Cassazione n. 19909/2025

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 27760/2020 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 749/2020 depo- sitata il 30/01/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/06/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Nel 2006 la società [OSCURATO:SOCIETA]. concludeva con [OSCURATO:PERSONA]- chini un contratto preliminare per l’acquisto di un terreno edificabi- le, in zona sottoposta a piano particolareggiato. Il prezzo era di € 1.300.000 e [OSCURATO:SOCIETA] versava, al momento della stipula, una ca- parra confirmatoria di € 100.000. L’art. 5 del contratto prevedeva che l’efficacia dell’accordo fosse subordinata all’approvazione, entro tre anni, del Piano particolareggiato. In mancanza, il contratto si sarebbe risolto di diritto, con restituzione della caparra. Nei tre anni successivi, il piano non risultava approvato. Tuttavia, nel periodo 2009-2010, si registravano da parte di [OSCURATO:SOCIETA] sollecitazioni a concludere il contratto definitivo, convocazioni presso notaio, e ri- chieste al promittente venditore di attivarsi per il frazionamento ca- tastale. [OSCURATO:PERSONA], Fianchini non collaborava, non produ- ceva la documentazione necessaria e non si presentava agli appun- tamenti notarili. Tali condotte, unitamente alla mancata coopera- zione per il rilascio dei permessi, venivano considerate da [OSCURATO:SOCIETA] inadempimenti gravi. Nel 2010 [OSCURATO:SOCIETA] comunicava formalmente il recesso per inadempimento e richiedeva la restituzione della ca- parra, sostenendo che la clausola risolutiva era stata superata per fatto concludente delle parti e che il contratto doveva ritenersi effi- cace. Fianchini contestava la validità del recesso e affermava che il contratto si era invece risolto di diritto per mancato avveramento della condizionerisolutiva, con effetto automatico alla scadenza del termine triennale. La promissaria acquirente [OSCURATO:SOCIETA]. conveniva così dinanzi al Tribunale di Tivoli il promittente venditore [OSCURATO:PERSONA] per ottenere l'accertamento della legittimità del suo recesso – per ina- dempimento del convenuto - dal contratto preliminare di compra- vendita stipulato del 2006. Il convenuto proponeva una riconven- zionale di risoluzione per mancato avveramento di condizione riso- lutiva. Il Tribunale dichiarava risolto il contratto per mutuo consenso. La Corte distrettuale accoglieva l'appello incidentale del convenu- to e rigettava quello principale dell’attrice, ritenendo che l'inadem- pimento non fosse grave e che il contratto fosse divenuto privo di effetti per l'avveramento della condizione risolutiva. Riformava sta- tuizione del Tribunale quanto alla risoluzione consensuale e con- fermava il rigetto della domanda di legittimità del recesso esercita- to dall’attrice. La Corte affermava che, non essendo intervenuta l'approvazione del piano particolareggiato entro i termini previsti, il contratto si fosse risolto di diritto e non sussistesse più obbligo in capo a Fianchini di attivarsi per il frazionamento o per il rilascio di autorizzazioni. Ricorre in cassazione [OSCURATO:SOCIETA] con cinque motivi, illustrati da memoria. [OSCURATO:PERSONA] con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. -Il primo motivo lamenta la violazione degli artt. 99, 112, 167 c.p.c. per avere la Corte di appello ritenuto sussistente, sulla base di elementi acquisiti agli atti, l’avveramento della condizione risolu- tiva. Sostiene che si tratta di una pronuncia resa ultra petita, in violazione del principio della domanda, atteso che nessuna delle parti ha proposto ritualmente tale questione. Rileva che Fianchini ha semmai proposto, in primo grado, una domanda riconvenzionale tardiva, dichiarata inammissibile dal Tribunale, e che in ogni caso la volontà successiva delle parti dimostra l’intenzione di dare comun- que esecuzione al contratto, dunque precludendo ogni rilievo offi- cioso della condizione risolutiva. La Corte avrebbe quindi impro- priamente qualificato l’eccezione del convenuto come rilevabile d’ufficio, senza che gli elementi istruttori lo consentissero. Il secondo motivo lamenta la violazione degli artt. 112 c.p.c., 1372 co. 1 e 1385 c.c. per avere il giudice di primo grado dichiara- to la risoluzione del contratto per mutuo dissenso. Si osserva che essa presuppone un accordo delle parti a tal fine. Assume che nes- sun elemento acquisito dimostra la volontà concorde di sciogliere il vincolo. Si rileva che la volontà negoziale delle parti, come desunta dalla corrispondenza e dalle condotte successive alla scadenza del termine triennale (proroghe, convocazioni per il rogito, attivazione per il frazionamento), è nel senso della prosecuzione del rapporto. Il terzo motivo denuncia omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte territoriale omesso l’esame della documentazio- ne –in particolare scambi epistolari e comportamenti concludenti – che attesta la volontà delle parti di dare esecuzione al contratto an- che dopo il decorso del termine previsto dalla clausola risolutiva. Indica come fatto decisivo trascurato il comportamento di Fianchini successivo al 6 aprile 2009 (scadenza triennale), tra cui la richiesta di proroga, le interlocuzioni tra legali, l'accettazione da parte di Ar- chinaut di una nuova data per il rogito. Questo dimostra, secondo la ricorrente, l’avvenuta deroga pattizia alla condizione risolutiva negativa. Il quarto motivo denuncia la violazione degli artt. 1353, 1358, 1362 ss. c.c. per avere la Corte distrettuale mal governato i criteri legali di interpretazione del contratto. Sostiene che la Corte non ha attribuito il giusto significato alla condizione risolutiva inserita nel contratto, che avrebbe dovuto essere interpretata tenendo conto della volontà concreta delle parti, anche alla luce della loro condot- ta successiva. La decisione ha dato rilievo formalistico alla scaden- za triennale, omettendo di considerare che la condizione era inseri- ta nel contratto a tutela esclusiva dell’acquirente, il quale ha mani- festato volontà di rinunciarvi proseguendo nel contratto. Il quinto motivo denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte territoriale omesso di esaminare i fatti rilevanti ai fini della valutazione della gravità dell’inadempimento del pro- mittente venditore, tra cui: l’inerzia nel promuovere il frazionamen- to dell’area nonostante le sollecitazioni dell’acquirente; il rifiuto di sottoscrivere i documenti necessari alla presentazione agli uffici pubblici; la mancata comparizione al rogito definitivo nonostante le convocazioni. La ricorrente sostiene che la Corte ha trascurato cir- costanze storiche decisive, che, se considerate, avrebbero imposto un accertamento della gravità dell’inadempimento e quindi la legit- timità del recesso da essa esercitato. In particolare, evidenzia co- me la somma versata a titolo di caparra (€ 100.000) sia rimasta vincolata per oltre tre anni, senza che vi sia stata alcuna seria coo- perazione del venditore nell’attuazione del contratto. 2. –Il primo motivo è accolto. La Corte di appello ha ritenuto che l'eccezione fondata sulla clau- sola risolutiva non costituisca domanda riconvenzionale ma ecce- zione in senso lato, quindi rilevabile anche d'ufficio. Ha affermato che il giudice può pronunciarsi anche in assenza di specifica istan- za, trattandosi di fatto estintivo del diritto azionato. Ha ritenutopa- cifico in atti che il piano particolareggiato non sia stato approvato entro tre anni dalla stipula, con conseguente effetto risolutivo au- tomatico del contratto. L’argomentazione contrasta con la giurisprudenza di questa Cor- te (cfr., tra le altre, Cass. 17463/2021)secondo cui l'eccezione con cui una parte fa valere l'avvenuto scioglimento del contratto per l'avverarsi di una condizione risolutiva costituisce un'eccezione in senso stretto, in cui l’effetto estintivo è subordinato all’esercizio di un potere unilaterale di parte di conferire rilevanza al verificarsi dell’evento oggetto della condizione risolutiva. In quanto eccezione in senso stretto, essa non può essere rilevata d'ufficio dal giudice, ma deve essere tempestivamente sollevata dalla parte interessata. Nel caso di specie, è pacifico che il promittente venditoreavesse formulato tardivamente le proprie difese in primo grado e che il Tribunale avesse correttamente dichiarato inammissibile la relativa domanda di risoluzione. La Corte di appello, riqualificando erro- neamente tale difesa come eccezione rilevabile d'ufficio, ha violato il regime delle preclusioni. Non aveva il potere di prendere in esa- me una difesa che era stata ritualmente e definitivamente esclusa dal thema decidendum per la tardività con cui era stata proposta. 3. – L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento dei restanti motivi. 4. - In sintesi, la Corte accoglie il primo motivo del ricorso, di- chiara assorbiti i restanti motivi, cassa il provvedimento impugnato in relazione al motivo accolto, rinvia alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa il provvedi