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CassazionesentenzaSezione 3Decisione del 17 giugno 2026

Cassazione n. 23235/2026

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e-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 7010/2021depositata il 25/10/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/06/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleAndrea Postiglione, che, trattandosi rinvio di udienza già fissata per laNumero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026quale quest'Ufficio aveva depositato requisitoria scritta, si riporta allastessa confermando la richiesta di accoglimento del ricorso.Udito per delega dei difensori del ricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], aggiudicataria in sede esecutiva in data 27.10.2010 di unimmobile in Roma via Sannio, pignorato in odio a [OSCURATO:PERSONA], che loaveva concesso in locazione ad uso commerciale a Foscolo FonticoliArmando con contratto stipulato in data 2.1.1998 e cessato in data1.1.2006, adiva il Tribunale di Roma onde sentir condannare l’originarioconduttore, che ancora deteneva l’immobile, al risarcimento del danno perl’occupazione senza titolo dello stesso a far data dalla pronuncia deldecreto di trasferimento in proprio favore (depositato il 24.3.2011) e finoalla data del rilascio.assumendo la legittimità della propria occupazione atteso che non gli erastata ancora versata l’indennità di avviamento ex art.34 l.392/78.Il Tribunale, ritenuto che il detentore non avesse un titolo opponibile allaterza acquirente, accoglieva la domanda di risarcimento dei danni,liquidati secondo il valore locativo del bene a far data dal decreto ditrasferimento dello stesso in favore della Celi e sino alla data di effettivorilascio.decisione e ribadiva la legittimità della propria detenzione fino alversamento dell’indennità di avviamento, mai effettuato anche a seguitodell’instaurazione di procedura esecutiva nei confronti della locatrice.La convenuta appellata, costituitasi, contestava l’assunto assumendol’estraneità al rapporto locativo di essa aggiudicataria.Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026La Corte d’Appello di Roma, accogliendo l’impugnazione, riteneva che inmancanza di versamento dell’indennità di avviamento il detentore nonpotesse ritenersi in mora e all’aggiudicataria non potesse pertantospettare il risarcimento del danno da occupazione senza titolo.Avverso la pronuncia della Corte d’Appello di [OSCURATO:PERSONA](aggiudicataria) ha proposto ricorso articolato in tre motivi.All’esito dell’adunanza camerale per la discussione della causa in data28.10.2025, rilevato che il ricorso poneva questioni di rilevanzanomofilattica e che la comunicazione della fissazione dell’udienza aldifensore del controricorrente non risultava perfezionata, la trattazione èstata rinviata all’udienza pubblica; all’esito della predetta udienza, in data5.3.2026, la Corte ha nuovamente disposto il rinvio della discussionedifensore di parte controricorrente.conclusioni svolte per l’udienza pubblica tenutasi in data 5.3.2026chiedendo l’accoglimento del ricorso; le parti non hanno depositatomemorie ex art. 378 c.p.c..RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] deduce la violazione e falsaapplicazione dell’art.34 l.392/78 nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c. inrelazione all’art.360 c.1 n.3 c.p.c.Assume la ricorrente che, correttamente, il giudice dell’impugnazione haritenuto che l’obbligo di provvedere al versamento dell’indennità diavviamento sorge esclusivamente all’atto della cessazione del rapporto edin capo al soggetto che in tale momento è locatore.Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026Nella specie, dunque, poiché alla data di scadenza del contratto dilocazione, in data 1.1.2006, era locatrice la precedente proprietaria delbene, [OSCURATO:PERSONA], avendo la Celsi ottenuto il decreto di trasferimentodella proprietà a suo favore in data 3.3.2011 (depositato in data24.3.2011), solo la predetta Fucci doveva e deve ritenersi tenuta alpagamento della predetta indennità.Pertanto, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore dopol’aggiudicazione dello stesso a soggetto diverso dal locatore, all’esito dellaprocedura esecutiva promossa, dovrebbe ritenersi illegittima, conconseguente obbligo di risarcimento del danno in favoredell’aggiudicatario, o non legittimamente opponibile all’aggiudicataria.Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la «nullità della sentenza inrelazione all'art 360 c.p.c. c.1 n. 4 c.p.c. per contrasto irriducibile fraaffermazioni inconciliabili quali, da un lato, l'opponibilità all'aggiudicatarioin seguito al decreto di trasferimento del diritto di ritenzione dell'immobileper mancato pagamento dell'indennità di avviamento commerciale e,dall'altro, l’obbligo di corresponsione della stessa in capo al solo locatore enon anche all'aggiudicatario».Con il terzo motivo la ricorrente censura la sentenza impugnata per«violazione art 132 n.4 e art 111 Cost. in relazione all'art. 360 c.1.n.4c.p.c. circa l'illogicità della sentenza d'appello».Si lamenta che la corte territoriale, pur avendo riconosciuto l’obbligo incapo all’appellato di versare il corrispettivo convenuto fino al rilasciodell’immobile, non abbia poi emesso la relativa pronuncia di condanna.Il ricorso, diversamente da quanto ha assunto il controricorrente nelproprio atto difensivo, deve ritenersi, ammissibile in quanto non mira alriesame nel merito della controversia, ma alla verifica del correttoinquadramento della fattispecie nel disposto di cui all’art. 34 l.392/78.Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026Neppure può ritenersi che il provvedimento impugnato si ponga nel corsodi un consolidato orientamento giurisprudenziale che ha esaminatoanaloga fattispecie, atteso che la giurisprudenza citata dalla stessa partecontroricorrente riguarda la sola affermazione del principio secondo ilquale il conduttore non è tenuto al risarcimento del danno laddove illocatore non gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento.Deve altresì rilevarsi che questa Corte con ordinanza in data 30.1.2025 haesaminato connessa vertenza tra le medesime parti riguardantel’impugnazione della sentenza della Corte d’Appello di Roma n.7012/2021nella quale il giudice del gravame aveva accolto la domanda dirisarcimento del danno da illegittima esecuzione dello sfratto proposta dalcondanna della Celi al pagamento dell’indennità di avviamento ritenendoche tale obbligo facesse capo solo alla parte originaria locatrice delrapporto.

In quella sede la Corte, ritenuto inammissibile ai sensidell’art.366 n.6 c.p.c. il primo motivo diretto a contestare l’esercizio deldiritto di ritenzione da parte dell’originario conduttore nei confrontidell’aggiudicatario e ritenuta, invece, una manifesta illogicità dellamotivazione nella parte in cui la corte territoriale aveva escluso la debenzadell’indennità di avviamento da parte della acquirente riconoscendotuttavia il diritto del [OSCURATO:PERSONA] a ritenere l’immobile aggiudicato allaCeli in sede esecutiva, ha cassato la sentenza impugnata con rinvio allaCorte d’Appello di Roma in diversa composizione.La predetta decisione non ha dunque determinato alcun vincolo digiudicato rispetto alla vicenda in esame.I motivi del ricorso proposti in questa sede, in quanto strettamenteconnessi, possono allora essere congiuntamente esaminati.La questione di carattere nomofilattico posta dal ricorso riguarda lapossibilità da parte di un conduttore, il cui rapporto locativo di naturaNumero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026commerciale sia cessato prima che sia intervenuta la vendita in sedeesecutiva dell’immobile già oggetto di locazione, di esercitarelegittimamente il diritto di ritenzione del bene nei confrontidell’aggiudicatario (e dunque dopo la vendita esecutiva), ove l’originariolocatore non gli abbia corrisposto l’indennità di avviamento.

Alla soluzionein merito alla legittimità o meno della ritenzione dell’immobile dopol’aggiudicazione ed il successivo decreto di trasferimento, consegue poi laverifica della sussistenza del diritto dell’aggiudicatario a richiedere ilrisarcimento per l’occupazione senza titolo da parte dell’occupante giàconduttore; diritto invocato nella specie dalla ricorrente.L’art.34 l.392/78 così dispone al primo comma: “In caso di cessazione delrapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che nonsia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso delconduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimocanone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21mensilità” e al terzo comma: “ L'esecuzione del provvedimento di rilasciodell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità dicui al primo comma”.Il successivo art.35 specifica che: “Le disposizioni di cui all'articoloprecedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazionerelativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che noncomportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatorinonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività dicarattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioniferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali,alberghi e villaggi turistici.”Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026La predetta indennità è quindi dovuta soltanto ai conduttori di immobilidestinati all’esercizio di attività specificatamente individuate dalla legge eche comportano contatti con soggetti indeterminati che costituiscono idestinatari potenziali dell’attività imprenditoriale in veste di consumatoriod utenti.Si osserva allora, in primis, che l’obbligo di corrispondere l’indennità exart.34 cit. sorge al momento della cessazione del rapporto.L’indennità ha, pertanto, funzione riparatoria del pregiudizio subito dalconduttore al termine del rapporto locatizio nei casi in cui la relativacessazione non sia riferibile a fatto del conduttore stesso (risoluzione perinadempimento, recesso, rilascio spontaneo etc.); tale pregiudizio, nei casiprevisti dalle norme citate, è ritenuto sussistente con valutazione tipicasvolta dal legislatore.L’onere economico posto a carico del locatore soddisfa infatti un’esigenzadi riequilibrio economico e sociale tra la perdita effettiva dell’avviamentosubita dal conduttore e l’arricchimento del locatore, esigenza giustificatadall’interesse pubblico al mantenimento delle imprese tramite laconservazione della relativa clientela ed intesa ad evitare che il locatore oaltro nuovo conduttore possa trarre un ingiustificato arricchimentodall'avviamento commerciale acquisito dall'impresa del primo (Corte Cost.n. 36/80, Corte Cost.n.66/73).Si tratta infatti di un diritto di ritenzione garantito al conduttore proprio atutela dell’avviamento dell'impresa ‘dal quale il locatore dell'immobile incui l'impresa stessa è gestita potrebbe trarre un arricchimento,eventualmente anche cospicuo, senza alcun contributo personale, tantonel caso in cui egli o altri subentri al conduttore nella medesima attività,quanto nel caso in cui, locando l'immobile, ottenga comunque canoniparticolarmente elevati in funzione dell'avviamento dovuto all'attivitàsvolta dal predecessore’ (Corte Cost.n.66/73).Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026La norma, quindi, dà luogo ad una forma di ‘regolamentazione settorialedel godimento della proprietà immobiliare ispirata ai descritti fini sociali edeconomici’ e riflette una ‘libera scelta di politica legislativa che ha tenutopresente l'avviamento considerato oggettivamente come fenomeno cheaccede all'impresa esercitata, ma inerisce soprattutto all'immobile che necostituisce elemento fondamentale’ (Corte Cost.n. 36/80).La ritenzione dell’immobile da parte dell’originario conduttore in mancanzadi versamento dell’indennità di avviamento avviene dunque per sceltalegislativa, de iure, quale condotta legittima; per tale motivo l’omessoversamento costituisce una causa di giustificazione impeditiva dellascadenza dell'obbligo di riconsegna, che così non può degenerare in mora(se non dal - momento del pagamento dell'indennità o della sua offertareale e non accettata -Cass.n.24285/2017).La corresponsione dell'indennità di avviamento, in forza del disposto di cuiall’art.34, terzo comma, l.392/78, non condiziona peraltro l'adozione delprovvedimento di rilascio, ma solo la sua esecuzione, sicché costituisceuna condizione di procedibilità del processo esecutivo introdotto dallocatore nei confronti del conduttore il cui contratto è ormai cessato.

Sinoa quando non venga corrisposta dal locatore l'indennità in questione o nesia stata effettuata l'offerta reale, il conduttore ha, infatti, diritto dimantenere la detenzione dell'immobile e anche di continuarne ilgodimento secondo contratto (cfr. da Cass. n. 354/1983 a Cass. n.22166/2023).Poiché è con riferimento al momento di cessazione del rapporto chesorgono l’obbligo di corrispondere l’indennità di avviamento e lo specularediritto di ritenzione, il relativo obbligo grava certamente sul locatorecontraente, mentre il relativo diritto sul conduttore, in quanto parti delcontratto.Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026Risolto o scaduto il contratto, cessa il rapporto di locazione tra le parti coni relativi obblighi.E’ pur vero che dal momento della cessazione del rapporto di locazionesino a quello del pagamento dell'indennità si può ritenere che si instauritra le parti un rapporto ex lege geneticamente collegato al precedente,fondato per una parte sulla protrazione della detenzione del bene e perl'altra sul pagamento di un corrispettivo coincidente con quello delrapporto contrattuale; rapporto che “se pur con questo non si identifica,da esso ripete tuttavia soltanto l'essenza minimale (art. 1571 c.c.),risolvendosi quindi in una situazione giuridica caratterizzata dal godimentodella cosa e dal pagamento di un corrispettivo coincidente con quello delprecedente cessato rapporto contrattuale (con i suoi eventuali intrinsecicaratteri di variabilità convenzionali e legali)” (-principio espresso daquesta Corte per affermare che il conduttore che non si avvalga dellafacoltà di offrire ex artt. 1216 e ss c.c. la restituzione del bene al locatorenon può omettere il versamento del canone per il godimento del bene-,Cass. n.15876/2013, Cass.

S.U.n. 1177/2000, Cass. n.10820/1995).Tuttavia, tale rapporto ex lege non può sorgere tra soggetticompletamente estranei tra loro, come nel caso di specie, in cui ilproprietario del bene è tale per effetto di un decreto di trasferimentoemesso all’esito di una procedura esecutiva ed al quale non è opponibilel’esistenza di precedenti vincoli rimasti inadempiuti tra le parti.E, infatti, ad una diversa interpretazione è di ostacolo la stessa disciplinain tema di effetti della vendita forzata nei confronti dell’acquirente (artt.2919 e ss c.c.) la quale prevede solo specifici casi di opponibilitàall’aggiudicatario dei diritti dei terzi (in particolare il disposto di cuiall’art.2923 c.c.), tra i quali non è contemplato quello in esame.L’acquirente, cui non è opponibile il contratto di locazione ormai risolto, sitroverebbe esposto, infatti, all’impossibilità di acquisire il bene trasferitogliNumero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026a causa di un inadempimento di una parte contraente rispetto alprecedente rapporto stesso, di cui, in qualità di mero aggiudicatario,potrebbe anche non avere avuto alcuna conoscenza.L’aggiudicatario quindi, come non subentra ad alcun rapporto di locazione,laddove già cessato, neppure può subentrare in alcun rapporto ex legegeneticamente collegato al rapporto di locazione già cessato poiché allostesso inopponibile e rimanendo egli completamente estraneo alle parti.Peraltro, proprio a conferma dell’esclusione di qualsivoglia rapporto exlege intercorrente con l’aggiudicatario, può rilevarsi che il conduttore, nonpiù tale, nelle more del pagamento dell’indennità di avviamento da partedell’originario locatore potrebbe effettuare l’offerta di riconsegna del benea quest’ultimo per sottrarsi all’obbligo di pagamento dei canoni mettendoin mora la controparte; tale offerta ai fini della mora non potrebbe inverorivolgere al terzo che si renderà acquirente all’esito della vendita coatta.E, d’altra parte l'obbligazione di restituire il bene è un'obbligazione chederiva dal contratto e come tale deve essere adempiuta in confronto dellaparte che ha dato la cosa in godimento; costituisce un effetto essenzialedel medesimo contratto, perché con la locazione il godimento della cosa èdato al conduttore per un tempo predeterminato (artt. 1573 e 1574 cod.civ.).E la ritenzione, d’altra parte, risponde alla stessa finalità cui è diretta laprevisione del versamento dell’indennità di avviamento come giàriconosciuta e di cui supra, di riequilibrio delle rispettive posizionieconomiche, e non può pertanto riguardare soggetti terzi rispetto a quellidell’originario rapporto contrattuale ormai cessato e con riferimento aiquali soltanto può aver senso un riequilibrio.Sotto altro profilo, benché l’obbligo di versare l’indennità di avviamentosia connesso alla titolarità dell’immobile, deve escludersi che l’art.34Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026l.392/78 individui un’obbligazione reale a carico del proprietario del bene,in quanto tale, ovvero un obbligazione che si può trasmettereall’acquirente dell’immobile perché strettamente connessa al diritto diproprietà del bene; l’obbligo in questione dipende piuttosto dalla naturadell’attività esercitata dal conduttore e, dunque, non da una caratteristicao dalla appartenenza del bene in sé, ma consegue solo ad un utilizzospecifico che di esso fa quel conduttore e che potrebbe non farne un altro.Di ulteriore conferma di quanto sopra è l’art. 1602 c.c. (“Effettidell'opponibilita' della locazione al terzo acquirente.

Il terzo acquirentetenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, neidiritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”) disposizioneche fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingressodell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto dilocazione; tale norma esclude pertanto, per implicito, che il fenomenosuccessorio ex art. 1599 cod. civ. del trasferimento a titolo particolaredella cosa locata, possa avere effetto retroattivo (Cass. n.2269/2004,Cass. n. 14738/2005).Il terzo acquirente dell'immobile dopo la cessazione del rapporto locativo,quindi, non subentra ex art.1602 c.c. né succede nel rapporto locativo e,conseguentemente, non acquista la qualità di locatore né è obbligato alpagamento dell'indennità di avviamento; tanto meno potrebbe esserelegittimato a contraddire la domanda del conduttore, intesa alladeterminazione giudiziale di tale indennità (Cass. n.9408/2011, Cass. n.14738/2005, Cass. n.10607/2001).Ciò, in accordo con il principio generale secondo il quale la successione atitolo particolare in un dato rapporto giuridico non comprende anche queidiritti ed obblighi che abbiano bensì avuto origine da esso, ma siano laconseguenza di fatti già compiuti prima dell'alienazione, o concessione,che la produsse.

Ciò in quanto il principio della irretroattività dei fattiNumero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026giuridici - secondo cui i fatti giuridici non possono produrre i loro effettiche per l'avvenire, cioè da quando si sono verificati, e non per il passato -si applica anche alla cessione di diritti ed all'accollo di obblighi, rispettoall'effetto che è loro proprio di produrre una successione in un datorapporto giuridico.

Quest'ultimo viene trasmesso all'acquirente nello statoin cui si trova in capo all'alienante al momento della cessione, ma senza idiritti e gli obblighi cui esso abbia dato vita anteriormente e che si sonoormai del tutto staccati da esso, entrando a far parte del restantepatrimonio del dante causa.

In altri termini, poiché ciò che forma oggettodi successione è soltanto il rapporto nello stato in cui al momento si trova,è naturale che diritti e obblighi, da esso originati ma ormai separati, nonpossono ritenersi trasferiti all'avente causa insieme al rapporto stesso, peril solo effetto della cessione (Cass. n. 254/91).L'acquirente del bene locato, dunque, mentre non può invocare a suofavore i fatti che abbiano ormai esaurito i loro effetti al momentodell'acquisto, da tale momento può semmai reclamare i danni conseguential deterioramento della cosa locata ancora esistente al momento dellacompravendita del bene e non risarciti al precedente proprietario dato cheil deterioramento medesimo costituisce uno stato permanente della cosalocata (Cass. n.9844/94; Cass. n. 6598/91; Cass. n. 4278/90; Cass.n. 2377/85), e, analogamente, può richiedere all’originario conduttorequanto dovuto ex art.1591 c.c. in relazione al periodo di protratto abusivogodimento a decorrere dal suo acquisto e sino alla effettiva consegna(Cass. n.4912/2003).Ne consegue che il diritto di ritenzione del bene da parte dell’originarioconduttore non può essere esercitato nei confronti dell’aggiudicatario cuisia stata trasferita la proprietà, e che, conseguentemente, l’occupazionedel bene stesso da parte dell’originario conduttore risulta priva di titolo.Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026Al conduttore, non più tale, privato del bene per effetto dell’aggiudicazionecompeterà pertanto la possibilità di soddisfarsi sui beni della debitrice,eventualmente anche sul ricavato della vendita già in sede di esecuzioneintentata sull’immobile in precedenza goduto, previa acquisizione del titoloesecutivo inerente all’indennità spettante nei confronti dell’originariolocatore, e sempre che il bene sia stato restituito.Il ricorso va dunque accolto per quanto di ragione e la sentenzaimpugnata cassata con rinvio alla Corte di Appello di Roma in diversacomposizione che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.MLa Corte accoglie per quanto di ragione e cassa la sentenza impugnata conrinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione.Così deciso in Roma il 17.6.2026 nella Camera di Consiglio della TerzaSezione Civile.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
e-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 7010/2021depositata il 25/10/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/06/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleAndrea Postiglione, che, trattandosi rinvio di udienza già fissata per laNumero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026quale quest'Ufficio aveva depositato requisitoria scritta, si riporta allastessa confermando la richiesta di accoglimento del ricorso.Udito per delega dei difensori del ricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], aggiudicataria in sede esecutiva in data 27.10.2010 di unimmobile in Roma via Sannio, pignorato in odio a [OSCURATO:PERSONA], che loaveva concesso in locazione ad uso commerciale a Foscolo FonticoliArmando con contratto stipulato in data 2.1.1998 e cessato in data1.1.2006, adiva il Tribunale di Roma onde sentir condannare l’originarioconduttore, che ancora deteneva l’immobile, al risarcimento del danno perl’occupazione senza titolo dello stesso a far data dalla pronuncia deldecreto di trasferimento in proprio favore (depositato il 24.3.2011) e finoalla data del rilascio.assumendo la legittimità della propria occupazione atteso che non gli erastata ancora versata l’indennità di avviamento ex art.34 l.392/78.Il Tribunale, ritenuto che il detentore non avesse un titolo opponibile allaterza acquirente, accoglieva la domanda di risarcimento dei danni,liquidati secondo il valore locativo del bene a far data dal decreto ditrasferimento dello stesso in favore della Celi e sino alla data di effettivorilascio.decisione e ribadiva la legittimità della propria detenzione fino alversamento dell’indennità di avviamento, mai effettuato anche a seguitodell’instaurazione di procedura esecutiva nei confronti della locatrice.La convenuta appellata, costituitasi, contestava l’assunto assumendol’estraneità al rapporto locativo di essa aggiudicataria.Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026La Corte d’Appello di Roma, accogliendo l’impugnazione, riteneva che inmancanza di versamento dell’indennità di avviamento il detentore nonpotesse ritenersi in mora e all’aggiudicataria non potesse pertantospettare il risarcimento del danno da occupazione senza titolo.Avverso la pronuncia della Corte d’Appello di [OSCURATO:PERSONA](aggiudicataria) ha proposto ricorso articolato in tre motivi.All’esito dell’adunanza camerale per la discussione della causa in data28.10.2025, rilevato che il ricorso poneva questioni di rilevanzanomofilattica e che la comunicazione della fissazione dell’udienza aldifensore del controricorrente non risultava perfezionata, la trattazione èstata rinviata all’udienza pubblica; all’esito della predetta udienza, in data5.3.2026, la Corte ha nuovamente disposto il rinvio della discussionedifensore di parte controricorrente.conclusioni svolte per l’udienza pubblica tenutasi in data 5.3.2026chiedendo l’accoglimento del ricorso; le parti non hanno depositatomemorie ex art. 378 c.p.c..RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] deduce la violazione e falsaapplicazione dell’art.34 l.392/78 nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c. inrelazione all’art.360 c.1 n.3 c.p.c.Assume la ricorrente che, correttamente, il giudice dell’impugnazione haritenuto che l’obbligo di provvedere al versamento dell’indennità diavviamento sorge esclusivamente all’atto della cessazione del rapporto edin capo al soggetto che in tale momento è locatore.Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026Nella specie, dunque, poiché alla data di scadenza del contratto dilocazione, in data 1.1.2006, era locatrice la precedente proprietaria delbene, [OSCURATO:PERSONA], avendo la Celsi ottenuto il decreto di trasferimentodella proprietà a suo favore in data 3.3.2011 (depositato in data24.3.2011), solo la predetta Fucci doveva e deve ritenersi tenuta alpagamento della predetta indennità.Pertanto, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore dopol’aggiudicazione dello stesso a soggetto diverso dal locatore, all’esito dellaprocedura esecutiva promossa, dovrebbe ritenersi illegittima, conconseguente obbligo di risarcimento del danno in favoredell’aggiudicatario, o non legittimamente opponibile all’aggiudicataria.Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la «nullità della sentenza inrelazione all'art 360 c.p.c. c.1 n. 4 c.p.c. per contrasto irriducibile fraaffermazioni inconciliabili quali, da un lato, l'opponibilità all'aggiudicatarioin seguito al decreto di trasferimento del diritto di ritenzione dell'immobileper mancato pagamento dell'indennità di avviamento commerciale e,dall'altro, l’obbligo di corresponsione della stessa in capo al solo locatore enon anche all'aggiudicatario».Con il terzo motivo la ricorrente censura la sentenza impugnata per«violazione art 132 n.4 e art 111 Cost. in relazione all'art. 360 c.1.n.4c.p.c. circa l'illogicità della sentenza d'appello».Si lamenta che la corte territoriale, pur avendo riconosciuto l’obbligo incapo all’appellato di versare il corrispettivo convenuto fino al rilasciodell’immobile, non abbia poi emesso la relativa pronuncia di condanna.Il ricorso, diversamente da quanto ha assunto il controricorrente nelproprio atto difensivo, deve ritenersi, ammissibile in quanto non mira alriesame nel merito della controversia, ma alla verifica del correttoinquadramento della fattispecie nel disposto di cui all’art. 34 l.392/78.Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026Neppure può ritenersi che il provvedimento impugnato si ponga nel corsodi un consolidato orientamento giurisprudenziale che ha esaminatoanaloga fattispecie, atteso che la giurisprudenza citata dalla stessa partecontroricorrente riguarda la sola affermazione del principio secondo ilquale il conduttore non è tenuto al risarcimento del danno laddove illocatore non gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento.Deve altresì rilevarsi che questa Corte con ordinanza in data 30.1.2025 haesaminato connessa vertenza tra le medesime parti riguardantel’impugnazione della sentenza della Corte d’Appello di Roma n.7012/2021nella quale il giudice del gravame aveva accolto la domanda dirisarcimento del danno da illegittima esecuzione dello sfratto proposta dalcondanna della Celi al pagamento dell’indennità di avviamento ritenendoche tale obbligo facesse capo solo alla parte originaria locatrice delrapporto. In quella sede la Corte, ritenuto inammissibile ai sensidell’art.366 n.6 c.p.c. il primo motivo diretto a contestare l’esercizio deldiritto di ritenzione da parte dell’originario conduttore nei confrontidell’aggiudicatario e ritenuta, invece, una manifesta illogicità dellamotivazione nella parte in cui la corte territoriale aveva escluso la debenzadell’indennità di avviamento da parte della acquirente riconoscendotuttavia il diritto del [OSCURATO:PERSONA] a ritenere l’immobile aggiudicato allaCeli in sede esecutiva, ha cassato la sentenza impugnata con rinvio allaCorte d’Appello di Roma in diversa composizione.La predetta decisione non ha dunque determinato alcun vincolo digiudicato rispetto alla vicenda in esame.I motivi del ricorso proposti in questa sede, in quanto strettamenteconnessi, possono allora essere congiuntamente esaminati.La questione di carattere nomofilattico posta dal ricorso riguarda lapossibilità da parte di un conduttore, il cui rapporto locativo di naturaNumero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026commerciale sia cessato prima che sia intervenuta la vendita in sedeesecutiva dell’immobile già oggetto di locazione, di esercitarelegittimamente il diritto di ritenzione del bene nei confrontidell’aggiudicatario (e dunque dopo la vendita esecutiva), ove l’originariolocatore non gli abbia corrisposto l’indennità di avviamento. Alla soluzionein merito alla legittimità o meno della ritenzione dell’immobile dopol’aggiudicazione ed il successivo decreto di trasferimento, consegue poi laverifica della sussistenza del diritto dell’aggiudicatario a richiedere ilrisarcimento per l’occupazione senza titolo da parte dell’occupante giàconduttore; diritto invocato nella specie dalla ricorrente.L’art.34 l.392/78 così dispone al primo comma: “In caso di cessazione delrapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che nonsia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso delconduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimocanone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21mensilità” e al terzo comma: “ L'esecuzione del provvedimento di rilasciodell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità dicui al primo comma”.Il successivo art.35 specifica che: “Le disposizioni di cui all'articoloprecedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazionerelativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che noncomportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatorinonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività dicarattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioniferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali,alberghi e villaggi turistici.”Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026La predetta indennità è quindi dovuta soltanto ai conduttori di immobilidestinati all’esercizio di attività specificatamente individuate dalla legge eche comportano contatti con soggetti indeterminati che costituiscono idestinatari potenziali dell’attività imprenditoriale in veste di consumatoriod utenti.Si osserva allora, in primis, che l’obbligo di corrispondere l’indennità exart.34 cit. sorge al momento della cessazione del rapporto.L’indennità ha, pertanto, funzione riparatoria del pregiudizio subito dalconduttore al termine del rapporto locatizio nei casi in cui la relativacessazione non sia riferibile a fatto del conduttore stesso (risoluzione perinadempimento, recesso, rilascio spontaneo etc.); tale pregiudizio, nei casiprevisti dalle norme citate, è ritenuto sussistente con valutazione tipicasvolta dal legislatore.L’onere economico posto a carico del locatore soddisfa infatti un’esigenzadi riequilibrio economico e sociale tra la perdita effettiva dell’avviamentosubita dal conduttore e l’arricchimento del locatore, esigenza giustificatadall’interesse pubblico al mantenimento delle imprese tramite laconservazione della relativa clientela ed intesa ad evitare che il locatore oaltro nuovo conduttore possa trarre un ingiustificato arricchimentodall'avviamento commerciale acquisito dall'impresa del primo (Corte Cost.n. 36/80, Corte Cost.n.66/73).Si tratta infatti di un diritto di ritenzione garantito al conduttore proprio atutela dell’avviamento dell'impresa ‘dal quale il locatore dell'immobile incui l'impresa stessa è gestita potrebbe trarre un arricchimento,eventualmente anche cospicuo, senza alcun contributo personale, tantonel caso in cui egli o altri subentri al conduttore nella medesima attività,quanto nel caso in cui, locando l'immobile, ottenga comunque canoniparticolarmente elevati in funzione dell'avviamento dovuto all'attivitàsvolta dal predecessore’ (Corte Cost.n.66/73).Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026La norma, quindi, dà luogo ad una forma di ‘regolamentazione settorialedel godimento della proprietà immobiliare ispirata ai descritti fini sociali edeconomici’ e riflette una ‘libera scelta di politica legislativa che ha tenutopresente l'avviamento considerato oggettivamente come fenomeno cheaccede all'impresa esercitata, ma inerisce soprattutto all'immobile che necostituisce elemento fondamentale’ (Corte Cost.n. 36/80).La ritenzione dell’immobile da parte dell’originario conduttore in mancanzadi versamento dell’indennità di avviamento avviene dunque per sceltalegislativa, de iure, quale condotta legittima; per tale motivo l’omessoversamento costituisce una causa di giustificazione impeditiva dellascadenza dell'obbligo di riconsegna, che così non può degenerare in mora(se non dal - momento del pagamento dell'indennità o della sua offertareale e non accettata -Cass.n.24285/2017).La corresponsione dell'indennità di avviamento, in forza del disposto di cuiall’art.34, terzo comma, l.392/78, non condiziona peraltro l'adozione delprovvedimento di rilascio, ma solo la sua esecuzione, sicché costituisceuna condizione di procedibilità del processo esecutivo introdotto dallocatore nei confronti del conduttore il cui contratto è ormai cessato. Sinoa quando non venga corrisposta dal locatore l'indennità in questione o nesia stata effettuata l'offerta reale, il conduttore ha, infatti, diritto dimantenere la detenzione dell'immobile e anche di continuarne ilgodimento secondo contratto (cfr. da Cass. n. 354/1983 a Cass. n.22166/2023).Poiché è con riferimento al momento di cessazione del rapporto chesorgono l’obbligo di corrispondere l’indennità di avviamento e lo specularediritto di ritenzione, il relativo obbligo grava certamente sul locatorecontraente, mentre il relativo diritto sul conduttore, in quanto parti delcontratto.Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026Risolto o scaduto il contratto, cessa il rapporto di locazione tra le parti coni relativi obblighi.E’ pur vero che dal momento della cessazione del rapporto di locazionesino a quello del pagamento dell'indennità si può ritenere che si instauritra le parti un rapporto ex lege geneticamente collegato al precedente,fondato per una parte sulla protrazione della detenzione del bene e perl'altra sul pagamento di un corrispettivo coincidente con quello delrapporto contrattuale; rapporto che “se pur con questo non si identifica,da esso ripete tuttavia soltanto l'essenza minimale (art. 1571 c.c.),risolvendosi quindi in una situazione giuridica caratterizzata dal godimentodella cosa e dal pagamento di un corrispettivo coincidente con quello delprecedente cessato rapporto contrattuale (con i suoi eventuali intrinsecicaratteri di variabilità convenzionali e legali)” (-principio espresso daquesta Corte per affermare che il conduttore che non si avvalga dellafacoltà di offrire ex artt. 1216 e ss c.c. la restituzione del bene al locatorenon può omettere il versamento del canone per il godimento del bene-,Cass. n.15876/2013, Cass. S.U.n. 1177/2000, Cass. n.10820/1995).Tuttavia, tale rapporto ex lege non può sorgere tra soggetticompletamente estranei tra loro, come nel caso di specie, in cui ilproprietario del bene è tale per effetto di un decreto di trasferimentoemesso all’esito di una procedura esecutiva ed al quale non è opponibilel’esistenza di precedenti vincoli rimasti inadempiuti tra le parti.E, infatti, ad una diversa interpretazione è di ostacolo la stessa disciplinain tema di effetti della vendita forzata nei confronti dell’acquirente (artt.2919 e ss c.c.) la quale prevede solo specifici casi di opponibilitàall’aggiudicatario dei diritti dei terzi (in particolare il disposto di cuiall’art.2923 c.c.), tra i quali non è contemplato quello in esame.L’acquirente, cui non è opponibile il contratto di locazione ormai risolto, sitroverebbe esposto, infatti, all’impossibilità di acquisire il bene trasferitogliNumero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026a causa di un inadempimento di una parte contraente rispetto alprecedente rapporto stesso, di cui, in qualità di mero aggiudicatario,potrebbe anche non avere avuto alcuna conoscenza.L’aggiudicatario quindi, come non subentra ad alcun rapporto di locazione,laddove già cessato, neppure può subentrare in alcun rapporto ex legegeneticamente collegato al rapporto di locazione già cessato poiché allostesso inopponibile e rimanendo egli completamente estraneo alle parti.Peraltro, proprio a conferma dell’esclusione di qualsivoglia rapporto exlege intercorrente con l’aggiudicatario, può rilevarsi che il conduttore, nonpiù tale, nelle more del pagamento dell’indennità di avviamento da partedell’originario locatore potrebbe effettuare l’offerta di riconsegna del benea quest’ultimo per sottrarsi all’obbligo di pagamento dei canoni mettendoin mora la controparte; tale offerta ai fini della mora non potrebbe inverorivolgere al terzo che si renderà acquirente all’esito della vendita coatta.E, d’altra parte l'obbligazione di restituire il bene è un'obbligazione chederiva dal contratto e come tale deve essere adempiuta in confronto dellaparte che ha dato la cosa in godimento; costituisce un effetto essenzialedel medesimo contratto, perché con la locazione il godimento della cosa èdato al conduttore per un tempo predeterminato (artt. 1573 e 1574 cod.civ.).E la ritenzione, d’altra parte, risponde alla stessa finalità cui è diretta laprevisione del versamento dell’indennità di avviamento come giàriconosciuta e di cui supra, di riequilibrio delle rispettive posizionieconomiche, e non può pertanto riguardare soggetti terzi rispetto a quellidell’originario rapporto contrattuale ormai cessato e con riferimento aiquali soltanto può aver senso un riequilibrio.Sotto altro profilo, benché l’obbligo di versare l’indennità di avviamentosia connesso alla titolarità dell’immobile, deve escludersi che l’art.34Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026l.392/78 individui un’obbligazione reale a carico del proprietario del bene,in quanto tale, ovvero un obbligazione che si può trasmettereall’acquirente dell’immobile perché strettamente connessa al diritto diproprietà del bene; l’obbligo in questione dipende piuttosto dalla naturadell’attività esercitata dal conduttore e, dunque, non da una caratteristicao dalla appartenenza del bene in sé, ma consegue solo ad un utilizzospecifico che di esso fa quel conduttore e che potrebbe non farne un altro.Di ulteriore conferma di quanto sopra è l’art. 1602 c.c. (“Effettidell'opponibilita' della locazione al terzo acquirente. Il terzo acquirentetenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, neidiritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”) disposizioneche fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingressodell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto dilocazione; tale norma esclude pertanto, per implicito, che il fenomenosuccessorio ex art. 1599 cod. civ. del trasferimento a titolo particolaredella cosa locata, possa avere effetto retroattivo (Cass. n.2269/2004,Cass. n. 14738/2005).Il terzo acquirente dell'immobile dopo la cessazione del rapporto locativo,quindi, non subentra ex art.1602 c.c. né succede nel rapporto locativo e,conseguentemente, non acquista la qualità di locatore né è obbligato alpagamento dell'indennità di avviamento; tanto meno potrebbe esserelegittimato a contraddire la domanda del conduttore, intesa alladeterminazione giudiziale di tale indennità (Cass. n.9408/2011, Cass. n.14738/2005, Cass. n.10607/2001).Ciò, in accordo con il principio generale secondo il quale la successione atitolo particolare in un dato rapporto giuridico non comprende anche queidiritti ed obblighi che abbiano bensì avuto origine da esso, ma siano laconseguenza di fatti già compiuti prima dell'alienazione, o concessione,che la produsse. Ciò in quanto il principio della irretroattività dei fattiNumero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026giuridici - secondo cui i fatti giuridici non possono produrre i loro effettiche per l'avvenire, cioè da quando si sono verificati, e non per il passato -si applica anche alla cessione di diritti ed all'accollo di obblighi, rispettoall'effetto che è loro proprio di produrre una successione in un datorapporto giuridico. Quest'ultimo viene trasmesso all'acquirente nello statoin cui si trova in capo all'alienante al momento della cessione, ma senza idiritti e gli obblighi cui esso abbia dato vita anteriormente e che si sonoormai del tutto staccati da esso, entrando a far parte del restantepatrimonio del dante causa. In altri termini, poiché ciò che forma oggettodi successione è soltanto il rapporto nello stato in cui al momento si trova,è naturale che diritti e obblighi, da esso originati ma ormai separati, nonpossono ritenersi trasferiti all'avente causa insieme al rapporto stesso, peril solo effetto della cessione (Cass. n. 254/91).L'acquirente del bene locato, dunque, mentre non può invocare a suofavore i fatti che abbiano ormai esaurito i loro effetti al momentodell'acquisto, da tale momento può semmai reclamare i danni conseguential deterioramento della cosa locata ancora esistente al momento dellacompravendita del bene e non risarciti al precedente proprietario dato cheil deterioramento medesimo costituisce uno stato permanente della cosalocata (Cass. n.9844/94; Cass. n. 6598/91; Cass. n. 4278/90; Cass.n. 2377/85), e, analogamente, può richiedere all’originario conduttorequanto dovuto ex art.1591 c.c. in relazione al periodo di protratto abusivogodimento a decorrere dal suo acquisto e sino alla effettiva consegna(Cass. n.4912/2003).Ne consegue che il diritto di ritenzione del bene da parte dell’originarioconduttore non può essere esercitato nei confronti dell’aggiudicatario cuisia stata trasferita la proprietà, e che, conseguentemente, l’occupazionedel bene stesso da parte dell’originario conduttore risulta priva di titolo.Numero registro generale 2489/2022Numero sezionale 2093/2026Numero di raccolta generale 23235/2026Data pubblicazione 15/07/2026Al conduttore, non più tale, privato del bene per effetto dell’aggiudicazionecompeterà pertanto la possibilità di soddisfarsi sui beni della debitrice,eventualmente anche sul ricavato della vendita già in sede di esecuzioneintentata sull’immobile in precedenza goduto, previa acquisizione del titoloesecutivo inerente all’indennità spettante nei confronti dell’originariolocatore, e sempre che il bene sia stato restituito.Il ricorso va dunque accolto per quanto di ragione e la sentenzaimpugnata cassata con rinvio alla Corte di Appello di Roma in diversacomposizione che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.MLa Corte accoglie per quanto di ragione e cassa la sentenza impugnata conrinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione.Così deciso in Roma il 17.6.2026 nella Camera di Consiglio della TerzaSezione Civile.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 23235/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris