Cassazione n. 08104/2022

la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 2771/2019 R.G. proposto da • [OSCURATO:PERSONA] S.r.l.., Beniamino PADOAN, [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. di [OSCURATO:SOCIETA]. e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall' Avv. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con domicilio eletto presso lo studio dell'Avv. [OSCURATO:PERSONA] in Roma, via Bassano del Grappa n. 24; - ricorrente - [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con domicilio eletto presso la Cancelleria della Corte di cassazione in Roma, piazza Cavour; - controricorrente - NONCHE' r [OSCURATO:PERSONA], Mario QUAGLIO, Mobili dall'[OSCURATO:SOCIETA]. e Ivan PERRUZZETTO; AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 - Intimati- avverso la sentenza della Corte di appello di Venezia, pubblicata in data 10 gennaio 2018, n. 14, non notificata. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7 dicembre 2021 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] La Corte di Appello di Venezia - nel decidere in sede di rinvio gli atti in riassunzione proposti dalla [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA], dalla ditta Perruzzetto, dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.I., da [OSCURATO:PERSONA] e dalla ditta [OSCURATO:PERSONA], nonché da [OSCURATO:PERSONA] - ha rigettato la domanda risarcitoria proposta da [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA], dalla ditta Perruzzetto, dalla [OSCURATO:PERSONA] e da [OSCURATO:PERSONA] e dalla ditta [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], per i danni loro derivati dalla mancata disponibilità del terreno sito in Mareno di Piave, già di proprietà dello [OSCURATO:PERSONA] e trasferito ai predetti, attuali ricorrenti, ex art. 2932 c.c. giusta sentenza, passata in giudicato, resa tra le parti dal Tribunale di Treviso in prime cure. Il giudice di appello, in sede di rinvio, per quanto ancora di interesse: - ha individuato l'ambito della domanda devolutagli avente ad oggetto "l'accertamento della sussistenza e dell'ammontare del danno subito dalle imprese assegnatarie a causa della mancata disponibilità del terreno"; - ha rigettato la domanda risarcitoria affermando "la carenza della immediata fruibilità diretta o indiretta dell'area (di cui le imprese assegnatarie sono divenute proprietarie pro indiviso per effetto della sentenza pronunciata ex art.2932 c.c.), attesa la necessità di dare luogo a opere edificatorie e di urbanizzazione"; - ha ritenuto "priva di fondamento, ancor prima che di prova, l'allegazione del danno dedotto in giudizio in giudizio dalle imprese assegnatarie posto che l'area in questione non aveva affatto, alla data in cui le convenzioni furono stipulate, quella natura fruttifera che ad essa si vorrebbe attribuire non solo perché non edificata, ma anche per il fatto che l'urbanizzazione presupponeva l'accordo - mai intervenuto - tra i comproprietari e il Comune di AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 Mareno di Piave sugli spazi da destinare ad uso pubblico"; - ha ritenuto inammissibili, per un verso, l'istanza di CTU richiesta da Mobili dall'[OSCURATO:SOCIETA]. e dalla ditta [OSCURATO:PERSONA] "la quale dovrebbe inevitabilmente muovere dall'analisi dei documenti contabili, di elaborati progettuali e di prezziari che le predette imprese assegnatarie avrebbero dovuto e potuto tempestivamete produrre" e per l'altro, le prove testimoniali offerte rispettivamente da [OSCURATO:PERSONA], dalla [OSCURATO:SOCIETA] e dalla ditta Padoan, per la loro generica e insanabile formulazione, riguardo alla asserita commissionata progettazione per la costruzione del fabbricato ad uso commerciale da realizzare sull'area assegnata dal Comune di Mareno di Piave; - ha affermato, sulla base di quanto risultato dalla CTU di prime cure, che non sussistesse la naturale fruttuosità del bene immobile in esame, trattandosi di un terreno inedificato e non urbanizzato. Avverso la sentenza di appello propongono ricorso per cassazione articolato in due motivi [OSCURATO:PERSONA] s.r.I., ditta [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Si è costituito con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. Sebbene intimati, non hanno svolto difese il Comune di Mareno di Piave, [OSCURATO:PERSONA], Mobili dall'[OSCURATO:SOCIETA]. e [OSCURATO:PERSONA]. La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell'art. 380 bis comma 1 c.p.c.. Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni. Entrambe le parti hanno depositato memorie. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo i ricorrenti lamentano "Omesso esame circa il fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, costituito dal mancato godimento da parte dei promissari acquirenti della proprietà dei lotti promessi in vendita a far tempo dal 14 agosto 1991 e dall'impossibilità di edificazione degli edifici da destinare ad attività commerciale dei medesimi promissari acquirenti, come previsto dalle convenzioni stipulate in data 21 febbraio 1989 con il Comune di Mareno di Piave, quale conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento del promittente venditore [OSCURATO:PERSONA], riconosciuto dalla sentenza del Tribunale di Treviso 24 ottobre - 9 dicembre 2002, n. 2010, (costituente giudicato a seguito della sentenza di codesta Corte AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 n. 25528 del 18 dicembre 2015) che tiene luogo del contratto non concluso (art.360, n. 5 c.p.c.).". In particolare, il giudice di appello ha negato il risarcimento del danno per il mancato trasferimento della proprietà (o del possesso) ai ricorrenti "posto che l'area in questione non aveva affatto, alla data in cui le convenzioni furono stipulate, quella natura fruttifera che ad essa si vorrebbe attribuire non solo perché non edificata, ma anche per il fatto che l'urbanizzazione presupponeva l'accordo - mai intervenuto - tra i comproprietari e il Comune di Mareno di Piave sugli spazi da destinare ad uso pubblico". Ha, altresì, ritenuto non idoneo a offrire la prova del danno il contratto di locazione prodotto da [OSCURATO:SOCIETA]. Sostengono i ricorrenti di non aver preteso affatto il risarcimento del danno per non aver potuto locare il terreno in questione, come è stato ritenuto dalla sentenza impugnata, bensì di averlo preteso per non aver potuto utilizzare i lotti promessi in vendita per costruire gli edifici da destinare a sede delle proprie attività commerciali. Ritengono inoltre non pertinente il riferimento alla CTU elaborata dal geom. Furlanetto, tenuto conto che il compito affidato al consulente era soltanto quello di predisporre il frazionamento delle aree da assegnare all'attore ai singoli intervenuti nel giudizio, frazionamento ritenuto non effettuabile, tenuto conto della provvisorietà dell'assegnazione delle aree alle ditte che ne avevano fatto richiesta da parte del Comune, ritengono irrilevante peraltro l'ulteriore precisazione del CTU secondo cui il progetto di ripartizione tra i promissari acquirenti "di ben altri elaborati deve essere integrato per essere qualificato come vero e proprio piano di riparto esclusivo a tutti gli effetti" tenuto conto che l'iter amministrativo di approvazione del documento da parte del Comune non vi era stato (pag. 13 della sentenza). A parere dei ricorrenti, il piano di lottizzazione approvato con delibera del Consiglio comunale del 9 luglio 1989 n. 83 prot. 4315, aveva già individuato le aree destinate ad opere di urbanizzazione come riconosciuto dalla stessa CTU e il frazionamento sarebbe stato necessario nei rapporti tra gli assegnatari dei lotti, ma la sua mancanza non impediva la "immediata fruibilità diretta o indiretta dell'area". A conforto di quanto sostenuto, richiamano un punto dell'arresto della Corte di cassazione n. 25528 del 2015 che, nel cassare e rinviare il giudizio, ha AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 affermato "Quest'ultimo [il lottizzante n.d.r.] avendo promesso il trasferimento dell'intero secondo stralcio della lottizzazione ed essendosi obbligato a cederlo agli assegnatari identificati dal comune, non aveva