Cassazione n. 16771/2026

corrente-controAgenzia delle Entrate, in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio n.3908/2017 depositata il 27/06/2017.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 4708/2018Numero sezionale 3567/2026Numero di raccolta generale 16771/2026Data pubblicazione 28/05/20261. [OSCURATO:PERSONA] impugnò l’avviso di accertamento con il qualel’Agenzia delle Entrate aveva proceduto al riclassamento di 7 unitàimmobiliari site in Roma, in Piazza dei Caprettari 7, nella microzona 1 –distinte nel NCEU al foglio n. 485, part. 00464, sub 17, 34, 37, 38, 502 –soggette a vincolo storico-artistico, da A/2 classe 1 a A/2 classe 5, conconseguente incremento complessivo della rendita catastale. Taleaccatastamento veniva adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, dellalegge n. 311 del 2004.La C.T.P. di Roma respinse il ricorso e la stessa sorte ebbe l’appello.I giudici di secondo grado, dopo aver evidenziato l’esistenza di dueorientamenti in seno alla Corte di Cassazione, affermò di aderireall’orientamento secondo il quale l’avviso di accertamento potesseconsiderarsi sufficientemente motivato mediante l’esplicitazione dellenorme e del procedimento seguito per effettuarlo. Pertanto, l’avvisoimpugnato era motivato poiché conteneva il riferimento alle normeapplicabili, alle delibere comunali, alle determinazioni di settore deldirettore dell’Agenzia delle Entrate nonché alle indicazioni dei presuppostiche avevano portato all’emanazione dell’atto ed agli elementi valutati econsiderati nella rideterminazione del nuovo classamento. Il giudice dimerito ritenne quindi corretto il nuovo classamento osservando che “nonsembra inutile ricordare che il vecchio accatastamento è risalente neglianni e che dalla sua determinazione indubbiamente il contesto urbano èad oggi significativamente migliorato; tali notori mutamenti hannoindubbiamente reso il precedente classamento non più rispondenteall’attuale valutazione e redditività dell’immobile portando ad una discrasiadi valori tali da giustificare l’operato dell’ufficio, ricorrendo i presuppostirichiesti dalla normativa richiamata”.Contro la predetta decisione è formulato ricorso affidato a sette motivi.L’Agenzia delle Entrate resiste con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 4708/2018Numero sezionale 3567/2026Numero di raccolta generale 16771/2026Data pubblicazione 28/05/20261. Con il primo motivo di ricorso è denunciata, ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma335, della legge n. 311 del 2004.L’avviso di accertamento, riprodotto nel corpo del motivo, sarebbe,diversamente da quanto ritenuto dal giudice di merito, nonadeguatamente motivato. Nella specie, l’avviso motiva in punto dimodifica del classamento da A/2, classe 1, ad A/2, classe 5, in relazionealla consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessaredditività verificatasi nella microzona 1, nonché alla necessità, stante ilvetusto classamento catastale che non rappresenta più le effettiveredditività, di perequare le rendite catastali e superare le disomogeneitàesistenti in tali microzone. Quanto alla specifica categoria A/2, la classe èstata modificata da 1 a 5 in considerazione della collocazione dell’immobilenella zona censuaria 1, alla luce di quanto sopra e della migliorata qualitàdel contesto urbano.2. Tale motivo di ricorso è fondato.La questione su quale debba essere il contenuto motivazionale minimonecessario per rendere adeguata, a parametri di tutela del contribuente edi trasparenza amministrativa, la revisione parziale del classamento delleunità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali è statarisolta da questa Corte, che ha ribadito il principio consolidato secondo cuiè necessaria una rigorosa - e cioè completa, specifica e razionale -motivazione dell'atto di riclassamento, quando si tratta di un mutamentodi rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unitàimmobiliari private site in microzone comunali ai sensi dell'art. 1, comma335, della legge n. 311/2004: la ragione giustificativa non può consisterenella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere accertatala variazione di valore degli immobili presenti nella microzona (Cass. Sez.5, n. 9603/2020; Cass. Sez. 5, n. 22671/2019; Cass. Sez. 5, n.Numero registro generale 4708/2018Numero sezionale 3567/2026Numero di raccolta generale 16771/2026Data pubblicazione 28/05/202610403/2019; Cass. Sez. 5, n. 9770/2019; Cass. Sez. 5, n. 23051/2019;Cass. Sez. 5, n. 27180 del 2019).Ne consegue la necessità che nell'avviso di accertamento sianoprecisate le ragioni che hanno indotto l'Amministrazione a modificared'ufficio il classamento originario, non essendo sufficiente il richiamo agliastratti presupposti normativi che hanno giustificato l'avvio dellaprocedura di riclassamento. L'amministrazione comunale è tenuta peraltroad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e letrasformazioni urbane che hanno portato l'area alla riqualificazione,risultando inidonei i richiami ad espressioni di stile del tutto avulse dallasituazione concreta (cfr. Cass. Sez. 5, n. 3156/2015).L'obbligo di motivazione in tali fattispecie, proprio in considerazionedel carattere "diffuso" dell'operazione, anche secondo la Corte cost., n.249 del 2017 (che ha convalidato la legittimità del peculiare strumentointrodotto con la legge finanziaria 2005, in quanto esente da profilid'irragionevolezza) deve essere assolto in maniera rigorosa, in modo taleda porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni chegiustificano il provvedimento (§7.3 Corte Cost. 249/17, cit.).Nella procedura di revisione di classamento, peraltro, si deve tenerconto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici diciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l'unità èsita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente sullaqualificazione della stessa.Con specifico riferimento al riclassamento di unità immobiliari site nelComune di Roma, quale è l’immobile oggetto della presente controversia,Cass. Sez. 5 n. 19810/2019 ha statuito che il provvedimento diriclassamento, atteso il carattere diffuso dell'operazione, deve essereadeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelliindicati nell'art. 8 del D.P.R. n. 138 del 1998, come la qualità urbana delcontesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona diNumero registro generale 4708/2018Numero sezionale 3567/2026Numero di raccolta generale 16771/2026Data pubblicazione 28/05/2026mercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato edella singola unità immobiliare) che, in concreto, hanno inciso sul diversoclassamento della singola unità immobiliare, affinché il contribuente siaposto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che ne giustificano inconcreto l'emanazione (conf. Cass. Sez. 5 n. 23051/2019; Cass. Sez. 6-5,n. 9770/2019). In definitiva, il contribuente, assoggettato all'iniziativadell'ente, rivolta a modificare un quadro già stabilizzato di definizione dellacapacità contributiva, deve essere posto in condizione di potercompletamente controllare e se del caso contestare – sul piano giuridicooltre che sul piano fattuale – la sussistenza dei presupposti perl'applicazione della revisione del classamento di cui al comma 335 dell'art.1 della legge n. 311 del 2004.Non può, quindi, ritenersi congruamente motivato il provvedimento diriclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, equindi generici, a rapporto tra il valore di mercato e il valore catastaledella microzona considerata rispetto all'analogo rapporto sussistentenell'insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed aiprovvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senzaspecificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavatied elaborati. Viceversa, l'atto deve contenere l'indicazione: a) deglielementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona;b) di come essi incidano sul diverso classamento della singola unitàimmobiliare (Cass. Sez. 5, n. 27180/2019; Cass. Sez. 5, n. 22671/2019;Cass. Sez. 5, n. 23051/2019). Per quanto riguarda, ad esempio, ilparametro costituito dal valore medio di mercato delle unità immobiliaricomprese nella singola microzona, è necessario che l'amministrazionespecifichi e documenti con precisione quali dati sono stati utilizzati ed inquale modo ne è stata effettuata la rilevazione e l'elaborazione perdeterminare tale valore medio, in quanto la norma non fornisce alcunaspecificazione al riguardo né è sufficiente a tal fine il richiamo alNumero registro generale 4708/2018Numero sezionale 3567/2026Numero di raccolta generale 16771/2026Data pubblicazione 28/05/2026regolamento di cui al D.P.R. 138 del 1998, ovvero al comma 339 delmedesimo articolo.Al fine di consentire al contribuente il controllo sulla legittimitàdell'operato dell'amministrazione, così come non è sufficiente il merorichiamo ai termini generici impiegati dalla norma, neppure è sufficiente lamera indicazione in cifra dei risultati, ma è necessario dar conto in modochiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, deicriteri impiegati e delle tecniche statistiche applicate oltre che dellaIl mero richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazioneconcreta non soddisfa l'obbligo motivazionale nei termini sopra precisati.Si tratta, come è evidente, di formulazioni del tutto prive di specificità edeterminatezza ed in ordine alle quali sarebbe impossibile l'opera ditraduzione in una precisa percentuale di aumento della rendita catastaledelle singole unità immobiliari. Tali formule, infatti, non sono idonee adindicare i criteri e i modi con cui sono identificati, calcolati, rilevati edelaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore mediodi mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio dellamicrozona; il valore di mercato medio per l'insieme di tutte le microzone;il valore catastale medio per l'insieme di tutte le microzone.Nella fattispecie sub iudice, dalla motivazione della sentenzaimpugnata e dalle stesse prospettazioni difensive dell'Agenzia delleEntrate, oltre che dal ricorso, il tenore dell’atto tributario non risultarispondere ai requisiti indefettibili sinora richiamati, diversamente daquanto affermato dal giudice di seconde cure.Non risultano infatti indicate le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cui sonostati acquisiti e valutati i dati relativi al rapporto tra valore di mercato evalore catastale nella microzona, né quelli relativi all'insieme delle altremicrozone comunali. Pertanto, il provvedimento di classamento, privo ditali connotazioni specifiche, appare conseguire ad un accertamentoNumero registro generale 4708/2018Numero sezionale 3567/2026Numero di raccolta generale 16771/2026Data pubblicazione 28/05/2026generalizzato e massivo, non in linea con i principi esposti dallagiurisprudenza, costituzionale e di legittimità, in ordine alla necessità diuna sua rigorosa motivazione. L'impugnata sentenza si è quindi discostatadal consolidato orientamento di questa Corte nella materia controversa.Il motivo, in conclusione, deve essere accolto.2. Con la seconda doglianza è denunciata la violazione dell’art. 115, primocomma, c.p.c., sotto il profilo dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.,contestate in primo grado, non potrebbero più esserlo.3. Con la terza censura è denunciata la violazione dell’art. 360, primocomma, n. 5 c.p.c. per essere la motivazione apparente.4. Con la quarta censura è denunciata la violazione dell’art. 360, primocomma 1, n. 5, c.p.c., per inesistenza della motivazione, atteso che ilricorrente, nel ricorso introduttivo, aveva chiesto che fosse disapplicata,per illegittimità, la delibera comunale, in quanto violativa degli artt. 1 e 2del D.P.R. n. 138 del 1998. A tale domanda il giudice di merito nonavrebbe dato risposta, avendo riprodotto il testo di altra decisione senzaconsiderare le differenze derivanti dal ricorso formulato dall’odiernoricorrente. Anche sotto questo profilo la sentenza sarebbe apparente.5. Con la quinta censura è denunciata la violazione dell’art. 360, primocomma, n. 5 c.p.c. per non aver il giudice di merito esaminato l’ulterioredoglianza formulata dal ricorrente nella memoria di costituzione in appellorelativa all’incidenza del vincolo storico-artistico gravante sull’immobile.6. Con la sesta censura è denunciata la violazione dell’art. 23 del d.lgs. n.546 del 1992, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. L'Ufficio, nellesue difese, non avrebbe preso una posizione specifica in ordine ai motividedotti dall'odierno ricorrente, con particolare riferimento alle qualitàintrinseche ed estrinseche delle unità immobiliari de quibus, che nongiustificavano il nuovo classamento.Numero registro generale 4708/2018Numero sezionale 3567/2026Numero di raccolta generale 16771/2026Data pubblicazione 28/05/20267. Con l’ultima censura è denunciata la violazione dell’art. 112 c.p.c., sottoil profilo di cui all'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., per ultrapetizione, inquanto la sentenza censura, in fatto, la difesa del ricorrente: " laricorrente si è limitata ad esporre considerazioni generiche omettendo dirilevare elementi concreti e circostanze significative sia degli immobili, siadella microzona tali da inficiare almeno parzialmente il nuovoclassamento" quando l'Agenzia, nelle sue difese, non ha contestato quantoaffermato dal contribuente.8. Osserva questo Collegio che tutti questi motivi rimangono assorbitidall’accoglimento del primo.9. Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, accolto il primomotivo ed assorbiti i restanti, va cassata la decisione e accolto l'originarioricorso del contribuente non essendo necessari ulteriori accertamenti infatto (art. 384, secondo comma, c.p.c.). Le spese delle fasi di merito e delgiudizio di legittimità, in ragione del succedersi nel tempo delleinterpretazioni giurisprudenziali, consolidatesi nel corso del giudizio, vannocompensate. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti; cassa lasentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l'originario ricorsodel contribuente; dichiara compensate le spese di tutti i gradi di giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 aprile 2026Il Presidente