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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 18 maggio 2026

Cassazione n. 14891/2026

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e -nonchéImmobiliare [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona del legalerappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli Avv.ti Adolfo eNicola Semino;- controricorrente e ricorrente incidentale -nonchéNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026Condominio di [OSCURATO:PERSONA] 1;Data pubblicazione [OSCURATO:DATA_NASCITA]- intimato -nonchéSpanu Francesco, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], BaldizzoneMario, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CallegariGianluca, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], DiGiacomo [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], FranceschiniAnnalisa, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GiulianoGiacomo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], RazzuoliValle Giuseppe, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];- intimati -avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 79/2020pubblicata il 20 gennaio 2020.Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 5 febbraio2026 dal [OSCURATO:PERSONA];lette e udite le conclusioni del P.M. in persona del SostitutoProcuratore Generale Dott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiestoil rigetto del ricorso principale e di quelli incidentali;udito l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per le ricorrenti e l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] parti controricorrenti/ricorrenti incidentali.[OSCURATO:PERSONA] PROCESSOCon atto di citazione notificato il 31 gennaio 2002 il Condominiodi piazza [OSCURATO:PERSONA] 1 ha convenuto in giudizio, dinanzi al [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] lamentando che la stessa,condomina dell’edificio, si era illegittimamente appropriata dellaNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026rampa condominiale che dalla pubblica via conduceva al pianoNumero di raccolta generale 14891/2026seminterrato dell’edificio, nel quale erano posti alcuni Dlaotac paublib licdaziio ne 18/05/2026proprietà della stessa ed altri locali di proprietà condominiale, tra iquali quello ove era alloggiata la centrale termica.Il detto condominio ha chiesto di:a) accertare la natura condominiale della rampa;b) accertare che nella tabella allegata al regolamento dicondominio le quote millesimali di proprietà delle parti comuni eranoindicate nella colonna numero 3 mentre, per converso, nella colonna17, erano indicate quote millesimali di ripartizione delle spese dimanutenzione della rampa, conformemente a quanto stabilitodall’art. 19 del regolamento condominiale;c) condannare [OSCURATO:PERSONA] a restituire i frutti civiliindebitamente percepiti, con riferimento al godimento della citatarampa.Con sentenza non definitiva in data 1° luglio 2004, il [OSCURATO:PERSONA] ha respinto le eccezioni preliminari sollevate dallaconvenuta [OSCURATO:PERSONA] e ha disposto la rimessione dellacausa in istruttoria come da separata ordinanza.La sentenza non definitiva è stata confermata dalla Corted’Appello di Genova e, infine, dalla Corte di cassazione, con lasentenza n. 14797/14 del 20 giugno 2014, che ha affermato lalegittimazione dell’amministratore del condominio, debitamenteautorizzato dall’assemblea condominiale, a promuovere l’azione dirivendica in nome del condominio.Nel frattempo, la causa di primo grado è stata istruita e ilprocedimento si è concluso con la sentenza n. 55/2009, pubblicatain data 9 gennaio 2009, che:ha respinto la domanda di accertamento della proprietàcondominiale della rampa;ha rigettato la domanda attorea di condanna della convenuta allarestituzione dei frutti civili derivanti dal godimento della stessarampa;Numero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026ha dichiarato che la colonna n. 17 della tabella allegata alNumero di raccolta generale 14891/2026regolamento condominiale definiva la quota parte di spesDeat a puebbrl icalazio ne 18/05/2026manutenzione ordinaria e straordinaria della sede stradale relativaalla rampa di accesso al piano scantinato e al distacco nord;ha compensato integralmente tra le parti le spese.La Corte di Appello di Genova, con sentenza n. 872/2012,depositata il 31 luglio 2012, ha dichiarato la nullità di detta sentenza,rimettendo la causa davanti al Tribunale di Genova perchéprovvedesse all’integrazione del contraddittorio nei confronti deicondomini.Con atto di citazione in riassunzione in data 25 ottobre 2011, ilcondominio ed alcuni condomini hanno convenuto in giudizioBeatrice [OSCURATO:PERSONA] e l’avente causa di quest’ultima, laImmobiliare piazza [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., nonché altri condomini.A conclusione del procedimento, con la sentenza n. 259/2016,pubblicata in data 25 gennaio 2016, il Tribunale di Genova:ha rigettato le domande proposte dagli attori, Condominio diGenova [OSCURATO:PERSONA] n. 1, [OSCURATO:PERSONA], Magnani AlbaRosa, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], AnelliBarbara, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], SpigaMansueto, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CecchelliAlessandro, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e dalla convenutaAnnamaria Bressanin;ha condannato i sopra indicati attori e la signora AnnamariaBressanin al pagamento in solido, a favore delle convenute BeatriceCosta Dufour ed [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona dellegale rappresentante pro-tempore, delle spese di giudizio.Avverso tale sentenza ha proposto appello il Condominio PiazzaMario Conti n. 1, deducendo:1. l’omessa e contraddittoria motivazione, per avere il Tribunalefondato la sua decisione non già su un titolo, ma sulla nota diNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026trascrizione dell’atto di compravendita dell’appartamento interno 19Data pubblicazione 18/05/2026da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. alla signora Leoncini,2. l’assenza di un riferimento, nella nota di trascrizione, allarampa, essendo menzionato, invece, il “distacco”;3. l’errore del Tribunale nel ritenere che il regolamentocondominiale contrattuale non fosse parte integrante del contrattodi compravendita degli immobili;4. l’omessa pronuncia su chi fosse il proprietario della rampa;5. la confusione, da parte del Tribunale di Genova, fra la colonnan. 3, intitolata quote di proprietà, e quella n. 17, che ripartiva lespese per la manutenzione delle parti comuni del fabbricato.L’appellante condominio ha chiesto, quindi, che, in totale riformadella sentenza resa dal Tribunale di Genova, n. 259/2016 pubblicatail 25 gennaio 2016, la Corte d’Appello volesse:- accertare e conseguentemente dichiarare che la rampa che dalcancello di via Dufour dava accesso, tra gli altri, ai locali di proprietàesclusiva della convenuta, posti al piano seminterrato dell’edificio dipiazza [OSCURATO:PERSONA] n. 1 [OSCURATO:PERSONA], era di proprietàcondominiale;- accertare e conseguentemente dichiarare che nella tabellaallegata al vigente regolamento condominiale le quote millesimali diproprietà delle parti comuni sono indicate nella colonna numero 3,mentre nella colonna numero 17 erano indicate le quote millesimalidi ripartizione delle spese di manutenzione della rampa, inconformità all’art. 19 del vigente regolamento condominiale;- condannare [OSCURATO:PERSONA] a restituire i frutti civiliindebitamente percepiti per il godimento della rampa.Si è costituita l’appellata [OSCURATO:PERSONA], chiedendo, nelmerito, di respingere l’impugnazione e, in estremo subordine, didichiararsi l’intervenuta usucapione della rampa, avendo disposto delbene uti domina per oltre 40 anni e di rideterminarsi le spese dicausa di primo grado.Numero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026Si è costituita l’appellata [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.,Data pubblicazione 18/05/2026avente causa della appellata [OSCURATO:PERSONA], chiedendodichiararsi la carenza di legittimazione passiva della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e la carenza di legittimazione ad agiredell’amministratore e dei singoli condomini.Nel merito, ha domandato la conferma della decisione di primogrado.In via di appello incidentale subordinato, ha insistito per lariforma della sentenza in punto spese.I condomini, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], ANSALDOTERESA, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], BONAGUROGERMANO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] , GIOVANNAPIERA, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CARDINALEGIOVANNI, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],GIOVANNI, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], MANCUSOENRICO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], NOVELLOSPIGA, [OSCURATO:PERSONA] , [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], non si sonocostituiti.La Corte d’appello di Genova, con sentenza n. 79/2020, haaccolto in parte l’appello principale, dichiarando che la colonnanumero 17 della tabella allegata al regolamento di condominiodefiniva la quota parte di spese per la manutenzione della rampa diaccesso al piano scantinato.Ha pure accertato l’inammissibilità della domanda di usucapionedi [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026Sara Serrati e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorsoData pubblicazione 18/05/2026per cassazione sulla base di quattro motivi.L’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA] sisono difese con controricorso e hanno proposto ricorso incidentalesulla base di nove motivi.Gli altri intimati non hanno svolto difese.Il P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA].

FulvioTroncone ha depositato le conclusioni chiedendo il rigetto del ricorsoprincipale e di quelli incidentali.Le ricorrenti e le parti controricorrenti hanno depositato memorieex art. 378 c.p.c.MOTIVI DELLA DECISIONE1) È preliminare l’esame dell’eccezione di difetto dilegittimazione attiva solleva dalla controricorrente [OSCURATO:PERSONA] edalla parte ricorrente incidentale.

A loro avviso, le due ricorrentiprincipali non avrebbero preso parte al giudizio di appello e nonavrebbero depositato prova di essere condomine.La censura, sollevata globalmente con riferimento a entrambe lericorrenti principali, è inammissibile per la sua genericità.Le parti ricorrenti incidentali hanno omesso di riportare i nomi ditutti i condomini e di indicare in quali fasi dei gradi di merito tali nomifossero stati indicati e da quali documenti risultassero.Peraltro, con riferimento a [OSCURATO:PERSONA] sono le medesime partiricorrenti incidentali a riconoscere che il suo nome comparenell’elenco dei condomini allegato a una delibera assembleare del 5ottobre 2020 mentre, quanto a [OSCURATO:PERSONA], esseriferiscono della presenza nei gradi di merito di tale AndreinaCastello.Del resto, per costante e consolidato orientamento di questaSuprema Corte, il condomino di un edificio conserva il potere di agirea difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma ancheNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni.

InNumero di raccolta generale 14891/2026particolare, è stato rilevato che il singolo condomino ha Datan pcuhbbelic aizlio ne 18/05/2026potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti deicondomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamentedall'amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazionenecessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa neiconfronti di tale organo rappresentativo unitario (cfr. Cass., Sez. 2,n. 202 dell’11 gennaio 1979; Cass., Sez. 2, n. 12291 del 7 giugno2011).Logico corollario di tali principi è quello che il singolo condominopuò promuovere le azioni (o resistere alle azioni da altri proposte) atutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche allorquandogli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio.Peraltro, le variazioni soggettive della composizione dellacompagine condominiale eventualmente intervenute tra il momentodel promovimento della lite e della sua decisione oltre a non privare,ovviamente, l’amministratore della legittimazione processuale arappresentare unitariamente l’interesse gestorio, legittimazioneaccordatagli dalla legge al fine di semplificare l’instaurazione delcontraddittorio, riconoscono anche ai condomini divenuti tali nelcorso del giudizio eguale legittimazione.

La questione è stata direcente esaminata dal Supremo consesso (sentenza SU, n. 10934del 18 aprile 2019) che ha affermato come non possa negarsi lalegittimazione alternativa individuale al singolo condomino quandosi sia in presenza di cause introdotte da un condomino o da un terzoche incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune.

Lapronuncia in questione nel ribadire la tradizionale tesi dell’assenza dipersonalità e soggettività giuridica autonoma per il Condominio, haaltresì confermato che, allorquando si sia in presenza di causeintrodotte da un terzo o da un condomino che riguardino dirittiafferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a particomuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo suNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativaNumero di raccolta generale 14891/2026individuale.

Non sarebbe concepibile la perdita parziale o tDoataa plueb bldiceazlio ne 18/05/2026bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale (v.anche Cass. n. 11802 del 2020).2) Con il primo motivo le ricorrenti principali lamentano laviolazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. per avere la Corted’appello di Genova ritenuto derogabile la presunzione di proprietàcondominiale del bene oggetto dell’azione di rivendica delcondominio appellante.Sostengono che l’art. 1117 c.c., nell’enucleare tre distintecategorie di beni, in astratto idonei a essere di comune proprietà deicondomini, in ordine all’operare della presunzione, vada letto in viagradata.

In particolare, nessun titolo avrebbe mai potuto derogarealla presunzione di comproprietà in relazione alle parti comuninecessariamente condominiali, essendo accessori indivisibili per loronatura e destinazione.La censura è infondata.L’art. 1117 c.c. stabilisce che sono oggetto di proprietà comunedei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se ilcontrario non risulta dal titolo, le cose elencate nei nn. 1, 2 e 3 dellastessa disposizione.Per l’esattezza, vi sono tre categorie di parti comuni, distinte inragione del loro rapporto strutturale o funzionale con l’edificio:- parti che formano la struttura dell’edificio, in senso stretto;- locali accessori destinati al servizio generale dello stabile;- tutti gli impianti e le opere non indispensabili, ma destinati aservizi di uso e godimento comune.Il fondamento della situazione di condominialità risiede nelrapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni(quali quelle elencate in via esemplificativa dall’art. 1117 c.c.) adNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendonoNumero di raccolta generale 14891/2026possibile l’esistenza stessa o l’uso.