necessità di rinegoziare alcunché per determinare l'oggetto della futura vendita, non essendo egli interessato a che i 10.000 mq. promessi fossero suddivisi tra gli acquirenti in un modo piuttosto che in un altro." (pag. 19 della sentenza). Richiamano come significativa al riguardo, la nota inviata al Comune di Mareno di Piave il 17 dicembre 1991 nel quale avevano lamentato l'inadempimento dello [OSCURATO:PERSONA]. Contestano sulla base della documentazione in atti, quanto affermato dalla Corte di appello che ha negato l'esistenza del danno risarcibile a causa dell'asserita "carenza della immediata fruibilità diretta o indiretta dell'area ... posto che l'area in questione non aveva affatto, alla data in culle convenzioni furono stipulate, quella natura fruttifera che ad essa si vorrebbe attribuire, non solo perché non edificata, ma anche in ragione del fatto che l'urbanizzazione presupponeva l'accordo mai intervenuto tra i comproprietari ed il Comune di Mareno di Piave sugli spazi da destinare ad uso pubblico"; invero dalla Convenzione del 1989 stipulata dal Comune e gli assegnatari risultava che "la ditta si impegna a dare attuazione al 2 stralcio del piano di lottizzazione presentato dalla ditta [OSCURATO:PERSONA], sottoscrivendo l'apposita convenzione sulla base dello schema già approvato con delibera consiliare n. 83 del 9 luglio 1987, precitata, entro 30 giorni dalla stipula di un precedente atto notarile che, per fatto e colpa, della ditta [OSCURATO:PERSONA] non era mai stato stipulato". L'inadempimento dello [OSCURATO:PERSONA] costituirebbe il "fatto decisivo", del tutto ignorato dalla Corte di appello che ha impedito agli attori di stipulare la convenzione con il Comune e di adempiere alle successive obbligazioni previste dalla richiamata convenzione del 21 febbraio 1989. Evidenziano che ad oggi, l'area in questione è ancora sfruttata dallo [OSCURATO:PERSONA] come parcheggio al servizio della "propria grande struttura di vendita". 2. Con il secondo motivo denunciano "Violazione degli artt. 1223 e segg. c.c. ed in particolare dell'art. 1226, anche in relazione all'art. 820 c.c. nonché degli artt. 2727, 2729 c. c. e 115 c.p.c. per il fatto di avere negato il risarcimento del danno patito in conseguenza dell'inadempimento dello [OSCURATO:PERSONA] in quanto AC [OSCURATO:DATA_NASCITA] Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 gli istanti non avrebbero fornito la benché minima dimostrazione del danno subito in conseguenza della mancata disponibilità dell'immobile promesso in vendita (art. 360 n. 3 c.p.c.)". In particolare, contestano che la Corte di appello abbia negato che fosse stata "allegata la benché minima prova, neppure presuntiva del danno"; invocano la giurisprudenza di legittimità che - in un caso di inadempimento (del promissario acquirente) di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile - ha ritenuto che in ragione dell'occupazione senza titolo debba essere liquidato "il danno da lucro cessante che il proprietario abbia subito dalla mancata disponibilità dell'immobile rappresentato dal valore locativo del cespite" (cfr. Cass. Sez. IV 23 ottobre 2014, n. 22561), come principio applicabile anche al caso di specie trattandosi di inadempimento del promissario venditore; in merito all'inadempimento dello [OSCURATO:PERSONA], richiamano quanto affermato da Cass., Sez. III 6 settembre 2017, n. 20856 in tema di presunzioni, posto che l'impossibilità di costruire nei lotti promessi è derivata da quell'inadempimento, ancor oggi perdurante. Lamentano che la decisione impugnata li avrebbe gravati di una sorta di probatio diabolica, omettendo l'esame del contenuto della menzionata Convenzione del 1989. Contestano altresì che la Corte territoriale, nel negare la natura fruttifera dell'area, abbia del tutto ignorato la giurisprudenza di legittimità in materia di frutti civili e di perdita di chance. Invocano, infine, la liquidazione equitativa del danno che nella fattispecie in esame non può essere provato nel suo preciso ammontare, determinazione da poter effettuare mediante l'ipotesi del danno figurativo e quella della perdita di chance. Richiamano i calcoli in proposito indicati nel giudizio di appello. 3. Prima di affrontare il merito delle censure, è opportuna una sintetica premessa sulla vicenda fattuale e processuale da cui è scaturita la domanda risarcitoria in esame. Nel luglio 1987 [OSCURATO:PERSONA], proprietario di un terreno di 54.172 mq., stipulava con il Comune di Mareno di Piave una convenzione di lottizzazione con la quale il primo metteva a disposizione del secondo, per un arco di tempo di due anni, un'area di 10.000 mq. di detto terreno, corrispondente al secondo AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 stralcio della lottizzazione, che il Comune stesso avrebbe assegnato ad imprese commerciali sulla base di un'apposita graduatoria. Tra le varie clausole, l'art. 5 prevedeva il pagamento da parte del Comune della somma di lire 20.000.000 entro i 30 gg. anteriori alla scadenza del termine biennale d'efficacia della convenzione, successivamente prorogata fino al 14.8.1991, a titolo di caparra pari al 20% del prezzo complessivo dell'area. Il Comune di Mareno di Piave, esperito il procedimento di assegnazione, nel febbraio 1989 stipulava con sette imprese assegnatarie (le attuali ricorrenti e intimate) altrettante separate convenzioni, attribuendo a ciascuna il diritto di ottenere una frazione dell'area di 10.000 mq. messagli a disposizione dallo [OSCURATO:PERSONA]. Nel novembre 1991, [OSCURATO:PERSONA], titolare della ditta Techim Italiana, assegnatario di una delle porzioni dell'anzidetta area di 10.000 mq., conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Treviso, [OSCURATO:PERSONA] e il Comune di Mareno di Piave per ottenere ai sensi dell'art. 2932 c.c. il relativo trasferimento immobiliare e chiedeva, altresì, la condanna di [OSCURATO:PERSONA] al risarcimento del danno nella misura che sarebbe risultata in corso di causa o ad ogni modo, in via equitativa. Analoghe domande proponevano in via d'intervento gli altri assegnatari (ossia [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. di [OSCURATO:PERSONA], Mobili dall'[OSCURATO:SOCIETA]., di [OSCURATO:PERSONA] & C., [OSCURATO:PERSONA] s.n.c., [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] & C., la ditta [OSCURATO:PERSONA] e la ditta [OSCURATO:PERSONA]). Nel resistere in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] deduceva sia l'assenza di qualsivoglia rapporto negoziale diretto con i predetti assegnatari, sia il fatto che il Comune di Mareno di Piave non aveva provveduto ad inviare le caparre dovute nel termine di cui all'art. 5 della convenzione del 7.7.1987, sicché egli non era più obbligato ad effettuare la cessione dell'area. Il Comune di Mareno di Piave nel costituirsi in giudizio contestava quest'ultima circostanza e precisava di aver comunicato allo [OSCURATO:PERSONA] l'emissione in tempo utile del mandato di pagamento. Rilevava, ad ogni modo, che nei propri confronti non era stata proposta alcuna domanda. All'esito dell'istruzione probatoria, l'attore e gli intervenuti, nel precisare le conclusioni, chiedevano che il Tribunale disponesse in loro favore il AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 trasferimento della proprietà pro indiviso dell'area in questione secondo le rispettive quote, così come risultate dalla consulenza tecnica, che oltre a identificare i singoli lotti, rispettivamente spettanti, aveva anche proceduto a calcolarne la corrispondenza in millesimi rispetto all'intero. Quanto alla domanda di risarcimento del danno, chiedevano la sola pronuncia generica, con riserva di liquidazione in separato giudizio; domanda contro la quale si opponeva [OSCURATO:PERSONA], il quale dichiarava di non accettare il contraddittorio sulle conclusioni così come riformulate, reputandole una mutatio libelli. il Tribunale di Treviso con sentenza n. 2062 del 2002 accoglieva entrambe le domande, rimettendo la liquidazione del danno ad un separato giudizio. L'appello proposto dallo [OSCURATO:PERSONA] era respinto dalla Corte di appello di Venezia, con sentenza del 4.3.2010. Ricorreva per cassazione [OSCURATO:PERSONA] con nove motivi di ricorso, resistevano con due separati controricorsi [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:SOCIETA]. di Antoniazzi e Baccicchetto, da un lato, e la [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA]. e [OSCURATO:PERSONA], dall'altro, i quali ultimi proponevano, altresì, ricorso incidentale condizionato. Questa Corte, con sentenza n. 25528 del 2015, per quanto ancora qui rileva: - correggeva la motivazione ex art. 384 c.p.c. della sentenza impugnata in punto di qualificazione della Convenzione di lottizzazione del 1987 (intercorsa tra lottizzante e Comune in favore delle imprese terze), da intendersi come opzione di preliminare a favore di terzo ove il soggetto promittente, piuttosto che obbligarsi soltanto con l'altro stipulante a prestare il suo consenso alla definitiva vendita di un suo bene a favore di un terzo, restava già vincolato, per effetto del negozio bilaterale di opzione, alla propria irrevocabile proposta contrattuale, sicché al terzo beneficiario, libero o meno di accettarla, basta la semplice accettazione perché a suo favore si producano gli effetti del contratto, per la conclusione del quale l'opzione è stata accordata; - accoglieva il ricorso limitatamente al quarto motivo del ricorso dello [OSCURATO:PERSONA] "per violazione degli artt. 183 e 184 c.p.c. (intendi, nella vecchia formulazione trattandosi di causa ante lege n. 353/90), in relazione all'art. 360, n. 4 c.p.c., per non aver la Corte AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 territoriale ravvisato una mutati() libelli nella formulazione di una domanda di condanna generica al risarcimento del danno in luogo di quella di condanna specifica proposta inizialmente" e cassava con rinvio in relazione, dichiarando assorbito il ricorso incidentale condizionato. 4. Tanto premesso in fatto, e venendo al merito del ricorso, il primo motivo di ricorso è inammissibile. 4.1. Con esso, i ricorrenti deducono come fatto decisivo, "minimamente percepito dalla Corte territoriale", quello di non aver potuto utilizzare i lotti promessi in vendita per costruire gli edifici da destinare a sede delle proprie attività commerciali come conseguenza dell'inadempimento dell'obbligo a contrarre (pag. 12 del ricorso). L'illustrazione del motivo si articola come segue: - si riproduce un passo della motivazione (pag. 13 della sentenza), che, tra l'altro, concludendo un ragionamento molto più articolato, faceva riferimento ad un accordo per l'urbanizzazione del terreno fra i comproprietari ed il Comune "mai intervenuto"; - si riferisce altro punto della motivazione, in cui si fa riferimento a quanto affermato a proposito della produzione di un contratto locativo prodotto dalla [OSCURATO:SOCIETA] "come inidoneo a fornire la prova del danno" (pagg. 9 e 10 del ricorso); - si sostiene comunque che sarebbe sfuggito alla sentenza impugnata che "gli attori" avevano basato la pretesa risarcitoria non sul fatto di non avere potuto locare i lotti di pertinenza di ciascuno, bensì di non averli potuti utilizzare "per costruire gli edifici da destinare a sede delle proprie attività commerciali" (pag. 11 del ricorso); infine si identifica il fatto anche diversamente, con un ritorno all'indicazione dell'intestazione del motivo, nella circostanza che l'inadempimento dello [OSCURATO:PERSONA] avesse impedito la stipula delle convenzioni, sostenendo che fosse stato dedotto e dovesse esaminarsi dalla corte territoriale (pag. 16 del ricorso). 4.2. L'illustrazione del motivo non è rispettosa dei principi elaborati dalle Sezioni Unite dalla Suprema Corte che hanno statuito come l'art. 360 n. 5 c.p.c. - nel testo riformulato dall'art. 54 d.l. n. 83 del 2012 - introduca nell'ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, comma 1, n. 6, e 369, comma 2, n. 4, c.p.c., il ricorrente deve indicare il "fatto storico", il cui esame sia stato omesso, il "dato", testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il "come" e il "quando" tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua "decisività", fermo restando che l'omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. Sez. U. 07/04/2014, nn. 8053 e 8054). Costituisce, pertanto, un "fatto", agli effetti dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non una "questione" o un "punto", ma un vero e proprio "fatto", in senso storico e normativo, un preciso accadimento ovvero una precisa circostanza naturalistica, un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante (Cass. Sez. 1, 04/04/2014, n. 7983; Cass. Sez. 1, 08/09/2016, n. 17761; Cass. Sez. 5, 13/12/2017, n. 29883). Non costituiscono, viceversa, "fatto", secondo quanto disposto dalla citata disposizione: le argomentazioni o deduzioni difensive (Cass. Sez. 2, 14/06/2017, n. 14802: Cass. Sez. 5, 08/10/2014, n. 21152); gli elementi istruttori; il "vario insieme dei materiali di causa" (Cass. Sez. L, 21/10/2015, n. 21439) istruttorie, di documenti, di eccezioni di nullità della sentenza non definitiva e degli atti conseguenti, di critiche rivolte agli elaborati peritali (ovvero di semplici allegazioni difensive a contenuto tecnico), o per lamentarsi di una "motivazione non corretta". Infine, al riguardo, questa Corte ha ripetutamente affermato che è inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l'apparente deduzione di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Sez. U n. 34476 del 27/12/2019; in senso conforme: Sez. 1 n. 5987 del 04/03/2021). /0 AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 4.3. Tanto richiamato, il Collegio osserva che dalla esposizione del motivo di ricorso non emerge affatto dove e come tale "fatto decisivo" (cioè il mancato utilizzo per costruire gli edifici) sia stato dedotto; invero, ciò che i ricorrenti riferiscono di aver dedotto nei trascritti passi delle comparse conclusionali (pag. 11 del ricorso), non ha tale tenore e ciò che si evoca successivamente (ovvero che l'inadempimento avesse costituito impedimento alla stipula delle convenzioni) sia attraverso i riferimenti alla c.t.u., sia evocando documenti, non fa riscontro in alcun modo l'indicazione del dove e come sulla base dì essa e di essi, i ricorrenti avessero argomentato l'emergenza del "fatto" medesimo. Tanto non esime dal rilevare che l'individuazione come "fatto" della impossibilità di stipulare le convenzioni risulta anche discutibile sotto un profilo logico in quanto la lamentata impossibilità costituisce la risultante di una serie di fatti, cioè l'avere ognuno degli assegnatari predisposto un progetto di utilizzo del lotto di pertinenza, la mancanza di disponibilità del lotto, la prospettazione del progetto al Comune o meglio la dimostrazione che, se il fondo fosse stato consegnato, ognuno dei ricorrenti sarebbe stato pronto ai fini della stipula della convenzione. Inoltre, i ricorrenti omettono di riferire che nella motivazione la Corte territoriale ha alluso alla circostanza che occorreva un accordo fra i comproprietari e il comune sugli spazi destinati ad uso pubblico, il che evidenzia che la stessa ipotetica progettata attività costruttiva supponeva una previa interlocuzione con il Comune su detti spazi. Ora, è palese che l'accordo potesse e dovesse avvenire a prescindere dal progetto inerente all'attività costruttiva. Del resto, posto che la sentenza identifica i fatti costitutivi della domanda risarcitoria (pag. 11) non può non rilevarsi che essi sono identificati indicando il pregiudizio derivato dalla mancata disponibilità del terreno (il preteso fatto) che i ricorrenti dicono non considerato. Va rilevato che sul punto la sentenza non è stata impugnata e neppure i ricorrenti, censurando la ricostruzione dei fatti costitutivi della domanda risarcitoria, hanno dimostrato che essa comprendeva quel pregiudizio, sicché, la prospettazione del preteso fatto è anche priva di decisività. 1. AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 In tale prospettiva, la suggestiva argomentazione volta a far coincidere il fatto decisivo, asseritamente ignorato dalla Corte di appello, con il fatto di inadempimento del promittente venditore, non coglie nel segno tenuto conto che la decisione impugnata incentra la ragione del rigetto della domanda risarcitoria sulla natura non fruttifera del terreno de quo; in proposito, nitidamente emerge che le parti ricorrenti hanno compiuto una prospettazione alternativa della vicenda, non confrontandosi con quanto correttamente e plausibilmente affermato dalla Corte territoriale al riguardo. 5. Il secondo motivo di ricorso è infondato. 5.1. Con esso i ricorrenti lamentano plurime violazioni di legge ed in particolare degli artt. 1223, 1226, 820, 2727 e 2729 c.c. in quanto sarebbero state dedotte circostanze fattuali che avrebbero potuto giustificare in via presuntiva l'individuazione di un danno da liquidarsi con l'esercizio del potere del giudice di merito di liquidazione equitativa. Il motivo è articolato in modo non idoneo ad evidenziare il vizio di violazione di legge. Come già affermato da questa Corte, la critica alla mancata applicazione di un ragionamento presuntivo che si sarebbe potuto e dovuto fare in relazione alla liquidazione del danno in via equitativa, ove il giudice di merito abbia motivato, come nella specie ha motivato, ritenendo che non fosse stata allegata la benché minima prova, neppure presuntiva, del danno, non è deducibile come vizio di violazione di norma di diritto e si risolve piuttosto nella prospettazione di pretese inferenze probabilistiche diverse sulla base della evocazione di emergenze istruttorie e talora nella prospettazione di una diversa ricostruzione delle quaestiones facti così come considerate dalla sentenza impugnata (cfr. Cass., Sez. Un., n. 1785 del 2018; Sez. 3 - n. 17720 del 2018). Neppure la violazione dell'art. 115 c.p.c. è dedotta secondo i principi enucleati dall'orientamento consolidato di questa Corte, a mente del quale occorre denunciare come il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 di ricorrere al notorio); in questa prospettiva non è ammissibile, invece, la diversa doglianza secondo cui, nel valutare le prove proposte dalle parti, il giudice abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c. (cfr. Cass., Sez. Un., n. 16598 del 2016 e Cass., Sez. Un., n. 20867 del 2020). Nello specifico, la Corte di appello ha motivatamente negato l'operatività della presunzione del danno in re ipsa, sul reiterato rilievo che si trattava di un terreno inedificato e non urbanizzato, insuscettibile di generare frutti naturali e civili. Neppure coglie nel segno il riferimento alla liquidazione ai sensi dell'art. 42 bis del d.P.R. n. 327 del 2001, essendo esso stato invocato in conclusionale e non essendosene la Corte territoriale occupata; in proposito, i ricorrenti avrebbero dovuto sostenere che essa se ne sarebbe dovuta occupare e, una volta dimostrato ciò, avrebbero dovuto denunciare l'omessa pronuncia che neppure è stata evocata. Destituita di fondamento è infine la doglianza con cui si lamenta il danno da lucro cessante o da perdita di chances tenuto conto che alcun elemento oggettivo di natura contabile o fiscale è stato fornito dai ricorrenti al fine di indicare la consistenza reddituale degli utili realizzati dai singoli esercizi commerciali negli anni di riferimento. Ne consegue il rigetto del ricorso. 6. Tenuto conto della peculiarità della vicenda e della circostanza che la causa è iniziata nel 1991, va applicato l'art. 92, comma 2, c.p.c., nel testo anteriore alla modifica introdotta I. n. 263 del 2005, sicché sussistono giusti motivi per compensare per intero tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità. Non si fa luogo a pronunzia in ordine alle spese del giudizio di cassazione in favore delle parti intimate, non avendo le medesime svolto attività difensiva. Ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello AC 7.12.2021 Pres. RGA [OSCURATO:PERSONA]. I [OSCURATO:PERSONA]. n. 2771/2019 eventualmente dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13 (Cass., Sez. un., 20/02/2020, n. 4315). Per questi motivi La Corte rigetta il ricorso, compensa le spese tra le parti, nulla per le spese delle parti intimate. Il rigetto del ricorso comporta la dichiarazione di sussistenza, ai sensi