Cassazione n. 28416/2024

la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 22267/2019 R.G. proposto da D’[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], nel cui studio in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] è elettivamente domiciliato. –ricorrente – Contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], nel cui studio in Roma, viale Parioli, n. 55, è elettivamente domiciliato e [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], presso il cui studio in Roma, via [OSCURATO:PERSONA], n. 59, è elettivamente domiciliata -controricorrenti- Avverso la sentenza n. 378/2019, pronunciata dalla Corte d’Appello di Roma, il 17/1/2019 e non notificata. Oggetto: Vendita immobile – Abitabilità –Obbligo di acquisizione. udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 2 ottobre 2024 dalla dott.ssa [OSCURATO:PERSONA]; Rilevato che: 1. Con ricorso ex art. 702 - bis cod. proc. civ., [OSCURATO:PERSONA], premesso che, in data [OSCURATO:DATA_NASCITA], aveva acquistato da [OSCURATO:PERSONA]Innocenti un immobile ad uso abitativo, sito in Comune di Labico, dichiarato conforme alle concessioni edilizie e alle norme urbanistiche, ma sprovvisto di certificato di abitabilità chiesto dal venditore il 14/11/2006, ma non rilasciato, e che nel 2009 l'Ufficio tecnico del Comune, in seguito a sopralluogo, aveva riscontrato difformità tra la costruzione realizzata e il progetto con aumento di cubatura, adì il Tribunale di Velletri, onde ottenere la condanna del venditore all'adempimento a propria cura e spese delle obbligazioni assunte col contratto di vendita, oltre al risarcimento dei danni. Costituitosi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA]Innocenti chiese il rigetto della domanda e l’autorizzazione a chiamare in causa la propria dante causa, [OSCURATO:PERSONA], da cui aveva acquistato a sua volta l'immobile, la quale si costituì in giudizio, chiedendo a sua volta il rigetto della domanda. Disposta la trasformazione del rito, il Tribunale accolse la domanda, ritenendo accertato l'inadempimento del venditore per aver venduto l'immobile privo della dichiarazione di agibilità, senza provvedere al completamento della pratica di rilascio del predetto certificato, cui si era obbligato, e lo condannò al pagamento di € 41.482,22 per la regolarizzazione dell'immobile e di € 10.000,00 a titolo di risarcimento in via equitativa. Il giudizio di gravame, introdotto dal medesimo [OSCURATO:PERSONA]Innocenti, si concluse, nella resistenza di [OSCURATO:PERSONA], che eccepì l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 cod. proc. civ., e [OSCURATO:PERSONA], con la sentenza n. 378/2019, con la quale la Corte d'Appello di Roma rigettò l'appello e la domanda di risarcimento ex art. 96 cod. proc. civ. proposta da [OSCURATO:PERSONA]. 2. Contro la predetta sentenza, [OSCURATO:PERSONA]Innocenti propone ricorso per cassazione, affidandolo a quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si difendono con distinti controricorsi. [OSCURATO:PERSONA] ha altresì depositato memoria. Considerato che: 1.Col primo motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 1227 cod. civ., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché la Corte d'Appello di Roma aveva condannato il ricorrente a pagare anche il costo necessario per sanare il cambio di destinazione urbanistica del piano seminterrato da locale garage, qual era il vano al momento della vendita, a locale abitativo, senza considerare che tale mutamento era stato effettuato dallo stesso acquirente successivamente alla vendita e che pertanto, alla stregua del principio di causalità dettato dall'art.1227 cod. civ., i maggiori costi della certificazione di agibilità, dovuti proprio a tale sopravvenuta situazione, avrebbero dovuto essere posti a carico dell'acquirente, residuando a carico dell'alienante le eventuali sole spese amministrative e di segreteria per il rilascio del documento. 2. Col secondo motivo, si lamenta l'omesso l'esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito affermato che l'appellante non aveva fornito alcun elemento da cui desumere che le opere in difformità erano state eseguite dal Benini, benché l’atto di compravendita descrivesse il vano poi trasformato in abitazione come garage, secondo quanto evidenziato col secondo motivo d'appello, e benché detta situazione non fosse stata mai contestata dalle parti in causa. Se, infatti, i giudici avessero valutato la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di compravendita non avrebbero ritenere responsabile il venditore, ma il solo acquirente che tale trasformazione aveva effettuato. 3. Col terzo motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 1491 cod. civ. e dell'art. 1362 cod. civ., rispetto al terzo chiamato, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito, con riguardo al proprio atto di compravendita del bene da [OSCURATO:PERSONA], avevano erroneamente applicato l’art. 1491 cod. civ. e mal interpretato la dichiarazione da lui resa, ritenendo che egli avesse verificato, a mezzo del proprio tecnico, le dichiarazioni di natura urbanistica rese dalla venditrice all’art. 3 del rogito notarile, così escludendo l’operatività della garanzia. I giudici, ad avviso del ricorrente, non avevano, invece, considerato che detti accertamenti avevano avuto riguardo alla sola regolarità urbanistica del bene, onde verificare le dichiarazioni rese in proposito dalla venditrice all’art. 3 del rogito notarile, e non il puntuale compimento della pratica per l'agibilità dell'immobile, sicché non avrebbero potuto escludere la garanzia dovuta dal costruttore ai sensi dell’art. 1491 cod. civ., posto che il costruttore aveva taciuto in malafede la sussistenza di difformità del fabbricato rispetto al progetto, accertata in sede di accatastamento dell'immobile. 4. Col quarto motivo, infine, si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 24, 25 e 26 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico dell'edilizia), in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché la Corte d'appello non aveva considerato che la normativa in materia di certificazione di agibilità prevedeva il silenzio assenso una volta decorso un certo termine dalla ricezione della domanda, che, pertanto, l’istanza avanzata in proposito da [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA] doveva intendersi accolta attraverso tale modalità e che, al momento del rogito tra lo stesso ricorrente e [OSCURATO:PERSONA], era già maturato il termine di sessanta giorni dalla presentazione della domanda per il rilascio della certificazione di agibilità, la quale non poteva dunque dirsi mancante. 5. I primi tre motivi, da trattare congiuntamente in quanto afferenti al medesimo thema decidendum riguardante la responsabilità dell’acquirente nella realizzazione di condizioni atte ad aumentare gli oneri posti a carico del venditore ai fini del rilascio del certificato di abitabilità e nella consapevolezza di quest’ultimo in merito alla sussistenza o meno del certificato al momento in cui concluse il proprio acquisto, sono inammissibili. Come già chiarito da questa Corte, le espressioni violazione o falsa applicazione di legge, di cui all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., descrivono i due momenti in cui si articola il giudizio di diritto: a) quello concernente la ricerca e l'interpretazione della norma ritenuta regolatrice del caso concreto; b) quello afferente all’applicazione della norma stessa una volta correttamente individuata ed interpretata. Il vizio di violazione di legge investe immediatamente la regola di diritto, risolvendosi nella negazione o affermazione erronea della esistenza o inesistenza di una norma, ovvero nell'attribuzione ad essa di un contenuto che non possiede, avuto riguardo alla fattispecie in essa delineata; il vizio di falsa applicazione di legge consiste, o nell'assumere la fattispecie concreta giudicata sotto una norma che non le si addice, perché la fattispecie astratta da essa prevista - pur rettamente individuata e interpretata - non è idonea a regolarla, o nel trarre dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche che contraddicano la pur corretta sua interpretazione. Non rientra nell'ambito applicativo dell'art. 360, primo comma, n. 3, l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa che è, invece, esterna all'esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato di legittimità (cfr. Cass., Sez. 1, 14/01/2019, n. 640). Nella specie, il primo e il terzo motivo, pur presentati sotto la veste formale della violazione e/o falsa applicazione di legge, pretendono di sollecitare una nuova lettura del compendio probatorio esaminato dai giudici di merito, per addivenire ad un diverso apprezzamento della fattispecie concreta e devono pertanto ritenersi fuori del perimetro delimitante il sindacato del giudice di legittimità (Cass., Sez. 1, 27/3/2024, n. 8272), avendo i giudici di merito chiarito, quanto al rapporto D’Innocenti-Benini, come nessun elemento fosse stato fornito dall’appellante da cui desumere che le opere in difformità fossero state eseguite dal Benini e come, anzi, “le prove testimoniali espletate” avessero “attestato che i lavori erano stati eseguiti dal D’Innocenti, come risulta dalle dichiarazioni dei testi [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA], che hanno confermato la riferibilità dei lavori al D’Innocenti, e come ha riconosciuto in sede di interrogatorio formale lo stesso convenuto, ancorché limitando il proprio intervento al portico eseguito con struttura amovibile”, e, quanto al rapporto D’Innocenti-Vitale, come il primo avesse eseguito verifiche, attraverso propri tecnici, in ordine alla regolarità del bene. Del resto, il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell'art. 360 cod. proc. civ., primo comma, n. 5 (che attribuisce rilievo all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e presenti carattere decisivo per il giudizio), né in quello del precedente n. 4, disposizione che - per il tramite dell'art. 132, n. 4, cod. proc. civ., - dà rilievo unicamente all'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante (Cass., Sez. 1, 26/9/2018, n. 23153; Cass., Sez. 3, 10/6/2016, n. 11892), sia perché la contestazione della persuasività del ragionamento del giudice di merito nella valutazione delle risultanze istruttorie attiene alla sufficienza della motivazione, non più censurabile secondo il nuovo parametro di cui all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), sia perché con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, contrapponendovi le proprie, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie concreta operate dai giudici del merito, trattandosi di accertamento di fatto, precluso in sede di legittimità (ex plurimis Cass., Sez. 1, 6/11/2023, n. 30844; Cass., Sez. 5, 15/5/2018, n. 11863, Cass., Sez. 6-5, 7/12/2017, n. 29404; Cass., Sez. 1, 2/8/2016, n. 16056)). Consegue da quanto detto l’inammissibilità delle censure. 