Data pubblicazione [OSCURATO:DATA_NASCITA]Le Sezioni Unite, con sentenza n. 7449 del 7 luglio del 1993,hanno chiarito, infatti, che l’art. 1117 c.c. non si limitava a formulareuna mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini,vincibile con qualsiasi prova contraria, ma che l’individuazione delleparti comuni effettuata da quest’ultima disposizione poteva esseresuperata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo eche non operava con riguardo a cose che, per le loro caratteristichestrutturali, risultassero destinate oggettivamente al servizioesclusivo di una o più unità immobiliari (Cass., Sez. 2, n. 16886 del24 giugno 2025, in motivazione; Cass., Sez. 2, n. 24189 dell’8settembre 2021, in motivazione).Tale titolo, poi, poteva essere costituito o dal regolamentocontrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unitàimmobiliari o, infine, dall’usucapione.Soprattutto, si è messo in luce che occorre guardare allerisultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo allaformazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificioin più proprietà individuali (Cass., Sez. 2, n. 24189 dell’8 settembre2021, in motivazione).La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 ss. c.c. siproprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unitàimmobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unicoproprietario ad altro soggetto.Coerentemente, la giurisprudenza ha individuato il titolo inesame nell’atto costitutivo del condominio e, quindi, nel primo attodi trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietarioad altro soggetto, in quanto se, in occasione della prima vendita, laproprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beniNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026comuni era riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene nonNumero di raccolta generale 14891/2026rientrava nel novero di quelli comuni (Cass., Sez. 2, n. 1471Da4ta dpuebbl li3ca1zio ne 18/05/2026maggio 2025).L’operatività dell’art. 1117 c.c., che dà rilievo sia alladestinazione all’uso comune della res sia all’attitudine oggettiva algodimento collettivo, dispensa, quindi, il condominio dall’onere diprovare il suo diritto attraverso la c.d. probatio diabolica, spettando,eventualmente, al singolo condomino, che pretenda di essere titolareesclusivo di un bene comune ex art. 1117 c.c., di dimostrare la suaproprietà individuale.Quanto appena esposto palesa la non accoglibilità dellaprospettazione delle ricorrenti principali che, invece, fondanol’impugnazione sull’esistenza di una presunzione, per di piùinsuperabile con riferimento ad alcune particolari tipologie di beni.Al contrario, correttamente ha agito la corte territoriale, che hatenuto conto delle risultanze del primo atto di alienazionedell’originario proprietario unico dell’immobile per stabilire quali benisi trovassero “al di fuori del perimetro del caseggiato” per volontàdegli stessi contraenti.3) Con il secondo motivo le ricorrenti principali contestano laviolazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1366,1369 e 1371 c.c., in relazione all’art. 1117 c.c. in quanto la corteterritoriale avrebbe errato nel considerare titolo idoneo a vincere lapresunzione di condominialità della rampa l’atto a rogito notaioGessaga del 29 agosto 1959, senza tenere conto delle altrerisultanze probatorie, pur richiamate dall’atto medesimo, e dellacondotta delle parti successiva alla conclusione del primo atto divendita.In particolare, il giudice del merito non avrebbe valutato lerisultanze di altri documenti, anche indicati nel citato rogito del 1959,come il regolamento condominiale predisposto dal costruttoreNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026dell’edificio, depositato il 23 novembre 1959, e un atto di vendita delNumero di raccolta generale 14891/20263 gennaio 1961.

Data pubblicazione 18/05/2026La censura è inammissibile.A prescindere dalla circostanza che la Corte d’appello di Genovabene ha fatto a fondare la sua decisione sul primo atto ditrasferimento di una delle unità immobiliari destinate a costituire ilcondominio in esame, si rileva come, in tema di sindacatosull’interpretazione dei contratti, la parte che ha proposto una delleopzioni ermeneutiche possibili di una clausola contrattuale non puòcontestare, in quanto tale, in sede di giudizio di legittimità, lascelta alternativa alla propria effettuata dal giudice del merito, ovesia motivata nei termini minimi previsti nel nostro ordinamento(Cass., Sez.

L, n. 18214 del 3 luglio 2024; Cass., Sez. 1, n. 27136del 15 novembre 2017).La corte territoriale, comunque, ha valutato il regolamentomenzionato, accertandone la posteriorità rispetto al rogito del 1959e la non univocità del contenuto e ha chiarito come la rampa fossecollocata “al di fuori del perimetro del caseggiato, indicato comedelimitante la quota di proprietà comune acquisita”.Le ricorrenti, in realtà, chiedono a questa Suprema Corte dicompiere una nuova interpretazione della parola “distacco”contenuta nel rogito del 1959 il che, però, non è in questa sedepossibile.4) Con il terzo motivo le ricorrenti principali contestano laviolazione e falsa applicazione dell’art. 1399 c.c. e/o degli artt. 1444,1117, 1362, 1363, 1364, 1366, 1369 e 1371 c.c. per non avere lacorte territoriale letto e valutato gli atti di causa nel loro complessoe preso in considerazione la condotta delle parti successiva allaconclusione del primo atto di vendita e violato le regoleermeneutiche nell’interpretazione delle clausole del regolamentocondominiale contrattuale.Numero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026Affermano, oltre alla circostanza che, in sentenza, il regolamentoData pubblicazione 18/05/2026di condominio non sarebbe stato correttamente trascritto, che leclausole del detto regolamento sarebbero state male interpretate.Prospettano che vi sarebbero state una ratifica o una convalidadel detto regolamento.La censura è inammissibile per le ragioni che hanno condotto alladichiarazione di inammissibilità del precedente motivo.Inoltre, si osserva l’irrilevanza e la genericità della criticaconcernente l’operatività della ratifica o della convalida.5) Con il quarto motivo le ricorrenti principali lamentano laviolazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c. perché la corteterritoriale avrebbe ammesso il deposito del rogito del 1959 senzamotivare in ordine alla sua incidenza e indispensabilità.La censura è inammissibile.La Corte d’appello di Genova afferma il “rilievo” della menzionataproduzione, evidenziandone la maggiore importanza probatoriarispetto alla nota di trascrizione pure utilizzata dai giudici del merito.Si tratta, nella specie, quindi, di una motivazione che è più chesufficiente a soddisfare il precetto dell’art. 345 c.p.c.Peraltro, le ricorrenti principali non tengono conto che il rogitodel 1959 è solo uno degli elementi rilevanti nel caso in esame, comela riportata nota di trascrizione e il fatto che la rampa era collocata“al di fuori del perimetro del caseggiato, indicato come delimitantela quota di proprietà comune acquisita”.5) Devono essere esaminati i ricorsi incidentali, che sarannovalutati insieme, stante la loro sovrapponibilità.Con il primo motivo è contestata la violazione dell’art. 112 c.p.c.,in quanto la corte territoriale avrebbe errato nell’escludere laNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026proprietà della rampa da parte della “appellata”, che sarebbe stataData pubblicazione 18/05/2026acquistata con un rogito del 3 gennaio 1961.La censura è inammissibile, atteso che non investe unapronuncia della corte territoriale in ordine a una domanda sulla qualevi sia stata una soccombenza delle parti ricorrenti incidentali, ma,semplicemente, un passaggio motivazionale finalizzato al rigetto diun motivo di appello che lamentava una mancata pronuncia delgiudice di primo grado.Inoltre, si evidenzia che nessuna delle parti ricorrenti incidentaliha chiesto in appello l’accertamento della proprietà del bene conriferimento al titolo menzionato, l’unico preso in esame dal giudicedel merito.6) Con il secondo motivo le parti ricorrenti incidentali contestanoche, in seguito alla riassunzione del giudizio in primo grado, sarebbestata introdotta una nuova causa davanti al Tribunale di Genova,mentre avrebbe dovuto essere solo riassunto il giudizio preesistente.Con il terzo motivo le parti ricorrenti incidentali lamentano chenon vi sarebbe stata una pronuncia in ordine al passaggio ingiudicato della prima sentenza del Tribunale di Genova, poidichiarata nulla, nei confronti di alcuni condomini.Con il quarto pongono la stessa questione per quel che concernealtri condomini che non avrebbero riassunto la causa dopo la primasentenza di appello.Con il quinto motivo analoga censura è sollevata per i condominidi cui al punto 5 dei motivi di ricorso incidentale che non avrebberoappellato la sentenza del Tribunale di Genova n. 259/2016.Con il sesto motivo le parti ricorrenti incidentali criticano lasentenza contestata perché la corte territoriale avrebbe ritenutoprive di rilievo tutte le eccezioni svolte da [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026Con il settimo motivo le parti ricorrenti incidentali affermano cheData pubblicazione 18/05/2026non vi sia “dubbio” in ordine alla circostanza che la colonna 17 siriferisca alla rampa di accesso scantinato e che non vi sarebbe alcunasoccombenza della signora [OSCURATO:PERSONA] sul punto.Con l’ottavo motivo le parti ricorrenti incidentali lamentano chela corte territoriale non si sarebbe pronunciata sulla richiesta dicorresponsione al condominio dei canoni di locazione dei posti auto.Le censure, che possono essere trattate congiuntamente, stantela stretta connessione, sono inammissibili, non avendo le particontroricorrenti più alcun interesse a una pronuncia in ragione delrigetto del ricorso principale.7) Con il nono motivo le parti ricorrenti incidentali contestano ladecisione di appello in ordine alle spese di lite.Affermano che le spese di primo grado avrebbero dovuto esserericonosciute in favore di ciascuna di esse, in quanto le posizioniprocessuali delle due parti sarebbero state diverse e solo per casoavrebbero avuto gli stessi difensori.Non vi sarebbe stata, poi, nessuna solidarietà attiva fra le particonvenute.Criticano la pronuncia quanto al riconoscimento dellamaggiorazione del 20% delle spese processuali e della loro riduzionenella misura del 50%.Lamentano l’erroneità della decisione di compensazione dellespese di appello.La censura è infondata con riferimento alla liquidazione in viaunitaria delle spese di primo grado.Infatti, si palesa in violazione di legge la liquidazione di un doppiointegrale compenso in caso di difesa di più parti aventi identicaNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026posizione processuale, e costituite con lo stesso avvocato, essendoNumero di raccolta generale 14891/2026dovuto un compenso unico secondo i criteri fissati dagli arDtatta. p4ub belic a8zio ne 18/05/2026d.m. n. 55 del 2014, salva la possibilità di aumento nelle percentualiindicate da detto art. 4 al comma 2, senza che rilevi la circostanzache il comune difensore abbia presentato distinti atti difensivi,prefigurandosi per il giudice l’onere di motivare, sia nell’evenienza incui ritenga di riconoscere l'aumento, sia nell’evenienza contraria(Cfr. Cass., Sez. 1, n. 1650 del 19 gennaio 2022; Cass., Sez. 3, n.17215 del 27 agosto 2015).La valutazione del giudice di sussistenza di una difesa unitarianon è, poi, sindacabile in cassazione come tale, purché motivata.Le parti ricorrenti incidentali non hanno fornito, peraltro,indicazioni sufficienti a fare ritenere che, in realtà, le loro difesefossero state sostanzialmente differenti.Privo di riscontro nella sentenza è, invece, il riferimento allasolidarietà attiva delle parti convenute.Inammissibile è la censura inerente alla maggiorazione del 20%,stante la genericità e la mancanza di interesse sul punto.Pure generica si presenta la questione concernente la riduzionedel 50%, non essendovi, comunque, contestazioni in ordine almancato rispetto dei minimi di legge.Per ciò che riguarda le spese di appello, si evidenzia che ilgiudizio è stato instaurato nel 2002 e che, in tema di compensazionedelle spese processuali ex art. 92 c.p.c., (nel testo applicabile rationetemporis, anteriore a quello introdotto dalla legge n. 263 del 2005),poiché il sindacato della S.C. è limitato ad accertare che non risultiviolato il principio secondo il quale le spese non possono essere postea carico della parte vittoriosa, esula da tale sindacato e rientra nelpotere discrezionale del giudice di merito la valutazionedell’opportunità di compensare, in tutto o in parte, le spese di lite, eciò sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca, sia nell’ipotesi diNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026concorso di altre giuste ragioni, che il giudice di merito non haNumero di raccolta generale 14891/2026obbligo di specificare, senza che la relativa statuizDioatna peu bblsicaiazio ne 18/05/2026censurabile in cassazione, poiché il riferimento a “giusti motivi” dicompensazione denota che il giudice ha tenuto conto della fattispecieconcreta nel suo complesso, quale evincibile dalle statuizioni relativeai punti della controversia (Cass., Sez. 5, n. 20457 del 6 ottobre2011).La relativa censura è, quindi, inammissibile.8) Il ricorso principale va rigettato in applicazione del seguenteprincipio di diritto:«L’art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzionedi comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasiprova contraria, ma indica, come parti comuni dell’edificiocondominiale, quelle che, per le loro caratteristiche strutturali, sonodestinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unitàimmobiliari, tale individuazione potendo essere superata soltantodalle opposte risultanze di un determinato titolo.

Tale titolo puòessere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complessodegli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o, infine,dall’usucapione, assumendo particolare rilievo le risultanze di queldeterminato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominioper effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietàindividuali».Del pari vanno rigettati i ricorsi incidentali.Le spese di lite sono compensate in ragione della reciprocasoccombenza.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, adopera delle ricorrenti principali e delle parti ricorrenti incidentali,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13,Numero di raccolta generale 14891/2026se dovuto.

Data pubblicazione 18/05/2026 P.Q.M- rigetta il ricorso principale e i ricorsi incidentali;- dichiara interamente compensate fra le parti le spese di lite.- ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad operadelle parti ricorrenti principali e incidentali, dell’ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso anorma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, il giorno 5 febbraio 2026.Il giudice estensore Il PresidenteDario [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
e -nonchéImmobiliare [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona del legalerappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli Avv.ti Adolfo eNicola Semino;- controricorrente e ricorrente incidentale -nonchéNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026Condominio di [OSCURATO:PERSONA] 1;Data pubblicazione [OSCURATO:DATA_NASCITA]- intimato -nonchéSpanu Francesco, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], BaldizzoneMario, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CallegariGianluca, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], DiGiacomo [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], FranceschiniAnnalisa, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GiulianoGiacomo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], RazzuoliValle Giuseppe, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];- intimati -avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 79/2020pubblicata il 20 gennaio 2020.Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 5 febbraio2026 dal [OSCURATO:PERSONA];lette e udite le conclusioni del P.M. in persona del SostitutoProcuratore Generale Dott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiestoil rigetto del ricorso principale e di quelli incidentali;udito l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per le ricorrenti e l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] parti controricorrenti/ricorrenti incidentali.[OSCURATO:PERSONA] PROCESSOCon atto di citazione notificato il 31 gennaio 2002 il Condominiodi piazza [OSCURATO:PERSONA] 1 ha convenuto in giudizio, dinanzi al [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] lamentando che la stessa,condomina dell’edificio, si era illegittimamente appropriata dellaNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026rampa condominiale che dalla pubblica via conduceva al pianoNumero di raccolta generale 14891/2026seminterrato dell’edificio, nel quale erano posti alcuni Dlaotac paublib licdaziio ne 18/05/2026proprietà della stessa ed altri locali di proprietà condominiale, tra iquali quello ove era alloggiata la centrale termica.Il detto condominio ha chiesto di:a) accertare la natura condominiale della rampa;b) accertare che nella tabella allegata al regolamento dicondominio le quote millesimali di proprietà delle parti comuni eranoindicate nella colonna numero 3 mentre, per converso, nella colonna17, erano indicate quote millesimali di ripartizione delle spese dimanutenzione della rampa, conformemente a quanto stabilitodall’art. 19 del regolamento condominiale;c) condannare [OSCURATO:PERSONA] a restituire i frutti civiliindebitamente percepiti, con riferimento al godimento della citatarampa.Con sentenza non definitiva in data 1° luglio 2004, il [OSCURATO:PERSONA] ha respinto le eccezioni preliminari sollevate dallaconvenuta [OSCURATO:PERSONA] e ha disposto la rimessione dellacausa in istruttoria come da separata ordinanza.La sentenza non definitiva è stata confermata dalla Corted’Appello di Genova e, infine, dalla Corte di cassazione, con lasentenza n. 14797/14 del 20 giugno 2014, che ha affermato lalegittimazione dell’amministratore del condominio, debitamenteautorizzato dall’assemblea condominiale, a promuovere l’azione dirivendica in nome del condominio.Nel frattempo, la causa di primo grado è stata istruita e ilprocedimento si è concluso con la sentenza n. 55/2009, pubblicatain data 9 gennaio 2009, che:ha respinto la domanda di accertamento della proprietàcondominiale della rampa;ha rigettato la domanda attorea di condanna della convenuta allarestituzione dei frutti civili derivanti dal godimento della stessarampa;Numero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026ha dichiarato che la colonna n. 17 della tabella allegata alNumero di raccolta generale 14891/2026regolamento condominiale definiva la quota parte di spesDeat a puebbrl icalazio ne 18/05/2026manutenzione ordinaria e straordinaria della sede stradale relativaalla rampa di accesso al piano scantinato e al distacco nord;ha compensato integralmente tra le parti le spese.La Corte di Appello di Genova, con sentenza n. 872/2012,depositata il 31 luglio 2012, ha dichiarato la nullità di detta sentenza,rimettendo la causa davanti al Tribunale di Genova perchéprovvedesse all’integrazione del contraddittorio nei confronti deicondomini.Con atto di citazione in riassunzione in data 25 ottobre 2011, ilcondominio ed alcuni condomini hanno convenuto in giudizioBeatrice [OSCURATO:PERSONA] e l’avente causa di quest’ultima, laImmobiliare piazza [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., nonché altri condomini.A conclusione del procedimento, con la sentenza n. 259/2016,pubblicata in data 25 gennaio 2016, il Tribunale di Genova:ha rigettato le domande proposte dagli attori, Condominio diGenova [OSCURATO:PERSONA] n. 1, [OSCURATO:PERSONA], Magnani AlbaRosa, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], AnelliBarbara, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], SpigaMansueto, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CecchelliAlessandro, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e dalla convenutaAnnamaria Bressanin;ha condannato i sopra indicati attori e la signora AnnamariaBressanin al pagamento in solido, a favore delle convenute BeatriceCosta Dufour ed [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona dellegale rappresentante pro-tempore, delle spese di giudizio.Avverso tale sentenza ha proposto appello il Condominio PiazzaMario Conti n. 1, deducendo:1. l’omessa e contraddittoria motivazione, per avere il Tribunalefondato la sua decisione non già su un titolo, ma sulla nota diNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026trascrizione dell’atto di compravendita dell’appartamento interno 19Data pubblicazione 18/05/2026da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. alla signora Leoncini,2. l’assenza di un riferimento, nella nota di trascrizione, allarampa, essendo menzionato, invece, il “distacco”;3. l’errore del Tribunale nel ritenere che il regolamentocondominiale contrattuale non fosse parte integrante del contrattodi compravendita degli immobili;4. l’omessa pronuncia su chi fosse il proprietario della rampa;5. la confusione, da parte del Tribunale di Genova, fra la colonnan. 3, intitolata quote di proprietà, e quella n. 17, che ripartiva lespese per la manutenzione delle parti comuni del fabbricato.L’appellante condominio ha chiesto, quindi, che, in totale riformadella sentenza resa dal Tribunale di Genova, n. 259/2016 pubblicatail 25 gennaio 2016, la Corte d’Appello volesse:- accertare e conseguentemente dichiarare che la rampa che dalcancello di via Dufour dava accesso, tra gli altri, ai locali di proprietàesclusiva della convenuta, posti al piano seminterrato dell’edificio dipiazza [OSCURATO:PERSONA] n. 1 [OSCURATO:PERSONA], era di proprietàcondominiale;- accertare e conseguentemente dichiarare che nella tabellaallegata al vigente regolamento condominiale le quote millesimali diproprietà delle parti comuni sono indicate nella colonna numero 3,mentre nella colonna numero 17 erano indicate le quote millesimalidi ripartizione delle spese di manutenzione della rampa, inconformità all’art. 19 del vigente regolamento condominiale;- condannare [OSCURATO:PERSONA] a restituire i frutti civiliindebitamente percepiti per il godimento della rampa.Si è costituita l’appellata [OSCURATO:PERSONA], chiedendo, nelmerito, di respingere l’impugnazione e, in estremo subordine, didichiararsi l’intervenuta usucapione della rampa, avendo disposto delbene uti domina per oltre 40 anni e di rideterminarsi le spese dicausa di primo grado.Numero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026Si è costituita l’appellata [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.,Data pubblicazione 18/05/2026avente causa della appellata [OSCURATO:PERSONA], chiedendodichiararsi la carenza di legittimazione passiva della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e la carenza di legittimazione ad agiredell’amministratore e dei singoli condomini.Nel merito, ha domandato la conferma della decisione di primogrado.In via di appello incidentale subordinato, ha insistito per lariforma della sentenza in punto spese.I condomini, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], ANSALDOTERESA, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], BONAGUROGERMANO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] , GIOVANNAPIERA, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CARDINALEGIOVANNI, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],GIOVANNI, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], MANCUSOENRICO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], NOVELLOSPIGA, [OSCURATO:PERSONA] , [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], non si sonocostituiti.La Corte d’appello di Genova, con sentenza n. 79/2020, haaccolto in parte l’appello principale, dichiarando che la colonnanumero 17 della tabella allegata al regolamento di condominiodefiniva la quota parte di spese per la manutenzione della rampa diaccesso al piano scantinato.Ha pure accertato l’inammissibilità della domanda di usucapionedi [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026Sara Serrati e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorsoData pubblicazione 18/05/2026per cassazione sulla base di quattro motivi.L’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA] sisono difese con controricorso e hanno proposto ricorso incidentalesulla base di nove motivi.Gli altri intimati non hanno svolto difese.Il P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA]. FulvioTroncone ha depositato le conclusioni chiedendo il rigetto del ricorsoprincipale e di quelli incidentali.Le ricorrenti e le parti controricorrenti hanno depositato memorieex art. 378 c.p.c.MOTIVI DELLA DECISIONE1) È preliminare l’esame dell’eccezione di difetto dilegittimazione attiva solleva dalla controricorrente [OSCURATO:PERSONA] edalla parte ricorrente incidentale. A loro avviso, le due ricorrentiprincipali non avrebbero preso parte al giudizio di appello e nonavrebbero depositato prova di essere condomine.La censura, sollevata globalmente con riferimento a entrambe lericorrenti principali, è inammissibile per la sua genericità.Le parti ricorrenti incidentali hanno omesso di riportare i nomi ditutti i condomini e di indicare in quali fasi dei gradi di merito tali nomifossero stati indicati e da quali documenti risultassero.Peraltro, con riferimento a [OSCURATO:PERSONA] sono le medesime partiricorrenti incidentali a riconoscere che il suo nome comparenell’elenco dei condomini allegato a una delibera assembleare del 5ottobre 2020 mentre, quanto a [OSCURATO:PERSONA], esseriferiscono della presenza nei gradi di merito di tale AndreinaCastello.Del resto, per costante e consolidato orientamento di questaSuprema Corte, il condomino di un edificio conserva il potere di agirea difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma ancheNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni. InNumero di raccolta generale 14891/2026particolare, è stato rilevato che il singolo condomino ha Datan pcuhbbelic aizlio ne 18/05/2026potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti deicondomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamentedall'amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazionenecessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa neiconfronti di tale organo rappresentativo unitario (cfr. Cass., Sez. 2,n. 202 dell’11 gennaio 1979; Cass., Sez. 2, n. 12291 del 7 giugno2011).Logico corollario di tali principi è quello che il singolo condominopuò promuovere le azioni (o resistere alle azioni da altri proposte) atutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche allorquandogli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio.Peraltro, le variazioni soggettive della composizione dellacompagine condominiale eventualmente intervenute tra il momentodel promovimento della lite e della sua decisione oltre a non privare,ovviamente, l’amministratore della legittimazione processuale arappresentare unitariamente l’interesse gestorio, legittimazioneaccordatagli dalla legge al fine di semplificare l’instaurazione delcontraddittorio, riconoscono anche ai condomini divenuti tali nelcorso del giudizio eguale legittimazione. La questione è stata direcente esaminata dal Supremo consesso (sentenza SU, n. 10934del 18 aprile 2019) che ha affermato come non possa negarsi lalegittimazione alternativa individuale al singolo condomino quandosi sia in presenza di cause introdotte da un condomino o da un terzoche incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune. Lapronuncia in questione nel ribadire la tradizionale tesi dell’assenza dipersonalità e soggettività giuridica autonoma per il Condominio, haaltresì confermato che, allorquando si sia in presenza di causeintrodotte da un terzo o da un condomino che riguardino dirittiafferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a particomuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo suNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativaNumero di raccolta generale 14891/2026individuale. Non sarebbe concepibile la perdita parziale o tDoataa plueb bldiceazlio ne 18/05/2026bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale (v.anche Cass. n. 11802 del 2020).2) Con il primo motivo le ricorrenti principali lamentano laviolazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. per avere la Corted’appello di Genova ritenuto derogabile la presunzione di proprietàcondominiale del bene oggetto dell’azione di rivendica delcondominio appellante.Sostengono che l’art. 1117 c.c., nell’enucleare tre distintecategorie di beni, in astratto idonei a essere di comune proprietà deicondomini, in ordine all’operare della presunzione, vada letto in viagradata. In particolare, nessun titolo avrebbe mai potuto derogarealla presunzione di comproprietà in relazione alle parti comuninecessariamente condominiali, essendo accessori indivisibili per loronatura e destinazione.La censura è infondata.L’art. 1117 c.c. stabilisce che sono oggetto di proprietà comunedei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se ilcontrario non risulta dal titolo, le cose elencate nei nn. 1, 2 e 3 dellastessa disposizione.Per l’esattezza, vi sono tre categorie di parti comuni, distinte inragione del loro rapporto strutturale o funzionale con l’edificio:- parti che formano la struttura dell’edificio, in senso stretto;- locali accessori destinati al servizio generale dello stabile;- tutti gli impianti e le opere non indispensabili, ma destinati aservizi di uso e godimento comune.Il fondamento della situazione di condominialità risiede nelrapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni(quali quelle elencate in via esemplificativa dall’art. 1117 c.c.) adNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendonoNumero di raccolta generale 14891/2026possibile l’esistenza stessa o l’uso. Data pubblicazione [OSCURATO:DATA_NASCITA]Le Sezioni Unite, con sentenza n. 7449 del 7 luglio del 1993,hanno chiarito, infatti, che l’art. 1117 c.c. non si limitava a formulareuna mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini,vincibile con qualsiasi prova contraria, ma che l’individuazione delleparti comuni effettuata da quest’ultima disposizione poteva esseresuperata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo eche non operava con riguardo a cose che, per le loro caratteristichestrutturali, risultassero destinate oggettivamente al servizioesclusivo di una o più unità immobiliari (Cass., Sez. 2, n. 16886 del24 giugno 2025, in motivazione; Cass., Sez. 2, n. 24189 dell’8settembre 2021, in motivazione).Tale titolo, poi, poteva essere costituito o dal regolamentocontrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unitàimmobiliari o, infine, dall’usucapione.Soprattutto, si è messo in luce che occorre guardare allerisultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo allaformazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificioin più proprietà individuali (Cass., Sez. 2, n. 24189 dell’8 settembre2021, in motivazione).La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 ss. c.c. siproprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unitàimmobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unicoproprietario ad altro soggetto.Coerentemente, la giurisprudenza ha individuato il titolo inesame nell’atto costitutivo del condominio e, quindi, nel primo attodi trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietarioad altro soggetto, in quanto se, in occasione della prima vendita, laproprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beniNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026comuni era riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene nonNumero di raccolta generale 14891/2026rientrava nel novero di quelli comuni (Cass., Sez. 2, n. 1471Da4ta dpuebbl li3ca1zio ne 18/05/2026maggio 2025).L’operatività dell’art. 1117 c.c., che dà rilievo sia alladestinazione all’uso comune della res sia all’attitudine oggettiva algodimento collettivo, dispensa, quindi, il condominio dall’onere diprovare il suo diritto attraverso la c.d. probatio diabolica, spettando,eventualmente, al singolo condomino, che pretenda di essere titolareesclusivo di un bene comune ex art. 1117 c.c., di dimostrare la suaproprietà individuale.Quanto appena esposto palesa la non accoglibilità dellaprospettazione delle ricorrenti principali che, invece, fondanol’impugnazione sull’esistenza di una presunzione, per di piùinsuperabile con riferimento ad alcune particolari tipologie di beni.Al contrario, correttamente ha agito la corte territoriale, che hatenuto conto delle risultanze del primo atto di alienazionedell’originario proprietario unico dell’immobile per stabilire quali benisi trovassero “al di fuori del perimetro del caseggiato” per volontàdegli stessi contraenti.3) Con il secondo motivo le ricorrenti principali contestano laviolazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1366,1369 e 1371 c.c., in relazione all’art. 1117 c.c. in quanto la corteterritoriale avrebbe errato nel considerare titolo idoneo a vincere lapresunzione di condominialità della rampa l’atto a rogito notaioGessaga del 29 agosto 1959, senza tenere conto delle altrerisultanze probatorie, pur richiamate dall’atto medesimo, e dellacondotta delle parti successiva alla conclusione del primo atto divendita.In particolare, il giudice del merito non avrebbe valutato lerisultanze di altri documenti, anche indicati nel citato rogito del 1959,come il regolamento condominiale predisposto dal costruttoreNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026dell’edificio, depositato il 23 novembre 1959, e un atto di vendita delNumero di raccolta generale 14891/20263 gennaio 1961. Data pubblicazione 18/05/2026La censura è inammissibile.A prescindere dalla circostanza che la Corte d’appello di Genovabene ha fatto a fondare la sua decisione sul primo atto ditrasferimento di una delle unità immobiliari destinate a costituire ilcondominio in esame, si rileva come, in tema di sindacatosull’interpretazione dei contratti, la parte che ha proposto una delleopzioni ermeneutiche possibili di una clausola contrattuale non puòcontestare, in quanto tale, in sede di giudizio di legittimità, lascelta alternativa alla propria effettuata dal giudice del merito, ovesia motivata nei termini minimi previsti nel nostro ordinamento(Cass., Sez. L, n. 18214 del 3 luglio 2024; Cass., Sez. 1, n. 27136del 15 novembre 2017).La corte territoriale, comunque, ha valutato il regolamentomenzionato, accertandone la posteriorità rispetto al rogito del 1959e la non univocità del contenuto e ha chiarito come la rampa fossecollocata “al di fuori del perimetro del caseggiato, indicato comedelimitante la quota di proprietà comune acquisita”.Le ricorrenti, in realtà, chiedono a questa Suprema Corte dicompiere una nuova interpretazione della parola “distacco”contenuta nel rogito del 1959 il che, però, non è in questa sedepossibile.4) Con il terzo motivo le ricorrenti principali contestano laviolazione e falsa applicazione dell’art. 1399 c.c. e/o degli artt. 1444,1117, 1362, 1363, 1364, 1366, 1369 e 1371 c.c. per non avere lacorte territoriale letto e valutato gli atti di causa nel loro complessoe preso in considerazione la condotta delle parti successiva allaconclusione del primo atto di vendita e violato le regoleermeneutiche nell’interpretazione delle clausole del regolamentocondominiale contrattuale.Numero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026Affermano, oltre alla circostanza che, in sentenza, il regolamentoData pubblicazione 18/05/2026di condominio non sarebbe stato correttamente trascritto, che leclausole del detto regolamento sarebbero state male interpretate.Prospettano che vi sarebbero state una ratifica o una convalidadel detto regolamento.La censura è inammissibile per le ragioni che hanno condotto alladichiarazione di inammissibilità del precedente motivo.Inoltre, si osserva l’irrilevanza e la genericità della criticaconcernente l’operatività della ratifica o della convalida.5) Con il quarto motivo le ricorrenti principali lamentano laviolazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c. perché la corteterritoriale avrebbe ammesso il deposito del rogito del 1959 senzamotivare in ordine alla sua incidenza e indispensabilità.La censura è inammissibile.La Corte d’appello di Genova afferma il “rilievo” della menzionataproduzione, evidenziandone la maggiore importanza probatoriarispetto alla nota di trascrizione pure utilizzata dai giudici del merito.Si tratta, nella specie, quindi, di una motivazione che è più chesufficiente a soddisfare il precetto dell’art. 345 c.p.c.Peraltro, le ricorrenti principali non tengono conto che il rogitodel 1959 è solo uno degli elementi rilevanti nel caso in esame, comela riportata nota di trascrizione e il fatto che la rampa era collocata“al di fuori del perimetro del caseggiato, indicato come delimitantela quota di proprietà comune acquisita”.5) Devono essere esaminati i ricorsi incidentali, che sarannovalutati insieme, stante la loro sovrapponibilità.Con il primo motivo è contestata la violazione dell’art. 112 c.p.c.,in quanto la corte territoriale avrebbe errato nell’escludere laNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026proprietà della rampa da parte della “appellata”, che sarebbe stataData pubblicazione 18/05/2026acquistata con un rogito del 3 gennaio 1961.La censura è inammissibile, atteso che non investe unapronuncia della corte territoriale in ordine a una domanda sulla qualevi sia stata una soccombenza delle parti ricorrenti incidentali, ma,semplicemente, un passaggio motivazionale finalizzato al rigetto diun motivo di appello che lamentava una mancata pronuncia delgiudice di primo grado.Inoltre, si evidenzia che nessuna delle parti ricorrenti incidentaliha chiesto in appello l’accertamento della proprietà del bene conriferimento al titolo menzionato, l’unico preso in esame dal giudicedel merito.6) Con il secondo motivo le parti ricorrenti incidentali contestanoche, in seguito alla riassunzione del giudizio in primo grado, sarebbestata introdotta una nuova causa davanti al Tribunale di Genova,mentre avrebbe dovuto essere solo riassunto il giudizio preesistente.Con il terzo motivo le parti ricorrenti incidentali lamentano chenon vi sarebbe stata una pronuncia in ordine al passaggio ingiudicato della prima sentenza del Tribunale di Genova, poidichiarata nulla, nei confronti di alcuni condomini.Con il quarto pongono la stessa questione per quel che concernealtri condomini che non avrebbero riassunto la causa dopo la primasentenza di appello.Con il quinto motivo analoga censura è sollevata per i condominidi cui al punto 5 dei motivi di ricorso incidentale che non avrebberoappellato la sentenza del Tribunale di Genova n. 259/2016.Con il sesto motivo le parti ricorrenti incidentali criticano lasentenza contestata perché la corte territoriale avrebbe ritenutoprive di rilievo tutte le eccezioni svolte da [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026Numero di raccolta generale 14891/2026Con il settimo motivo le parti ricorrenti incidentali affermano cheData pubblicazione 18/05/2026non vi sia “dubbio” in ordine alla circostanza che la colonna 17 siriferisca alla rampa di accesso scantinato e che non vi sarebbe alcunasoccombenza della signora [OSCURATO:PERSONA] sul punto.Con l’ottavo motivo le parti ricorrenti incidentali lamentano chela corte territoriale non si sarebbe pronunciata sulla richiesta dicorresponsione al condominio dei canoni di locazione dei posti auto.Le censure, che possono essere trattate congiuntamente, stantela stretta connessione, sono inammissibili, non avendo le particontroricorrenti più alcun interesse a una pronuncia in ragione delrigetto del ricorso principale.7) Con il nono motivo le parti ricorrenti incidentali contestano ladecisione di appello in ordine alle spese di lite.Affermano che le spese di primo grado avrebbero dovuto esserericonosciute in favore di ciascuna di esse, in quanto le posizioniprocessuali delle due parti sarebbero state diverse e solo per casoavrebbero avuto gli stessi difensori.Non vi sarebbe stata, poi, nessuna solidarietà attiva fra le particonvenute.Criticano la pronuncia quanto al riconoscimento dellamaggiorazione del 20% delle spese processuali e della loro riduzionenella misura del 50%.Lamentano l’erroneità della decisione di compensazione dellespese di appello.La censura è infondata con riferimento alla liquidazione in viaunitaria delle spese di primo grado.Infatti, si palesa in violazione di legge la liquidazione di un doppiointegrale compenso in caso di difesa di più parti aventi identicaNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026posizione processuale, e costituite con lo stesso avvocato, essendoNumero di raccolta generale 14891/2026dovuto un compenso unico secondo i criteri fissati dagli arDtatta. p4ub belic a8zio ne 18/05/2026d.m. n. 55 del 2014, salva la possibilità di aumento nelle percentualiindicate da detto art. 4 al comma 2, senza che rilevi la circostanzache il comune difensore abbia presentato distinti atti difensivi,prefigurandosi per il giudice l’onere di motivare, sia nell’evenienza incui ritenga di riconoscere l'aumento, sia nell’evenienza contraria(Cfr. Cass., Sez. 1, n. 1650 del 19 gennaio 2022; Cass., Sez. 3, n.17215 del 27 agosto 2015).La valutazione del giudice di sussistenza di una difesa unitarianon è, poi, sindacabile in cassazione come tale, purché motivata.Le parti ricorrenti incidentali non hanno fornito, peraltro,indicazioni sufficienti a fare ritenere che, in realtà, le loro difesefossero state sostanzialmente differenti.Privo di riscontro nella sentenza è, invece, il riferimento allasolidarietà attiva delle parti convenute.Inammissibile è la censura inerente alla maggiorazione del 20%,stante la genericità e la mancanza di interesse sul punto.Pure generica si presenta la questione concernente la riduzionedel 50%, non essendovi, comunque, contestazioni in ordine almancato rispetto dei minimi di legge.Per ciò che riguarda le spese di appello, si evidenzia che ilgiudizio è stato instaurato nel 2002 e che, in tema di compensazionedelle spese processuali ex art. 92 c.p.c., (nel testo applicabile rationetemporis, anteriore a quello introdotto dalla legge n. 263 del 2005),poiché il sindacato della S.C. è limitato ad accertare che non risultiviolato il principio secondo il quale le spese non possono essere postea carico della parte vittoriosa, esula da tale sindacato e rientra nelpotere discrezionale del giudice di merito la valutazionedell’opportunità di compensare, in tutto o in parte, le spese di lite, eciò sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca, sia nell’ipotesi diNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026concorso di altre giuste ragioni, che il giudice di merito non haNumero di raccolta generale 14891/2026obbligo di specificare, senza che la relativa statuizDioatna peu bblsicaiazio ne 18/05/2026censurabile in cassazione, poiché il riferimento a “giusti motivi” dicompensazione denota che il giudice ha tenuto conto della fattispecieconcreta nel suo complesso, quale evincibile dalle statuizioni relativeai punti della controversia (Cass., Sez. 5, n. 20457 del 6 ottobre2011).La relativa censura è, quindi, inammissibile.8) Il ricorso principale va rigettato in applicazione del seguenteprincipio di diritto:«L’art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzionedi comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasiprova contraria, ma indica, come parti comuni dell’edificiocondominiale, quelle che, per le loro caratteristiche strutturali, sonodestinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unitàimmobiliari, tale individuazione potendo essere superata soltantodalle opposte risultanze di un determinato titolo. Tale titolo puòessere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complessodegli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o, infine,dall’usucapione, assumendo particolare rilievo le risultanze di queldeterminato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominioper effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietàindividuali».Del pari vanno rigettati i ricorsi incidentali.Le spese di lite sono compensate in ragione della reciprocasoccombenza.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, adopera delle ricorrenti principali e delle parti ricorrenti incidentali,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloNumero registro generale 27422/2020Numero sezionale 263/2026previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13,Numero di raccolta generale 14891/2026se dovuto. Data pubblicazione 18/05/2026 P.Q.M- rigetta il ricorso principale e i ricorsi incidentali;- dichiara interamente compensate fra le parti le spese di lite.- ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad operadelle parti ricorrenti principali e incidentali, dell’ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso anorma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, il giorno 5 febbraio 2026.Il giudice estensore Il PresidenteDario [OSCURATO:PERSONA]
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