Cassazione n. 10110/2026

S.S. (già [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.), rappresentata difesa, congiuntamentee disgiuntamente, dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e MichelePontecorvo;- controricorrente-ricorrente incidentale -Avverso la sentenza n. 3461/2020 emessa dalla Corte d’Appello di Milano,pubblicata il 23/12/2020 e notificata il 24/12/2020;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11 marzo2026 dalla dott.ssa [OSCURATO:PERSONA];Rilevato che:1. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Milano,[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], deducendo di aver stipulato, in data26/5/2009, un contratto preliminare per l’acquisto di un compendioNumero registro generale 5875/2021Numero sezionale 613/2026Numero di raccolta generale 10110/2026Data pubblicazione 18/04/2026immobiliare al solo scopo di realizzarvi un importante interventoedificatorio, corrispondendo la complessiva somma di euro 285.000,00 afronte di un prezzo pattuito di euro 800.000,00, e che i predetti, qualipromittenti venditori, avevano omesso di adempiere alle obbligazioniassunte, poiché non avevano regolarizzato i titoli di proprietà in relazionealla servitù di passaggio insistente sul mappale n. 13, impeditivadell’approvazione del progetto edificatorio, e chiedendo che venissepronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., previo pagamento delresiduo prezzo da rideterminare al netto degli esborsi di complessivi euro5.696,84 per spese sostenute per le prestazioni del notaio e dell'architettoe dei danni subiti e subendi per la perdita di valore del terreno da liquidarein via equitativa.Costituitisi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] chiesero il rigetto delladomanda e si dissero disponibili al trasferimento dell’immobile allemedesime condizioni contenute nel preliminare, negando di essersi resiinadempienti, posto che avevano regolarizzato il subalterno n. 472 nelsettembre 2009, tanto da avere ricevuto il pagamento di due acconti dieuro 80.000,00 ciascuno, e assumendo, per contro, l’inadempimento dellasocietà, che aveva omesso di versare i successivi acconti pattuiti e fattoslittare per tre volte l’appuntamento per la stipula del definitivo.Con sentenza pubblicata il 23/03/2017, il Tribunale di Milano rigettò ledomande proposte dall'attrice, che condannò alla rifusione delle spese dilite.Il giudizio di gravame, interposto da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., si concluse, nellaresistenza degli appellati, con la sentenza n. 3461/2020, pubblicata il23/12/2020, con la quale la Corte d'Appello di Milano, in accoglimentodell'appello, trasferì alla società appellante i fabbricati a uso abitazione e auso magazzino e l'area libera edificabile, oggetto del contratto preliminare,previo pagamento, da parte della stessa, del prezzo di euro 379.621,10,dedotto quanto già corrisposto e previa liberazione degli immobili daiNumero registro generale 5875/2021Numero sezionale 613/2026Numero di raccolta generale 10110/2026Data pubblicazione 18/04/2026gravami su di essi insistenti a spese della parte venditrice e condannò gliappellati a pagare alla medesima società la somma di euro 4.000,00 e allarifusione delle spese di entrambi i gradi del giudizio.2. Contro la predetta sentenza, propongono ricorso [OSCURATO:PERSONA] e IvanoTripepi, affidandolo a nove motivi, illustrati anche con memoria; resistecon controricorso [OSCURATO:PERSONA] S.S. (già [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.), proponendo a suavolta ricorso incidentale affidato a un unico motivo.Considerato che:1. Con l’ottavo motivo di ricorso principale, da trattare per primo permotivi di priorità logica, si lamenta la violazione e falsa applicazione degliartt. 1490 e 1492 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.,perché i giudici di merito avevano accolto l'azione di riduzione del prezzoin quanto cumulabile con quella di esecuzione in forma specifica, senzaprendere specifica posizione sulla statuizione contenuta nella sentenza diprimo grado e non oggetto di specifico gravame, secondo cui il contrattopreliminare non era stato condizionato all'approvazione del progettoedificatorio da parte del Comune di Milano, né alcuna clausola di tacitapresupposizione era stata rinvenuta, con la conseguenza che la domandasul punto avrebbe dovuto essere dichiarata inammissibile e/o infondata,anche la sopravvenuta riduzione degli indici di edificabilità decisa dall’entecompetente, la quale poteva al più essere ricondotta nell’ambito dellagaranzia prevista dall’art. 1489 c.c., in materia di cosa gravata da onerinon apparenti in caso di mancata conoscenza, da