6. La quarta censura è, invece, infondata. Occorre, innanzitutto, premettere che gli artt. 24-26 del d.P.R. n. 380/2001, entrato in vigore il 30 giugno 2003, nel disciplinare la materia, prevedono che il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità in tutti i casi di interventi edilizi relativi a nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, nonché di interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al primo comma del medesimo articolo. L’art. 24 T.U. Edilizia, dopo avere statuito che il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, ha, in particolare, semplificato il procedimento di rilascio del certificato, concentrando le competenze presso lo sportello unico per l’edilizia e prevedendo una forma di silenzio-assenso, in caso di mancata risposta dell’amministrazione entro 30 giorni dalla presentazione dell’istanza da parte dell’interessato, corredata dagli appositi documenti richiesti dalla legge, con la conseguenza che, come affermato da Cass., Sez. 2, 2/8/2023, n. 23604, il d.lgs. n. 222/2016, nel modificare la disciplina in tema di agibilità, non allude più al rilascio di apposita certificazione, neanche mediante la procedura del silenzio-assenso, posto che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati è valutata secondo quanto dispone la normativa vigente, con l’effetto che la conformità dell’opera al progetto presentato dovrà essere attestata mediante “segnalazione certificata”, attraverso una sostanziale assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge, senza che sia rilasciato un apposito provvedimento espresso e senza che maturi un titolo avente natura provvedimentale mediante silenzio-assenso. Pertanto, ai fini dell’agibilità, se, da un lato, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, la “segnalazione certificata” degli interventi realizzati, dall’altro, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’utilizzo e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di esso (Cass., Sez. 2, 2/8/2023, n. 23604). Orbene, come affermato da questa Corte, la carenza sostanziale o formale dell’agibilità non inficia la validità “strutturale” del contratto traslativo per illiceità dell’oggetto, in quanto l'obbligo dei venditori di consegnare agli acquirenti di immobili urbani il relativo certificato deriva - oltre che da eventuali specifiche pattuizioni - dall'art. 1477, terzo comma, cod. civ., il quale, imponendo al venditore di consegnare i titoli ed i documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta, si riferisce ad essi non in quanto mezzo di consegna della cosa, ma in quanto oggetto dell'obbligazione, posta a carico del venditore, di consegnare tanto la cosa, quanto i documenti ad essa riferiti, (Cass., Sez. 1, 22/6/1972, n. 2050), sicché la vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso di abitazione, ma privo di licenza di abitabilità, non ha un oggetto illecito, in quanto non esiste alcuna norma che contempli l'obbligo del preventivo rilascio del certificato suddetto (Cass., Sez. 2, 29/3/1995, n. 3687). Essa incide, invece, sull’attuazione del programma negoziale e può comportare la risoluzione del contratto, sebbene non in via automatica, dovendo prima essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene (Cass., Sez. 2, 2/8/2023, n. 23604; Cass. Sez. 2, 03/02/2023, n. 3419; Cass., Sez. 6-2, 25/11/2022, n. 34882; Cass., Sez. 2,11/02/2022, n. 4467; Cass., Sez. 2, 20/10/2021, n. 29173). Pertanto, come chiarito da Cass., Sez. 2, 2/8/2023, n. 23604, posto che la vendita può essere risolta per l’intervenuta consegna di aliud pro alio datur solo ove difettino – in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria – i requisiti igienico - sanitari e di sicurezza per ottenere l’agibilità, restando indifferente, in assenza delle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, il formale (ed evidentemente inappropriato) rilascio della certificazione di agibilità, stante la rilevanza del vizio sostanziale correlato ad una carenza strutturale e non il mero dato formale dell’attestazione confermativa del rispetto delle prescrizioni, le diverse conseguenze derivanti dalla mancanza del certificato di agibilità possono riassumersi nei termini che seguono: a) se il difetto della richiamata certificazione è ascrivibile all’assenza (in senso sostanziale-funzionale), in radice, dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e sul risparmio energetico, volti a rendere abitabile o agibile l’immobile – assenza che non sia sanabile in termini assoluti –, il bene oggetto del negozio traslativo (o della promessa di vendita) assume connotazioni completamente diverse da quelle pattuite (ossia appartiene ad un genere o sottogenere diverso, rivelandosi funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l’utilità richiesta), con la correlata possibilità di esperire l’azione di risoluzione (per vendita di aliud pro alio), senza soggiacere alle strettoie decadenziali e prescrizionali delle garanzie edilizie (anche, Cass., Sez. 2, 13/8/2020, n. 17123; Cass., Sez. 2, 27/12/2017, n. 30950); b) se le difformità accertate sono sanabili e, dunque, non hanno un’incidenza strutturale e funzionale sulla destinazione economico- sociale del bene, la mancanza sostanziale dei requisiti igienico- sanitari può determinare un vizio della cosa alienata ovvero una mancanza di qualità essenziali; c) se, infine, la carenza della relativa certificazione ha un rilievo esclusivamente formale-documentale, in quanto, pur sussistendo i requisiti di conformità alle prescrizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e sul risparmio energetico, la pratica amministrativa volta ad ottenere il rilascio di tale attestazione non sia stata avviata o ultimata, a cura dell’alienante o del promittente venditore, il contratto non può essere risolto, atteso che l’inadempimento dedotto non è talmente grave da dar luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale, sebbene possa esserne invocato l’adempimento e possa essere azionata la relativa tutela risarcitoria. In quest’ultimo caso, l’acquirente, prosegue la citata ordinanza, oltre a poter esercitare la domanda di esatto adempimento, tranne che nei casi in cui l’acquirente fosse a conoscenza dell’assenza del certificato e l’abbia accettata (vedi anche Cass., Sez. 2, 12/11/2013, n. 25427; Cass., Sez. 2, 14/11/2002, n. 16024), può altresì chiedere il risarcimento dei danni conseguenti al mancato rilascio, purché l’an, il quomodo e il quantum di detto nocumento siano dimostrati, non spettando altrimenti alcuna riparazione, specie quando sia accertato che tale circostanza non ha impedito all’avente diritto di utilizzare pienamente il bene come abitazione, senza che questi abbia concretamente subito quei pregiudizi economici che sarebbero potuti astrattamente derivare dalla mancanza del suddetto certificato, anche in termini di esborso di spese necessarie per la sua materiale acquisizione (in questi termini Cass., Sez. 2, 2/8/2023, n. 23604, che richiama Cass. Sez. 6-2, 18/05/2018, n. 12226; Cass., Sez. 2, 27/12/2017, n. 30950; Cass., Sez. 2, 08/01/2013, n. 259; Cass., Sez. 3, 15/05/2003, n. 7529; Cass., Sez. 2, 17/12/1993, n. 12507; Cass., Sez. 2, del 20/04/1976, n. 1377; per il risarcimento del danno ex se, invece, Cass. Sez. 3, 10/10/2019, n. 25418). Nella specie, l’acquisizione della agibilità era stata fatta oggetto di specifico obbligo in capo all’alienante, obbligo che non può dirsi assolto per essersi formato il silenzio assenso sull’istanza avanzata all’uopo dalla sua dante causa. Risulta, infatti, dalla sentenza impugnata che [OSCURATO:PERSONA], originaria titolare del permesso di costruire e dante causa di D’[OSCURATO:PERSONA], aveva presentato al Comune di Labico, il 14/11/2006, la domanda di rilascio del certificato di agibilità e che il silenzio assenso non poteva dirsi formato in quanto, nonostante l’espressa richiesta ai sensi dell’art. 25 d.P.R. n. 380 del 2001, non era stata prodotta la documentazione mancante, ossia quella relativa all’impiantistica, al risparmio energetico, al collegamento delle acque alla fossa settica certificata e all'abbattimento delle barriere architettoniche. Tale argomentazione è senz’altro corretta, considerato che, come già sostenuto da questa Corte con riguardo alla licenza di abitabilità di immobili, prevista dal d.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, art. 4, la fattispecie legale tipica del silenzio-assenso in esso delineata presuppone non soltanto il decorso del tempo idoneo ad integrarla, ma altresì che il proprietario, all’atto della presentazione della domanda di rilascio del certificato di abitabilità, offra tutta la documentazione richiesta dalla predetta norma (Cass., Sez. 2, 14/4/2015, n. 7472 non massimata), in assenza della quale il consenso non può dirsi formato, e ciò a maggior ragione se, come nella specie, vi sia stata, da parte dell’ente, un richiesta di integrazione in tal senso rimasta inevasa. In ragione di ciò, deve escludersi la fondatezza della censura. 7. In conclusione, dichiarata l’inammissibilità dei primi tre motivi e l’infondatezza del quarto, il ricorso deve essere rigettato. Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, devono essere poste a carico del ricorrente. Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida, quanto a [OSCURATO:PERSONA], in Euro 6.000,00 per compensi e, quanto a [OSCURATO:PERSONA], in Euro 4.100,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.