Cassazione n. 18960/2026

e 3110/2026Numero di raccolta generale 18960/2026Data pubblicazione 10/06/2026LA RASENNA [OSCURATO:PERSONA] a r.l., con sede in Cerveteri – via dellaNecropoli n. 2, in persona del legale rappresentante pro temporeBADINI Aurelio, [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:DATA_NASCITA]BADINI Mario, [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:DATA_NASCITA]BADINI Giovanni, [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:DATA_NASCITA]BADINI Giuliana, [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:DATA_NASCITA]rappresentati e difesi dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio n.9338/6/2018, depositata in data 20.12.2018;Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con avviso di liquidazione n. 20121T003113000, l’Agenzia delleEntrate di Roma – [OSCURATO:PERSONA] di Civitavecchia, notificato sia allaparte acquirente ([OSCURATO:PERSONA] a r.l.), che alle parti venditrici(BADINI Aurelio, BADINI Mario, BADINI Giovanni, BADINI Giuliana),rettificava il valore di un immobile adibito a magazzino oggetto di uncontratto di compravendita, ubicato nel territorio del Comune di Ladispoli,rimodulando di conseguenza le aliquote delle imposte di registro, catastaleed ipotecaria. Nella specie, il valore dell’immobile veniva rideterminato ineuro 479.000, in luogo di euro 450.000 quale prezzo di vendita indicatonell’atto. La quantificazione del presunto valore del bene veniva (v. attoimpositivo riportato in sede di ricorso alle pagg. 2, 3 e 4) ricalcolata tenendoconto dei valori indicati dall’Osservatorio del [OSCURATO:PERSONA] (OMI).2. Nel medesimo avviso, inoltre, veniva disconosciuta la sussistenzadell’agevolazione relativa alle pertinenze di terreni agricoli (ex art. 2,comma 4-bis, del d.l. n. 194 del 2009, conv. con l. n. 25 del 2010), inNumero registro generale 11011/2020Numero sezionale 3110/2026Numero di raccolta generale 18960/2026Data pubblicazione 10/06/2026relazione alla quale la parte acquirente aveva attestato il possesso deipresupposti soggettivi e oggetti – dichiarando, segnatamente, di essereimprenditore agricolo professionale, regolarmente iscritto nella relativagestione previdenziale e assistenziale presso l’INPS di Bracciano e che ilmagazzino doveva considerarsi pertinenza di un fondo rurale sito nelComune di Ladispoli, di proprietà della società [OSCURATO:PERSONA] –.3. Il disconoscimento dei requisiti dell’agevolazione avveniva sulla basedell’assenza del presupposto oggettivo, in quanto il terreno agricolomenzionato nell’atto di compravendita non risultava all’Agenzia delleEntrate di proprietà di parte acquirente, bensì di terzi.4. Avverso l’atto impositivo proponevano separati ricorsi la parteacquirente e le parti venditrici, allegando, tra l’altro, che la rimodulazionedel valore dell’immobile, censito al catasto di Ladispoli, era stata eseguitaerroneamente sulla base di valori dell’OMI del Comune di Cerveteri.5. [OSCURATO:PERSONA] di Roma riuniva i ricorsi e liaccoglieva, annullando l’avviso.6. In particolare, rilevava come, per stessa ammissione dell’Agenziadelle Entrate costituita in giudizio, la rideterminazione del valoredell’immobile era stata eseguita sulla base di valori riferiti al Comune diCerveteri, invece che a quello di Ladispoli, nel cui catasto era invece censitoil magazzino, a nulla rilevando, come invece sostenuto dall’ente impositore,che si trattava di un refuso irrilevante in quanto gli importi considerati erano«similari» a quelli corretti. L’avviso, dunque, risultava in parte quaillegittimo, in quanto riportava una quantificazione delle imposte calcolatasulla base di un valore per stessa ammissione dell’ente impositore erroneo.7. Quanto al disconoscimento dei presupposti dell’agevolazione, la CTPcosì argomentava: «Quanto alla concentrazione nel medesimo atto di unaulteriore ragione di rettifica – costituita dall’asserito indebito utilizzodell’agevolazione trasferimento di bene ad imprenditore agricoloNumero registro generale 11011/2020Numero sezionale 3110/2026Numero di raccolta generale 18960/2026Data pubblicazione 10/06/2026professionale – essa fa premio sulle ulteriori ragioni di illegittimitàdenunziate con i ricorsi, in quanto, una volta ritenuto illegittimo l’avviso peri motivi già detti, non sta a questo organo rideterminare la rettifica delvalore e stabilire il quantum debeatur sostituendosi all’organo tecnico,ricadendo sull’amministrazione la conseguenza della scelta di concentrareper l’appunto in unico avviso diversi profili di ritenuta inadeguatezzadell’assolvimento dell’obbligo tributario, per la parte della quale potràprocedere a rideterminare il dovuto».8. Avverso la decisione appena citata proponeva appello l’Agenzia delleEntrate, solo per la parte in cui la sentenza statuiva, procedendoall’annullamento integrale, l’illegittimità dell’intero avviso anche conriferimento al recupero delle imposte relative alle agevolazioni invocatenell’atto di compravendita. Secondo l’Agenzia delle Entrate ildisconoscimento dell’agevolazione era avvenuto sulla base dellaappartenenza a terzi del fondo agricolo indicato nell’atto di vendita comeprincipale e rispetto al quale l’immobile acquistato era stato dichiaratopertinenza. Evidenziava, in proposito, l’ente impositore che non sussistevaalcun divieto normativo ostativo al cumulo di contestazioni, relative a variprofili, in un unico atto impositivo.9. Con la sentenza indicata in epigrafe, la Commissione TributariaRegionale rigettava il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, condividendo lemotivazioni del giudice di prime cure ed osservando: «Il riconoscimentodella insufficienza in radice del supporto probatorio sul quale riposava l’attodi rettifica impugnato assorbe le ulteriori indicazioni alle quali l’appellantesi riporta nell’atto di appello, allorché deduce che l’attività di accertamentosuddetto sarebbe da intendersi riferita all’assenza delle condizioni per lafruizione dell’agevolazione fiscale in parola, trattandosi di fabbricato noninsistente su terreno di proprietà dell’acquirente».Numero registro generale 11011/2020Numero sezionale 3110/2026Numero di raccolta generale 18960/2026Data pubblicazione 10/06/202610. Avverso la sentenza di appello propone ricorso l’Agenzia delleEntrate, affidando le proprie doglianze a due motivi.11. I contribuenti si costituivano con controricorso.12. Veniva, pertanto, fissata l’adunanza camerale del [OSCURATO:DATA_NASCITA].RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate deduce, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazionedell’art. 112 c.p.c., sotto il profilo dell’“ultrapetizione”.Evidenzia, in proposito, che «la CTR evidentemente non si è avvedutache l’appello dell’Ufficio riguardava unicamente il disconoscimentodell’agevolazione», sicché «la sentenza impugnata appare viziata da nullità,per essersi pronunciata sulla rettifica di valore, che non era stata oggettodi censura da parte dell’Ufficio».A sostegno delle proprie doglianze, ha riprodotto nel corpo del ricorsosia i motivi di appello, sia la sentenza, che l’atto impositivo, oltre alla copiascansionata di visura catastale relativa al terreno distinto al foglio 48, part.1061 del Comune di Ladispoli (ossia il terreno agricolo citato qualepresupposto dell’agevolazione invocata nell’atto di compravendita),2. Il motivo deve ritenersi fondato.2.1 Il d.l. n. 194 del 2009, conv con l. n. 25 del 2010, ha previsto, afar data dal 28.02.200, un regime fiscale agevolato per l’acquisto di terreniagricoli (e relative pertinenze) da parte di coloro che rivestano la qualità dicoltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nelle rispettivegestioni previdenziale ed assistenziale.I benefici riguardano le imposte di registro e ipotecaria, previste inmisura fissa, invece che percentualmente, rispetto al valore del terreno (odelle pertinenze) tramite l’applicazione delle aliquote ordinarie, nonchél’imposta catastale, alla quale si applica l’aliquota ridotta dell’1%.Numero registro generale 11011/2020Numero sezionale 3110/2026Numero di raccolta generale 18960/2026Data pubblicazione 10/06/2026Nel caso oggetto del procedimento, con unico avviso, l’Agenzia delleEntrate ha provveduto sia a rettificare in peius per i contribuenti (ossiarideterminando un importo più alto) il valore dell’immobile oggetto dell’attodi compravendita, come quantificato in quest’ultimo tramite il prezzo (euro450.000, in luogo del più alto valore di euro 479.000), sia a disconoscere ipresupposti dell’agevolazione prima indicata.2.1 È indubbio, come prospettato dall’Agenzia delle Entrate e in ognicaso non smentito dalla CTR, che l’ente impositore possa elevare, in quantonon vietato, più contestazioni a carico dei contribuenti con unico atto, conquantificazione complessiva o frazionata dei vari importi richiesti a titolo ditributo, di sanzioni e/o di interessi.2.2. Costituisce principio consolidato di questa Corte – in virtù dellanatura impugnatoria del processo tributario e della ragionevole durata delprocesso – che, nel caso in cui l’atto che concentri varie contestazionivenga impugnato e l’A.G. proceda a rilevare vizi che lo attingono soloparzialmente, non possa essere annullato l’intero provvedimentoimpositivo, ma solo le parti di esso che vengano ritenute illegittime (così,Cass. n. 39660/2021: «In ragione della natura di impugnazione-merito delprocesso tributari e del rispetto dei principi della ragionevole durata delgiusto processo (artt. 111 Cost., 47 CDFU e 6 CEDU), il giudice, adito inuna causa di opposizione di cartella di pagamento, ove sia accertatal'esistenza di un titolo giudiziale definitivo che abbia ridotto la pretesaimpositiva originariamente contenuta nell'avviso di accertamentopresupposto, con conseguente insussistenza parziale, rispetto alleoriginarie pretese, del suo presupposto legittimante, non può invalidare"in toto" la cartella, ma è tenuto a ricondurre la stessa nella misuracorretta, annullandola solo nella parte non avente più titolonell'accertamento originario»; Cass. n. 18777/2020: «Il processotributario è annoverabile tra quelli di "impugnazione-merito", in quantoNumero registro generale 11011/2020Numero sezionale 3110/2026Numero di raccolta generale 18960/2026Data pubblicazione 10/06/2026diretto ad una decisione sostitutiva sia della dichiarazione resa dalcontribuente, sia dell'accertamento dell'Ufficio, sicché il giudice, overitenga invalido l'avviso di accertamento per motivi non formali, ma dicarattere sostanziale, non può limitarsi al suo annullamento, ma deveesaminare nel merito la pretesa e ricondurla alla corretta misura, entro ilimiti posti dalle domande di parte».2.3. La questione dell’applicazione del regime agevolato involgenecessariamente due profili: quello della sussistenza dei requisiti oggettivie soggettivi del regime agevolato; quello della determinazione delquantum debeatur. Quest’ultimo profilo viene in considerazione quando sidiscuta sul valore del bene oggetto dell’atto traslativo sia che i requisitidell’agevolazione sussistano (in relazione alla sola imposta catastale, dadeterminare con aliquota dell’1%, poiché le altre sono individuate inmisura fissa), sia, soprattutto, nel caso in cui non sussistano i presuppostidel regime agevolato (in quanto, in questa ipotesi, sia imposta di registro,sia imposta catastale, sia imposta ipotecaria sono quantificate sulla basedi aliquote che hanno per base di calcolo il valore dell’immobile).2.4. Nel caso che occupa, la motivazione della CTR ha inferitol’illegittimità dell’(intero)avviso alla luce di determinazioni di importicalcolati su base incerta, oggetto di una quantificazione ritenuta erronea(come ammesso dallo stesso ente impositore, che riconosceva di avereutilizzato dati dell’OMI relativi ad un Comune diverso da quello in cui eraaccatastato l’immobile oggetto di compravendita).2.5. La CTR non si è pronunciata sull’an del regime agevolato, ritenendotranchant la questione della quantificazione degli importi dovuti. Ilragionamento seguito dalla Corte di secondo grado ha fatto leva sullaconsiderazione che la determinazione del valore dell’immobile costituissel’antecedente logico, nonché base di calcolo, per l’applicazione delle impostealle aliquote ordinarie e che, di conseguenza, non fosse possibileNumero registro generale 11011/2020Numero sezionale 3110/2026Numero di raccolta generale 18960/2026Data pubblicazione 10/06/2026pronunciarsi in relazione alla parte che riguardava l’invocato regimeagevolato (opinando che, a prescindere dall’an circa i presupposti delbeneficio, in ogni caso il quantum determinato dall’Ufficio non potesse cheessere inficiato dall’errore nella determinazione del valore dell’immobile,non potendosi l’A.G. sostituire nella determinazione degli importi corretti).2.6. Il percorso argomentativo seguito dalla CTR, tuttavia, deveritenersi illogico e non conforme alla natura impugnatoria del processotributario: una volta annullata la parte dell’avviso relativa alla rettifica divalore, infatti, doveva logicamente ritenersi congruo il prezzo dichiaratonell’atto di compravendita, quale base di determinazione del dovuto. LaCorte di secondo grado, dunque, avrebbe dovuto pronunciarsi in merito allaquestione relativa alla sussistenza dei presupposti dell’agevolazioneinvocata dai contribuenti e, di conseguenza, sulla legittimità del quantumdella pretesa, eventualmente rideterminando gli importi dovuti.3. Con il secondo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate invoca, inrelazione al parametro di cui all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazionee falsa applicazione dell’art. 2, comma 4 bis, del d.l. n. 194 del 2009 (conv.con l. n. 25 del 2010).La ricorrente si duole del fatto che la CTR non abbia disconosciuto ildiritto dei contribuenti alle agevolazioni fiscali relative ai terreni agricoli ealle loro pertinenze, in quanto il fondo rustico distinto al foglio 48 particella1061 del Comune di Ladispoli non risultava al catasto di proprietà dellasocietà acquirente (a differenza di quanto da questi dichiarato nell’atto dicompravendita), con ciò venendo meno il vincolo di pertinenzialità rispettoallo stesso invocato nel contratto e, di conseguenza, il diritto al regimeimpositivo ridotto.3. Tale motivo di ricorso deve ritenersi assorbito nel primo, consideratoche, come già rilevato, la Corte di secondo grado non si è pronunciata inmerito alla sussistenza dei presupposti dell’agevolazione invocata dalNumero registro generale 11011/2020Numero sezionale 3110/2026Numero di raccolta generale 18960/2026Data pubblicazione 10/06/2026contribuente e sulla legittimità dell’avviso nella parte relativa al suodisconoscimento.4. In conclusione, deve essere accolto il primo motivo di ricorso,assorbito il secondo; la sentenza deve essere, pertanto, cassata con rinvioalla Corte di Giustizia di secondo grado del Lazio affinché, in diversacomposizione, proceda ad un nuovo esame e decida anche in merito allespese di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa lasentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa allaCorte di Giustizia di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, ancheper la disciplina delle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14.04.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]