parte dei contraenti,dell’esistenza di vincoli giuridici sul bene.9. Con il nono motivo di ricorso principale, da trattare unitariamente alprecedente in ragione della stretta connessione, si lamenta l’omessoesame di un fatto decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 5, c.p.c., perché, quand’anche fosse stata considerataammissibile l’actio quanti minoris in relazione alla riduzione degli indici diNumero registro generale 5875/2021Numero sezionale 613/2026Numero di raccolta generale 10110/2026Data pubblicazione 18/04/2026edificabilità, i giudici di merito non avevano considerato quanto affermatodal geom. Valentino nel proprio elaborato peritale, allorché avevaevidenziato che questi erano stati modificati dal Comune di Milano già il7/7/2009, ovvero due mesi dopo la stipula del contratto preliminare; che,nonostante tale informazione fosse pervenuta alla società, questa avevacomunque redatto il progetto edilizio e chiesto plurimi rinvii per la stipuladell’atto definitivo; e che il Comune aveva posticipato più volte l’entrata invigore della suddetta riduzione, inizialmente al novembre 2012, poi alnovembre 2014 e infine al novembre 2016, tant’è che la società, con l’attodi citazione del [OSCURATO:DATA_NASCITA], aveva formulato domanda di riduzione delprezzo del bene oggetto di compravendita futura ed eventuale, benchéall’epoca ancora non ne sussistessero i presupposti, con la finalità diottenere il bene a un prezzo inferiore a quello concordato in assenza dialcuna giustificazione.I due motivi sono fondati.Va, innanzitutto, detto che, in materia di contratto preliminare, ilpromissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa dellarisoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziatao difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo diconcludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un'actioquanti minoris per vizi della cosa, chiedendo l'eliminazione delle accertatedifformità o la riduzione del prezzo (Cass., Sez. 2, 23/11/2021, n. 36241).Orbene, questa Corte ha avuto modo di affermare che, se nel contrattodefinitivo di compravendita il venditore ha espressamente garantito ladestinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l'indice diedificabilità, il compratore, appresa l'esistenza di un vincolo urbanistico diinedificabilità che riduca la cubatura realizzabile sull'area, può avvalersi,essendo anche il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delleasserzioni del venditore, della garanzia prevista dall'art. 1489 cod. civ., inmateria di cosa gravata da oneri non apparenti, mentre non ricorreNumero registro generale 5875/2021Numero sezionale 613/2026Numero di raccolta generale 10110/2026Data pubblicazione 18/04/2026l'ipotesi del vizio redibitorio, che attiene alla materialità del benecompravenduto e al suo modo di essere nella realtà materiale, bensìl'ipotesi di onere a favore di terzo gravante sulla res vendita, che consistein un vincolo giuridico incidente sul godimento del proprietario e sul suodiritto (Cass., Sez. 2, 9/5/2014, n. 10184; Cass., Sez. 2, 17/12/1999, n.14226; Cass., Sez. 2, 11/01/1992, n. 253).Nella specie, i giudici di merito hanno accolto la domanda di riduzione delprezzo sul solo assunto che fosse sopravvenuta la riduzione dell’indice diedificabilità, senza, però, valutare se i venditori avessero espressamentegarantito la destinazione edificatoria del suolo compravenduto o se di talerequisito le parti avessero tenuto conto nella determinazione del prezzo.3. Con il primo motivo di ricorso principale, si lamenta la violazione e falsaapplicazione dell’art. 2932 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., perché i giudici di merito avevano ritenuto di poter emetterecomunque la sentenza ex art. 2932 c.c., indipendentemente dallainterclusione dei fondi compravenduti, stante il problema riguardante ilmappale 784 del Fg. 368 costituente l’unico accesso, senza in alcun modoprendere posizione sull’inadempimento dei promittenti venditori, benchécostituente presupposto dell’azione proposta.4. Con il secondo motivo di ricorso principale, si lamenta la nullità dellasentenza per motivazione meramente apparente e comunque al di sottodel c.c. minimo costituzionale e la violazione degli artt. 132 c.p.c. e 111Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché i giudicidi merito avevano detto che la mancata rettifica e la permanente discrasiacon riguardo al terreno di cui al Fg. 368, mappale 784 - rilevante perchécostituente l’unico accesso al compendio immobiliare dei promittentivenditori - non impediva il trasferimento della proprietà delle altre unitàimmobiliari promesse in vendita, che i promittenti venditori si eranoimpegnati a vendere solo le porzioni di loro effettiva proprietà e che, inmancanza della conclusione del contratto definitivo, non vi eranoNumero registro generale 5875/2021Numero sezionale 613/2026Numero di raccolta generale 10110/2026Data pubblicazione 18/04/2026condizioni ostative, non essendo tale la totale interclusione del fondo,senza specificare le ragioni di fatto e di diritto che giustificavano ladecisione, così omettendo di chiarire quali fossero le ragioni della riformadella sentenza di primo grado che aveva escluso l’inadempimento deipromittenti venditori.5. Con il terzo motivo di ricorso principale, si lamenta la violazione e falsaapplicazione dell’art. 2932 c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo per ilgiudizio, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché igiudici di merito avevano omesso di considerare che i promittenti venditorisi erano detti sempre disponibili in udienza a effettuare il trasferimentodella proprietà e avevano anzi sollecitato con plurime missive, prodotte ingiudizio, la fissazione della data del rogito, sicché era stata la società arendersi inadempiente onde far trascorrere il tempo per poi invocare laperdita di valore del bene.6. Con il quarto motivo di ricorso principale, si lamenta la violazione falsaapplicazione degli artt. 2932 e 1322 c.c. e l’omesso esame di un fattodecisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.,perché i giudici di merito non avevano considerato che, a fronte delladisponibilità dei promittenti venditori di stipulare il definitivo, la mancataconclusione dello stesso entro i termini concordati era dipesaesclusivamente dalla illegittima pretesa della società di subordinare ilrogito all’approvazione del progetto edificatorio e che la condizionedell’approvazione del progetto edificatorio, posta dalla società afondamento della sua determinazione di addivenire alla compravendita,non era stata espressa nel contratto, né poteva considerarsi come clausoladi tacita presupposizione, come correttamente evidenziato dal Tribunale.7. Con il quinto motivo di ricorso principale, si lamenta l'omesso esame diun fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti conriguardo alle risultanze della CTU, in relazione all’art. 360, primo comma,n. 5, c.p.c., perché i giudici di merito, pur dando atto della intrasferibilitàNumero registro generale 5875/2021Numero sezionale 613/2026Numero di raccolta generale 10110/2026Data pubblicazione 18/04/2026del mappale 784 e quindi disattendendo le conclusioni del perito, avevanoaccolto la domanda di esecuzione in forma specifica di concludere ilcontratto, limitandosi a dare atto delle risultanze della c.t.u. disposta insede d’appello, senza prendere in considerazione né le osservazionicritiche del c.t.p., né le opposte conclusioni cui era pervenuto il c.t.u.nominato in primo grado e senza neppure spiegare perché avesseroprivilegiato, in luogo di quest’ultima relazione, quella da loro disposta.8. Con il sesto motivo di ricorso principale, si lamenta l'omesso esame diun fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti conriguardo alla quantificazione operata dal c.t.u. in merito al valore delcompendio immobiliare, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5,c.p.c., perché i giudici di merito, in accoglimento della domanda diriduzione del prezzo, a loro dire cumulabile con quella di esecuzione informa specifica, avevano ritenuto che l’attuale valore del bene, sulla basedei prezzi di mercato, era di euro 379.621,10, senza neppure avvedersiche il c.t.u. da essi nominato non aveva affatto calcolato il valorecommerciale del bene, ma aveva decurtato del 65% quello stabilito nelpreliminare, in quanto vi era stata, nel frattempo, una riduzioneconsistente nell’indice di edificabilità che, a suo dire, aveva abbattuto ilvalore in quella percentuale. Tale criterio di calcolo era stato semprecontestato dai promittenti venditori e ciononostante era stato mantenutofermo dal c.t.u. sul presupposto, erroneo, che non potesse adottarsi ilcriterio di mercato in quanto vi era già un accordo assunto dalle parti.9. Con il settimo motivo di ricorso principale, si lamenta, infine, la nullitàdella sentenza in relazione agli artt. 112 e 345 c.p.c. per violazione delprincipio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché i giudici di merito,affermando che il mappale 784 non era contemplato nel preliminare divendita, avevano deliberato sui soli beni nello stesso compresi, senzaconsiderare che i motivi proposti dalla società appellante avevano di miraNumero registro generale 5875/2021Numero sezionale 613/2026Numero di raccolta generale 10110/2026Data pubblicazione 18/04/2026il solo mappale 784, siccome a suo dire compreso nel contratto daeseguire, che la società non aveva interesse a ottenere il trasferimento delcompendio immobiliare in assenza del predetto mappale, tanto è vero chesi era sempre rifiutata di stipulare l'atto pubblico di vendita, e che,pertanto, la pronuncia era andata ultra petita in quanto rivolta a unadomanda non coltivata dalla società.I motivi dal primo al settimo restano assorbiti dall’accoglimento dell’ottavoe del nono, incidendo la questione dell’esatta determinazione del prezzosulla stessa domanda di esecuzione in forma specifica del contrattopreliminare.Infatti, l’azione di cui all’art. 2932 c.c., in quanto finalizzata allasostituzione della volontà del giudice a quella della parte inadempiente(Cass., Sez. 1, 29/11/1962, n. 3217) ed esperibile nei confronti di chiassume l’obbligazione, nasce dall’inadempimento dell’obbligo a contrarre epostula la sussistenza di una situazione obiettiva di inadempimento,ancorché non volontario o incolpevole, in ciò sostanziandosi l'interesse aproporre la domanda, mentre la dichiarazione di prontezza del debitore adadempiere o la mancata cooperazione del creditore possono avererilevanza soltanto per escludere i danni e per le spese del giudizio (Cass.,Sez. 1, 29/11/1962, n. 3217).La situazione di inadempienza dedotta in questo caso dai promittentivenditori non può che essere condizionata dai medesimi presuppostifondanti l’azione di riduzione del prezzo, la cui verifica attiene allo stessosinallagma contrattuale, sì da richiedere un’attenta valutazione di qualisiano state le volontà delle parti.10. Con l’unico motivo di ricorso incidentale, si lamenta l’error inprocedendo con riferimento all’art. 112 c.p.c. per omesso esame delsecondo motivo d'appello e conseguente omessa pronuncia, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., ovvero, in subordine, perviolazione e falsa applicazione degli artt. 1476 e 1477 c.c., del d.l. n. 78Numero registro generale 5875/2021Numero sezionale 613/2026Numero di raccolta generale 10110/2026Data pubblicazione 18/04/2026del 2010, dell’art. 2932 c.c. e dell’art. 189 c.p.c., in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., perché i giudici di merito, nell’affermare che ladomanda ex art. 2932 c.c. avente a oggetto il mappale 784 era oltrechéinammissibile perché tardivamente proposta, anche infondata in quantotale porzione immobiliare non era contemplata dal contratto preliminare, eche non vi era stata alcuna promessa di trasferimento né della proprietà,né della servitù, né di altro diritto, da parte dei promittenti venditoriTripepi-Galdo, avevano omesso di prendere posizione sul secondo motivodi appello, con il quale era stata attinta la motivazione della sentenza diprimo grado, sia in quanto aveva ritenuto che il suddetto mappale nonfosse compreso tra gli obblighi contrattuali assunti dai promittentivenditori (benché fosse stato anche sostenuto in sentenza che il passaggioal comparto immobiliare oggetto del preliminare era costituito dall’attualemappale 784 e fosse rimasto accertato, in seguito a c.t.u., che questofosse di sostanziale proprietà dei promittenti venditori), sia in quantoaveva omesso di emettere sul punto la sentenza ex art. 2932 c.c.Secondo la ricorrente, il primo giudice aveva risentito delle erroneeconclusioni del c.t.u., non avendo compreso che il mappale 784 eraricavato dalla divisione del mappale 13, citato nel preliminare, e di altraproprietà, che il passaggio al comparto immobiliare oggetto delpreliminare era costituito dall’attuale mappale 784, che il mappale 13,indicato nel preliminare, al momento della stipula era erroneo e inglobavaanche il mappale 1252, poi divenuto, per effetto delle rettifiche effettuatein corso di causa l’attuale 784, e che, dunque, lo stesso era di sostanzialeproprietà dei promittenti venditori.La ricorrente evidenzia poi che gli errori catastali incidevano sullecompravendite immobiliari, come sancito dal d.l. n. 78 del 2010, ignoratodal giudice e dal c.t.u., che comminava una sanzione per chi concludevauna compravendita in assenza di corrispondenza tra atti catastali esituazione reale, tant’è che la mancata preventiva rettifica relativa allaNumero registro generale 5875/2021Numero sezionale 613/2026Numero di raccolta generale 10110/2026Data pubblicazione 18/04/2026proprietà del mappale 784 avrebbe comportato la nullità del negozio, eche il venditore era tenuto a trasferire anche le pertinenze e, dunque,anche il mappale 784, siccome costituente unico accesso al compendiopromesso in vendita, oltre a dovere provvedere alla consegna deidocumenti e alla formazione di quelli non ancora esistenti, attraverso ilcompimento di eventuali operazioni strumentali o preliminari alla loroacquisizione, con conseguente sussistenza dell’inadempimento deipromittenti venditori.Infine, qualora fosse stata ravvisata una statuizione implicita di rigetto, igiudici avevano errato nel ritenere che la domanda riguardante il predettomappale fosse tardiva perché proposta soltanto in sede di precisazionedelle conclusioni, in quanto non avevano considerato che vi era statal’accettazione implicita del contraddittorio.L’articolato motivo, in talune parti neppure del tutto lineare e perspicuo, èinfondato.Occorre, innanzitutto, evidenziare come nella sentenza impugnata non visia alcun richiamo alle questioni afferenti alla violazione del d.l. n. 78 del2010 o al vincolo di pertinenzialità del bene escluso dal trasferimento, chenon risultano né descritte nella parte relativa allo svolgimento delprocesso, né trattate nella parte riguardante la decisione.Ciò comporta che, implicando esse un accertamento di fatto, la ricorrente,nel proporle in sede di legittimità, avrebbe dovuto, al fine di evitarne unastatuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo allegarel'avvenuta deduzione delle questioni dinanzi al giudice di merito, maanche, per il principio di specificità sotto il profilo dell’autosufficienza,indicare in quale atto del giudizio precedente lo avesse fatto, ondeconsentire a questa Corte di controllare ex actis la veridicità di taleasserzione, prima di esaminare nel merito la censura stessa (Cass., Sez.6-5, 13/12/2019, n. 32804; Cass., Sez. 6-1, 13/6/2018, n. 15430), nonessendo consentita la prospettazione di nuove questioni di diritto oNumero registro generale 5875/2021Numero sezionale 613/2026Numero di raccolta generale 10110/2026Data pubblicazione 18/04/2026contestazioni che modifichino il thema decidendum e implichino indagini eaccertamenti di fatto non effettuati dal giudice di merito, anche ove sitratti di questioni rilevabili d'ufficio (Cass., Sez. 2, 15/3/2022, n. 12877;Cass., Sez. 2, 06/06/2018, n. 14477).Quanto invece all’oggetto del contratto preliminare, si osserva che lasostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisceelemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare econtratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzionespecifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso devenecessariamente riprodurre, nella forma del provvedimentogiurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti qualecontenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvimodifiche (Cass., Sez. 2, 08/07/2024 , n. 18545;Cass., Sez. 2, 26/01/2010, n. 1562).L'accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicuraidentificazione dell'oggetto del preliminare contratto è riservato al giudicedi merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo dellalogicità e congruità della motivazione (nei ristretti limiti previsti dalvigente n. 5 dell’art. 360 c.p.c.).Nella specie, i giudici hanno ampiamente motivato sulle ragioni per lequali hanno ritenuto che il mappale in questione fosse escluso dall’oggettodel preliminare, rifacendosi alle indagini tecniche affidate al c.t.u., con laconseguenza che la censura, pur sussunta nella fattispecie di cui all’art.360, primo comma, n. 3, c.p.c., sollecita in realtà una rivisitazione delcompendio probatorio, che è preclusa a questo giudice di legittimità.In conclusione, accolti l’ottavo e il nono motivo di ricorso principale, conassorbimento dei restanti, il ricorso incidentale deve essere rigettato. Diconseguente la sentenza impugnata è cassata con rinvio alla CorteNumero registro generale 5875/2021Numero sezionale 613/2026Numero di raccolta generale 10110/2026Data pubblicazione 18/04/2026d’Appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese delgiudizio di legittimità.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensi dell’art. 13,comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrenteincidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aquello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte accoglie l’ottavo e il nono motivo di ricorso principale, dichiaral’assorbimento degli altri, rigetta il ricorso incidentale, cassa la sentenzaimpugnata, in relazione agli accolti motivi, e rinvia alla Corte d’Appello diMilano, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio dilegittimità.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza deipresupposti processuali per il versamento da parte del ricorrenteincidentale del contributo unificato previsto per il ricorso a norma dell’art.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 11/3/2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso