Cassazione n. 23936/2026

istiana Stefanelli eDomenico Bonaccorsi di Patti;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in [OSCURATO:PERSONA] 2172 - 2175, in persona dellegale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] eMichela Damadei;-controricorrente-avverso la sentenza n. 2962/2021 emessa dalla Corte d’Appello di Venezia il25.11.2021Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 3 luglio 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 4295/2022Numero sezionale 1716/2026Numero di raccolta generale 23936/2026Data pubblicazione 23/07/2026SVOLGIMENTO DEL PROCESSOLa società [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. di [OSCURATO:PERSONA] C. (di seguito,Artemide) ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Venezia il CondominioCa’ Zane (di seguito, il [OSCURATO:PERSONA]) ex art. 702 bis c.p.c., impugnando ladelibera condominiale del 6 giugno 2019, come precisata dalla successivaassemblea condominiale del 29 ottobre 2019, perché venisse dichiarata nulla oannullabile.Parte ricorrente ha affermato di essere proprietaria del piano terra dell’edificiosito in [OSCURATO:PERSONA] 2172 - 2175, denominato [OSCURATO:PERSONA] eche intendeva adibire l’immobile di sua proprietà a ristorante, mutandone ladestinazione dall’attuale laboratorio artigianale; a tale scopo, ha dedotto che sirendeva necessaria la realizzazione di una fossa settica ed una vasca condensagrassi nel sottosuolo dell’edificio.A fronte dei rischi connessi, il [OSCURATO:PERSONA] si sarebbe espresso, nell’assembleaimpugnata, per vietare “ogni scavo e realizzazione di opere che compromettanola massima sicurezza dell’edificio e non consentano il pari uso del sottosuolo daparte di tutti i condomini”.Il Tribunale di Venezia, nel contraddittorio delle parti, ha respinto la domandadi parte ricorrente con ordinanza motivata depositata il 26 giugno 2020.Contro l’ordinanza del Tribunale di Venezia ha proposto appello ImmobiliareArtemide.La Corte d’appello di Venezia, nel contraddittorio delle parti, con sentenza n.2962/2021, ha rigettato l’appello, ritenendo infondate le eccezioni di rito egiustificata la delibera condominiale, in ragione degli accertati pericoliconcernenti la statica dell’edificio.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] si è difeso con controricorso.Le parti hanno depositato memorie.MOTIVI DELLA DECISIONE1) Con il primo motivo parte ricorrente lamenta la nullità della sentenza o delprocedimento per violazione dell’art. 112 c.p.c. in quanto la corte territorialeavrebbe errato nel dare rilievo alla capacità statica dell’immobile e alla possibilitàNumero registro generale 4295/2022Numero sezionale 1716/2026Numero di raccolta generale 23936/2026dei condomini di fare pari uso della cosa comune, incorrendo, così, in un vizio diData pubblicazione 23/07/2026extrapetizione.La censura è infondata.Infatti, il deliberato condominiale è fondato proprio sulla pericolosità degliinterventi richiesti per la statica dell’edificio e sulla circostanza che l’interventodomandato dalla parte ricorrente avrebbe comportato l’impossibilità di utilizzodel sottosuolo comune per tutti gli altri condomini.Di conseguenza, nessuna extrapetizione vi è stata nella specie.2) Con il secondo motivo parte ricorrente lamenta la violazione o falsaapplicazione degli artt. 1102, 1135 e 1138 c.c. e la presenza di una motivazioneapparente.Rappresenta che le delibere contestate sarebbero illegittime perché nonsarebbe stato possibile impedire ai singoli condomini di avvalersi del benecomune tramite il regolamento condominiale, che poteva solo organizzarne l’uso.Sostiene che il riferimento al criterio della massima sicurezza, richiamato dalCondominio, non avrebbe avuto fondamento normativo.La censura è infondata.Indubbiamente, per cause relative alle modalità di uso dei servizi dicondominio di case devono intendersi quelle concernenti i limiti qualitativi diesercizio di facoltà contenute nel diritto di comunione, nelle quali, cioè, sicontroverte sul modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà devonoessere esercitate, mentre le cause relative alla misura di detti servizis’identificano con quelle riguardanti una limitazione o riduzione quantitativa deldiritto dei singoli condomini. Da queste cause, attribuite entrambe allacompetenza per materia del giudice di pace, vanno tenute distinte, poi, lecontroversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino adun determinato uso della cosa comune e che, quindi, rimangono soggette agliordinari criteri della competenza per valore (Cass., Sez. 2, n. 4030 del 25febbraio 2005).Questa distinzione, menzionata da parte ricorrente, non comporta, però, di persé, l’illegittimità delle delibere condominiali contestate.Numero registro generale 4295/2022Numero sezionale 1716/2026Numero di raccolta generale 23936/2026Nella presente vicenda, infatti, deve tenersi conto che, in tema di condominio,Data pubblicazione 23/07/2026la fossa settica posta nel sottosuolo dell’edificio, nella quale confluiscono iliquami provenienti dagli scarichi dei sovrastanti appartamenti, rientra tra leparti comuni, in forza della presunzione di condominialità di cui all’art. 1117, n.1, c.c., salvo che il contrario non risulti da un titolo (Cass., Sez. 2, n. 22179 del20 ottobre 2014).Stando così le cose, allora, le delibere criticate sono, se intese nel loro insieme,legittime, poiché si sono limitate a riprodurre, con riguardo a un benecondominiale, il contenuto dell’art. 1102 c.c., che vieta al partecipante di servirsidella cosa comune ove, in questo modo, impedirebbe agli altri di farne parimentiuso secondo il loro diritto, e a richiamare la necessità di garantire la staticadell’immobile. A sua volta, l’art. 1138, comma 1, c.c., affida al potereregolamentare dell’assemblea l’approvazione delle norme circa l'uso delle cosecomuni.D’altronde, la giurisprudenza, in materia di comunione dei beni, ha giàespresso il condivisibile principio per il quale, ove la natura di un immobileoggetto di comunione non ne permetta un simultaneo godimento da parte ditutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppuremediante avvicendamento (Cass., Sez. 2, n. 1738 del 20 gennaio 2022).Nella specie, la corte territoriale ha accertato, con una valutazione di merito,che l’intervento progettato da parte ricorrente avrebbe reso impossibile il pariuso ad opera degli altri comproprietari in condizioni di sicurezza, non essendoipotizzabile la coesistenza di una fossa settica sia del [OSCURATO:PERSONA] sia di partericorrente, né è in questione l’eventualità di un uso indiretto o alternato.3) Con il terzo motivo il [OSCURATO:PERSONA] si duole dell’omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio, in quanto, dalla documentazione agli atti, non si sarebbepotuto evincere un pericolo per la statica dell’edificio.La censura è inammissibile perché mira a chiedere a questa Suprema Corteuna nuova valutazione delle risultanze istruttorie, alternativa a quella del giudicedel merito, che da detta documentazione ha ricavato l’esistenza dei citati rischistatici.Numero registro generale 4295/2022Numero sezionale 1716/2026Numero di raccolta generale 23936/20264) Con il quarto motivo parte ricorrente contesta la violazione o falsaData pubblicazione 23/07/2026applicazione dell’art. 1102, comma 1, c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivoper il giudizio, atteso che l’art. 1102 c.c. non imporrebbe di garantire agli altricondomini la possibilità di un uso identico e coevo.La censura è infondata.La decisione della corte d’appello non si fonda sul fatto che il principio del pariuso imponga un'identità di utilizzazione del bene comune, né il giudice disecondo grado ha escluso, in astratto, che ciascun condomino possa trarne utilitàdiverse, purché compatibili con la destinazione della cosa.Piuttosto, occorre considerare che, in tema di condominio negli edifici, non èautomaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituitadall’area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamentadell'immobile, in ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestioeseguito da un singolo condomino, dovendosi a tal fine accertare o l’avvenutaalterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegnoalla stabilità dell’edificio, o l’idoneità dell’intervento a pregiudicare l'interessedegli altri condomini al pari uso della cosa comune (Cass., Sez. 2, n. 19915 del22 settembre 2014).Infatti, il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sottodell’area superficiaria che è alla base dell’edificio condominiale, è di proprietàcomune fra i condomini. Ciascuno di costoro può usarne ed apportare anchemodificazioni per il migliore godimento della sua proprietà esclusiva, purchérispetti la destinazione naturale della cosa, il diritto degli altri a godereconvenientemente di essa, la sicurezza e l’estetica dell’edificio e la disciplinaeventualmente stabilita dal regolamento di condominio e dalle deliberazioniassembleari. Il condomino, proprietario dei vani terranei, se non può, senza ilconsenso degli altri, procedere all’escavazione in profondità nel sottosuolo peringrandirli o per ricavare nuovi locali, può, invece, legittimamente eseguire leopere di scavo occorrenti per provvedere alla pavimentazione a regola d’arte deivani stessi, in quanto tali opere non pregiudicano la funzione del sottosuolorispetto all’edificio che è, principalmente, quella di sostenere l’edificio e,secondariamente, di installarvi tubi e canali, né alterano l’equilibrio giuridico edNumero registro generale 4295/2022Numero sezionale 1716/2026Numero di raccolta generale 23936/2026economico della comunione (Cass., Sez. 2, n. 1323 del 13 giugno 1967).Data pubblicazione 23/07/2026Pertanto, il singolo condomino non può procedere, senza il consenso degli altricondomini, all’escavazione in profondità nel sottosuolo, atteso che detta operacostituisce innovazione lesiva del diritto di comproprietà, in quanto priva icondomini medesimi dell’uso e del godimento di una parte comune dell’edificio(Cass., Sez. 2, n. 4965 del 2 marzo 2010).Nella specie, il giudice del merito ha accertato in concreto che l’interventoprogrammato da parte ricorrente farebbe venire meno la possibilità per chiunquedi un uso, di qualsiasi tipo, del bene comune, sorgendo, in ipotesi contraria,problemi statici.5) Il ricorso è respinto.Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate comein dispositivo.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera di parte ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte,- rigetta il ricorso;- condanna parte ricorrente a rifondere le spese di lite, che liquida incomplessivi € 5.500,00 per compenso ed € 200,00 per esborsi, oltre accessoridi legge e spese generali nella misura del 15%;- ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera di parte ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione Civile, il 3 luglio2026.Il PresidenteAntonio Scarpa