Cassazione n. 14827/2026

vvocati [OSCURATO:PERSONA], ANDREAMALTONI-ricorrente-controCOMUNE [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difesodall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocatoPAOLO BONETTI-controricorrente-avverso la sentenza della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALEdell’EMILIA-ROMAGNA, sede in BOLOGNA, n. 717/2019 depositata il08/04/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 33960/2019Numero sezionale 1816/2026Numero di raccolta generale 14827/2026Data pubblicazione 18/05/20261. Il Comune di [OSCURATO:PERSONA] in Persiceto ha contestato allasocietà [OSCURATO:SOCIETA] l’insufficiente versamento di ICI, riferita ad alcunearee edificabili identificate al catasto terreni foglio 62 mapp. 103 ecomprese nel comparto "D7.8 ex zuccherificio-sub A", per gli anni diimposta 2007-2008-2009. Rivelatosi infruttuoso il contraddittorio tral'ente impositore e la società contribuente, volto ad individuare ilcorretto valore di mercato dell’area ai fini della tassazione ICI, ilComune ha notificato in data 23/12/2013 l'avviso di accertamento n.400006/2007, per l’anno di imposta 2007, con il quale ha contestatol'infedele dichiarazione ICI e quantificato la maggior imposta a debitocalcolata sulla base imponibile come riqualificata.2. La contribuente [OSCURATO:SOCIETA] ha proposto ricorso avverso ilsuddetto avviso di accertamento contestando il valore di mercato3. La CTP di Bologna, con sentenza n. 250/2015, ha accolto ilricorso assumendo l’esistenza di rilevanti errori di valutazionecommessi dal Comune nella determinazione del valore, la difformitàdel valore accertato nelle stesse tabelle ufficiali predisposte dalComune e l'irrilevanza ai fini probatori della perizia prodotta dalComune, perché basata su dati risalenti a 10 anni primadell’accertamento.4. Il Comune di [OSCURATO:PERSONA] in Persicelo ha indi impugnato lapredetta sentenza, e la CTR, con la sentenza in epigrafe meglioindicata, ha accolto il gravame.In particolare, la CTR ha giudicato la sentenza di prime curecarente sotto il profilo motivazionale perché non aveva consideratoadeguatamente gli elementi istruttori forniti dall’ente impositore. Nellospecifico, è stata riconosciuta la legittimità dei criteri adottati dalComune per la rettifica del valore dichiarato dalla società ed è statoNumero registro generale 33960/2019Numero sezionale 1816/2026Numero di raccolta generale 14827/2026Data pubblicazione 18/05/2026ritenuto corretto il metodo comparativo basato su tre compravenditedi beni analoghi nella stessa zona e nello stesso periodo.La CTR ha inoltre escluso l’attendibilità del prezzo di venditainfragruppo indicato dalla società, rilevando che l’operazione, avvenutatra società appartenenti allo stesso gruppo, non rifletteva valori dimercato ma scelte legate a strategie societarie.5. Avverso la suddetta sentenza di gravame la societàcontribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattromotivi, cui ha resistito con controricorso l’amministrazione comunale.6. Successivamente parte ricorrente ha depositato memoriaillustrativa ai sensi dell’art. 380 bis. 1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. In primo luogo, va rilevato che non assume alcun rilievo lasentenza di questa Corte n. 20137/2019, invocata dalla contribuente,in quanto relativa a diversa fattispecie e a diversi motivi di ricorso, nonsovrapponibili alla presente controversia.2. Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsaapplicazione dell'art. 1, comma 161, l. n. 296/2006 sull'obbligo dinotificare gli avvisi di accertamento entro il termine di 5 anni.2.1. [OSCURATO:SOCIETA]. denuncia la violazione dell’art. 1, comma161, della legge n. 296/2006, sostenendo che l’avviso di accertamentoICI per l’anno 2007 sia stato notificato oltre il termine di decadenzaquinquennale.La società afferma di aver presentato la dichiarazione ICI il 9luglio 2008, con conseguente scadenza del termine per la notificadell’accertamento al 31 dicembre 2012. L’avviso, invece, è statonotificato dal Comune solo il 23 dicembre 2013. Secondo la ricorrente,la CTR avrebbe erroneamente omesso di rilevare la decadenza delpotere impositivo del Comune, convalidando un atto che doveva essereconsiderato nullo perché tardivo. In sostanza, [OSCURATO:SOCIETA] sostiene che alNumero registro generale 33960/2019Numero sezionale 1816/2026Numero di raccolta generale 14827/2026Data pubblicazione 18/05/2026momento della notifica l’amministrazione non fosse più legittimata arichiedere le maggiori imposte per il 2007.2.2. Il motivo è inammissibile.2.3. Né la sentenza di primo grado né la sentenza di appellotrattano dell’eccezione sopra riportata, e, anzi, le stesse sentenzenemmeno danno conto della proposizione di tale eccezione. Inoltre, ilmotivo è formulato in termini di violazione di legge quando avrebbedovuto proporsi per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., dandospecificamente conto di quando era stata proposta l’eccezione didecadenza, specificazione del tutto assente,2.4. Sul punto va rammentato che la decadenzadell'amministrazione finanziaria dall'esercizio di un potere nei confrontidel contribuente, in quanto stabilita in favore e nell'interesse esclusivodi quest'ultimo in materia di diritti da esso disponibili, configuraeccezione in senso proprio (Cass., 18 ottobre 2024, n. 27076; Cass.,19 gennaio 2024, n. 2083; Cass., 3 ottobre 2018, n. 24074; Cass., 28novembre 2017, n. 28467; Cass., 9 gennaio 2015, n. 171; Cass., 27gennaio 2012, n. 1154; Cass., 24 agosto 2007, n. 18019; Cass., 11dicembre 2006, n. 26361); eccezione che non può essere dedottanemmeno dietro presentazione di motivi aggiunti, in quantol'integrazione dei motivi di ricorso è consentita dall'art. 24, comma 2,del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 soltanto in relazione allacontestazione di documenti depositati dalla controparte e fino ad alloranon conosciuti (v. Cass., 18 ottobre 2024, n. 27076; Cass., 19 gennaio2024, n. 2083; Cass., 7 luglio 2017, n. 16803; Cass., 8 giugno 2011,n. 12442).Ove una determinata questione giuridica - che implichi unaccertamento di fatto - non risulti trattata in alcun modo nella sentenzaimpugnata, il ricorrente che proponga detta questione in sede dilegittimità ha l'onere, al fine di evitare una statuizione diinammissibilità per novità della censura, non solo di allegarneNumero registro generale 33960/2019Numero sezionale 1816/2026Numero di raccolta generale 14827/2026Data pubblicazione 18/05/2026l'avvenuta deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicarein quale atto del giudizio precedente vi abbia provveduto, onde daremodo alla Corte di cassazione di controllare "ex actis" la veridicità ditale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa(Cass., 27 ottobre 2020, n. 23525; Cass., 24 gennaio 2019, n. 2038;Cass., 9 agosto 2018, n. 20694; Cass., 13 giugno 2018, n. 15430;Cass., 18 ottobre 2013, n. 23675; Cass., 28 luglio 2008, n. 20518;Cass., 21 febbraio 2006, n. 3664; Cass., 12 luglio 2005, n. 14590).2.5. Il giudizio di cassazione ha, per sua natura, la funzione dicontrollare la difformità della decisione del giudice di merito dallenorme e dai principi di diritto, sicché sono precluse non soltanto ledomande nuove, ma anche nuove questioni di diritto, qualora questepostulino indagini ed accertamenti di fatto non compiuti dal giudice dimerito che, come tali, sono esorbitanti dal giudizio di legittimità (Cass.,5 luglio 2023, n. 19098; Cass., 12 giugno 2018, n. 15196; Cass., 6giugno 2018, n. 14477; Cass., 25 ottobre 2017, n. 25319; Cass., 31gennaio 2006, n. 2140; Cass., 7 agosto 2001, n. 10902; Cass., 12giugno 1999, n. 5809; Cass., 29 marzo 1996, n. 2905).2.6. Ne consegue l’inammissibilità della censura.3. Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta laviolazione e falsa applicazione dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 31 dicembre1992, n. 504: la CTR avrebbe errato nel determinare il valore dell’areaedificabile.3.1. La società contesta che la CTR abbia ritenuto inattendibile ilprezzo di 12 milioni di euro risultante dal contratto di compravenditadel 14 maggio 2009, preferendo fare riferimento a criteri estimativigenerici e comparativi utilizzati dal Comune. Secondo la ricorrente, lanormativa e la giurisprudenza attribuiscono prevalenza al valore venalein comune commercio, che, in presenza di una compravendita effettiva,coincide con il prezzo realmente pattuito. I criteri comparativi otabellari avrebbero dunque natura solo sussidiaria e potrebbero essereNumero registro generale 33960/2019Numero sezionale 1816/2026Numero di raccolta generale 14827/2026Data pubblicazione 18/05/2026utilizzati solo in assenza di un valore certo e specifico del bene. Neconsegue che la CTR non avrebbe potuto ignorare il prezzo di vendita,mai oggetto di rettifica, per fondare la decisione su parametri astratti,incorrendo così in un’erronea applicazione della norma.3.2. Il motivo non è fondato.3.3. La valutazione operata dalla CTR risulta corretta. LaCommissione, infatti, non ha disconosciuto in astratto il principiosecondo cui il valore imponibile delle aree edificabili è rappresentatodal valore venale in comune commercio, ma ha correttamenteaffermato che il prezzo della compravendita non è di per sé vincolante,né automaticamente coincidente con tale valore.La CTR ha riconosciuto che il Comune aveva svolto una propriaautonoma attività valutativa, fondata su elementi oggettivi e coerenticon il criterio del valore venale, mediante il ricorso a dati comparativirelativi a compravendite di immobili similari, avvenute nella stessazona e nello stesso arco temporale. Tali elementi non costituisconoparametri astratti o meramente tabellari, ma strumenti legittimi diricostruzione del valore di mercato, pienamente ammessi dall’art. 5 deld.lgs. n. 504/1992 e dalla giurisprudenza di legittimità: in tema diimposta comunale sugli immobili (ICI), ai fini della determinazionedel valore imponibile, il giudice di merito, investito della questione, nonpuò esimersi dal verificare che la misura del valore venale in comunecommercio, attribuito ad un'area fabbricabile, sia ricavata in base aiparametri vincolanti tassativamente previsti dall'art. 5, comma 5, deld.lgs. n. 504 del 1992, che, per le aree fabbricabili, devono avereriguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità,alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori diadattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medirilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghecaratteristiche, tenuto conto dell'anno di imposizione (Cass.07/04/2023, n. 9529 (Rv. 667667 - 01))Numero registro generale 33960/2019Numero sezionale 1816/2026Numero di raccolta generale 14827/2026Data pubblicazione 18/05/20263.4. In questo contesto, il prezzo di vendita invocato dalla societàè stato valutato dalla CTR come uno degli elementi del quadroprobatorio, senza che ad esso potesse essere attribuito caratteredecisivo o vincolante. La normativa, infatti, non impone all’enteimpositore di recepire automaticamente il corrispettivo dichiarato in undesumibili dal mercato di riferimento. Ne consegue che la CTR hacorrettamente ritenuto legittima la scelta del Comune di fondarel’accertamento su una valutazione complessiva del valore dell’area,senza incorrere in alcuna falsa applicazione della norma invocata dallaricorrente. Del resto tale possibilità è stata già riconosciuta edammessa dalla giurisprudenza di questa Corte di legittimità: in temadi ICI, è legittima la previsione del regolamento comunale adottato aisensi dell'art. 59, comma 1, lett. g), del d.lgs. n. 446 del 1997, chenello stabilire la determinazione periodica, per zone omogenee,dei valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, facciasalva la possibilità per l'ente di accertare il maggiore valore dei benisulla base degli atti di compravendita ad essi relativi, essendoquest'ultima previsione coerente con la ratio della suddetta previsionedi ridurre il contenzioso giudiziario, laddove consente di fareriferimento al prezzo effettivamente corrisposto al momentodell'acquisto del bene, riportato nell'atto dicompravendita, prezzo consensualmente determinato dallo stessocontribuente (Cass. 12/04/2019, n. 10308 (Rv. 653653 - 01)).3.5. La censura va indi rigettata.4. Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta ai sensi dell’art. 360n. 5 c.p.c. l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è statooggetto di discussione tra le parti.4.1. La società ricorrente contesta che la CTR abbiaerroneamente ritenuto inattendibile il prezzo di vendita dell’area, paria 12 milioni di euro, sul presupposto dell’esistenza di rapporti di gruppoNumero registro generale 33960/2019Numero sezionale 1816/2026Numero di raccolta generale 14827/2026Data pubblicazione 18/05/2026tra venditrice e acquirente, escludendo così che l’operazione fosseavvenuta in condizioni di libera concorrenza.4.2. [OSCURATO:SOCIETA]. sostiene che tale presupposto sia frutto diun errore di fatto, poiché alla data della compravendita non sussistevaalcun rapporto di controllo o collegamento tra le due società. Asostegno di ciò, la ricorrente evidenzia di aver prodottodocumentazione decisiva, in particolare visure camerali storiche, dallequali emerge che l’acquisizione delle quote dell’acquirente è avvenutasolo diversi mesi dopo la stipula dell’atto di vendita. Secondo la società,se la CTR avesse correttamente esaminato tali elementi, avrebbedovuto riconoscere che la vendita era intervenuta tra soggettiindipendenti e considerare il prezzo pattuito come parametro certo delvalore venale dell’area, con conseguente esito favorevole del giudizio.4.3. Il motivo non è fondato perché si basa su una lettura parzialedella motivazione della CTR, concentrata esclusivamente sullavalutazione del prezzo di vendita dell’area e sulla presunta (econtestata) esistenza di rapporti infragruppo tra le società. In realtà,la decisione della CTR non poggia unicamente su tale elemento, ma suun più ampio e articolato quadro valutativo.La CTR, infatti, ha ritenuto inattendibile il prezzo indicato dallasocietà non solo in ragione del contesto soggettivo dell’operazione, masoprattutto perché ha fondato la determinazione del valore venale suulteriori e autonomi criteri di stima. In particolare, ha valorizzato ilmetodo comparativo, basato sui prezzi di compravendita di immobilisimilari, ubicati nella stessa zona e riferiti al medesimo periodotemporale, ritenuti rappresentativi del reale valore di mercatodell’area.4.4. Ne consegue che, anche a voler prescindere dalla questionedei rapporti societari, la valutazione della CTR resta sorretta da altrielementi probatori idonei e coerenti, che la ricorrente non haefficacemente censurato.Numero registro generale 33960/2019Numero sezionale 1816/2026Numero di raccolta generale 14827/2026Data pubblicazione 18/05/20264.5. Il motivo, pertanto, risulta infondato perché non si confrontacon l’intera ratio decidendi della sentenza impugnata, limitandosi acontestarne solo uno degli aspetti.5. Con il quarto motivo di ricorso, si deduce nuovamente, ai sensidell’art. 360 n. 5 c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per ilgiudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.5.1. La società ricorrente lamenta che la CTR abbia omesso diconsiderare una perizia di stima aggiornata, redatta dall’ing. Viganò eprodotta in secondo grado, dalla quale emergeva un valore di mercatodell’area coerente con il prezzo di vendita del 2009 e sensibilmenteinferiore a quello accertato dal Comune.Secondo la ricorrente, tale perizia costituiva l’unica valutazionetecnica recente presente in atti, mentre l’amministrazione comunaleaveva fondato le proprie determinazioni su una perizia risalente di circadieci anni. Nonostante la rilevanza del documento, la CTR non neavrebbe fatto alcun riferimento nella motivazione, basando la decisioneesclusivamente sulla stima più risalente. La società sostiene pertantoche l’esame della perizia dell’ing. Viganò, se correttamente valutata econfrontata con i criteri adottati dal Comune, avrebbe dimostratol’inattendibilità del valore accertato e condotto a una decisionefavorevole, configurando così l’omessa considerazione di un fattodecisivo.5.2. Il motivo è infondato.5.3. Questa Corte si è già pronunciata (Cass. 02/06/2025, n.14799) in tema di rilevanza delle consulenze di parte a fini del vizio diomesso esame di fatto decisivo, affermando che “6.2. Inoltre, varammentato come sia orientamento di questa Corte che in tema diricorso per cassazione, il vizio di omesso esame di un fatto decisivodella controversia non può essere dedotto, ai sensi dell'art. 360,comma 1, n. 5, c.p.c., per la mancata considerazione di una periziastragiudiziale, in quanto la stessa non ha valore di prova, nemmenoNumero registro generale 33960/2019Numero sezionale 1816/2026Numero di raccolta generale 14827/2026Data pubblicazione 18/05/2026rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma solo diindizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cuiapprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice dimerito, ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenere conto(Cass. 29/01/2025, n. 2052 (Rv. 673788 - 01))”.5.4. Ne consegue che non può ritenersi sussistente il viziolamentato.6. Il ricorso va conseguentemente rigettato.7. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, esono liquidate nella misura indicata in dispositivo.8. In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presuppostiprocessuali per il pagamento di una somma ulteriore, pari al contributounificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio dilegittimità, che liquida in euro 8.000,00 per compensi oltre alle speseforfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro200,00, ed agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenzadei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloprevisto per il ricorso proposto, a norma del comma 1-bis, dello stessoarticolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26/02/2026.Il PresidenteLIBERATO PAOLITTO