punto, che la statuizione con la quale il Tribunale aveva dichiarato risolto di diritto il rapporto contrattuale derivante dalla sentenza n. 3702/2012, n on è stata appellata da alcuna delle parti (cfr. pag. 11 della sentenza impugnata). Il giudice di secondo grado, quindi, avrebbe dovuto verificare se, alla luce del comportamento delle parti successivo al passaggio in giudicato della sentenza n. 3702/2012, che aveva costituito tra [OSCURATO:SOCIETA]. il vincolo negoziale progettato dal preliminare del 12.7.2011, tenendo luogo del contratto non concluso, si potesse configurare un danno risarcibile a favore della prima società, ed in caso affermativo se esso fosse suscettibile di essere liquidato in forma equitativa, anche mediante ricorso ad elementi presuntivi. Poiché tale articolata verifica non è stata condotta, né in astratto, né in concreto, la sentenza della Corte di Appello di Torino va cassata, con rinvio della causa al medesimo ufficio giudiziario, affinché sia verificata la configurabilità, in astratto, del danno lamentato da [OSCURATO:SOCIETA]., anche in relazione alla condotta osservata dalle parti dopo la citata decisione del 2012, nonché la possibilità, in concreto, di far luogo ad una sua eventuale liquidazione in forma equitativa. L’accoglimento del secondo motivo implica l’assorbimento del primo. La Corte di Appello ha infatti ritenuto non provato il danno lamentato da [OSCURATO:SOCIETA]., consistente nella mancata percezione dei canoni di locazione relativi all’immobile oggetto del contratto preliminare del 12.7.2011, in assenza di un contratto scritto di locazione tra [OSCURATO:SOCIETA]. (società terza alla quale, secondo la tesi dell’odierna ricorrente, il complesso immobiliare avrebbe dovuto essere locato) e della prova dell’intervenuta costituzione, tra detti soggetti, di un rapporto negoziale avente ad oggetto il cespite di cui è causa. La Corte distrettuale ha anche evidenziato il mancato conseguimento della prova che [OSCURATO:SOCIETA]., che per un certo periodo aveva occupato una parte del complesso immobiliare oggetto del compromesso di vendita nel 2011, non avesse provveduto a versare alcun canone locativo a [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA], il giudice di appello ha evidenziato che la parte del complesso immobiliare di cui si discute della quale [OSCURATO:SOCIETA]. non aveva mai conseguito la disponibilità materiale era rimasta “in legittimo possesso della società Viridia fino al 2013” (cfr. pag. 13 della sentenza impugnata). Tutti gli elementi evidenziati dal giudice di merito, tuttavia, costituivano indizi che avrebbero dovuto essere apprezzati nell’ambito del giudizio presuntivo che la Corte distrettuale ha erroneamente ritenuto di non poter condurre. Il giudice del rinvio, dunque, dovrà procedere ad un complessivo riesame della fattispecie, tenendo conto degli elementi in fatto già evidenziati dalla Corte di seconde cure, e di quelli, ulteriori, eventualmente emergenti dal compendio istruttorio e dagli atti del giudizio di merito, ai fini della valutazione della sussistenza, o meno, del pregiudizio lamentato da [OSCURATO:SOCIETA]. In definitiva, va accolto il secondo motivo e dichiarato assorbito il primo. La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alla censura accolta, e la causa rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Torino, in differente composizione. PQM la Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, dichiara assorbito il primo, cassa la decisione impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità,