Cassazione n. 25768/2026

a e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA],-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato edifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA],-controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA],-controricorrente-avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 15801/2022 depositata il14/10/2022.Numero registro generale 30066/2022Numero sezionale 2455/2026Numero di raccolta generale 25768/2026Data pubblicazione 24/09/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/09/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Con sentenza in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] il Tribunale di Roma accoglieva l’appellointerposto da [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza pronunciata dal Giudice di Pace delmedesimo circondario e con la quale l’ente e [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. eranostati condannati al risarcimento dei danni subiti da [OSCURATO:PERSONA],quale conduttrice di un immobile locatole dall’[OSCURATO:PERSONA], e dovuti adinfiltrazioni provenienti dal lastrico solare; il medesimo giudice avevainoltre dato atto dell’intervenuta eliminazione delle infiltrazioni stesse,nelle more del giudizio, da parte del condominio dichiarando sul puntocessata la materia del contendere e riconoscendo spettanti solo i danninon patrimoniali lamentati dalla Grossi.Con l’appello [OSCURATO:PERSONA] aveva dedotto l’assenza di propria responsabilità nellacausazione dei danni poiché essi trovavano causa in infiltrazioni dallastrico solare in titolarità del condominio e che, in ogni caso, gli obblighidi manutenzione dell’unità abitativa erano stati attribuiti a [OSCURATO:PERSONA].p.a. in forza di contratto di appalto.La convenuta appellata Grossi, costituitasi, aveva chiesto il rigetto delladomanda, mentre [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. aveva anch’essa instato per lariforma della sentenza appellata chiedendo altresì di dichiararsi il propriodifetto di legittimazione passiva rispetto alle domande svolte.Il giudice dell’impugnazione, ritenuto che la Grossi non potesse esercitarel’azione di esatto adempimento nei confronti dell’ente, che [OSCURATO:PERSONA] nonpotesse eliminare le infiltrazioni in quanto non proprietario del lastricosolare e che i danni non patrimoniali lamentati dalla Grossi non fosserostati adeguatamente provati in atti, accoglieva l’appello riformando lasentenza impugnata.Numero registro generale 30066/2022Numero sezionale 2455/2026Numero di raccolta generale 25768/2026Data pubblicazione 24/09/2026Avverso tale pronuncia [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso articolato intre motivi.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. hanno resistito con distinti controricorsi.All’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] il Collegio ha rilevato che la notifica dellafissazione dell’adunanza camerale non risultava regolare ed ha quindidisposto rinvio onde consentire la rinnovazione della notifica.Gestioni ha depositato memoria ex art.378 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la ricorrente lamenta la «violazione dei diritti didifesa, in relazione alla errata applicazione dell’art. 281 sexies e 352c.p.c.».Si duole in particolare che l’udienza del 14 ottobre 2022 era stata fissataspecificamente per la precisazione delle conclusioni (e,conseguentemente, per la concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c.)e che, al contrario, alla udienza del 14 ottobre 2022, in assenza sia diparte appellante che di parte appellata, il G.I. ha invitato le parti alladiscussione ex art. 281 sexies c.p.c. pronunciando successivamente lasentenza gravata.Il motivo è inammissibile.Preliminarmente si osserva che tutti i motivi non risultano ancorati adalcuna delle ipotesi di cui all’art. 360 c.p.c. con conseguente violazione deldisposto di cui all’art. 366 n.4 c.p.c.Essi infatti non sono argomentati con riferimento ad alcuno dei motivi dicui all’art.360 c.p.c. in violazione del disposto di cui all’art.366 n.4 c.p.c.,Numero registro generale 30066/2022Numero sezionale 2455/2026Numero di raccolta generale 25768/2026Data pubblicazione 24/09/2026rammentandosi che il giudizio di cassazione è un ‘giudizio a criticavincolata, delimitato e circoscritto dai motivi di ricorso, che assumono unafunzione identificativa condizionata dalla loro formulazione tecnica conriferimento alle ipotesi tassative formalizzate dal codice di rito; neconsegue che il motivo del ricorso deve necessariamente possedere icaratteri della tassatività e della specificità ed esige una precisaenunciazione, di modo che il vizio denunciato rientri nelle categorie logichepreviste dall'art. 360 cod. proc. civ.’ (ex multis, 19959/2014).Anche volendo superare tale profilo e ritenendo che si assuma lacommissione, da parte del giudice di merito, di un error in procedendoriconducibile al disposto di cui all’art.360 n.4 c.p.c., deve rilevarsi cheparte ricorrente, con il primo motivo, nel lamentare che l’iter processualenon è stato seguito dal giudice d’appello non ha neppure dedotto lospecifico e concreto pregiudizio al proprio diritto di difesa come ritenutoviolato.Peraltro, la violazione neppure si ravvisa nella specie atteso che, comeindicato dalla stessa ricorrente, l’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] era stata fissataper la precisazione delle conclusioni ed il giudice, in ossequio al disposto dicui all’art. 281 sexies c.p.c., benché in assenza della parte appellante edella odierna ricorrente (per scelta delle stesse), ha disposto ladiscussione orale in presenza di una sola parte. Né la norma prescrive lapossibilità di disporre la discussione orale solo allorché le parti siano tuttepresenti (Cass. n.22120/2016, Cass. n.22871/2015).Infatti ‘considerati i poteri di direzione del procedimento attribuiti algiudice istruttore dall'art. 175 cod. proc. civ. e tenuto conto dei terminieventualmente fissati nel calendario del processo di cui all'art. 81 bis disp.udienza, e comunque in ogni momento del processo, di rimettere la causain decisione, invitando le parti a precisare le conclusioni dinanzi a lui allaNumero registro generale 30066/2022Numero sezionale 2455/2026Numero di raccolta generale 25768/2026Data pubblicazione 24/09/2026stessa udienza. Questa regola non è derogata nemmeno quando ladecisione sia adottata dal giudice a seguito di trattazione orale ai sensidell'art. 281 sexies cod. proc. civ. La norma consente al giudice istruttore,che non disponga la trattazione scritta o mista, di fare precisare leconclusioni dinanzi a lui in qualunque momento del processo, senzanecessità di fissare apposita udienza. Piuttosto, essa impone al giudice,quando una delle parti lo richieda, di fissare un'udienza successiva per ladiscussione orale e la pronuncia della sentenza al termine delladiscussione’ (Cass. n.22871/2015). Ed è evidente che se una delle parti,per propria scelta, non compare per precisare le conclusioni, ciò nonimpedisce la prosecuzione del processo secondo le forme indicate dalgiudice.2. Con il secondo motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata perla «Violazione ed errata applicazione degli artt. 1575, 1576 e 1578 C.C»Deduce che la conduttrice, a fronte delle lamentate infiltrazioni econseguenti danni, non poteva rivolgersi ad altri che al proprio locatore,non avendo alcun potere di intervenire direttamente sulla cosa locata.Deduce altresì che è stata erroneamente richiamata dal giudice delgravame la norma di cui all’art. 1578 c.c. poiché essa è chiaramenteapplicabile solo alle locazioni appena avviate, allorché il conduttoreevidenzia, al momento della consegna dell’immobile, la esistenza di viziche pregiudicano l’uso cui l’immobile è destinato. Invece, allorché iproblemi afferenti l’utilizzabilità dell’immobile sorgano in corso dicontratto, e per fatti sopravvenuti, il conduttore non può avvalersi di altroche del diritto che gli deriva dall’art. 1575 c.c., e dei conseguenti obblighiche sussistono a carico del locatore.Il motivo è infondato.Numero registro generale 30066/2022Numero sezionale 2455/2026Numero di raccolta generale 25768/2026Data pubblicazione 24/09/2026Premesso che, essendo stata dichiarata cessata la materia delcontendere dal giudice di prime cure, le censure attengonoesclusivamente al capo delle spese liquidate secondo il criterio dellasoccombenza virtuale, si rileva che parte ricorrente assume che ‘nel casodi specie vi è stato un fatto che ha privato la cosa locata dellecaratteristiche che doveva avere, essendosi verificate infiltrazioni dallastrico solare che hanno reso praticamente inagibile sia il locale cucinache il locale bagno’ e che pertanto la conduttrice aveva titolo perrichiedere l’intervento solo al proprio locatore e non a terzi.Si rileva che, secondo quanto riporta lo stesso ricorrente (pag.9 ricorso), ilgiudice di prime cure ha dato atto che le infiltrazioni hanno determinatouna vera e propria compromissione del godimento del bene.Tale giudizio peraltro attiene ad una valutazione fattuale, insindacabile inquesta sede.Si osserva allora che, in primo luogo, parte ricorrente allorché invocal’applicazione degli artt. 1575 e 1576 c.c. non si confronta adeguatamentecon quanto ha rilevato il giudice del gravame il quale, in forza dellapredetta allegazione, ha fatto buon governo del principio secondo il quale‘costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. (lacui presenza non configura un inadempimento del locatore alleobbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibriodelle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosastessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione delcorrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento)quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandonel'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimentosecondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisisuccessivamente alla conclusione del contratto di locazione’ (Cass.n.11198/2007, Cass. n.29329/2019).Numero registro generale 30066/2022Numero sezionale 2455/2026Numero di raccolta generale 25768/2026Data pubblicazione 24/09/2026L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenerel'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda infattigli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e,pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa infenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti rispetto ai quali la tuteladel locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581c.c. per i vizi della cosa locata (Cass. 25/05/2010, n.12712).D’altra parte, neppure è fondato il rilievo secondo cui la normadell’art.1578 c.c. ‘è applicabile solo alle locazioni appena avviate’ attesoche i vizi che alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive nelrapporto locatizio prescindono dal relativo carattere originario (salvo cheesso fosse conosciuto), ben potendo manifestarsi successivamente allaconclusione del contratto di locazione, come si evince dall'equiparazionesancita dall'art. 1581 c.c. (Cass. n.29329/2019, Cass.n.18854/2008, Cass.n.8729/91).Seppur poi sbrigativamente, parte ricorrente lamenta che nessuna pretesaavrebbe potuto rivolgere la conduttrice nei confronti di terzo soggettoeventualmente responsabile della creazione del vizio.Tuttavia, anche tale rilievo è infondato atteso che, come evidenziato dalgiudice del gravame, nel caso in cui un terzo arrechi, col propriocomportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, senzaaccampare diritti sul bene, la molestia è di fatto e il conduttore può agiredirettamente contro il terzo ai sensi del secondo comma dell'art. 1585cod. civ. (Cass. n. 11514/2008, Cass. n. 25219/2015, Cass. n.23447/2014).3. Con il terzo motivo la ricorrente si duole dell’ «errore macroscopico delTribunale nell’avere individuato il soggetto responsabile dei fatti dannosi edestinatario di una azione di risarcimento del danno in un soggettoinesistente. Errore in procedendo».Numero registro generale 30066/2022Numero sezionale 2455/2026Numero di raccolta generale 25768/2026Data pubblicazione 24/09/2026Evidenzia che allorché l’atto introduttivo del giudizio è stato notificato nonesisteva ancora il condominio e lo stabile era interamente di proprietàdell’[OSCURATO:PERSONA].Il motivo è inammissibile atteso che introduce un tema la cui allegazionenon risulta dalle doglianze ed argomentazioni svolte innanzi al giudice delgravame e volto ad indurre questa Corte ad una inammissibile valutazionedei fatti dedotti in causa, peraltro non fornendo alcun idoneo elemento dalquale desumere la data effettiva di costituzione del condominio, tratta, inricorso, meramente dalla data di svolgimento della relativa primaassemblea e della redazione del regolamento condominiale.Il ricorso deve dunque essere dichiarato inammissibile.Le spese processuali, liquidate come da dispositivo seguono lasoccombenza. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna parte ricorrente a rifondere a ciascuna parte controricorrente lespese processuali liquidate in euro 3.000,00 per compensi, oltre euro200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r.115/2002 per il versamento da parte della medesima ricorrente di unulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per ilricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.Così deciso in Roma il 17.9.2026 nella Camera di Consiglio della TerzaSezione Civile.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]