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CassazionesentenzaSezione 3Decisione del 13 aprile 2026

Cassazione n. 09300/2026

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ontroDe [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]Ettorre e [OSCURATO:PERSONA],-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di L'Aquila n. 444/2022depositata il 24/03/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’ [OSCURATO:DATA_NASCITA] dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026Con sentenza in data 24.3.2022 la Corte d’Appello di L’Aquila accoglieval’appello interposto da [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza pronunciata dalTribunale di Chieti e con la quale era stata dichiarata la risoluzione perinadempimento di esso conduttore al contratto di locazione stipulatooriginariamente con [OSCURATO:PERSONA], cui era subentrato, per effetto diaggiudicazione all’esito di procedura esecutiva, [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] aveva dedotto che a seguito di rilevanti lavori dallo stessosvolti nell’immobile negli anni 2012 e 2013, il proprietario Tritapepe gliaveva solo in parte corrisposto il relativo compenso e, pertanto, gli avevaconcesso in godimento, con contratto in data 14.3.2014, il bene per ventianni con l’accordo che nessun canone sarebbe stato richiesto fino acompensazione con il credito residuo per le spese sostenute per i lavorieseguiti.

L’immobile era stato poi sottoposto a procedura esecutivanell’anno 2015 ed aggiudicato al Cipolla che aveva preteso il pagamentodei canoni, non corrisposti dal [OSCURATO:PERSONA] in virtù degli accordi intercorsi conil precedente proprietario.

Questi, ritenendo dunque di non dover versarealcunché, si era opposto all’intimazione di sfratto per morosità propostadal Cipolla.Il Tribunale di Chieti, ritenuto l’inadempimento del conduttore all’obbligodi versamento dei canoni in favore del nuovo proprietario dell’immobileverso il quale non poteva operare l’invocata compensazione, dichiaravarisolto il contratto.[OSCURATO:PERSONA] pertanto impugnava la predetta decisione invocando l’erroneaapplicazione delle disposizioni in materia di vendita forzata ed opponibilitàdei diritti all’aggiudicatario.Il proprietario appellato, costituitosi, contestava le avverse difese edinsisteva nel rigetto dell’impugnazione che veniva, invece, accolta dallaCorte d’Appello di L’Aquila che riteneva che il [OSCURATO:PERSONA] fosse stato liberatoNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026dall’obbligazione di pagare i canoni futuri per effetto dell’opponibilità alCipolla del patto di compensazione.Avverso tale pronuncia [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso articolato inquattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.memoria ex art.378 c.p.c..RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo parte ricorrente censura la sentenza impugnata per«error in iudicando in relazione all’art. 360 n. 3 cpc per erronea e/o falsaapplicazione dell’art. 2812 commi IV e V cc, 2924 cc in relazione all’art.2919 seconda parte cc» per non aver considerato che l’esecuzione è stataantecedentemente a quella del contratto di locazione al quale non èopponibile ratione temporis la liberazione delle pigioni.Deduce che, riguardando la controversia l’esistenza e l’opponibilitàdell’asserito patto di liberazione delle pigioni, a norma dell’art. 2808 c.c.l’ipoteca attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene conprevalenza rispetto ai vincoli successivi e il diritto di essere soddisfatto conpreferenza sul prezzo ricavato dalla vendita, cristallizzando il suo diritto almomento dell’iscrizione ipotecaria.Assume che ‘sul piano della opponibilità della liberazione dal pagamentodelle pigioni future, aspetto nel quale risiede l’errore della Corteterritoriale, la disciplina da applicarsi, ai fini dell’opponibilità, è quella dicui all’art. 2812 V comma cpc e non dell’art. 2924 cc, applicabile nel solocaso in cui l’aggiudicazione non si ponga in contrasto con l’art. 2919 cc.’.Il motivo è infondato.Numero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026La corte territoriale, dato atto che il [OSCURATO:PERSONA] ha eccepito di non esseretenuto al pagamento dei canoni locatizi in quanto la concessione ingodimento, in proprio favore, del bene locato in data 14/3/2014,costituiva il corrispettivo dei lavori di miglioria da esso eseguiti sulpredetto immobile , ha ritenuto che la relativa pattuizione contrattuale eraopponibile all’aggiudicatario Cipolla, poiché, da un lato, contenuta in uncontratto trascritto prima del pignoramento e conosciutodall’aggiudicatario (perché richiamati negli avvisi di vendita), dall’altro,perché conforme agli usi locali.

Ha altresì rilevato che il Tribunale di Chietiaveva fornito una interpretazione erronea del citato art. 2924 cod. civ. ilquale, in materia di cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti non ancorascaduti, prevede espressamente che tali cessioni e liberazioni sonoopponibili all’acquirente se trascritte anteriormente al pignoramento ofatte in conformità degli usi locali.Si osserva che il giudice del gravame ha correttamente applicato al caso dispecie l’art.2924 c.c.L’articolo in questione si inserisce, infatti, nel capo terzo (‘effetti dellavendita forzata e dell’assegnazione’) della prima sezione delle disposizioniin materia di espropriazione forzata ed è diretto a regolare,specificatamente e per quanto di interesse in questa sede, gli effetti dellecessioni e liberazioni di pigioni e di fitti all’esito del procedimento divendita forzata prevedendone l’inopponibilità all’acquirente aggiudicatariodel bene venduto coattivamente salvo che si tratti di cessioni o diliberazioni eccedenti il triennio e trascritte anteriormente al pignoramentoo che si tratti di anticipazioni fatte in conformità agli usi locali; la relativaregolamentazione degli effetti della vendita forzata è disciplinata dallapredetta norma e può risultare talvolta anche più favorevoleall’aggiudicatario (rispetto alle previsioni normative relative ai rapporti tradebitore e creditore) poiché ciò risponde ad una scelta legislativa operataNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026a favore della stabilità degli acquisti a seguito di vendita forzata.

Inrelazione a tali acquisiti infatti si è ritenuto di tutelare particolarmentel’aggiudicatario evitando che questi si possa veder opporre atti limitatividel diritto di proprietà, acquisito pur sempre a titolo derivativo, senzaaverne potuto avere la dovuta conoscenza.E’ pur vero tuttavia che la lettura della norma non può prescindere dalcontesto di garanzie normativamente attribuite ai diversi creditori ai finiesecutivi e dagli effetti del pignoramento di cui agli artt.2812, 2918 e2919 c.c.: in particolare, le cessioni e liberazioni ultratriennali se trascrittesono integralmente opponibili ai sensi degli artt. 2643 n.9 c.c. e 2644 c.c.;al creditore ipotecario possono essere opposte le cessioni e liberazionitrascritte successivamente alla iscrizione dell’ipoteca solo entro il terminedi un anno dal pignoramento ed analogamente quelle non trascritte o perun periodo inferiore a tre anni se aventi data certa anteriore alpignoramento (art.2812 c.c.); al creditore pignorante chirografario ed agliintervenuti possono essere opposte le cessioni ultratriennali solo setrascritte prima del pignoramento mentre quelle non trascritte, ma aventidata certa anteriore al pignoramento, solo se per periodi infratriennali edentro il termine di un anno dal pignoramento (art.2918 c.c.).In forza del principio di cui all’art.2919 c.c. e della conseguente regolagenerale di sostanziale equiparazione -ai fini dell'opponibilità degli attidispositivi del debitore esecutato (e di quello il cui debito sia assistito dagaranzia ipotecaria) - delle posizioni di creditore pignorante eaggiudicatario, il regime di cui all’art.2924 c.c. deve allora leggersi inaccordo con le citate norme, potendo disporre, quindi, l’aggiudicatarioanche di una tutela maggiore rispetto a quella assicurata dalla predettadisposizione di carattere generale.Quanto, specificatamente, all’art.2812 c.c. invocato dal ricorrente, ilrelativo valore precettivo si ricollega al fatto che l'ipoteca si estende ancheNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026ai frutti civili dell'immobile oggetto della garanzia reale dell'ipoteca, e devequindi ‘essere individuato tenendo conto della complessiva sua ratio,ravvisata nel fatto che il legislatore ha inteso contemperare la facoltà didisposizione del proprietario del bene (che, avendo bisogno di danaro,utilizza la cessione di corrispettivi futuri di locazione) con la esigenza dimantenere integra la garanzia reale del creditore ipotecario, suscettibile diessere, in maggiore o minore misura, ridotta per gli effetti riflessi dipregressi atti dispositivi del proprietario, che vengano a diminuire ilpresumibile ricavato complessivo della vendita forzata del bene ipotecatoquando non tutti i frutti civili dell'immobile, maturati nel periodosuccessivo al pignoramento, possano essere acquisiti alla proceduraespropriativa.’ (Cass. n.18194/2007).Quindi con riferimento all’art.2812 c.c., il regime di opponibilità dellecessioni e liberazioni nei confronti del creditore ipotecario procedenterisulta più favorevole all’aggiudicatario, che se ne può avvalere, nonpotendosi elidere con la vendita la garanzia apprestata normativamente alrelativo credito.Premessa dunque la corretta individuazione della norma generaleapplicabile al caso di specie da parte del giudice del gravame, e premessaaltresì la lettura coordinata di tale norma con le altre citate, deve ritenersiche l’opponibilità della cessione dei fitti (o dell’accertato patto dicompensazione all’aggiudicatario) segue, per la parte attinente allatrascrizione delle cessioni, la disciplina di cui all’art.2812 c.c. atteso che ilcreditore procedente godeva di garanzia ipotecaria.Tale conclusione non può tuttavia incidere sulla diversa ratio decidendi chesorregge la motivazione della sentenza impugnata per quanto infraesposto con riguardo al motivo di ricorso che segue.Con il secondo motivo si censura la sentenza impugnata per «Error iniudicando in relazione all’art. 360 n. 3 cpc per violazione e/o falsaNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026applicazione dell’art. 2924 cc.» in quanto, oltre che non applicabile allafattispecie, non tiene conto dell’inopponibilità della asserita liberazione daicanoni futuri per difetto di conoscibilità dalla nota di trascrizione.Il motivo è inammissibile.Ed infatti con esso si lamenta che la corte territoriale non ha rilevato chedalla nota di trascrizione del contratto di locazione non si evinceva il pattorelativo al versamento dei canoni opposto dal conduttoreall’aggiudicatario.Si rileva tuttavia che il giudice del gravame dopo aver affermato che ilpatto di compensazione era opponibile al Cipolla siccome trascritto inepoca anteriore al pignoramento conosciuto dall’aggiudicatario perchérichiamato negli avvisi di vendita, ha altresì motivato rilevando che ‘inogni caso, nella specie sussiste anche l’altro presupposto di legge, relativoal trattarsi di “anticipazioni fatte in conformità agi usi locali”.

Difatti, laconcessione del bene a scomputo dei lavori, con la compensazione tracredito maturato dal conduttore per lavori di ristrutturazione eseguiti sullacosa locata e debito di questi per canoni di locazione a scadere eraall’epoca prassi invalsa, tanto a livello locale, quanto a livello nazionale,non solo nei rapporti tra privati, ma anche in quelli tra privati ed entipubblici, al fine di agevolare la locazione di immobili in condizionifatiscenti, consentendo la valorizzazione dei lavori di ristrutturazioneeseguiti dal conduttore sulla cosa locata in termini di sconto (o scomputo)sui canoni di locazione.’In tal modo la decisone è fondata su due distinte rationes decidendi di cuiuna, quella relativa alla conformità del patto agli usi locali non è stataimpugnata dal ricorrente.Ed allora si rileva che qualora la decisione di merito si fondi su diuna pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idoneeNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza dellecensure mosse ad una delle rationes decidendi rende inammissibili, persopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioniesplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime nonpotrebbero comunque condurre, stante l'intervenuta definitività delle altre,alla cassazione della decisione stessa (Cass. n. 5102/2024, Cass.n.15399/2018).Per le questioni, dunque, riguardanti l’omessa trascrizione del patto, cosìcome la relativa opponibilità all’aggiudicatario, il motivo non risultaassistito da concreto interesse ed il relativo esame ne risulta, pertanto,precluso.Con il terzo motivo il ricorrente lamenta «Error in iudicando, in relazioneall’art. 360 comma I n. 3 cpc per violazione e/o falsa applicazione degliartt. 1372 cc e artt. 1362 e segg. cc,» in quanto la motivazione appareinadeguata e non consente la ricostruzione dell'iter logico seguito dalgiudice per attribuire all'atto negoziale un determinato contenuto o perviolazione delle regole ermeneutiche.La doglianza è inammissibile.Con essa si lamenta sia la violazione dell’art.1362 c.c. sia quelladell’art.1372 c.c..Ed allora la prima violazione non è adeguatamente illustrata alla streguadei principi più volte enunciati da questa Corte secondo cui la parte checensuri il significato attribuito dal giudice di merito deve dedurre laspecifica violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale di cui agli artt.1362 e ss. c.c., la cui portata è generale, o il vizio di motivazione sullaloro applicazione, indicando altresì nel ricorso, a pena d'inammissibilità, leconsiderazioni del giudice in contrasto con i criteri ermeneutici ed il testoNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026dell'atto oggetto di erronea interpretazione (Cass. n.2360/2025, Cass.n.4460/2020, Cass.n.16057/2016).Nella specie, al contrario, parte ricorrente non censura i singoli criteri diermeneutica se non con riferimento ‘anche’ al criterio della valutazione delcomportamento complessivo delle parti, ritenendo invece chel’interpretazione offerta dal giudice dell’impugnazione sia contraria alsenso letterale del testo ‘improbabile e forzata (e comunque nonesigibile), un’interpretazione creativa del testo… quanto il procedimentointerpretativo impone invece di dare rilievo in via principale al significatoletterale delle parole che tuttavia non viene neppure enunciato.’Tanto meno la parte riproduce i passaggi contestati della sentenzaimpugnata.La motivazione della decisione è peraltro chiara in ordine ai criteriinterpretativi del testo adottati e la Corte d’Appello di L’Aquila così siesprime: ”Invero, secondo quanto disposto dall’art. 1362 cod. civ.,nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comuneintenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole; inoltre,ai sensi del successivo art. 1363 cod. civ., le clausole del contratto siinterpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il sensoche risulta dal complesso dell’atto.

Nel detto ordine di concetti, va alloraconsiderato l’inequivoco contenuto del contratto di locazione del14.03.2014, in cui risulta così testualmente scritto, alle pagine 1 e 2:..” eancora “In tale contesto – essendo per un verso i lavori già ultimati e peraltro verso il credito del [OSCURATO:PERSONA] certo, liquido ed esigibile – deve ritenersiche la volontà comune delle parti fosse quella di prevedere l’estinzione delcredito vantato dal [OSCURATO:PERSONA] nei confronti del Tritapepe per i lavori edilieseguiti sull’immobile a lui appartenente, attraverso la concessione ingodimento dell’immobile al [OSCURATO:PERSONA] medesimo, considerando pertanto giàadempiuta da parte del conduttore l’obbligazione di pagamento dei canoniNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026di locazione a scadere, avendo questi eseguito sull’immobile i lavorianzidetti.

La detta ricostruzione della volontà delle parti – nel senso diconsiderare già liberato il [OSCURATO:PERSONA] dall’obbligo di pagamento dei canoni ascadere – risulta avvalorata dall’ultima parte dell’articolo 8 del contratto dilocazione..” “Ne consegue la conferma del fatto che il [OSCURATO:PERSONA] dovesseconsiderarsi liberato dall’obbligazione di pagare i futuri canoni a scadere,avendo a ciò già provveduto con l’esecuzione dei lavori di miglioramentodell’immobile, qualificato “vetusto e fatiscente” prima dell’esecuzione ditali lavori.”I criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. risultano dunquecorrettamente applicati ed il percorso motivazionale risulta coerente elogico, mentre deve ribadirsi che il sindacato di legittimità non puòinvestire il risultato interpretativo in sé, il quale appartiene all'ambito deigiudizi di fatto, riservati al giudice di merito, ma afferisce solo alla verificadel rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicitàdella motivazione addotta, con conseguente inammissibilità di ogni criticaalla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito chesi traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto daquesti esaminati (Cass. n.16057/2016).E ciò a prescindere dal fatto che i lavori erano stati eseguiti dal [OSCURATO:PERSONA] prima della stipula del contratto di locazione che quindi ancheil relativo corrispettivo era già dovuto a quella data e non occorreva darecontezza in contratto di un ulteriore pagamento anticipato dei canoni,mentre solo l’obbligo di consentire il godimento del bene concesso inlocazione sarebbe maturato giorno per giorno.Neppure è correttamente dedotta la violazione dell’art.1372 c.c.Il giudice del gravame non ha infatti assunto che il Cipolla subentra nellaposizione debitoria dell’originario proprietario quanto all’obbligo diversamento del corrispettivo dei lavori, ma ha soltanto affermato, inNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026ossequio al disposto di cui all’art.2924 c.c., l’opponibilità del patto dicompensazione stipulato tra le parti originarie locatrice e conduttrice.Con il quarto motivo il ricorrente si duole conclusivamente della«Violazione e/o falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 n 3 cpc, degli artt.1587, 1588, 1590 c.c.» per essersi reso il [OSCURATO:PERSONA] inadempiente alleobbligazioni proprie del conduttore e per aver di fatto rimossonell’interezza, demolendo gran parte dell’immobile, tutte le opere e gliinterventi che avrebbero determinato il suo credito che poi ha dato fonteal contratto di locazione della durata di venti anni.

In conseguenza di ciò,si sarebbe prodotta ‘rinuncia e abdicazione a tutte le difese svolte e allastessa resistenza in giudizio nel corso del presente procedimento –cessazione della materia del contendere – ragion fattasi’.Il motivo è inammissibile.Con esso, infatti, si intende sottoporre a questa Corte ogni giudizio inmerito all’effettiva situazione di fatto relativa all’immobile creatasi nelcorso del procedimento di appello, non tenuta in considerazione dalgiudice del gravame, situazione che, attenendo al merito dellacontroversia, non può essere esaminata in questa sede.D’altra parte, la domanda di cessazione della materia del contendererisulta, per espressa deduzione di parte ricorrente, proposta solo con lenote di trattazione nel corso del procedimento di appello cui non risultaessere intervenuta, pur se non necessaria, alcuna adesione da parte dellaappellata che, anzi, anche in questa sede, ha escluso il venir menodell’interesse alla pronuncia di merito e dalla quale non si evince in alcunmodo la cessazione dei contrasti tra le parti in relazione alle rispettivespettanze.Infatti ‘la cessazione della materia del contendere si ha per effetto dellasopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio,Numero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026postulando che siano accaduti nel corso del giudizio fatti tali dadeterminare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e darendere incontestato l'effettivo venir meno dell'interesse sottostante allarichiesta pronuncia di merito’, spettando peraltro al giudice del merito lavalutazione della persistenza dell’interesse stesso.(Cass. n.30251/2023,Cass.n.19568/2017, Cass. n. 10553/2009)All’infondatezza del primo motivo ed alla inammissibilità dei successivisegue il rigetto del ricorso.La particolarità della questione nonché l’esito alterno delle decisioni dimerito giustificano la compensazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.

Compensa le spese del giudizio di legittimità trale parti.Ai sensi dell'art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedel ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aquello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art.13, se dovuto.Così deciso in Roma l’8.4. 2026 nella Camera di Consiglio della TerzaSezione Civile.Il PresidenteDott.ssa [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ontroDe [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]Ettorre e [OSCURATO:PERSONA],-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di L'Aquila n. 444/2022depositata il 24/03/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’ [OSCURATO:DATA_NASCITA] dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026Con sentenza in data 24.3.2022 la Corte d’Appello di L’Aquila accoglieval’appello interposto da [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza pronunciata dalTribunale di Chieti e con la quale era stata dichiarata la risoluzione perinadempimento di esso conduttore al contratto di locazione stipulatooriginariamente con [OSCURATO:PERSONA], cui era subentrato, per effetto diaggiudicazione all’esito di procedura esecutiva, [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] aveva dedotto che a seguito di rilevanti lavori dallo stessosvolti nell’immobile negli anni 2012 e 2013, il proprietario Tritapepe gliaveva solo in parte corrisposto il relativo compenso e, pertanto, gli avevaconcesso in godimento, con contratto in data 14.3.2014, il bene per ventianni con l’accordo che nessun canone sarebbe stato richiesto fino acompensazione con il credito residuo per le spese sostenute per i lavorieseguiti. L’immobile era stato poi sottoposto a procedura esecutivanell’anno 2015 ed aggiudicato al Cipolla che aveva preteso il pagamentodei canoni, non corrisposti dal [OSCURATO:PERSONA] in virtù degli accordi intercorsi conil precedente proprietario. Questi, ritenendo dunque di non dover versarealcunché, si era opposto all’intimazione di sfratto per morosità propostadal Cipolla.Il Tribunale di Chieti, ritenuto l’inadempimento del conduttore all’obbligodi versamento dei canoni in favore del nuovo proprietario dell’immobileverso il quale non poteva operare l’invocata compensazione, dichiaravarisolto il contratto.[OSCURATO:PERSONA] pertanto impugnava la predetta decisione invocando l’erroneaapplicazione delle disposizioni in materia di vendita forzata ed opponibilitàdei diritti all’aggiudicatario.Il proprietario appellato, costituitosi, contestava le avverse difese edinsisteva nel rigetto dell’impugnazione che veniva, invece, accolta dallaCorte d’Appello di L’Aquila che riteneva che il [OSCURATO:PERSONA] fosse stato liberatoNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026dall’obbligazione di pagare i canoni futuri per effetto dell’opponibilità alCipolla del patto di compensazione.Avverso tale pronuncia [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso articolato inquattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.memoria ex art.378 c.p.c..RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo parte ricorrente censura la sentenza impugnata per«error in iudicando in relazione all’art. 360 n. 3 cpc per erronea e/o falsaapplicazione dell’art. 2812 commi IV e V cc, 2924 cc in relazione all’art.2919 seconda parte cc» per non aver considerato che l’esecuzione è stataantecedentemente a quella del contratto di locazione al quale non èopponibile ratione temporis la liberazione delle pigioni.Deduce che, riguardando la controversia l’esistenza e l’opponibilitàdell’asserito patto di liberazione delle pigioni, a norma dell’art. 2808 c.c.l’ipoteca attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene conprevalenza rispetto ai vincoli successivi e il diritto di essere soddisfatto conpreferenza sul prezzo ricavato dalla vendita, cristallizzando il suo diritto almomento dell’iscrizione ipotecaria.Assume che ‘sul piano della opponibilità della liberazione dal pagamentodelle pigioni future, aspetto nel quale risiede l’errore della Corteterritoriale, la disciplina da applicarsi, ai fini dell’opponibilità, è quella dicui all’art. 2812 V comma cpc e non dell’art. 2924 cc, applicabile nel solocaso in cui l’aggiudicazione non si ponga in contrasto con l’art. 2919 cc.’.Il motivo è infondato.Numero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026La corte territoriale, dato atto che il [OSCURATO:PERSONA] ha eccepito di non esseretenuto al pagamento dei canoni locatizi in quanto la concessione ingodimento, in proprio favore, del bene locato in data 14/3/2014,costituiva il corrispettivo dei lavori di miglioria da esso eseguiti sulpredetto immobile , ha ritenuto che la relativa pattuizione contrattuale eraopponibile all’aggiudicatario Cipolla, poiché, da un lato, contenuta in uncontratto trascritto prima del pignoramento e conosciutodall’aggiudicatario (perché richiamati negli avvisi di vendita), dall’altro,perché conforme agli usi locali. Ha altresì rilevato che il Tribunale di Chietiaveva fornito una interpretazione erronea del citato art. 2924 cod. civ. ilquale, in materia di cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti non ancorascaduti, prevede espressamente che tali cessioni e liberazioni sonoopponibili all’acquirente se trascritte anteriormente al pignoramento ofatte in conformità degli usi locali.Si osserva che il giudice del gravame ha correttamente applicato al caso dispecie l’art.2924 c.c.L’articolo in questione si inserisce, infatti, nel capo terzo (‘effetti dellavendita forzata e dell’assegnazione’) della prima sezione delle disposizioniin materia di espropriazione forzata ed è diretto a regolare,specificatamente e per quanto di interesse in questa sede, gli effetti dellecessioni e liberazioni di pigioni e di fitti all’esito del procedimento divendita forzata prevedendone l’inopponibilità all’acquirente aggiudicatariodel bene venduto coattivamente salvo che si tratti di cessioni o diliberazioni eccedenti il triennio e trascritte anteriormente al pignoramentoo che si tratti di anticipazioni fatte in conformità agli usi locali; la relativaregolamentazione degli effetti della vendita forzata è disciplinata dallapredetta norma e può risultare talvolta anche più favorevoleall’aggiudicatario (rispetto alle previsioni normative relative ai rapporti tradebitore e creditore) poiché ciò risponde ad una scelta legislativa operataNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026a favore della stabilità degli acquisti a seguito di vendita forzata. Inrelazione a tali acquisiti infatti si è ritenuto di tutelare particolarmentel’aggiudicatario evitando che questi si possa veder opporre atti limitatividel diritto di proprietà, acquisito pur sempre a titolo derivativo, senzaaverne potuto avere la dovuta conoscenza.E’ pur vero tuttavia che la lettura della norma non può prescindere dalcontesto di garanzie normativamente attribuite ai diversi creditori ai finiesecutivi e dagli effetti del pignoramento di cui agli artt.2812, 2918 e2919 c.c.: in particolare, le cessioni e liberazioni ultratriennali se trascrittesono integralmente opponibili ai sensi degli artt. 2643 n.9 c.c. e 2644 c.c.;al creditore ipotecario possono essere opposte le cessioni e liberazionitrascritte successivamente alla iscrizione dell’ipoteca solo entro il terminedi un anno dal pignoramento ed analogamente quelle non trascritte o perun periodo inferiore a tre anni se aventi data certa anteriore alpignoramento (art.2812 c.c.); al creditore pignorante chirografario ed agliintervenuti possono essere opposte le cessioni ultratriennali solo setrascritte prima del pignoramento mentre quelle non trascritte, ma aventidata certa anteriore al pignoramento, solo se per periodi infratriennali edentro il termine di un anno dal pignoramento (art.2918 c.c.).In forza del principio di cui all’art.2919 c.c. e della conseguente regolagenerale di sostanziale equiparazione -ai fini dell'opponibilità degli attidispositivi del debitore esecutato (e di quello il cui debito sia assistito dagaranzia ipotecaria) - delle posizioni di creditore pignorante eaggiudicatario, il regime di cui all’art.2924 c.c. deve allora leggersi inaccordo con le citate norme, potendo disporre, quindi, l’aggiudicatarioanche di una tutela maggiore rispetto a quella assicurata dalla predettadisposizione di carattere generale.Quanto, specificatamente, all’art.2812 c.c. invocato dal ricorrente, ilrelativo valore precettivo si ricollega al fatto che l'ipoteca si estende ancheNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026ai frutti civili dell'immobile oggetto della garanzia reale dell'ipoteca, e devequindi ‘essere individuato tenendo conto della complessiva sua ratio,ravvisata nel fatto che il legislatore ha inteso contemperare la facoltà didisposizione del proprietario del bene (che, avendo bisogno di danaro,utilizza la cessione di corrispettivi futuri di locazione) con la esigenza dimantenere integra la garanzia reale del creditore ipotecario, suscettibile diessere, in maggiore o minore misura, ridotta per gli effetti riflessi dipregressi atti dispositivi del proprietario, che vengano a diminuire ilpresumibile ricavato complessivo della vendita forzata del bene ipotecatoquando non tutti i frutti civili dell'immobile, maturati nel periodosuccessivo al pignoramento, possano essere acquisiti alla proceduraespropriativa.’ (Cass. n.18194/2007).Quindi con riferimento all’art.2812 c.c., il regime di opponibilità dellecessioni e liberazioni nei confronti del creditore ipotecario procedenterisulta più favorevole all’aggiudicatario, che se ne può avvalere, nonpotendosi elidere con la vendita la garanzia apprestata normativamente alrelativo credito.Premessa dunque la corretta individuazione della norma generaleapplicabile al caso di specie da parte del giudice del gravame, e premessaaltresì la lettura coordinata di tale norma con le altre citate, deve ritenersiche l’opponibilità della cessione dei fitti (o dell’accertato patto dicompensazione all’aggiudicatario) segue, per la parte attinente allatrascrizione delle cessioni, la disciplina di cui all’art.2812 c.c. atteso che ilcreditore procedente godeva di garanzia ipotecaria.Tale conclusione non può tuttavia incidere sulla diversa ratio decidendi chesorregge la motivazione della sentenza impugnata per quanto infraesposto con riguardo al motivo di ricorso che segue.Con il secondo motivo si censura la sentenza impugnata per «Error iniudicando in relazione all’art. 360 n. 3 cpc per violazione e/o falsaNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026applicazione dell’art. 2924 cc.» in quanto, oltre che non applicabile allafattispecie, non tiene conto dell’inopponibilità della asserita liberazione daicanoni futuri per difetto di conoscibilità dalla nota di trascrizione.Il motivo è inammissibile.Ed infatti con esso si lamenta che la corte territoriale non ha rilevato chedalla nota di trascrizione del contratto di locazione non si evinceva il pattorelativo al versamento dei canoni opposto dal conduttoreall’aggiudicatario.Si rileva tuttavia che il giudice del gravame dopo aver affermato che ilpatto di compensazione era opponibile al Cipolla siccome trascritto inepoca anteriore al pignoramento conosciuto dall’aggiudicatario perchérichiamato negli avvisi di vendita, ha altresì motivato rilevando che ‘inogni caso, nella specie sussiste anche l’altro presupposto di legge, relativoal trattarsi di “anticipazioni fatte in conformità agi usi locali”. Difatti, laconcessione del bene a scomputo dei lavori, con la compensazione tracredito maturato dal conduttore per lavori di ristrutturazione eseguiti sullacosa locata e debito di questi per canoni di locazione a scadere eraall’epoca prassi invalsa, tanto a livello locale, quanto a livello nazionale,non solo nei rapporti tra privati, ma anche in quelli tra privati ed entipubblici, al fine di agevolare la locazione di immobili in condizionifatiscenti, consentendo la valorizzazione dei lavori di ristrutturazioneeseguiti dal conduttore sulla cosa locata in termini di sconto (o scomputo)sui canoni di locazione.’In tal modo la decisone è fondata su due distinte rationes decidendi di cuiuna, quella relativa alla conformità del patto agli usi locali non è stataimpugnata dal ricorrente.Ed allora si rileva che qualora la decisione di merito si fondi su diuna pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idoneeNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza dellecensure mosse ad una delle rationes decidendi rende inammissibili, persopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioniesplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime nonpotrebbero comunque condurre, stante l'intervenuta definitività delle altre,alla cassazione della decisione stessa (Cass. n. 5102/2024, Cass.n.15399/2018).Per le questioni, dunque, riguardanti l’omessa trascrizione del patto, cosìcome la relativa opponibilità all’aggiudicatario, il motivo non risultaassistito da concreto interesse ed il relativo esame ne risulta, pertanto,precluso.Con il terzo motivo il ricorrente lamenta «Error in iudicando, in relazioneall’art. 360 comma I n. 3 cpc per violazione e/o falsa applicazione degliartt. 1372 cc e artt. 1362 e segg. cc,» in quanto la motivazione appareinadeguata e non consente la ricostruzione dell'iter logico seguito dalgiudice per attribuire all'atto negoziale un determinato contenuto o perviolazione delle regole ermeneutiche.La doglianza è inammissibile.Con essa si lamenta sia la violazione dell’art.1362 c.c. sia quelladell’art.1372 c.c..Ed allora la prima violazione non è adeguatamente illustrata alla streguadei principi più volte enunciati da questa Corte secondo cui la parte checensuri il significato attribuito dal giudice di merito deve dedurre laspecifica violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale di cui agli artt.1362 e ss. c.c., la cui portata è generale, o il vizio di motivazione sullaloro applicazione, indicando altresì nel ricorso, a pena d'inammissibilità, leconsiderazioni del giudice in contrasto con i criteri ermeneutici ed il testoNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026dell'atto oggetto di erronea interpretazione (Cass. n.2360/2025, Cass.n.4460/2020, Cass.n.16057/2016).Nella specie, al contrario, parte ricorrente non censura i singoli criteri diermeneutica se non con riferimento ‘anche’ al criterio della valutazione delcomportamento complessivo delle parti, ritenendo invece chel’interpretazione offerta dal giudice dell’impugnazione sia contraria alsenso letterale del testo ‘improbabile e forzata (e comunque nonesigibile), un’interpretazione creativa del testo… quanto il procedimentointerpretativo impone invece di dare rilievo in via principale al significatoletterale delle parole che tuttavia non viene neppure enunciato.’Tanto meno la parte riproduce i passaggi contestati della sentenzaimpugnata.La motivazione della decisione è peraltro chiara in ordine ai criteriinterpretativi del testo adottati e la Corte d’Appello di L’Aquila così siesprime: ”Invero, secondo quanto disposto dall’art. 1362 cod. civ.,nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comuneintenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole; inoltre,ai sensi del successivo art. 1363 cod. civ., le clausole del contratto siinterpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il sensoche risulta dal complesso dell’atto. Nel detto ordine di concetti, va alloraconsiderato l’inequivoco contenuto del contratto di locazione del14.03.2014, in cui risulta così testualmente scritto, alle pagine 1 e 2:..” eancora “In tale contesto – essendo per un verso i lavori già ultimati e peraltro verso il credito del [OSCURATO:PERSONA] certo, liquido ed esigibile – deve ritenersiche la volontà comune delle parti fosse quella di prevedere l’estinzione delcredito vantato dal [OSCURATO:PERSONA] nei confronti del Tritapepe per i lavori edilieseguiti sull’immobile a lui