Cassazione n. 16634/2026

tata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato;- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., [OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA], in personadel legale rappresentante pro-tempore;- Intimata –- avverso la sentenza n. 5761/17/2023 emessa dalla Corte di giustiziatributaria di II grado della Sicilia, depositata in data 7 luglio 2023 e nonnotificata;udita la relazione della causa svolta dal [OSCURATO:PERSONA];1. A seguito di atto di acquisto di edifici per civile abitazione eterreni in data 23 dicembre 2011, la [OSCURATO:PERSONA] di Cataniadell’Agenzia delle Entrate emetteva nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] MediterraneaNumero registro generale 2939/2024Numero sezionale 3313/2026Numero di raccolta generale 16634/2026Data pubblicazione 27/05/2026Agricola S.r.l. distinti avvisi di rettifica e liquidazione, con i qualimodificava la base imponibile ai fini del calcolo dell’imposta di registro.La società contribuente proponeva impugnazione davanti allaCommissione tributaria provinciale di Catania, la quale accoglieva ilricorso ritenendo nulli gli avvisi per carenza della documentazione2. Il gravame successivamente esperito dall’Amministrazionegrado della Sicilia, che con sentenza n. 5761/2023 del 7 luglio 2023, resanella contumacia della società contribuente, in parziale riforma delladecisione gravata, reputava l’appello infondato nel merito.A fondamento della decisione adottata, il collegio regionaleosservava che risultava documentata l’esistenza della delega di firmarilasciata dal Direttore provinciale dell’Ufficio al funzionario sottoscrittoredell’atto impositivo, ed esaminava nel merito le residue censure delricorso di primo grado non delibate dalla sentenza appellata e ritenuteassorbite, rilevando che “il maggior valore attribuito dall'Ufficio è statoottenuto con la procedura derivata dal “M.C.A.” (Market ComparisionApproach) applicando una aliquota che scaturisce dal rapporto tra i valorimedi dell'Osservatore del [OSCURATO:PERSONA] (O.M.I.) della tipologiaabitazioni civili e della tipologia magazzini, per il 2° trimestre /2011(epoca della compravendita) e ciò perché le ricerche di mercato nonhanno fornito sufficienti valori unitari di beni comparabili, attendibili ai finidella stima. La Suprema Corte ha chiarito che il riferimento alle stimeeffettuato sulla base dei valori OMI, per aree edificabili nel medesimoComune, non è da solo idoneo e sufficiente a rettificare il valoredell'immobile e, pertanto le contestazioni dell'[OSCURATO:PERSONA] possono fondarsi esclusivamente sullo scostamento tra l'eventualecorrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita e il valore del benerisultante delle quotazioni OMI, considerato che quest'ultime nonNumero registro generale 2939/2024Numero sezionale 3313/2026Numero di raccolta generale 16634/2026Data pubblicazione 27/05/2026costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comunecommercio del bene oggetto di accertamento, il quale può variare infunzione di molteplici parametri (quali l'ubicazione, la superficie, lacollocazione nello strumento urbanistico e le oscillazioni del mercatoimmobiliare), limitandosi a fornire indicazioni di massima e dovendo,invece, l'accertamento essere fondato su presunzioni gravi, precise econcordanti”.L’Agenzia delle Entrate propone ricorso, affidato a un unico motivo,per la cassazione della sentenza della Corte di giustizia tributaria disecondo grado della Sicilia.La contribuente è rimasta intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo l’Agenzia delle Entrate denuncia, in rubrica,«Violazione e falsa applicazione degli artt. 43 e 51 del d.P.R. 26 aprile1986 n. 131, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.», per nonavere il giudice di secondo grado tenuto conto, in violazione delle normecitate, che l’Ufficio può avvalersi di ogni strumento utile in concreto adeseguire una idonea valutazione dei beni e dei diritti di volta in volta fattioggetto di osservazione estimativa. Richiama il criterio “residuale” di cuiall’art. 51, III comma, d.P.R. n. 131/1986, secondo cui, oltre al criteriocomparativo e al criterio reddituale, può farsi riferimento “… ad ogni altroelemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmentefornite dai comuni”, da considerare quale norma di chiusura.2. La censura è destituita di fondamento.2.1. Con indirizzo condiviso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 7settembre 2018, n. 21813; Cass., Sez. 5^, 4 novembre 2020, n. 24550;Cass., Sez. 5^, 12 novembre 2021, nn. 33758 e 33759; Cass., Sez. 5^,14 gennaio 2022, n. 1002), questa Corte ha precisato che, in tema diaccertamento dei redditi di impresa, in seguito alla sostituzione dell'art.39 del d.P.R. 16 ottobre 1973, n. 600, ad opera dell'art. 24, comma 5,Numero registro generale 2939/2024Numero sezionale 3313/2026Numero di raccolta generale 16634/2026Data pubblicazione 27/05/2026della legge 7 luglio 2009, n. 88, che, con effetto retroattivo, stante la suafinalità di adeguamento al diritto dell'Unione Europea, ha eliminato lapresunzione legale relativa (introdotta dall'art. 35, comma 3, del d.l. 4luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto2006, n. 248) di corrispondenza del corrispettivo della cessione di beniimmobili al valore normale degli stessi (così ripristinando il precedentequadro normativo in base al quale, in generale, l'esistenza di attività nondichiarate può essere desunta «anche sulla base di presunzioni semplici,purché siano gravi, precise e concordanti»), l'accertamento di un maggiorreddito derivante dalla predetta cessione di beni immobili non può esserefondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivodichiarato nell'atto di compravendita ed il valore normale del bene qualerisulta dalle quotazioni “OMI”, ma richiede la sussistenza di ulteriorielementi indiziari gravi, precisi e concordanti (Cass., Sez. 5^, 12 aprile2017, n. 9474; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34709; Cass., Sez.5^, 26 ottobre 2021, n. 30042; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n.40718; Cass., Sez. 5^, 14 gennaio 2022, n. 1002); il principio èpedissequamente applicabile anche all'imposta di registro, con effettoretroattivo, stante la finalità di adeguamento al diritto dell'Unione Europea(Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2018, n. 11439; Cass., Sez. 5^, 2 aprile2020, n. 7655; Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2021, n. 4320; Cass., Sez.5^, 25 febbraio 2021, n. 5159; Cass. Sez. Trib., n. 22804/2024 – RV672313 - 01).2.2 Le quotazioni “OMI”, risultanti dal sito web dell'Agenzia delleEntrate, non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale incomune commercio del bene oggetto di accertamento, ai fini delle impostedi registro, ipotecaria e catastale, essendo idonee a condurre adindicazioni di valore di larga massima (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 21dicembre 2015, n. 25707; Cass., Sez. 5^, 30 settembre 2016, n. 19466;Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2018, n. 9479; Cass., Sez. 5^, 10 agosto 2021,Numero registro generale 2939/2024Numero sezionale 3313/2026Numero di raccolta generale 16634/2026Data pubblicazione 27/05/2026n. 22552; Cass., Sez. 5^, 22 luglio 2021, n. 21054); il riferimento allestime effettuato sulla base dei valori “OMI”, per aree edificabili delmedesimo Comune, non è quindi idoneo e sufficiente a rettificare il valoredell'immobile, tenuto conto che il valore dello stesso può variare infunzione di molteplici parametri, quali l'ubicazione, la superficie, lacollocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato delle opere diurbanizzazione (Cass., Sez. 5^, 12 aprile 2017, n. 9474; Cass., Sez. 5^,11 maggio 2018, n. 11439; Cass., Sez. 5^, 22 luglio 2021, n. 21054;Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2021, n. 30890); ne consegue che un avviso diliquidazione fondato esclusivamente sui valori “OMI” non può ritenersifondato sotto il profilo motivazionale e, in difetto di ulteriori elementiforniti dall'Agenzia delle Entrate, non può indicare congruamente il valorevenale in comune commercio del bene (Cass., Sez. 5^, 7 settembre 2018,n. 21813; Cass., Sez. 5^, 4 novembre 2020, n. 24550; Cass., Sez. 5^,15 dicembre 2020, n. 28573; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2020, n.28573; Cass., Sez. 5^, 19 maggio 2021, n. 13579; Cass., Sez. 5^, 10agosto 2021, n. 22552; Cass., Sez. 5^, 8 aprile 2022, n. 11476; Cass.,Sez. 5^, 31 maggio 2022, n. 17566; Cass., Sez. 5^, 8 agosto 2022, n.24447; Cass., Sez. 5^, 26 aprile 2023, n. 11031), onde non incorrere neldivieto di “praesumptio de presumpto”, trattandosi di elemento privo, diper sé solo, dei requisiti di precisione e gravità (Cass., Sez. 5^, 4novembre 2020, n. 24550; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2021, n. 16957;Cass., Sez. 5^, 8 agosto 2022, n. 24447).2.3 Tale interpretazione è stata puntualmente recepita dallacircolare emanata dall’Agenzia delle Entrate il 28 aprile 2016, n. 16/E,secondo la quale (§ 1) «le quotazioni OMI - pur costituendo un punto diriferimento importante perché derivanti da puntuali analisi del mercatoimmobiliare - rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazionedel valore venale in comune commercio, per cui dovranno esserenecessariamente integrate anche dagli ulteriori elementi in possessoNumero registro generale 2939/2024Numero sezionale 3313/2026Numero di raccolta generale 16634/2026Data pubblicazione 27/05/2026dell’ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria. Infatti, perl’individuazione del valore venale occorre fare sempre riferimento ai criteristabiliti dall’art. 51 del TUR, ossia ai trasferimenti a qualsiasi titolo, alledivisioni e alle perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla datadell’atto, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri dianaloghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gliimmobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato pergli investimenti immobiliari alla detta data e nella stessa località, nonchéad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base dei datieventualmente forniti dai Comuni».2.4 Ne discende che la sentenza impugnata si è attenuta a taliprincipi, avendo ritenuto illegittimo l’avviso di rettifica e liquidazione sullabase del mero recepimento dei valori “OMI” al fine della stima degliimmobili compravenduti.3. Il ricorso è, in conclusione, infondato.Nulla per le spese del giudizio in difetto di costituzione in giudiziodella società contribuente. P.Q.MRigetta il ricorso.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data17.4.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]