Cassazione n. 23590/2026

o e difeso dall'Avvocatura Generale Dello Stato;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA];-intimata-avverso la sentenza della Comm.trib.reg. della Campania, sez.dist. diSalerno n. 6129/2021, depositata il 22/07/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio, non partecipata, del24/06/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].1.[OSCURATO:PERSONA] ricorre per la cassazione della sentenza n.6129/2021 emessa dalla Commissione tributaria regionale della Campaniain controversia concernente l’avviso di rettifica catastale con il quale, aseguito di docfa presentata da [OSCURATO:PERSONA], veniva rettificato ilNumero registro generale 5072/2022Numero sezionale 5125/2026Numero di raccolta generale 23590/2026Data pubblicazione 20/07/2026classamento dell’immobile dalla categoria A/2 in A/1, per la presenza dicaratteristiche costruttive e tecnologiche di livello superiore all’ordinario erifiniture coerenti con il classamento attribuito dall’ufficio.La Corte regionale, per quel che qui interessa, accoglieva l’appello dellacontribuente sul rilievo che la consulenza prodotta dalla parte dimostravale caratteristiche costruttive e le rifiniture dell’unità immobiliare, in lineacon altri immobili ubicati nei pressi di piazza Concordia classati incategoria A/2. Aggiungeva che le risultanze istruttorie rappresentavano unappartamento privo delle caratteristiche di lusso, né interamenteinquadrabile nelle caratteristiche che qualificano gli appartamenti comesignorili, possedendo una consistenza inferiore a 240 mq ed essendosituato in fabbricato in cui vi sono unità non abitative con destinazionecommerciale. .La contribuente non ha svolto attività difensiva.RAGIONI DELLA DECISIONEIl ricorso è articolato in un unico motivo.1.La censura, proposta ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.,così rubricata violazione di legge per erronea applicazione dell’art. 61 delregolamento per la formazione del N.C.E.U., approvato con d.P.R. primodicembre 1949, n. 1142, e del paragrafo 22 dell’istruzione II ed allacircolare n. 5 del 14 marzo 1992 , lamenta l’erroneità della sentenzad’appello, sia per aver obliterato le argomentazioni dell’Ufficio cheavversavano le allegazioni della contribuente, dimostrandone, a suo dire,l’infondatezza, sia per aver erroneamente applicato la normativa relativaalla qualificazione delle abitazioni signorili. Si osserva che la declaratoria diillegittimità dell’attribuzione della categoria all’immobile di proprietà dellacontribuente valorizza le caratteristiche delle abitazioni di lusso, richiesteai fini delle agevolazioni prima casa, mentre la rettifica prende inconsiderazione, ai fini della determinazione della categoria, il grado difinimento e lo stato di conservazione, le caratteristiche estetiche edNumero registro generale 5072/2022Numero sezionale 5125/2026Numero di raccolta generale 23590/2026Data pubblicazione 20/07/2026igieniche, le dimensioni dei vani, l’esposizione prevalente, lo sviluppo deiservizi interni e l’esistenza di servizi comuni. In particolare, si assume chele abitazioni signorili sono quelle unità abitative di fabbricati ubicati inzone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e rifiniture dilivello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.Si evidenzia che l’abitazione in oggetto, posta all’ultimo piano di unfabbricato indipendente, e composta da sei vani, è ubicata alla via FratelliDe Mattia del Comune di Salerno, zona centralissima, rammentando checon denuncia del 27 settembre 2018, la proprietaria classava l’immobile incategoria F/4 a causa di lavori di ristrutturazione dell’abitazione, poimodificata dalla proprietà in categoria A/1 con successivo procedimentodocfa.2. Il motivo è, sotto il primo profilo infondato, mentre laddove è mediatodal vizio della violazione di legge è fondato.2.1. Il motivo relativo alla motivazione della pronuncia impugnata è privodi pregio, atteso che la motivazione risulta, sebbene sintetica, logica e nelcomplesso non potrebbe ritenersi solo apparente, per non averconsiderato rilevanti gli elementi allegati dall’ufficio (Cass. [OSCURATO:DATA_NASCITA] n.24294).2.1 Le Sezioni Unite della Corte hanno statuito che la riformulazionedell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall'art. 54, d.l.22 giugno 2012 n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012 n. 134, deve essereinterpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall'art. 12 preleggi,come riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sullamotivazione; pertanto, è denunciabile in Cassazione solo l'anomaliamotivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmenterilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purchéil vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dalconfronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nellamancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico, nellaNumero registro generale 5072/2022Numero sezionale 5125/2026Numero di raccolta generale 23590/2026Data pubblicazione 20/07/2026motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto disufficienza della motivazione (Cass. Sez. U., 22 settembre 2014, n.19881; Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053). E si è, quindi,ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che,pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, comeparte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non rendatuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché consiste diargomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logicoseguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consentealcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento delgiudice (Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; v., altresì, Cass., 18settembre 2019, n. 23216; Cass., 23 maggio 2019, n. 13977; Cass., 7aprile 2017, n. 9105; Cass. Sez. U., 24 marzo 2017, n. 7667; Cass. Sez.U., 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16599).2.2 Già in deduzione non risulta, allora, prospettato alcun effettivo viziomotivazionale della gravata sentenza che, in ragione dei suoi contenuti(sopra ripercorsi), pianamente si sottrae alla censura di parte che, pervero, essa stessa si risolve in contenuti che afferiscono all’accertamento infatto e, ancor prima, alla criteriologia legale dell’accertamento.2.3 Tanto premesso in relazione alla doglianza con cui l’ufficio si duoledell’erronea qualificazione dell’abitazione in base a criteri previsti inveceper le abitazioni di lusso, si osserva che, come da questa Corte (ancora direcente) ribadito, l'attribuzione della categoria catastale A/1 (abitazioni ditipo signorile) non implica, necessariamente, che l'immobile costituiscaanche un'abitazione di lusso, essendo i due concetti autonomi enormativamente distinti, posto che il procedimento di classamento è voltoall'attribuzione di una categoria e di una classe e della relativa rendita alleunità immobiliari, mentre la qualificazione in termini «di lusso», ai sensiNumero registro generale 5072/2022Numero sezionale 5125/2026Numero di raccolta generale 23590/2026Data pubblicazione 20/07/2026del d.m. 2 agosto 1969, risponde alla finalità di precludere l'accesso atalune agevolazioni fiscali; ne consegue che ai fini dell'applicazionedell'aliquota agevolata di registro sulla prima casa il carattere non di lussodel fabbricato va verificato sulla sola base dei criteri indicati dal citatod.m., cui rinvia l'art. 2 del d.l. n. 12 del 1985, conv. con modif. in l. n. 118del 1985, mentre resta priva di autonoma e decisiva rilevanza laclassificazione catastale (così Cass., 27 dicembre 2025, n. 34277; v.,altresì, Cass., 2 febbraio 2021, n. 2250; Cass., 31 ottobre 2014, n.23235; Cass., 28 marzo 2014, n. 7329)2.4 Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è, quindi, uncaratteristiche oggettive che connotano la sua destinazione ordinaria (v.Cass., 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166;Cass., 10 giugno 2015, n. 12025).I dati normativi di fattispecie, difatti, evidenziano che l’attribuzione dellacategoria catastale consegue dalla considerazione della destinazioneordinaria dell’unità immobiliare, tenuto conto dei suoi caratteri tipologici ecostruttivi specifici e delle consuetudini locali (d.P.R. n. 138 del 1998, art.8, comma 2; v., altresì, il r.d.l. n. 692 del 1939, art. 8, e il d.P.R. 1dicembre 1949, n. 1142, artt. 6, 61 e ss.), oltreché della cd. unità tipo diriferimento (v. il d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 61, cit.; v. Cass., 6 marzo2017, n. 5600); laddove, tra i criteri normativi di qualificazione, trovaspecifica previsione quello della cd. Prevalenza, criterio applicabile qualoraun’unità immobiliare sia «costituita da parti aventi destinazioni ordinarieproprie di categorie diverse», così che, in tale ipotesi, deve attribuirsi lacategoria «che ha destinazione conforme alla parte che è prevalente nellaformazione del reddito» (d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 63; v. Cass., 12agosto 2021, n. 22780 e, in motivazione, Cass., 20 giugno 2007, n.14374), come inferibile dal testo del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142,che dispone nei seguenti termini: - «La qualificazione consiste nelNumero registro generale 5072/2022Numero sezionale 5125/2026Numero di raccolta generale 23590/2026Data pubblicazione 20/07/2026distinguere per ciascuna zona censuaria, con riferimento alle unitàimmobiliari urbane in essa esistenti, le loro varie categorie ossia le specieessenzialmente differenti per le caratteristiche intrinseche chedeterminano la destinazione ordinaria e permanente delle unitàimmobiliari stesse. La denominazione delle categorie è uniforme nellediverse zone censuarie.» (art. 6); - «La classificazione consiste nelsuddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi notevolmentediversi delle rispettive capacità di reddito, tenuto conto delle condizioniinfluenti sulla relativa rendita catastale, riferita all'unità di consistenzacomputata secondo le norme dell'art. 45 e seguenti. Determinato ilnumero delle classi in cui ciascuna categoria deve essere divisa, siprocede al riconoscimento ed alla identificazione di un certo numero diunità tipo che siano atte a rappresentare per ciascuna classe il meritomedio delle unità immobiliari che vi debbono essere comprese.» (art. 7); -«Per ciascuna zona censuaria viene compilato un quadro di qualificazionee classificazione che deve indicare le categorie riscontrate nella zonacensuaria ed il numero delle classi in cui ciascuna categoria è stata divisa,e contenere i dati di identificazione e la descrizione delle unità immobiliariscelte come tipo per ciascuna classe.» (art. 9, comma 1); - «Ilclassamento consiste nel riscontrare sopraluogo per ogni singola unitàimmobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sulreddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classiprestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gliopportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione ecaratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devonoessere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristicheche hanno all'atto del classamento.» (art. 61); - «Ad una unitàimmobiliare costituita da parti aventi destinazioni ordinarie proprie dicategorie diverse, deve attribuirsi la categoria che ha destinazioneNumero registro generale 5072/2022Numero sezionale 5125/2026Numero di raccolta generale 23590/2026Data pubblicazione 20/07/2026conforme alla parte che è prevalente nella formazione del reddito.» (art.63).2.5 Nella stessa direzione si pone il d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che hadato l’avvio ad un processo revisionale del sistema generale delle tariffed’estimo. Detto decreto, in considerazione dell’evoluzione dei sistemi dicostruzione e dell’incidenza dello sviluppo urbanistico delle città sul valoredegli immobili, ha previsto modalità di determinazione delle tariffed’estimo che tengono conto di fattori edilizi e fattori posizionali,prevedendo che: «1. Il classamento consiste nell'attribuire alle unitàimmobiliari a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenzae a quelle a destinazione speciale la sola categoria, con riferimento aiquadri di qualificazione e classificazione di cui all'articolo 4. 2. La categoriaè assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l'unitàimmobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici edelle consuetudini locali. 3. La classe, rappresentativa del livello redditualeordinario ritraibile dall'unità immobiliare nell'ambito del mercato ediliziodella microzona, dipende dalla qualità urbana ed ambientale dellamicrozona in cui l'unità stessa è ubicata, nonché dalle caratteristicheedilizie dell'unità medesima e del fabbricato che la comprende. Per qualitàurbana si intende il livello delle infrastrutture e dei servizi; per qualitàambientale si intende il livello di pregio o di degrado dei caratteripaesaggistici e naturalistici ancorché determinati dall'attività umana. .Dove la qualità urbana ed ambientale e le caratteristiche edilizie sonoespresse attraverso il fattore posizionale ed il fattore edilizio, mentre ilfattore edilizio è il parametro rappresentativo dei seguenti caratteridistintivi del fabbricato e dell'unità immobiliare: a) dimensione e tipologia;b) destinazione funzionale; c) epoca di costruzione; d) struttura edotazione impiantistica; e) qualità e stato edilizio; f) pertinenze comuni edesclusive; g) livello di piano.Numero registro generale 5072/2022Numero sezionale 5125/2026Numero di raccolta generale 23590/2026Data pubblicazione 20/07/20262.6 Con l’art. 2, comma 1, il d.P.R. n. 138/1998, ha realizzato anche lamicrozonizzazione dei territori comunali «la microzona, che è parte dellazona censuaria e presenta omogeneità nei caratteri di posizione,urbanistici, storico-ambientali, socio economici, nonché nella dotazione deiservizi ed infrastrutture urbane. Inoltre, in ciascuna microzona le unitàimmobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca dicostruzione e destinazione prevalente . Pertanto, il decreto individua“ambiti territoriali di mercato omogeneo, sul piano dei valori e dei redditidelle unità immobiliari, tenendo conto, in particolare, delle relativecaratteristiche estrinseche”. Ai fini che qui interessano, per il Catastofabbricati acquista fondamentale importanza anche la “zona censuaria”,ovvero porzione omogenea di territorio provinciale, che può comprendereun solo Comune o una porzione del medesimo, ovvero gruppi di Comuni,caratterizzati da similari caratteristiche ambientali e socio-economiche(anche detta “zona territoriale omogenea”).2.7 Come osservato da questa Corte, le disposizioni catastali sonoconnotate dal difetto di un’espressa definizione legislativa in punto didistinzioni tipologiche tra le categorie; e, costituendo il classamentodell’unità immobiliare il risultato di operazioni (di qualificazione eclassificazione) fondate su diposizioni normative, inverate da attiamministrativi, le nozioni che contraddistinguono le categorie ordinarie (inriferimento, ad esempio, alle abitazioni signorili, civili, popolari)richiamano definizioni «presenti nell'opinione generale e cui corrispondonocaratteristiche che possono con il tempo mutare, sia sul piano dellapercezione dei consociati (si pensi al maggior rilievo che assume nellamentalità di oggi il numero dei servizi igienici, la collocazione centrare operiferica di un immobile), sia sul piano oggettivo per il naturaledeperimento delle cose, cui non abbia posto rimedio una buonamanutenzione» (v., altresì, Cass., 8 settembre 2008, n. 22557; Cass., 13febbraio 2015, n. 2995; Cass., 28 marzo 2014, n. 7329; Cass., 30 ottobreNumero registro generale 5072/2022Numero sezionale 5125/2026Numero di raccolta generale 23590/2026Data pubblicazione 20/07/20262020, n. 24078; Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166; v., da ultimo, Cass., 8aprile 2024, n. 9358, in motivazione).2.8 Sulla base dei parametri di ordine generale, l’amministrazionepreposta (v. i termini «signorile», «civile», «popolare» di cui alla nota C-l/1022 del 4.5.1994 del Ministero delle Finanze esplicativa delle variecategorie catastali) – con le dovute specificazioni da parte dellagiurisprudenza – ha elaborato criteri e parametri in base ai qualiaddivenire al classamento di un immobile urbano nella categoria catastaleA/1 “abitazione signorile”, in quanto le caratteristiche non sononecessariamente dati oggettivi (come, per esempio, la superficie ol’ubicazione), suscettivi, come tali, di essere solo confermati o negatidall’Ufficio, in quanto le caratteristiche possono essere dati suscettivi divalutazione tecnica (come, per esempio, la qualità edilizia dellacostruzione, il pregio delle rifiniture o la qualità urbana e ambientale dellazona in cui l’unità immobiliare è collocata), sia sul piano della percezionedei consociati, sia sul piano oggettivo per il naturale deperimento dellecose, o per le mutate condizioni dell'area ove l'immobile si trovi.2.9 Con la circolare del Ministero delle Finanze del 14 marzo 1992, n. 5 èstata disposta la Revisione generale della qualificazione dellaclassificazione e del classamento del N.C.E.U.. Il provvedimento,riportando il quadro generale delle categorie di immobili a destinazioneordinaria, riconduce al gruppo A, in particolare A1, le abitazioni di tiposignorile e, a tale proposito, precisa che vi appartengono «le unitàimmobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio concaratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore aquello dei fabbricati di tipo residenziale. Detti immobili devono, inoltrerispondere ai requisiti indicati dall'Ufficio in sede di classamentoautomatico (punti 1,3 e 9 dei prospetti 9) e per quanto riguarda laconsistenza e la dotazione di servizi delle unità immobiliari, ai requisitiindicati ai punti 10, 11 e 14 dei citati prospetti». [OSCURATO:PERSONA] delNumero registro generale 5072/2022Numero sezionale 5125/2026Numero di raccolta generale 23590/2026Data pubblicazione 20/07/2026Ministero delle finanze 17 marzo 1994, prot. 257 (Prospetto principalicaratteristiche tipologiche e costruttive delle più significative categoriecatastali ad uso abitativo), precisa, poi, che appartengono alla categoriaA1 le «unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregiocon caratteristiche costruttive, tecnologiche, e di rifiniture e dotazione diimpianti e servizi di livello superiore a quello standard dei fabbricati di tiporesidenziale. Elevata superficie».2.10 Pertanto, con riferimento alle attività di classamento, vengono,diversamente, in considerazione i dati di stima che - incentrati su unitàimmobiliari di riferimento - consentono di ripercorrere il processoestimativo secondo coordinate fattuali volte ad identificare i caratteritipologici di una data unità immobiliare rispetto a quella assunta, perl’appunto, a termine di riferimento.E questa operazione, cui il giudice del merito è chiamato in unavalutazione di natura comparativa (con le unità tipo di riferimento presentinel quadro di qualificazione e classificazione per zone censuarie; Cass., 6marzo 2017, n. 5600), deve ritenersi suscettibile di controllo, nel giudiziodi legittimità, sotto il profilo dell’esistenza stessa di un siffattoprocedimento estimativo, il cui difetto, in effetti, si risolve nella violazionedella disciplina di legge involgente il classamento catastale (v. Cass., 5novembre 2021, n. 31933; Cass. n. 15345/2026).3. Nella fattispecie, la gravata sentenza, connotata da genericiaccertamenti fattuali che involgono il fattore posizionale, e quello edilizio,della unità immobiliare, del tutto prescinde da una stima comparativa cheandava, in effetti, condotta con l’unità tipo di riferimento della categoria(A/1) oggetto di rideterminazione da parte dell’amministrazione; unitàtipo, questa, che la prassi identifica con le «Unità immobiliari appartenentia fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive,tecnologiche e di rifiniture e dotazione di impianti e servizi di livellosuperiore a quello standard dei fabbricati di tipo residenziale. ElevataNumero registro generale 5072/2022Numero sezionale 5125/2026Numero di raccolta generale 23590/2026Data pubblicazione 20/07/2026superficie.» (così la nota Ministero delle finanze 4 maggio 1994, n.c-1/1022; v., altresì, la circolare n. 5, del 14 marzo 1992).3.1 L’impugnata sentenza è incorsa, pertanto, nel denunciato errore didiritto, per aver escluso la congruità del riclassamento in relazione airequisiti indicati al punto 8 del d.m. 2 agosto 1969 ( che esige la presenzadi oltre 4 caratteristiche indicate nell’allegata tabella), in mancanza dellametratura superiore ai 240 mq ( art. 6 del cit. decreto) e per la presenzanel fabbricato condominiale di unità a destinazione commerciale,richiamando implicitamente l’art. 7 dello stesso decreto che esige perl’attribuzione della qualificazione di lusso che le abitazioni facciano parte difabbricati (o costituenti fabbricati) insistenti su aree comunque destinateall'edilizia residenziale, invece che valutare la natura signorile o menodell’unità immobiliare in base alle caratteristiche (sopra indicate) dellacategoria catastale A/1.4.In definitiva, il ricorso merita accoglimento, con conseguente cassazionedella sentenza impugnata e rinvio della causa, anche per il governo sullespese del presente giudizio, alla CGTII della Campania, in differentecomposizione soggettiva, per un nuovo esame della fattispecie allastregua dei criteri indicati in motivazione. P.Q.MLa Corte, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa,anche per il governo sulle spese del presente giudizio, alla [OSCURATO:PERSONA] gradodella Campania, in differente composizione soggettiva.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24/06/2026.Il PresidenteLiberato Paolitto