Cassazione n. 12215/2026

o Stato;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] s.r.l.;-intimata-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Veneto n.545/2021 depositata il 14/04/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. La CTR del Veneto, con la sentenza n. 545/04/2021, depositata in data14/4/2021 e non notificata, pronunziando nei giudizi di appello riuniti aventiad oggetto tre avvisi di rettifica di rendita catastale dichiarata con modelloNumero registro generale 28228/2021Numero sezionale 1211/2026Numero di raccolta generale 12215/2026Data pubblicazione 01/05/2026DOCFA (in forza dei quali l’ufficio lasciata invariata la categoria “D8” avevaaumentato le rendite proposte) relativi a beni facenti parte di un compendioturistico destinato a campeggio ed ubicato presso il Lido di Sottomarina,nonché di un’area con annessi fabbricati sita all’interno del medesimo lidoed oggetto di frazionamento, accertava la illegittimità degli atti impugnatiper carenze motivazionali.1.1 Secondo quanto è dato desumere dalla sentenza impugnata, la CTR,previa riunione degli appelli proposti avverso le sentenze della CTP diVenezia nn. 689/2017, 314/2019 e 948/2019, riteneva fondata l’eccezionedi parte contribuente, disattesa dai primi giudici e reiterata in sede diimpugnazione, relativa all’illegittimità degli atti impositivi in ragione di unamotivazione del tutto generica ed apodittica.2. L’ Agenzia delle Entrate propone ricorso per cassazione affidato ad ununico motivo.3. La società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., nei cui confronti è stato ritualmentenotificato il ricorso per cassazione, è rimasta intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con un unico motivo l’ufficio denuncia, ex art. 360, primo comma, n. 3cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 3 l. 241/1990 e 42d.P.R. 600/1973.1.1. Ad avviso di parte ricorrente la CTR non avrebbe tenuto conto dell’iterche aveva portato alle rettifiche oggetto di impugnazione e, in particolare,che essa era conseguente alle proposte di rendita avanzate dalla [OSCURATO:SOCIETA]. (mediante procedura DOCFA) senza, dunque, disattenderegli elementi di fatto proposti dalla parte contribuente. In ragione di ciò,secondo quanto previsto dalle norme richiamate e quanto statuito dallagiurisprudenza di legittimità, l’avviso impugnato non era affetto dal vizio diomessa motivazione rilevato dai giudici di merito.2. Il ricorso è fondato.Numero registro generale 28228/2021Numero sezionale 1211/2026Numero di raccolta generale 12215/2026Data pubblicazione 01/05/20262.1. Va premesso che in tema di classamento di immobili, l'attribuzionedella rendita catastale mediante procedura cd. DOCFA si distingue dalriclassamento operato su iniziativa dell'ufficio ai sensi dell'art. 1, comma335, della l. n. 211 del 2004: nel primo caso, trattandosi di proceduracollaborativa, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è assolto con lamera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando glielementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio el'eventuale differenza con la rendita proposta derivi da una diversavalutazione tecnica sul valore economico dei beni; nel secondo caso, invece,dovendosi incidere su valutazioni già verificate in termini di congruità al finedi mutare il classamento precedentemente attribuito, la motivazione è piùapprofondita, in quanto volta ad evidenziare gli elementi di discontinuitàche legittimano la variazione. (Sez. 5 - , Ordinanza n. 30166 del20/11/2019, Rv. 655929 - 01).2.2. Invero nell'ipotesi in cui l'avviso di classamento consegua adun'iniziativa del contribuente, questa Corte ha più volte ribadito che, in temadi classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastaleavvenga a seguito della c.d. procedura "DOCFA", l'obbligo di motivazionedel relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi edella classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuentenon siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita propostae quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante ilvalore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversavalutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere piùapprofondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pienoesercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggettodell'eventuale contenzioso (in tal senso: Cass., Sez. 6^, 16 giugno 2016,n. 12497; Cass., Sez. 5^, 23 maggio 2018, n. 12777; Sez. 6 - 5, Ordinanzan. 31809 del 07/12/2018).Numero registro generale 28228/2021Numero sezionale 1211/2026Numero di raccolta generale 12215/2026Data pubblicazione 01/05/2026In particolare in tema di classamento, l'attribuzione di rendita ai fabbricatia destinazione speciale o particolare, e specificamente quelli classificati neigruppi catastale D) (quali quelli in esame) ed E), deve avvenire, comeprevisto anche dall'art. 7 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 604, mediante"stima diretta", senza che ciò presupponga, peraltro, l'effettuazione di unprevio sopralluogo, potendo l'amministrazione legittimamente avvalersidella valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanze documentali insuo possesso (Cass., Sez. 5^, 7 marzo 2019, n. 6633; Cass., Sez. 5^, 27marzo 2019, n. 8529; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9291; Cass., Sez.5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n.31554; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12giugno 2024, n. 16359). Dunque, in tema di classamento di immobili condestinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l'accertamento dellarendita catastale, proposta dal contribuente mediante una dichiarazione divariazione catastale con la procedura DOCFA, avviene con stima diretta perogni singola unità, utilizzando un procedimento diretto - che si fonda sulreddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e la detrazionedelle spese e delle eventuali perdite - ovvero indiretto - che individua ilvalore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile,o il valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, diun adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delleunità immobiliari (Cass., Sez. Trib., 24 ottobre 2024, n. 27561; Cass., Sez.Trib., 21 dicembre 2024, n. 33799).2.3. Il giudice del merito, dovendo verificare se la categoria, la classe e larendita attribuite all'immobile risultino adeguate secondo i dati presentinella motivazione dell'atto, non può trarre tale prova positivadall'insuccesso dell'onere probatorio assunto dal contribuente, in difettodell'assolvimento dell'onere della prova posto a carico dell'amministrazionefinanziaria (tra le tante: Cass., 20 giugno 2013, n. 15495; Cass., 11 maggio2020, n. 8724; Cass., 18 maggio 2021, n. 13341; Cass., Sez. 27 luglioNumero registro generale 28228/2021Numero sezionale 1211/2026Numero di raccolta generale 12215/2026Data pubblicazione 01/05/20262022, n. 23535; Cass., Sez. Trib., 10 maggio 2023, n. 12747; Cass., Sez.Trib., 13 giugno 2024, n. 16569; Cass., Sez. Trib., 19 novembre 2024, n.29811).Diversamente ragionando, si incorre in una palese confusione tra la“motivazione” dell’avviso di accertamento (oggetto di censura ab origine),che è finalizzata alla conoscenza da parte del contribuente degli elementi difatto e delle ragioni di diritto della pretesa impositiva, e la “prova” dellapretesa impositiva (o della sua infondatezza), che va riferita al documento,quale mezzo da far valere nel processo.Questa distinzione tra piano della motivazione e piano della prova trovaconferma normativa nell’art. 7, comma 1, della legge 27 luglio 2000, n. 212(nel testo novellato dall’art. 1, comma 1, lett. f), del d.lgs. 30 dicembre2023, n. 219), che, mentre richiede l’allegazione dell’atto a cui l’avviso siriferisce, sempre che non sia già stato portato a conoscenza dall’interessatoo l’avviso ne riproduca il contenuto essenziale, prevede soltantol’indicazione dei mezzi di prova, che potranno essere prodotti o acquisitinell’eventuale processo a seguito dell’impugnazione dell’atto impositivo (intermini: Cass., Sez. Trib., 25 marzo 2024, n. 8016).Invero, nelle controversie relative all'attendibilità del provvedimento diclassamento in rettifica rispetto a quello proposto dal contribuente a mezzodella procedura DOCFA, l'onere di provare gli elementi di fatto giustificatividella diversa valutazione, nel quadro del parametro prescelto, spetta allaamministrazione finanziaria, salva, comunque, la facoltà del contribuente diassumere su di sé l'onere di dimostrare l'infondatezza della pretesa di unamaggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili perl'accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unitàimmobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocatol'immobile, con la conseguenza che il giudice del merito, dovendo verificarel'adeguatezza della categoria e della classe attribuite all'immobile secondoi dati presenti nella motivazione dell'atto impositivo, non può trarre taleNumero registro generale 28228/2021Numero sezionale 1211/2026Numero di raccolta generale 12215/2026Data pubblicazione 01/05/2026prova positiva dall'insuccesso dell'onere probatorio assunto dalcontribuente, in difetto dell'assolvimento dell'onere della prova posto acarico dell'amministrazione finanziaria (tra le tante: Cass., 20 giugno 2013,n. 15495; Cass., 11 maggio 2020, n. 8724; Cass., 18 maggio 2021, n.13341; Cass., 27 luglio 2022, n. 23535; Cass., 10 maggio 2023, n. 12747;Cass. 13 giugno 2024, n. 16569; Cass., Sez. Trib., 19 novembre 2024, n.29811).2.4. Orbene la [OSCURATO:PERSONA] non si è uniformata aipredetti principi in quanto ha ritenuto non sufficientemente motivati gli attiin questione osservando che: “La lettura gli avvisi di accertamentoimpugnati non consente ad avviso del collegio di individuare un minimo dimotivazione e di indicazioni parametri valutativi che possano soddisfare ilrequisito della motivazione laddove il richiamo ai valori riferibili a immobiliubicati nella stessa zona…. sembra costituire solo un adempimento formalenon essendo ancorato a dati conosciuti o conoscibili. Gli avvisi risultano cosìuna mera riproposizione di dati apodittici e privi di qualsivoglia apparatoargomentativi idonei a riprodurre il percorso logico giuridico che ha portatol'amministrazione alla rettificazione della rendita catastale”.Ma, così ragionando, non ha valutato se il nuovo classamento degli immobiliera basato sugli stessi elementi di fatto indicati dal contribuente e nondisattesi dall’Ufficio e se la discrasia tra rendita proposta e rendita attribuitaderivava in concreto da una valutazione tecnica sul valore economico deibeni, mentre non era intervenuta una divergente identificazione deglielementi di fatto indicati dal contribuente.3. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, in accoglimento delricorso, la sentenza va, dunque, cassata, con rinvio alla Corte di GiustiziaTributaria di secondo grado, in diversa composizione, anche per le spesedel presente giudizio.Numero registro generale 28228/2021Numero sezionale 1211/2026Numero di raccolta generale 12215/2026Data pubblicazione 01/05/2026 P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causaalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Veneto, in diversacomposizione, anche per le spese del presente grado.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria, indata 10 febbraio 2026.Il Presidente([OSCURATO:PERSONA])