Cassazione n. 00924/2023

pronunciato la seguente: ORDINANZA sul ricorsoiscritto al n. 29716/2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma , [OSCURATO:PERSONA] 26 (Ostia), presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] che larappresenta e difende; -ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA] a r.l.; -intimata – avverso la sentenza della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 7522/2016 , depositata il13/12/2016. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/09/2022 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] La controversia ha ad oggetto un preliminare di compravendita di un bene immobile da costruire. Il contratto è rimasto ineseguito per l’impossibilitàdi costruire il bene , causata dalla presenza nell’area da 2di 4 – RG 29716/2017 – S2 – CC 15/9/2022 (n. 19) – [OSCURATO:PERSONA]. edificare di un immobile occupato senza titolo da terzi, che vi avevano compiuto degli abusi edilizi e in sede civile ne avevano fatto valere l’acquisizione per usucapione. Sul presupposto di tale impossibilità, si addiveniva a una modifica del pro gramma d i edificazione e a una corrispondente convenzione urbanistica con il Comune di Roma. [OSCURATO:PERSONA] , promissaria acquirente , agisce in giudizio nei confronti della ditta di costruzioni INGG, promittente venditrice, per l’accertamento della legittimità del suo recesso dal contratto a cagione dell’inadempimento colpevole della controparte e la condanna di questa alla restituzione del doppio della caparra, nonché della somma pagata all’agenzia immobiliare a titolo di provvigione sulla conclusione dell’affare, per un totale di 66.308,50 euro. La sentenza di primo grado aveva condannato l’impresa alla restituzione di 34.254,25 Euro (cioè della somma ricevuta in esecuzione del preliminare)e compensato parzialmente le spese di lite. La promissaria acquirente impugna in cassazione la sentenza della Corte d’appelloche - sul presupposto della impossibilità sopravvenuta della prestazione della promittente venditrice, dovuta a factum principis- ha confermato la sentenza di primo grado. [OSCURATO:PERSONA] 1. -Con l’unico motivo, ex art. 360, n. 3 c.p.c., si deduce violazione e falsa applicazione degli art. 1176, 1218, 1256, 1385, 1463, e 2697 c.c., per avere la Corte di appello ritenuto essersi verificata l’impossibilità sopravvenuta della prestazione oggetto del preliminare di compravendita invece dell’inadempimento imputabile alla promittente venditrice.In sostanza, la ricorrente denuncia che i giudici di merito abbianoomesso di rilevare che: (a) l a promittente venditrice non ha assolto l’onere diprovare che l’impossibilità sopravvenuta della prestazioneè derivata da causa a lei non imputabile; (b) dai documenti 3di 4 – RG 29716/2017 – S2 – CC 15/9/2022 (n. 19) – [OSCURATO:PERSONA]. prodotti dalla stessa controparte, risulta che costei non si era tempestivamente attivata, con l'uso dell'ordinaria diligenza, ad assumere le informazioninecessarie presso l' ufficio tecnico competente del Comune di Roma, attività che le avrebbero consentito di riscontrare fattori impeditivi della prestazione promessa nel contratto preliminare del 2005, sussistenti ben prima della stipula di quest’ultimo. La ricorrente si riferisce ad abusi edilizi nella zona da edificare, risalenti almeno al 1995 e risultanti da atti ufficiali, come una domanda di condono presentata appunto nel 1995. 2. -Sul punto rilevante il giudice di primo grado ha motivato in questi termini: «Occorre però precisare che non vi è prova che la mancata realizzazione dell'unità immobiliare destinata all'attrice - e solo progettata al momento della stipula del preliminare - sia stata cagionata da un inadempimento della società promittente,apparendo agli atti che essa sia stata invece imposta da una modifica del programma edificatorio e dalla successiva stipula della convenzione urbanistica con il Comune di Roma». La Corte di appello aggiungeche: «Tale motivazione, seppur sinteticamente, ha individuato in un fatto sopravvenuto, proveniente dal soggetto pubblico la ragione della mancata realizzazione dell'opera, ossia quello che la giurisprudenza enumera infatti tra le cause sopravvenute, giustificative della risoluzione: il factum principis , ossia il provvedimento l egislativo o amministrativo, che impedisce il compimento della prestazione». 3. – Il motivo è fondato. La Corte d’appello ritiene che il factum principis incidente negativamente sull’attuazione del rapporto obbligatorio integri sic et simpliciteruna causa di esonero del debitore da responsabilità per inadempimento. Ciò costituisce un errore di diritto. Il debitore è liberato dalla responsabilità per inadempimento soltanto allorché offra la prova che l’impossibilità sopravvenuta della 4di 4 – RG 29716/2017 – S2 – CC 15/9/2022 (n. 19) – [OSCURATO:PERSONA]. prestazione non è a l ui imputabile . Pertanto, d i fronte al factum principis incidente negativamente sull’attuazione del rapporto obbligatorio, il debitore non è liberato se non offre la prova che il provvedimento dell'autorità non poteva essere evitato con l’impiego dell’ordinaria diligenza. In particolare,l’obbligo di diligenza del debitore (non esaurisce il proprio contenuto in una generica astensione dall’illecito, ma)richiede che egli si avvalga delle possibilità disponibili nell’ordinamento per prevenire o rim uovere l’impedimento derivante dal factum principis(cfr. Cass. 6594/2012). Tale prova è mancata nelcaso di specie. Dagli atti non risulta , infatti, che la società promittente venditrice si sia attivata tempestivamente per sollecitare il Comune a compiere ogn i azione necessaria a rimuoverela situazione di occupazione abusiva dell’immobile nell’area da edificare, superando così l’ostacolo alla stipula della convenzione che costituiva un presupposto necessario per l’ademp imento dell’obbligazione da parte della promittente venditrice. 4. - In conclusione, il ricorso per cassazione è accolto nei termini d i cui in motivazione (cfr. n. 3); la sentenza impugnata è cassata; la causa è rinviata alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle