Cassazione n. 23250/2022

e Pertinenza ORDINANZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 24669/2017) proposto da: [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 44D08 LOO8N), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], nel cui studio in Lecce, via [OSCURATO:PERSONA] n. 14/F, ha eletto domicilio; - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] Giuseppina (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 51056 L049D), rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] n. 19, presso lo studio dell'Avv. [OSCURATO:PERSONA]; - con troricorrente - avverso la sentenza della Corte d'appello di Lecce n. 432/2017, pubblicata il 13 aprile 2017, notificata 1'11 luglio 2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13 giugno 2022 dal Consigliere relatore dott. [OSCURATO:PERSONA]; letta la memoria depositata dal ricorrente ai sensi dell'art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1.- Con citazione notificata il 5 novembre 2009, [OSCURATO:PERSONA], quale unica erede di [OSCURATO:PERSONA], conveniva, davanti al Tribunale di Lecce (Sezione distaccata di Maglie), [OSCURATO:PERSONA], chiedendo che fosse pronunciata la risoluzione, per inadempimento imputabile al promissario acquirente, del contratto preliminare di vendita stipulato il 18 settembre 1976, limitatamente al locale scantinato, non compreso nel successivo atto definitivo, con condanna del convenuto al pagamento della penale stabilita nel preliminare nella misura di vecchie lire 2.000.000, con reintegra nella materiale disponibilità del bene e con risarcimento del danno per il mancato utilizzo del cespite e per la perdita di guadagno. Esponeva, in proposito, l'attrice: che il contratto preliminare aveva ad oggetto la promessa di vendita di una porzione di fabbricato, ubicata in Comune di Maglie, via Pisanelli n. 31, costituita da tre beni immobili distintamente indicati, ossia da uno scantinato, un vano abitabile al piano terra e un vano abitabile al primo piano; che, con il rogito notarile del 29 marzo 1980, erano stati trasferiti al convenuto solo gli immobili siti al piano terra e al primo piano, ma non l'unità immobiliare scantinato di mq. 75, con classificazione catastale C/2, quale locale adibito a laboratorio di falegnameria; che il Visconti si era rifiutato di acquistare il locale scantinato anche successivamente al rogito del 1980. Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA], il quale resisteva alla domanda e, in particolare, deduceva che l'atto definitivo del 29 marzo 1980 aveva trasferito, in suo favore, anche lo scantinato, quale pertinenza dei vani ivi specificamente contemplati. Per l'effetto, concludeva per il rigetto delle domande avversarie e spiegava domanda riconvenzionale di risarcimento danni. Il Tribunale adito, con sentenza n. 1270/2014, depositata il 24 marzo 2014, rigettava le domande proposte dall'attrice, rilevando che l'immobile dedotto in giudizio costituiva una mera pertinenza, in quanto tale già trasferita, unitamente ai beni principali, con l'atto pubblico di vendita stipulato. 2.- Sul gravame interposto da [OSCURATO:PERSONA], con citazione notificata in data 11 giugno 2014, la Corte d'appello di Lecce, con la sentenza di cui in epigrafe, in totale riforma della pronuncia impugnata, accoglieva le domande spiegate dall'attrice nel giudizio di prime cure e, per l'effetto, condannava [OSCURATO:PERSONA] al pagamento, in favore di [OSCURATO:PERSONA], della somma di euro 1.032,91, a titolo di penale, oltre interessi legali dalla costituzione in mora del 7 novembre 2008 sino al soddisfo. A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava: a) che nell'atto di gravame l'appellante, dopo aver richiamato la domanda formulata con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado, aveva limitato le pretese alla sola risoluzione del preliminare per inadempimento imputabile al promissario acquirente, al fine di ottenere la condanna al pagamento della penale ivi contemplata, cosicché dovevano intendersi rinunciate sia l'azione risarcitoria sia quella volta ad ottenere il recupero della materiale disponibilità del cespite; b) che l'atto preliminare di vendita aveva tenuto nettamente distinti gli immobili dedotti in contratto, specificando, altresì, che lo scantinato era affittato a tale [OSCURATO:PERSONA], sicché poteva evincersi che, già all'epoca, non vi fosse alcuna relazione funzionale tra tale bene e i due vani ad uso abitativo posti al piano terra e al primo piano del fabbricato; c) che lo stesso preliminare contemplava diversi beni accessori, funzionalmente collegati ai due vani ad uso abitativo sub b) e sub c), posti al piano terra e al primo piano, con la conseguenza che doveva ritenersi confermata l'insussistenza di un vincolo pertinenziale tra detti vani e lo scantinato, individuato autonomamente sub a) del preliminare e non accomunato agli accessori collegati ai predetti vani; d) che la volontà dei contraenti recepita nel negozio era suffragata dalla condotta serbata dalle parti anche dopo la conclusione del contratto, poiché nella missiva del 4 dicembre 2008, a firma del legale del Visconti, rispondendo ai solleciti di controparte circa l'adempimento del preliminare nella parte concernente il trasferimento dello scantinato, espressamente si dichiarava che il Visconti non intendeva dare eseguito al preliminare e, pertanto, rinunciava alle formalità relative al trasferimento della proprietà, comunicando che l'immobile risultava libero e impegnandosi, inoltre, a corrispondere, entro un termine di venti giorni, il pagamento della penale pari a euro 1.000,00; e) che, quindi, doveva ritenersi dimostrato che, per volontà delle parti, lo scantinato evocato nel contratto preliminare non era stato oggetto di trasferimento di proprietà con il rogito notarile del 29 marzo 1980, con la conseguenza che si configurava l'inadempimento grave da parte del promissario acquirente e l'operatività, a suo carico, della pattuita clausola penale, per l'importo di euro 1.032,91. 3.- Avverso la sentenza d'appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, [OSCURATO:PERSONA]. Ha resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. 4.- Il ricorrente ha presentato memoria, limitandosi a riprendere le conclusioni rassegnate nel ricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte d'appello trascurato di prendere in considerazione l'atto di compravendita intercorso tra [OSCURATO:PERSONA] e il coniuge, da una parte, e i signori Ciardo-Amato, dall'altra, datato 22 febbraio 2008, versato negli atti del giudizio di primo grado unitamente alla memoria depositata il 24 aprile 2010, ai sensi dell'art. 183, sesto comma, n. 2, c.p.c. Al riguardo, l'istante sostiene che, attraverso tale atto, aveva venduto lo scantinato in oggetto, quale pertinenza della restante quota immobiliare di cui all'atto preliminare e al successivo atto di compravendita del 29 marzo 1980. Deduce, pertanto, il ricorrente che, ove detto atto di vendita fosse stato debitamente valutato, la Corte di merito sarebbe pervenuta a diverse conclusioni, non potendo il promissario acquirente dare seguito ad un trasferimento di proprietà che in realtà si era già perfezionato. 1.1.- Il motivo è infondato. Premesso che, ai sensi dell'attuale dettato dell'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., applicabile ai giudizi la cui sentenza d'appello sia stata pubblicata successivamente all'il settembre 2012, tra cui rientra il giudizio di specie, la doglianza può essere valutata solo limitatamente all'omesso esame di un fatto in tesi decisivo oggetto di discussione tra le parti, nella fattispecie, il fatto storico dedotto non è decisivo e non risulta discusso tra le parti. Infatti, la mera circostanza che il promissario acquirente abbia trasferito a terzi la proprietà dello scantinato non dimostra affatto che l'atto definitivo di vendita del 29 marzo 1980 abbia implicato anche il passaggio di proprietà del locale scantinato, in ragione del suo vincolo pertinenziale con gli ulteriori immobili traslati. Ben può essere che tale trasferimento sia avvenuto a non domino. In secondo luogo, il ricorrente non ha dato contezza del fatto che di tale atto di trasferimento del 22 febbraio 2008 si sia discusso tra le parti, posto, anzi, che la sentenza impugnata si fonda su un assunto contrastante con tale rilievo. Nella pronuncia della Corte di merito si fa riferimento alla missiva del legale del Visconti, datata 4 dicembre 2008 - e quindi risalente ad un'epoca successiva a tale richiamato atto traslativo -, in cui veniva esplicitato il disinteresse del Visconti ad ottenere il trasferimento dello scantinato, comunicandosi altresì che il locale era libero e che vi era la disponibilità a corrispondere la penale. Senonché, affinché possa essere fatto valere il vizio di cui all'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., è necessario che l'omesso esame attenga ad un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo, vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27415 del 29/10/2018; Sez. L, Sentenza n. 16703 del 25/06/2018), requisiti che difettano nel caso in esame. Viceversa, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto d sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica della violazione del "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111, sesto comma, Cost., individuabile nelle ipotesi - che si convertono in violazione dell'art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. e danno luogo a nullità della sentenza - di "mancanza della motivazione quale requisito essenziale del provvedimento giurisdizionale", di "motivazione apparente", di "manifesta ed irriducibile contraddittorietà" e di "motivazione perplessa od incomprensibile", al di fuori delle quali il vizio di motivazione può essere dedotto solo per omesso esame di un "fatto storico", che abbia formato oggetto di discussione e che appaia "decisivo" ai fini di una diversa soluzione della controversia (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 23940 del 12/10/2017; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014). 2.- Con il secondo motivo il ricorrente si duole, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione ed errata applicazione degli artt. 817 e 818 c.c., per avere la Corte d'appello escluso l'esistenza del vincolo pertinenziale tra i due vani destinati ad uso abitativo e lo scantinato, senza considerare che la descrizione separata dei cespiti era giustificata dal mancato accatastamento del locale, in attesa che si procedesse all'atto divisorio tra i comproprietari dell'intero fabbricato.Ad avviso del ricorrente, la Corte di merito avrebbe errato nel negare la natura pertinenziale dello scantinato, il quale non rivestiva alcuna autonomia funzionale, stante la sua destinazione a servizio dell'unità abitativa e il difetto di un proprio ingresso. Aggiunge che aveva proceduto, a proprie spese, ad accatastare il locale, con regolarizzazione effettuata nell'anno 1992, provvedendo, di seguito, alla sua alienazione, in quanto proprietario. 2.1.- Detto motivo è inammissibile per due ordini di ragioni. In primo luogo, attraverso la sua articolazione, si deducono fatti nuovi, mai prospettati nei giudizi di merito, come le ragioni del difetto di accatastamento, la pendenza di una procedura divisoria, la carenza di un autonomo ingresso del locale, la regolarizzazione catastale curata nell'anno 1992, fatti che non possono essere allegati per la prima volta nel giudizio di legittimità. In secondo luogo, la motivazione della sentenza impugnata sulle ragioni dell'esclusione del vincolo pertinenziale è logica ed esente da vizi giudici e, quindi, non può essere superata dai rilievi del ricorrente. In ordine a tale aspetto, la Corte territoriale ha rilevato che gli immobili riportati nel preliminare erano descritti separatamente per difetto di un collegamento funzionale, posto - tra l'altro - che l'atto riportava espressamente il fatto che lo scantinato, all'epoca della promessa, era affittato a terzi. Ha soggiunto la Corte d'appello che, diversamente da altri beni indicati espressamente come accessori dei vani destinati ad uso abitativo, lo scantinato era individuato autonomamente. In ultimo, è stato valorizzato il contegno assunto dalle parti successivamente alla conclusione del preliminare e segnatamente la missiva del legale del promissario acquirente, in cui si dichiarava il disinteresse all'acquisto del locale e si manifestava la disponibilità a versare la penale pattuita, precisandosi altresì che il bene era libero.In conseguenza, la sentenza d'appello ha applicato correttamente i principi di diritto che governano la qualificazione di un bene come pertinenza. In specie, ha escluso che ricorresse tale vincolo, il quale presuppone l'esistenza, oltre che di un unico proprietario,, di un elemento oggettivo, consistente nella obiettiva destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale, e di un elemento soggettivo, consistente nell'effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della res al servizio o all'ornamento del bene principale, da parte di chi abbia la disponibilità giuridica ed il potere di disporre di entrambi i beni. Il difetto di tali presupposti, secondo le argomentazioni esposte, ha indotto a negare la natura di bene pertinenziale dello scantinato. A fronte di tale lineare esposizione, conforme ai principi di diritto, l'accertamento del rapporto pertinenziale tra due immobili comporta un giudizio di fatto demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20911 del 21/07/2021; Sez. 1, Ordinanza n. 11970 del 16/05/2018). 3.- Con il terzo motivo il ricorrente prospetta, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione ed errata applicazione degli artt.1382 e 1384 c.c., per avere la Corte di merito omesso di valutare, nel caso concreto, se la quantificazione della clausola penale, così come dedotta nel contratto preliminare, consentisse di mantenere l'equilibrio contrattuale, rispettando l'interesse del creditore all'adempimento. All'uopo, l'istante osserva che l'applicazione della penale non avrebbe dovuto prevaricare la tutela che l'ordinamento comunque garantisce al debitore, stante, in ogni caso, il suo parziale adempimento. 3.1.- La censura è priva di pregio. Anzitutto, il ricorrente ha posto la questione della manifesta eccessività della penale solo nel giudizio di legittimità, dopo che - con la missiva del suo legale del 4 dicembre 2008 - aveva dichiarato la disponibilità alla sua corresponsione, per l'importo di euro 1.000,00.Ancora, ai sensi dell'art. 1384 c.c., la possibilità che il giudice, mediante una pronuncia costitutiva, provveda ad una riduzione della penale è subordinata alla ricorrenza, alternativa e non congiuntiva, del parziale adempimento dell'obbligazione principale o della eccessività della penale. Senonché spetta al giudice di merito accertare se ricorra una di tali circostanze, onde il relativo apprezzamento è incensurabile in cassazione, sempre che sia adeguatamente motivato (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23750 del 01/10/2018; Sez. 2, Sentenza n. 6158 del 16/03/2007; Sez. 2, Sentenza n. 7528 del 23/05/2002; Sez. 3, Sentenza n. 699 del 21/04/1965). Ebbene, pur potendo il potere officioso di riduzione della penale eccessiva essere esercitato, quale potere funzionale a un interesse generale dell'ordinamento, per la prima volta, anche nel giudizio di appello, nondimeno, il ricorrente non ha dato conto delle ragioni che avrebbero giustificato l'esercizio di detto potere. Ed invero, se, per un verso, detto potere può essere esercitato d'ufficio, per altro verso, il suo esercizio è subordinato all'assolvimento degli oneri di allegazione e prova, incombenti sulla parte, circa le circostanze rilevanti per la valutazione dell'eccessività della penale, che deve risultare ex actis, ossia dal materiale probatorio legittimamente acquisito al processo, senza che il giudice possa ricercarlo d'ufficio (Cass. Sez. L, Sentenza n. 24166 del 13/11/2006). 4.- Alle considerazioni innanzi espresse consegue il rigetto del ricorso. Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell'art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. :30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto. P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 710,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo