Cassazione n. 10690/2026

icorrente–contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente–[OSCURATO:PERSONA] s.r.l.-intimata-avverso la sentenza n. 2590/2022 della Corte d’Appello di Roma,depositata il 19/4/2022 e notificata il 17/6/2022;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del15/4/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 19108/2022Numero sezionale 946/2026Numero di raccolta generale 10690/2026Data pubblicazione 22/04/2026Rilevato che:1. [OSCURATO:PERSONA] di via Bravetta, n. 532, 00164 Roma, instaurò, in data18/10/2010, un giudizio possessorio volto al ripristino dello stato deiluoghi e alla cessazione delle molestie e turbative arrecate allo spaziocomune da [OSCURATO:PERSONA], chiedendo che venisse dichiaratal'illegittimità delle opere da lei realizzate o da realizzare, consistite nelladelimitazione dell'area di manovra antistante i box nn. 15,23,24 e 25(questi ultimi di proprietà della medesima) mediante l’apposizione di uncancello, l'edificazione di un muretto in calcestruzzo e l'abbattimento dialcuni alberi, e che venisse ordinata alla medesima l'immediatareintegrazione del ricorrente e dei singoli condomini nel possesso nell’areaadibita a spazio di passaggio e di manovra, attraverso la demolizione delleopere eseguite, con ripristino della situazione dello status quo ante.Costituitasi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] chiese il rigetto del ricorso,sostenendo di avere l'uso esclusivo-possesso dell'area in questione.Con ordinanza depositata il 10/06/2011, il Tribunale adito ordinò allaresistente di reintegrare il ricorrente [OSCURATO:PERSONA] nel compossessodell'area contesa mediante il ripristino dello stato dei luoghi, rigettò per ilresto il ricorso e compensò in parte le spese del giudizio; provvedimentoquesto che, reclamato da entrambe le parti, fu confermato dal Collegiolimitatamente alla posizione di [OSCURATO:PERSONA] e fu riformato conriguardo alla posizione del Condominio reclamante, mediante l’ordine,impartito a [OSCURATO:PERSONA], di cessare ogni condotta volta a turbare illibero possesso dei pini e a provvedere al loro abbattimento e la suacondanna alla rifusione delle spese del doppio grado.Con ricorso depositato il 07/11/2011, [OSCURATO:PERSONA] convenne ingiudizio il Condominio per la prosecuzione nel merito del giudiziopossessorio, chiedendo che venisse accertato il suo diritto di uso esclusivosulla zona di manovra contornata in blu nella piantina planimetricaallegata al Regolamento di Condominio, comprensivo della facoltà diNumero registro generale 19108/2022Numero sezionale 946/2026Numero di raccolta generale 10690/2026Data pubblicazione 22/04/2026chiuderla con cancelli; che venisse dichiarato inesistente il diritto delCondominio; che venisse revocato, di conseguenza, il provvedimentopossessorio; che venisse autorizzata all’installazione di cancelli perchiudere la zona di manovra e che il Condominio venisse condannato alrisarcimento dei danni.Costituitosi in giudizio, il Condominio di via Bravetta, n. 532, 00164 Roma,propose domanda riconvenzionale chiedendo che venisse accertato edichiarato il suo diritto al risarcimento dei danni derivanti dall’illegittimocomportamento di [OSCURATO:PERSONA] e la condanna della predetta alpagamento della somma di euro 20.000,00 o quella ritenuta di giustizia.Con sentenza n. 25118/2014, depositata il 16/12/2014, il [OSCURATO:PERSONA] titolare del diritto di uso esclusivo dell'area dimanovra di cui all'art. 1, lett. L, del Regolamento del Condominio del23/12/1982, trascritto il 18/01/1983, rigettò entrambe le domanderisarcitorie e compensò per la metà le spese processuali.Il giudizio di gravame instaurato dal Condominio di via Bravetta n. 532 inRoma e dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., quest'ultima qualeproprietaria dell'int. 12 del medesimo Condominio, si concluse, nellaresistenza di [OSCURATO:PERSONA], che propose appello incidentale inordine alla domanda risarcitoria spiegata in primo grado, con la sentenzan. 2590/2022, pubblicata il 19/04/2022, con la quale la Corte d'Appello diRoma rigettò l'appello principale e, in accoglimento di quello incidentale,condannò il Condominio a pagare a [OSCURATO:PERSONA] la somma di euro11.025,00 e i due appellanti alla rifusione delle spese del doppio grado delgiudizio.Per quanto qui rileva, i giudici di merito ritennero che il Regolamentocontrattuale approvato il 23/12/1982, trascritto il 18/1/1983 e richiamatonegli atti di acquisto dei boxes n. 24 e 25 in capo a [OSCURATO:PERSONA],riservasse ai proprietari dei boxes nn. 15, 23, 24 e 25 l’uso esclusivodell’area di manovra contornata in blu nella planimetria allegata; che,Numero registro generale 19108/2022Numero sezionale 946/2026Numero di raccolta generale 10690/2026Data pubblicazione 22/04/2026pertanto, le opere dalle stessa realizzate confermassero l’assunto delpossesso esercitato in passato dalla medesima mediante delimitazionedell’area con paletti in ferro sormontati da catenelle; che la rimanenteporzione immobiliare consentisse le manovre degli altri condomini; che,sussistendo il predetto diritto, andasse esclusa la presenza di attiemulativi; che l’eccezione di estinzione non assumesse alcun rilievo, sia inquanto contraddetta dai lavori eseguiti nell’area, sia in quanto non erastata censurata adeguatamente la decorrenza iniziale; che, consideratal’esclusione della illiceità della condotta, non sussistesse il presupposto perla condanna della condomina al risarcimento dei danni e, infine, che fossestato, invece, dimostrato il danno subito da quest’ultima (da ripristino deiluoghi e rifacimento delle opere e da spese legali corrisposte in sede difase cautelare).2. Avverso questa sentenza, il Condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 532, 00164Roma, propone ricorso per cassazione affidandolo a due motivi, illustratianche con memoria; [OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso. Èrimasta, invece, intimata la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.Considerato che:1.Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1117, 1102, 1024, 1421 c.c., in relazione all'art.360, comma primo, n. 1, c.p.c., perché, a fronte della dedottanullità/inefficacia e/o inopponibilità della clausola di cui all’art. 1, lett. L,del Regolamento condominiale, nella parte in cui, pur indicando le relativearee come comuni, consentiva ai futuri proprietari dei boxes asserviti dichiuderle con cancelli, nonostante il diritto di uso non potesse essereceduto ex art. 1024 c.c., la chiusura dell’area privasse di ogni utilità ildiritto di proprietà dei condomini e l’opponibilità della clausola richiedessela sua descrizione nella nota di trascrizione, i giudici di merito avevanoomesso l’esame delle censure sub 1 e 2 e avevano respinto quella sub 3,sostenendo che, con riguardo alla dedotta inopponibilità della clausolaNumero registro generale 19108/2022Numero sezionale 946/2026Numero di raccolta generale 10690/2026Data pubblicazione 22/04/2026pattizia in ragione della mancata dimostrazione del suo inserimento nellanota di trascrizione, l’orientamento giurisprudenziale richiamato si riferissealle clausole limitative della proprietà privata dei singoli condomini, senzaconsiderare quanto statuito dalle Sezioni Unite di questa Corte con lasentenza n. 28972/2020.Il motivo è fondato.In disparte la peculiarità dell’andamento processuale in esame, che,iniziato come giudizio possessorio, ha virato, nel merito, con richieste dicarattere petitorio rivolte nei confronti del Condominio, poi accolte al suoesito, si osserva che le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n.28972 del 17/12/2020, hanno affermato il principio secondo cui lapattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cd. "diritto reale di usoesclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale,parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica didiritto reale limitato, idoneo a incidere, privandolo di concreto contenuto,sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosacomune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nelsistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità diessi, con la conseguenza che il titolo negoziale che siffatta attribuzioneabbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri diermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, leparti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone ipresupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazionedell'art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c.ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per laconversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di usoesclusivo in contratto avente a oggetto la concessione di un uso esclusivoe perpetuo (ovviamente inter partes) di natura obbligatoria.A tale conclusione si è giunti dopo avere osservato che con l’uso esclusivo,proprio in quanto tale, si elide «il collegamento tra il diritto e il suoNumero registro generale 19108/2022Numero sezionale 946/2026Numero di raccolta generale 10690/2026Data pubblicazione 22/04/2026contenuto, concentrandosi l'uso in capo a uno o alcuni condomini soltanto,tant'è che si è parlato in proposito, come già accennato, di uso «"quasi"uti dominus» e che tale diritto va a «collocarsi al di là dell'osservanza dellaregola del “farne parimenti uso, pur declinata nelle forme particolaridell’uso frazionato e dell’uso uso turnario», e non possa trovarefondamento sull'articolo 1126 c.c., siccome riferito ad una situazione deltutto peculiare, quale quella dei lastrici solari, né sia inquadrabile tra leservitù prediali.In definitiva, il diritto esclusivo d’uso, svuotando il diritto di proprietà, nonpuò essere il prodotto dell'autonomia negoziale, ostandovi il principio delnumerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi, sicché la suaprevisione, al momento della costituzione del condominio, impone di voltain volta di verificare se le parti abbiano inteso limitarsi all’attribuzionedell'uso esclusivo, riservando la proprietà all'alienante, e non abbianoinvece voluto trasferire la proprietà, oppure abbiano inteso ricondurre ildiritto concesso, sussistendone i presupposti di legge, nel diritto realed’uso di cui all’art. 1021 c.c. (con conseguente divieto di cessione ex art.1024 c.c., salvo espressa deroga pattizia: Cass. n. 19940 del21/06/2022), oppure abbiano inteso concedere un uso esclusivo eperpetuo di natura obbligatoria.Questa verifica non è stata affatto compiuta dai giudici di merito, i quali sisono limitati a prendere atto del contenuto letterale della clausolacontenuta nel Regolamento di condominio del 23/12/1982, che attribuivaun diritto esclusivo d’uso sull’area di manovra delineata in blu, facendonediscendere la legittimità dell’operato di [OSCURATO:PERSONA], senzaverificare le reali intenzioni dei contraenti e applicare la pertinentedisciplina.I giudici di merito dovranno invece accertare a) il titolo costitutivo delcondominio; b) se in esso, e quindi al momento della necessaria primasuddivisione in distinte proprietà, fosse costituito un diritto reale d’usoNumero registro generale 19108/2022Numero sezionale 946/2026Numero di raccolta generale 10690/2026Data pubblicazione 22/04/2026esclusivo sulla zona comune di manovra in favore della proprietà esclusivaDel Buono, anche in eventuale rapporto all’operatività dell’art. 1024 c.c.;c) se tale diritto d’uso fosse stato oggetto di apposita nota di trascrizioneper l’eventuale opponibilità ai terzi.2. Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1014, 1026, 2934 e 2935 c.c., in relazione all'art.360, primo comma, n. 3, c.p.c., per avere i giudici di merito disattesol’eccezione di estinzione del diritto di [OSCURATO:PERSONA] per non usoventennale, errando nella individuazione del dies a quo di decorrenza,senza considerare che, nella comparsa di costituzione davanti al Tribunale,era stato dedotto che erano trascorsi più di venti anni senza che lacontroparte avesse mai opposto alcunché all’uso generalizzato dell’area,sia per la sosta, sia per le manovre, o avesse provveduto a chiudere lapredetta area con un cancello, come confermato dagli informatori nellafase possessoria, e che, in sede di appello, era stato affermato che iltermine di prescrizione doveva decorrere dalla vendita dell’unitàimmobiliare compiuta dal costruttore in favore del primo acquirente, ossiadal 1982.Il secondo motivo resta assorbito dall’accoglimento del primo.In definitiva, il ricorso è fondato limitatamente al primo motivo, conassorbimento del secondo, conseguendo la cassazione della sentenzaimpugnata e il rinvio alla Corte d’Appello di Roma, in diversacomposizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. P.Q.MAccoglie il primo motivo di ricorso, dichiara l’assorbimento del secondo,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma, indiversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 15/4/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa