Cassazione n. 08473/2026

19, pronunciata il 14/3/2019 edepositata il 7/10/2019;Numero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026ascoltata la relazione della causa svolta nella camera di consigliodell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];La Corte osserva:1. Con avviso di accertamento n. T9503IJ00980, relativo amaggiore IRES E IRAP per l’anno d’imposta 2010, l’Agenzia delleEntrate rettificava il reddito dichiarato dalla società contribuente conconseguente recupero per parziale indeducibilità dei canoni di leasingimmobiliare e di costi per ammortamento spese straordinarie effettuatesu beni di terzi.In particolare, oggetto di contestazione era la quota per l’anno2010 dei canoni di leasing indeducibili ai sensi dell’art. 36, comma 7,del d.l. 223/2006, calcolati sulla base dell’importo del finanziamentostipulato con la BNP Paribas per l’acquisto di un terreno finalizzato allasuccessiva realizzazione di un fabbricato industriale.Inoltre, venivano recuperate spese di manutenzione straordinariasu immobile di proprietà di terzi detenuto dalla società in forza dicontratto di locazione, sul presupposto della indeducibilità di dettespese.2. La società contribuente proponeva ricorso avverso l’avviso diaccertamento dinanzi alla [OSCURATO:PERSONA] diMilano, per l’errato calcolo della percentuale di scorporo, trattandosi difinanziamento relativo non soltanto all’immobile ma anche al terreno,censurando la percentuale del 45,49% calcolata dall’Ufficio inconsiderazione della circostanza che una parte del terreno pari al33,33% era destinata ad uso pubblico, per cui la percentuale correttada considerare era quella del 30,33% e dal costo del terreno di euro8.883.058,66 dovevano essere detratti euro 2.960.726,45, quali oneridi urbanizzazione assimilabili al costo di costruzione. Inoltre, quanto alNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026secondo rilievo sulle spese di manutenzione straordinaria eseguite subeni di proprietà di terzi, la società contestava la ritenuta indeducibilità,trattandosi di spese inerenti alla propria attività per le quali si eraimpegnata ai sensi dell’art. 12 del contratto di locazione. L’Agenziadelle Entrate si costituiva contestando la prospettazione difensiva dicontroparte.[OSCURATO:PERSONA] di Milano accoglievaparzialmente il ricorso, ritenendo di applicare ai canoni di leasing lapercentuale del 30,33% non dovendo ricomprendersi nella quota delterreno anche gli oneri urbanistici. Inoltre, il giudice di primo gradoannullava integralmente il rilievo sulle spese di manutenzionestraordinaria ritenendole inerenti all’attività di impresa.3. L’Agenzia proponeva appello per la riforma della sentenza diprimo grado, rilevando l’errore di diritto nel quale sarebbe incorso ilgiudice di primo grado richiamando il testo dell’art. 36 del d.l.n.223/2006, in base al quale tutta la quota relativa al terreno dovevaconsiderarsi non deducibile. Quanto alle spese di manutenzionestraordinaria, l’Agenzia ne rilevava l’indeducibilità in quanto noninerenti ed in quanto i conseguenti incrementi di valore andrebbero abeneficio del proprietario.[OSCURATO:PERSONA], con riferimento alladeducibilità dei canoni di leasing ed alla loro complessivadeterminazione, riteneva che la frazione di terreno destinata ad areastandard e ceduta al Comune fosse priva di valore residuo in quantodestinata ab origine ad uscire dall’utilizzabilità del complesso terreno-fabbricato e, pertanto, ai fini dell’art. 36, comma 7, d.l. 223/2006, nondoveva essere considerata né tra le aree occupate dalla costruzione,né tra le sue pertinenze, assumendo diversamente la natura di oneredi urbanizzazione e quindi di costo collegato al fabbricato al pari deglialtri costi di costruzione; dal costo complessivo del terreno andavaNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026dunque scorporata la frazione relativa alle aree standard cedute alComune.Quanto all’ammortamento delle spese sostenute per lamanutenzione straordinaria su beni di terzi, i giudici d’appelloritenevano corretta la statuizione di primo grado, evidenziando nelmerito che l’art. 8 e l’art. 12 del contratto di locazione prevedevanoche le opere straordinarie (murarie, impiantistica ed altro) dovesseroessere eseguite a cura e spese della società conduttrice e dovesseroessere ritenute strumentali all’esercizio dell’attività imprenditoriale.4. L’Agenzia delle Entrate ricorre per cassazione affidandosi a duemotivi. La società si costituisce con controricorso.5. Il Procuratore Generale, nella persona del sostituto procuratoregenerale, dott. [OSCURATO:PERSONA], in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] ha depositatoconclusioni scritte ai sensi dell’art. 380 bis.1 c.p.c. nelle quali ha chiestol’accoglimento del primo motivo di ricorso e la dichiarazione di rigettoe di inammissibilità del secondo motivo di ricorso.6. La società controricorrente in data 27/12/2025 ha depositatomemorie.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso l’Agenzia delle entrate denuncia,in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione ela falsa applicazione dell’art. 102 T.U.I.R. e dell’art. 36, comma 7, deld.l. 223/2006.1.1. La ricorrente deduce che la disciplina dell’art. 36, comma 7,del d.l.223/2006 attiene esclusivamente al costo complessivo delfabbricato e che il costo del terreno non è mai ammortizzabile, per cuinon è possibile che la quota capitale del costo del terreno del canonedi leasing sia deducibile; sotto altro profilo, l’area destinata a verdepubblico e riferibile ad onere di urbanizzazione non può essereconsiderata bene strumentale, per cui non si giustifica che il suo costoNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026sia ammortizzabile e possa tradursi in una quota di canone di leasingdeducibile. Il terreno andava, dunque, considerato nella sua interezzaa nulla rilevando che una parte non fosse destinata alla costruzione delfabbricato ma alla realizzazione di opere di urbanizzazione, dovendoaltresì considerarsi che gli oneri di urbanizzazione rientrano tra i costiincrementativi e, quindi, vanno espunti dalla base di calcolo dellapercentuale detraibile, come evidenziato anche dalla circolare n.1/2007, al punto 7.5.2. Con il secondo motivo l’Agenzia delle Entrate denuncia, inrelazione all’art. 360, primo comma, num. 3 c.p.c., la violazione e/o lafalsa applicazione dell’art. 109, comma 1 e comma 5, deld.P.R.917/1986, degli artt. 1576, 1609 e 1621 c.c., con riferimento allaritenuta deducibilità dei costi sostenuti per l’esecuzione di opere dimanutenzione straordinaria su beni di terzi, in particolare sull’immobilecondotto in locazione.2.1. La ricorrente rileva che la [OSCURATO:PERSONA] ha considerato che, salvo specifica prova contraria, le opere dimanutenzione straordinaria non sono inerenti all’attività di impresadella società conduttrice, non apportando in sé alcun vantaggio utileall’attività di impresa del conduttore, proprio per il loro carattereintrinsecamente durevole tale da non poter essere ricondotte allaproduzione del reddito da parte della società contribuente.La società aveva stipulato il contratto di locazione nell’ambito dellapropria attività di impresa ma dal contratto non risulta alcun obbligo dieffettuare opere di manutenzione straordinaria, come si evince dagliart. 12 e 13 riportati.[OSCURATO:PERSONA] ha, quindi, errato ritenendodeducibili i costi senza indagare l’esistenza per la conduttrice di unobbligo contrattuale che avesse ad oggetto il compimento delle opereNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026di manutenzione straordinaria, né risulta dimostrata l’autorizzazione daparte del proprietario.3. In via preliminare si dà atto della presentazione in data10/10/2023 da parte della società contribuente della domanda didefinizione agevolata della lite pendente e della conseguente domandadi estinzione del giudizio ai sensi dell’art. 1, commi 197e 198, dellaLegge n.197/2022. Con istanza del 28/5/2024 l’Agenzia delle Entrateha, però, chiesto la fissazione dell’udienza di trattazione dellacontroversia, rilevando che con nota del 19/4/2024 la DirezioneProvinciale di Monza aveva comunicato che la domanda di definizioneagevolata era stata oggetto di diniego, in quanto la società avevaversato un importo inferiore al 15% del valore della causa pendentecome previsto.Non può, pertanto, dichiararsi l’estinzione del giudizio.4. In via, altresì, preliminare, devono essere esaminate le eccezionidi inammissibilità del ricorso.4.1. Quanto al riferimento “alla violazione e/o falsa applicazionedelle norme” contenuto nei motivi di ricorso nei quali viene rilevata laviolazione dell’art. 360, primo comma, num.3 c.p.c., si osserva che nelricorso per cassazione il vizio in esame deve essere dedotto a pena diinammissibilità, ai sensi dell’art. 366, primo comma, num. 4, c.p.c. conl'indicazione delle norme che si assumono violate e mediante laspecifica indicazione delle affermazioni, contenute nella sentenzaimpugnata, ritenute in contrasto con le norme regolatrici dellafattispecie e con l'interpretazione fornita dalla giurisprudenza dilegittimità o dalla prevalente dottrina, in