appartenente, attraverso la concessione ingodimento dell’immobile al [OSCURATO:PERSONA] medesimo, considerando pertanto giàadempiuta da parte del conduttore l’obbligazione di pagamento dei canoniNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026di locazione a scadere, avendo questi eseguito sull’immobile i lavorianzidetti. La detta ricostruzione della volontà delle parti – nel senso diconsiderare già liberato il [OSCURATO:PERSONA] dall’obbligo di pagamento dei canoni ascadere – risulta avvalorata dall’ultima parte dell’articolo 8 del contratto dilocazione..” “Ne consegue la conferma del fatto che il [OSCURATO:PERSONA] dovesseconsiderarsi liberato dall’obbligazione di pagare i futuri canoni a scadere,avendo a ciò già provveduto con l’esecuzione dei lavori di miglioramentodell’immobile, qualificato “vetusto e fatiscente” prima dell’esecuzione ditali lavori.”I criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. risultano dunquecorrettamente applicati ed il percorso motivazionale risulta coerente elogico, mentre deve ribadirsi che il sindacato di legittimità non puòinvestire il risultato interpretativo in sé, il quale appartiene all'ambito deigiudizi di fatto, riservati al giudice di merito, ma afferisce solo alla verificadel rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicitàdella motivazione addotta, con conseguente inammissibilità di ogni criticaalla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito chesi traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto daquesti esaminati (Cass. n.16057/2016).E ciò a prescindere dal fatto che i lavori erano stati eseguiti dal [OSCURATO:PERSONA] prima della stipula del contratto di locazione che quindi ancheil relativo corrispettivo era già dovuto a quella data e non occorreva darecontezza in contratto di un ulteriore pagamento anticipato dei canoni,mentre solo l’obbligo di consentire il godimento del bene concesso inlocazione sarebbe maturato giorno per giorno.Neppure è correttamente dedotta la violazione dell’art.1372 c.c.Il giudice del gravame non ha infatti assunto che il Cipolla subentra nellaposizione debitoria dell’originario proprietario quanto all’obbligo diversamento del corrispettivo dei lavori, ma ha soltanto affermato, inNumero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026ossequio al disposto di cui all’art.2924 c.c., l’opponibilità del patto dicompensazione stipulato tra le parti originarie locatrice e conduttrice.Con il quarto motivo il ricorrente si duole conclusivamente della«Violazione e/o falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 n 3 cpc, degli artt.1587, 1588, 1590 c.c.» per essersi reso il [OSCURATO:PERSONA] inadempiente alleobbligazioni proprie del conduttore e per aver di fatto rimossonell’interezza, demolendo gran parte dell’immobile, tutte le opere e gliinterventi che avrebbero determinato il suo credito che poi ha dato fonteal contratto di locazione della durata di venti anni. In conseguenza di ciò,si sarebbe prodotta ‘rinuncia e abdicazione a tutte le difese svolte e allastessa resistenza in giudizio nel corso del presente procedimento –cessazione della materia del contendere – ragion fattasi’.Il motivo è inammissibile.Con esso, infatti, si intende sottoporre a questa Corte ogni giudizio inmerito all’effettiva situazione di fatto relativa all’immobile creatasi nelcorso del procedimento di appello, non tenuta in considerazione dalgiudice del gravame, situazione che, attenendo al merito dellacontroversia, non può essere esaminata in questa sede.D’altra parte, la domanda di cessazione della materia del contendererisulta, per espressa deduzione di parte ricorrente, proposta solo con lenote di trattazione nel corso del procedimento di appello cui non risultaessere intervenuta, pur se non necessaria, alcuna adesione da parte dellaappellata che, anzi, anche in questa sede, ha escluso il venir menodell’interesse alla pronuncia di merito e dalla quale non si evince in alcunmodo la cessazione dei contrasti tra le parti in relazione alle rispettivespettanze.Infatti ‘la cessazione della materia del contendere si ha per effetto dellasopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio,Numero registro generale 14864/2022Numero sezionale 1248/2026Numero di raccolta generale 9300/2026Data pubblicazione 13/04/2026postulando che siano accaduti nel corso del giudizio fatti tali dadeterminare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e darendere incontestato l'effettivo venir meno dell'interesse sottostante allarichiesta pronuncia di merito’, spettando peraltro al giudice del merito lavalutazione della persistenza dell’interesse stesso.(Cass. n.30251/2023,Cass.n.19568/2017, Cass. n. 10553/2009)All’infondatezza del primo motivo ed alla inammissibilità dei successivisegue il rigetto del ricorso.La particolarità della questione nonché l’esito alterno delle decisioni dimerito giustificano la compensazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di legittimità trale parti.Ai sensi dell'art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedel ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aquello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art.13, se dovuto.Così deciso in Roma l’8.4. 2026 nella Camera di Consiglio della TerzaSezione Civile.Il PresidenteDott.ssa [OSCURATO:PERSONA]