modo da consentire alla Cortedi verificare il fondamento della denunziata violazione (Cass. sez.3,26/7/2024, n. 20870).L’espressione “violazione o falsa applicazione” delle norme di dirittoricomprende tutti gli errori di diritto, dall’erronea supposizione dellaNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026norma all’erronea interpretazione e alla qualificazione giuridica delfatto come accertato in concreto nell’ambito di una determinadisposizione di legge.Se pur trattasi di ipotesi diverse, comunque rientranti nelparadigma dell’art. 360, primo comma, num. 3 c.p.c, deve rilevarsi cherisulta essenziale per l’ammissibilità del motivo che la censura nontrasmodi nella allegazione di una erronea ricognizione della fattispecieconcreta mediante la valutazione delle risultanze di causa che èestranea alle questioni concernenti l’interpretazione della norma dilegge e che, invece, è censurabile soltanto sotto il profilo del vizio dimotivazione di cui al num. 5 dell’art. 360 c.p.c., ove ne sussistano ipresupposti.Nel caso in esame l’Agenzia delle entrate, nell’articolare i motivi diricorso, censura esclusivamente l’interpretazione delle norme indicatein rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num.3 c.p.c. essendodi volta in volta intellegibili i diversi profili di violazione e falsaapplicazione, la cui distinzione di appalesa irrilevante ai finidell’ammissibilità del ricorso; ciò nell’ambito di una lettura nonmeramente formalistica delle doglianze proposte che impone lavalutazione della rubrica dei motivi articolati nell’ambito delleargomentazioni complessivamente proposte, di cui si è dato contoinnanzi, consentendo alla Corte di esercitare il proprio sindacato conriferimento al vizio rilevato, e, prima ancora, garantendo il rispettodelle regole processuali.4.2. Deve altresì superarsi l’ulteriore eccezione di inammissibilitàrelativa alla prospettata violazione dell’art. 360 bis c.p.c., conparticolare riguardo alla deducibilità dei costi di manutenzione su benidi terzi.La ricorrente, infatti, ha puntualmente esaminato la questionedella deducibilità dei costi relativi alla manutenzione straordinariaNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026dell’immobile in locazione proponendo argomentazioni anche ulterioririspetto alla questione astrattamente già esaminata in precedentigiurisprudenziali della Corte, alla luce delle dedotte violazioni relativeai canoni di interpretazione del contratto richiamato ed al periodo diammortamento da prendere in considerazione secondo i criteri indicati.4.3. Le eccezioni di inammissibilità, dunque, devono esseredisattese.5. Il primo motivo di ricorso è fondato.5.1. La questione concerne la percentuale di indeducibilità del costorelativo all’acquisto di un terreno da parte di una società di leasing econcesso in godimento alla società contribuente, se cioè debba esserericompresa in essa o meno anche la quota parte del terreno -acquistatoper la costruzione di un fabbricato industriale- sulla quale non insistel’immobile strumentale poiché ceduta all’ente comunale per larealizzazione di verde pubblico, in virtù di Convenzione urbanistica. Piùprecisamente, risulta controverso se, nella più ampia operazionecommerciale innanzi descritta, il costo sostenuto dalla societàcontribuente o, più precisamente, per essa dalla società di leasingaffinché l’Amministrazione comunale divenisse proprietaria dell’areastandard, da destinare all’utilità collettiva, rilevi per la societàutilizzatrice ai fini della deducibilità dei canoni da locazione finanziariada considerarsi o meno quali oneri di urbanizzazione e, quindi,fiscalmente assimilabili al costo di costruzione.5.2. E’ noto come il concetto dell’ammortamento quale regola dicontabilità rifletta la natura del bene, nel senso che intanto si applical’ammortamento in quanto il bene è deteriorabile o perde di valore nelcorso della sua “vita utile”. In via generale, i terreni non sono soggettiad ammortamento perché non hanno una durata utile definita e non sideteriorano nel tempo; pertanto, nello stato patrimoniale i terreni sonoregistrati come immobilizzazioni ed il loro valore rimane invariato nelNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026tempo, mentre non hanno alcun rilievo nel conto economico perchénon sono soggetti ad ammortamento e cioè a spesa annuale correlataal deperimento o al consumo e proprio la mancanza di ammortamentoconduce alla non deducibilità del loro costo dal reddito imponibiledell’azienda (Cass. sez. 5, [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 11336).Per tale motivo il costo dei fabbricati strumentali è assunto al netto delcosto delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che necostituiscono pertinenza.5.3. Il costo del terreno è, dunque, indeducibile non rientrando trai beni ammortizzabili ai sensi dell’art. 2426 cod. civ. che, conriferimento ai criteri di valutazione dell’ammortamento, prevede che ilcosto delle immobilizzazioni, materiale ed immateriali, la cuiutilizzazione è limitata nel tempo deve essere sistematicamenteammortizzato in ogni esercizio in relazione con la loro residuapossibilità di utilizzazione.5.4. Se l’art. 102, comma 1 e comma 2, t.u.i.r. prevede i criteritemporali e quantitativi per procedere all’ammortamento del costo deibeni materiali strumentali per l’esercizio dell’impresa, sulla nozione dibene ammortizzabile non ha inciso l’art. 36, commi 7, 7 bis e 8, del d.l.223/2006, convertito dalla l. 248/2006 nella parte in cui ha dispostoche ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costodei fabbricati strumentali debba essere assunto a decorrere dal periododi imposta in corso al 4 luglio 2006 al netto del costo delle areeoccupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenzapoiché conferma la ratio sottesa al concetto di ammortamentoriconosciuto cioè ai soli beni suscettibili di consumo e deterioramento,mentre i terreno sono suscettibili di una utilizzazione illimitata dalpunto di vista temporale salvo eccezioni e proprio per questo non sonoammortizzabili.Numero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026Più precisamente, l'art. 36 del decreto-legge n. 223 del 2006, stabilisceal comma 7: «7. Ai fini del calcolo delle quote di ammortamentodeducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto alnetto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che necostituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree, ovenon autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in misurapari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno diacquisto e quello corrispondente al 20 per cento, e, per i fabbricatiindustriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso. Per fabbricatiindustriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazionedi beni».Al successivo comma 7-bis il citato art. 36 prevede quanto segue: «7-bis. Le disposizioni del comma 7 si applicano, con riguardo alla quotacapitale dei canoni, anche ai fabbricati strumentali in locazionefinanziaria. Per la determinazione dell'acconto dovuto ai sensi delcomma 34 non si tiene conto della disposizione del periodoprecedente».Al comma 8 l’art. 36 stabilisce poi che «8. In deroga all'articolo 3,comma 1, della legge 27 luglio 2000, n. 212, recante disposizioni inmateria di statuto dei diritti del contribuente, le norme di cui aiprecedenti commi 7 e 7-bis si applicano a decorrere dal periodod'imposta in corso alla data di entrata in vigore del presente decretoanche per le quote di ammortamento e i canoni di leasing relativi aifabbricati acquistati o acquisiti a partire dai periodi d'impostaprecedenti. In tal caso, ai fini della individuazione del maggior valoreindicato al comma 7, si tiene conto del valore delle aree espostonell'ultimo bilancio approvato prima della entrata in vigore dellapresente disposizione e del valore risultante applicando le percentualidi cui al comma 7 al costo complessivo del fabbricato, risultante dalmedesimo bilancio, assunto al netto dei costi incrementativiNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate. Per ciascun fabbricato ilresiduo valore ammortizzabile è pari alla quota di costo riferibile allostesso al netto delle quote di ammortamento dedotte nei periodid'imposta precedenti calcolate sul costo complessivo».Le disposizioni richiamate, come previsto al comma 8 dello stesso art.36, si applicano, dunque, a decorrere dal periodo d'imposta in corsoalla data del 4 luglio 2006, anche per le quote di ammortamentorelative ai fabbricati costruiti o acquistati nel corso dei periodi diimposta precedenti.5.5. In definitiva, ai sensi della normativa citata, ai fini del calcolodelle quote di ammortamento deducibili, il costo dei fabbricatistrumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupatedalla costruzione, con la conseguenza che l'ammortamento delfabbricato strumentale è deducibile, mentre il valore del terreno non èammortizzabile ed occorre distinguere tra il costo delle aree acquisitecongiuntamente al fabbricato ed il costo delle aree acquistateautonomamente in epoca antecedente alla successiva costruzione delfabbricato. Analogo criterio di calcolo si applica ai fabbricati strumentaliacquisiti in leasing, limitatamente alla quota capitale del canonedovendo ritenersi l’equivalenza tra acquisto in leasing ed acquisto inproprietà (cfr. per il generale inquadramento, Cass. sez. 5, 5/12/2019,n. 31781, Cass., sez. 5, 17/4/2023, n. 10147, Cass. sez. 5, 20/7/2023,n.21820, Cass. sez. 5, 7/8/2025, n. 22822).5.6. Nel caso di specie, la [OSCURATO:PERSONA] nonha fatto corretta applicazione delle disposizioni normative innanzi citatee dei principi di natura contabile in tema di beni della società e diformazione del reddito d’impresa con particolare riguardo alladeterminazione delle sue componenti negative.Dall’operazione commerciale, come sopra ricostruita, si evince che lasocietà di leasing ha acquisto il terreno destinato alla realizzazione diNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026un fabbricato industriale strumentale all’attività della societàutilizzatrice e lo ha concesso in godimento alla società contribuente conun contratto di leasing traslativo. [OSCURATO:PERSONA] per l’attuazionedel piano di lottizzazione del 22/11/2001, richiamata dalle parti, e dalsuccessivo contratto di acquisto del 29/11/2001, che alla prima fariferimento, risulta che la porzione dell’area destinata a standardurbanistici era stata ceduta al Comune nell’ambito delle obbligazionicorrelate alla lottizzazione direttamente dal proprietario e che la societàdi leasing, che poi ha effettuato l’acquisto su indicazionedell’utilizzatrice e che le ha concesso il bene in godimento, prendevautilizzatrice.In sostanza, la parte di terreno destinata alle opere di urbanizzazione,come stabilito in Convenzione, e quindi la cessione di essa a tal fineall’Ente, era condizione essenziale per la concessione del permesso adedificare sul fondo in questione e non può essere disgiunta dal terrenonella sua interezza ai fini dell’applicazione dell’art. 36 d.l. 223/2006.Per un verso, non è consentito attraverso il meccanismo posto in esseredalle parti rendere ammortizzabile una quota parte del terreno soloperché diversamente destinata, peraltro in assenza di un criterionormativo predeterminato per stabilire il costo della porzione facenteparte dell’unità considerata. Per altro verso, anche alla luce dellacircolare dell’Agenzia delle Entrate n. 1/2007 che conforta la lettura deldato normativo di riferimento, a voler considerare il costo in questionecome oneri di urbanizzazione perché parte di terreno è stata destinataalla realizzazione di opere di urbanizzazione, la disciplina di cui all’art.37, comma 8, del d.l. 223/2026 prevede che il costo complessivo (areae fabbricato) su cui applicare le percentuali previste dalla norma deveessere assunto al netto dei costi incrementativi capitalizzati sostenutiper rendere pienamente funzionale il bene, e al netto delle rivalutazioniNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026effettuate -riferibili esclusivamente al valore del fabbricato e non anchea quello dell’area; nella stessa disciplina rientrano gli oneri diurbanizzazione che dovranno essere decurtati dal costo complessivorelativo all’area e al fabbricato sul quale applicare le percentualipreviste forfettarie dalla norma.5. Il secondo motivo di ricorso relativo alla indeducibilità dei costisostenuti per l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria subeni di terzi ed in particolare sull’immobile condotto in locazione, èinfondato.[OSCURATO:PERSONA] ha ritenuto che gli interventidi manutenzione straordinaria compiuti dalla società contribuente inrelazione al bene oggetto di contratto di locazione fosseroammortizzabili a prescindere dalla proprietà del bene, consideratal’inerenza degli stessi rispetto all’attività imprenditoriale svolta,trattandosi di interventi posti a carico della conduttrice in virtù dellepattuizioni stipulate tra le parti finalizzate all’esercizio dell’attivitàimprenditoria, in particolare di interventi “volti all’ampliamento,ammodernamento o miglioramento degli elementi strutturali diun’immobilizzazione che si traducono in un aumento significativo emisurabile di capacità, produttività e sicurezza o vita utile del bene sìche se ne può affermare l’inerenza”.5.1. In tema di imposte dei redditi e di IVA, l'inerenza di un costo,sostenuto nell'esercizio dell'attività di impresa, comporta unavalutazione qualitativa e non di tipo utilitaristico o quantitativo, per cuinemmeno deve ritenersi rilevante che l’immobile sia di proprietà diterzi.Il contribuente è tenuto a provare i fatti costitutivi del costo ed adocumentarli e, quindi, a fornire riscontro dell’esistenza e della naturadel costo, dei relativi fatti giustificativi e della sua concretadestinazione alla produzione, ponendo il costo in correlazioneNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026all'attività imprenditoriale svolta, mentre l’Amministrazione finanziaria,ove ritenga gli elementi dedotti dal contribuente mancanti, insufficientiod inadeguati ovvero accerti ulteriori circostanze di fatto tali da inficiarela validità e/o la rilevanza di quelli allegati a fondamentodell'imputazione del costo alla determinazione del reddito, puòcontestare la valutazione di inerenza (Cass. sez. 5, 18/01/2025, n.1239; Cass. 7691/2022, Cass. 1181/2019).Non si ritiene condivisibile, dunque, argomentare nel senso dellasussistenza di una presunzione di non inerenza che può esseresuperata soltanto laddove il contribuente fornisca la prova contraria,come esposto in ricorso.5.2. Nel caso di specie la ricorrente Agenzia avrebbe dovutocontestare specificamente l’omesso adempimento dell’onere dellaprova a carico del contribuente e le ragioni esposte dalla CommissioneTributaria Regionale a fondamento del ritenuto giudizio di inerenza,evidenziando elementi dai quali desumere la carenza del collegamentotra la spesa sostenuta e l’attività di impresa svolta o almeno rilevandoindici sintomatici di detta carenza, quali l’incongruenza,l’antieconomicità o l’irrilevanza e l’impertinenza della spesa stessa peri fini di interesse del soggetto economico verificato e, più in generale,evidenziando l'inattendibilità della condotta del contribuente (Cass.sez. 5, 30/5/2018, n. 13588, Cass. 15/11/2022, n. 33568).5.3. Quanto poi alla riproposizione di una diversa interpretazionedelle clausole di cui agli artt. 8, 12 e 13 nel senso che le spese per lamanutenzione fossero a carico della parte locatrice e che la conduttricenon potesse comunque eseguire interventi di manutenzionestraordinaria in assenza di autorizzazione del proprietariodell’immobile, deve rilevarsi che la doglianza è essenzialmente volta aduna inammissibile rivalutazione nel merito delle pattuizioni sottoscritteNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026dalle parti e quindi del complessivo assetto degli interessiregolamentati nel contratto di locazione.Secondo l’orientamento di questo Corte (si veda da ultimo Cass. sez.3,8/01/2025, n. 353), l'interpretazione del contratto è riservata algiudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità unicamente neilimiti consentiti dall'art. 360, n. 5, c.p.c. ovvero per violazione deicanoni di ermeneutica contrattuale, la quale deve dedursi con laspecifica indicazione nel ricorso per cassazione del modo in cui ilragionamento del giudice si sia discostato dai suddetti canoni,traducendosi, in caso contrario, la ricostruzione del contenuto dellavolontà delle parti nella mera proposta di un'interpretazione diversa daquella censurata, come tale inammissibile in sede di legittimità.5.4. Nel caso di specie la [OSCURATO:PERSONA] ha rilevato,aggiungendo un’ulteriore argomentazione rispetto alla già ritenutainerenza, come gli interventi eseguiti fossero comunque riconducibilialla volontà delle parti che nelle pattuizioni private avevano previstoopere straordinarie da eseguirsi a cura e spese della conduttricefinalizzare all’esercizio dell’attività imprenditoriale, mentre l’Agenziaricorrente non ha in alcun modo enunciato i criteri di interpretazionedel contratto di cui agli artt. 1362 e ss che sarebbero stati violati,fornendo unicamente una diversa lettura delle clausole richiamate.6. In definitiva il primo motivo va accolto ed il secondo va rigettato,con conseguente cassazione della sentenza impugnata in relazione almotivo accolto e rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondogrado della Lombardia per nuovo esame alla luce dei principi innanziespressi in ordine alla indeducibilità del costo relativo al terreno sulquale è stato realizzato il fabbricato industriale strumentale all’attivitàdi impresa, oltre che per la regolamentazione delle spese anche delgiudizio di legittimità. P.Q.MNumero registro generale 15429/2020Numero sezionale 62/2026Numero di raccolta generale 8473/2026Data pubblicazione 04/04/2026La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e, rigettato il secondomotivo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto,rinviando alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dellaLombardia anche per la regolamentazione delle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nell’adunanza camerale dell’8 gennaio 2026.Il Presidente